我国土地发展权研究现状

安徽农业科学,JournalofAnhuiAgri.Sci.2009,37(19):9214-9216责任编辑　张杨林　责任校对　汪伟

我国土地发展权研究现状

刘雯波　(南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095)

摘要　从介绍土地发展权的涵义出发,阐述了创立土地发展权的意义并对土地发展权进行了具体设计,指出今后应首先明确土地发展权的界定及其归属,进而在该基础上加深对土地发展权的具体操作。关键词　土地发展权;归属;综述中图分类号　D932.2　　文献标识码　A　　文章编号　0517-6611(2009)19-09214-03StudyStatusofLandDevelopmentRightsinChina

LIUWen2bo　(CollegeofPublicAdministration,NanjingAgriculturalUniversity,Nanjing,Jiangsu210095)

Abstract　Startingfromintroducingthemeaningoflanddevelopmentrights,themeaningofestablishinglanddevelopmentrightswasexpoun2ded.Andthelanddevelopmentrightswereconcretelydesigned.Anditwaspointedoutthatthedefinitionandownershipofthelanddevelop2mentrightsshouldbeclearlydefinitizedfirst.Onthisbasis,theconcreteoperationsoflanddevelopmentrightsshouldbedeepened.Keywords　Landdevelopmentrights;Ownership;Review

　　在我国土地用途管制和土地征收的过程中,出现了农民权利受损、政府滥用征地权和耕地资源浪费等问题,借鉴国外的成功经验,源管理事业的发展。近年来,展权制度的研究,归属、设立的必要性等,定价方法等具1　土地发展权的涵义

1.1　国外研究成果简述　土地发展权首创于西方国家,其

(1),土地发展权是

,7]

,认为“获利”的原因还

[3]

(包括建筑物与工事)”。

目前,学者探讨得比较多的是农地发展权。杜业明认为,农村土地发展权指某组织或个人在以下2种情况下获取收益的权利:①农用地转为建设用地;②农村存量建设用地直接进入土地一级市场设用地的使用权

[9]

[8]

。臧俊梅等将土地发展权分为农地发

展权和市地发展权,农地发展权指土地用途由农用地转为建

。在该基础上,从财产权的角度看,土地

的产权束从使用性质上可分为农业使用权、土地发展权、土地保障权和生态景观权等权利束,其中土地发展权是指土地用途转换的权利

[10]

研究成果已经非常丰富。因此很多学者都会在借鉴国外研究的基础上对我国土地发展权问题进行探讨。

土地发展权也称土地开发权,最初源于采矿权,可与土地所有权分离而单独出售

[1]

。同时,土地发展权与土地所有权是分

[11]

。1947年英国颁布《城乡规划

[2]

离的,具有独立支配性。

[3]

法》,以法律的形式创立了土地发展权,该法规定,一切私有土地将来的发展权移转归国家所有

。1974年以来,美国在

分区(Zoning)制度的基础上,设立了可转让的发展权(Trans2

ferableDevelopmentRights,TDR)制度:发展权可以转让,让渡

(2)广义的土地发展权。广义的土地发展权包括土地利

用和再开发的用途转变以及提高利用强度而获利的权利使用强度的提高

[12]

,

即土地使用性质的改变不仅指土地用途的改变,还包括土地

。该处土地发展权与农地发展权是有明

确区别的,农地发展权是将农地变更为建设用地并获益的权利,土地发展权则是对土地进行再开发并获取收益的权利

[13]

的发展权在转让地块上作废,而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在

[3-4]

。除此之外,还有可购买的土地发展

权(PurchasableDevelopmentRights,PDR)和市场化的发展权

(MarketableDevelopmentRights,MDR)。PDR制度意为土地

,其实质是追求土地更高的经济效益而对土地使用性

[14]

质进行变更。土地发展权的涵义更广,范围更宽。它具

使用者在开发土地之前向土地所有者购买土地发展权;MDR制度指通过市场机制调节土地的开发和用途转变了土地发展权制度

[3]

[5]

有3个层次的涵义:①农民进行农业结构调整的权利;②变更为集体建设用地的权利;③变更为国家建设用地的权利

[15]

。后来,

法国、德国、意大利、加拿大、新加坡、韩国等国家都陆续建立

。

1.2　国内土地发展权的涵义　国际上关于土地发展权的定

。从范围上看,单纯地将土地发展权称为土地开发权。

或农地发展权比较片面,土地发展权还应包括生态用地发展权

[16]

义比较统一,是指对土地在利用上进行再发展的权利,包括在空间上向纵深方向发展,在使用时变更土地用途之权

[6]

可见,目前学术界尚未对土地发展权的涵义达成共识,尤其土地发展权和农地发展权之间的界限模糊,但是广义的土地发展权逐渐呈现出主流的态势

[17]

。

在我国,学术界对土地发展权的涵义大概有狭义和广义2种理解。狭义的土地发展权强调土地用途的变更,在一般情况下界定为农地发展权;广义的土地发展权还包括因提高集约度以及生态用地转变为农用地而获利的权利。

作者简介　刘雯波(1987-),女,甘肃天水人,本科,专业:土地资源

管理。

收稿日期　2009205204

。今后应当明确土地

发展权与农地发展权的关系,进而确定土地发展权的涵义和范围,为土地发展权的进一步研究打下基础。

2　创立土地发展权的意义

2.1　理论必要性　设置土地发展权能推进土地权利体系建

设,符合土地权利发展的一般规律地有联系的相关法律

[11]

[18]

,同时能具体协调与土

。

37卷19期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　刘雯波　我国土地发展权研究现状

9215

2.2　规范征地制度,保障农民权益　越来越多的学者从土和归属问题上存在分歧,因此学术界对一些实际操作性问题研究较少,如土地发展权的配置与流转。对于持土地发展权归国家的观点的学者,在其配置上主要有2种研究方向:①政府与市场。在配置土地发展权的时候,要将行政配置与市场配置相结合。前者能够体现土地用途管制的要求,保证制度的有效运行和资源的公平分配;后者对解决经济发达地区耕地保护与经济建设的矛盾以及促进经济欠发达地区的基本建设都有裨益

[9]

地用途管制,尤其是土地征收制度方面探讨确立土地发展权的必要性。沈志远等认为,设立土地发展权是“落实政府对农地用途管理和规划的需要”。虽然《宪法》和《土地管理法》明确规定征地要出于“公共利益”,但实际上非公共利益性质的征地很普遍,地方政府侵害了农民的土地发展权偿中并未包含农地发展权的收益享到土地被征收后的增值收益展权对我国征地制度进行重构保障价值纳入征地补偿中

[23]

[20]

[19]

[15]

。

根据我国现行的征地补偿标准,给予农民或村集体的土地补

,其结果是农民没有分

[21][22]

。②时间与空间。在时间上,要根据国民

。因此,通过建立土地发

,要将耕地对农民的生存

经济发展的要求和土地供求状况,分期调整土地发展权的释放量,并且合理协调各类土地发展权的结构比例关系。在空间上,各级政府根据国家统一配置的土地发展权总量,在本辖区内再次分配土地发展权。同时,国家和省两级政府还要进行合理的跨区配置,平衡发展

[34]

。

[24]

2.3　保护农地、实现土地资源的可持续利用　设立土地发

展权可以将农地保护的正外部性内部化可持续中的利益均衡

[25]

,实现土地资源。

。在土地发展权流转方面,的,,进而在省区层:;土地地;具体土地利用条件的市场[5]

3　土地发展权的具体设计

3.1　土地发展权的归属问题　土地发展权制度设立的核心

是土地发展权的归属问题。但是目前学术界对土地发展权的归属看法存在分歧,主要有3种观点:①土地发展权归国家所有,;,展权。

第1种观点基于“涨价归公”的思想。我国是实行社会主义公有制的国家,农地发展权的权源是国家主权使

[27]

[26]

。也有学者专门研究了农村土地发展权,主张

[35]

农民集体享有其所拥有的建设用地土地的处置权,可以将其进行自由流转

。

3.3　土地发展权的价格　土地发展权确定之后,在转让的

过程中以何种价格购买或出售就成为一个重要的问题,但是学术界对土地发展权的定量研究仍不足。季禾禾等在征地补偿费的基础上探讨了农民分享的农地发展权价格

[32]

,加上

我国人多地少的现实状况,因此土地发展权只能由国家来行

。将农地发展权的权利主体确定为国家,可以有效制

[13]

。有

学者在讨论农地发展权的价格形成原理和原则的基础上,提出了农地发展权的定价方法:农地发展权价格等于市地价格减农用地价格、土地开发费及利润

[36]

约任意把农地改变为非农建设用地度设计提供较大的回旋空间

[28]

,规范土地征收行为,

为土地开发调控、农村集体建设用地制度改革及其他相关制

。因此,土地发展权归国家

[14]

。钱安桉等认为,发展

权价格应该是农地价格与建设用地价格之差。其中,土地出让后该用途的基准地价为建设用地价格,农地价格以国家的征地补偿价格代替工作要做。

3.4　土地发展权的其他问题　除了上述提到的问题,学术

[31]

的作法更具有可操作性和现实针对性。

[29]

第2种观点则体现了“涨价归私”的思想。在界定土地发展权的归属时应当尊重农民私有产权调控而抹杀了土地产权

[30]

。土地发展权的价格确定是土地发展

,理清国家对土权真正落实所必不可少的要件,关于这方面的研究仍有很多

地的宏观调控权和土地产权之间的关系,不能因为国家宏观

。如果国家为了保护耕地而限制

土地用途,将农地发展权收归国家所有,则当国家征收农民集体土地时,农民集体就丧失了土地因转变用途所获增值收益的请求权基础

[15]

界对土地发展权还有其他多方面的研究,不仅涉及到理论基础研究,如土地发展权的特征、性质、效力、法经济学基础等;还包括与征地制度的结合研究,与土地利用规划的联系探究。土地发展权具有排他性、可转移性和增值性

[15]

。

第3种观点属“公私兼顾”论。将土地发展权分为基本发展权和实体发展权:基本发展权归国家所有,实体发展权归农地所有者享

[32]

[31]

,并且具

[37]

有公权和私权二重属性,能够体现国家主权和宪法效力部性内部化,并且为管制者和投资者提供有效激励括失地补偿基金和农村发展基金发展权是土地利用规划的依据

4　结语

[38]

[10]

[16]

。

。在具体实施的时候,农地发展权的决策

[33]

从法经济学观点看,创设土地发展权可以将土地利用中的外

。张

良悦提出,建立土地发展权价值所形成的农地发展基金,包

。王群等则认为,土地。

权交于国家,地方政府行使征地权,农民参与发展权分

,同时政府利用税收杠杆来调节增值收益

。这么做

的原因是土地发展权的收益来自于全体社会成员的贡献

[21]

。

由此可见,“涨价归公”的观点主要基于国家主权、社会主义公有制的角度考虑,同时土地发展权归国家有利于合理利用和调控土地。“涨价归私”论则更注重对农民土地权益的保护。这2种观点各有利弊,需要结合我国的制度和现实情况,确定土地发展权究竟是归公、归私还是分享。

3.2　土地发展权的配置与流转　由于在土地发展权的理解

土地发展权制度在西方国家已经进行了成功的尝试和应用,它在保护耕地资源、生态环境等领域取得了良好的效果。然而,我国学术界对农地发展权制度的研究才刚刚起步,并且集中于概念、归属等基础理论层面,仍有许多问题需要进一步讨论。笔者认为今后对土地发展权的研究应当拓

9216

　　　　　　　　　　安徽农业科学　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年

[19]黄祖辉,汪晖.非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿[J].经

济研究,2002(5):66-71.

[20]李丽红,么贵鹏,张广文.农地发展权视角下失地农民补偿问题研究

[J].经济研究导刊,2007(10):29-31.

[21]朱启臻,窦敬丽.新农村建设与失地农民补偿———农地发展权视角下

的失地农民补偿问题[J].中国土地,2006(4):19-20.

[22]王海鸿,杜茎深.论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新[J].

中州学刊,2007(5):79-83.

[23]周建春.中国耕地产权与价值研究———兼论征地补偿[J].中国土地

科学,2007,21(1):4-9.

[24]穆松林,高建华.土地征收过程中设置土地发展权的必要性和可行性

[J].国土与自然资源研究,2009(1):35-37.

[25]李长健,伍文辉.土地资源可持续利用中的利益均衡:土地发展权配

置[J].上海交通大学学报:哲学社会科学版,2006,14(2):60-64.[26]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].中国土地科

学,1998,12(1):17-19.

[27]贾海波.农地发展权的设立和权利属性[J].中国土地,2005(10):24-26.

[28]臧俊梅,王万茂,陈茵茵.启示[J].中国国土资源经济,2008(8):-32.

[29]赵琴.:华中师范大学,2007.[30]刘明明.[J农村经济,2008(10):94

-97.

[31].[J].农业经济,2008

40-.试论我国农地发展权定位及农民分享实现

,2005,25(2):149-151,155.

]万磊.土地发展权的法经济学分析[J].重庆社会学科,2005(9):84-87.

[34]张友安,陈莹.土地发展权的配置与流转[J].中国土地科学,2005(5):

10-14.

[35]廖喜生,陈甲斌.从集体用地流转看我国农村土地发展权配置[J].中

国国土资源经济,2007(12):8-10.

[36]范辉.农地发展权价格研究[D].武汉:华中农业大学,2006.

[37]粟庆斌.我国土地发展权法律问题研究[D].重庆:西南政法大学,

2005.

[38]王群,王万茂.土地发展权与土地利用规划[J].国土资源,2005(10):

28-30.

宽范围,提高深度,可朝如下几方面发展:①在对土地发展权内涵深入研究的基础上,明确土地发展权与农地发展权的关系,确定统一的土地发展权涵义;②对于土地发展权的具体构建加深研究,并建立一个良好的研究体系;③加强定量研究,为土地发展权的合理定价做准备。参考文献

[1]胡兰玲.土地发展权论[J].河北法学,2002,20(2):143-146.

[2]臧俊梅.农地发展权的创设及其在农地保护中的运用研究[D].南京:

南京农业大学,2007.

[3]杜争辉.中国土地发展权研究[D].上海:同济大学,2007.[4]范辉.农地发展权价格研究[D].武汉:华中农业大学,2006.

[5]张友安.土地发展权的配置与流转研究[D].武汉:华中科技大学,

2006.

[6]严栋.征地补偿与土地发展权分配[D].杭州:浙江大学,2008.

[7]刘永湘,杨明洪.中国农民集体所有土地发展权的压抑与抗争[J].中

国农村经济,2003(6):16-24.

[8]杜业明.现行农村土地发展权制度的不均衡性及其变迁[J].西北农林

科技大学学报:社会科学版,2004(1):4-8.

[9]臧俊梅,王万茂.中国农地发展权的配置与流转研究[J].国土资源科

技管理,2008,25(2):14-18.

[10]张良悦.土地发展权框架下失地农民的补偿[J].东南学术,2007(6):4

-9.

[11]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理,2005,19(2)17.

[12]张俊,陈汉云,杨志威.[J].战略,2008,24(1):22-26.

[13]石强,刘友兆.[J].广东土地科

学,2007,6(4)[14]张磊,刘新,王娜.[J].农村经济,

2007(8):32-34.

[15]沈志远,吴钊.简论农地发展权在我国的创设[J].新学术,2007(6):

140-141.

[16]刘明明.论土地发展权的理论基础[J].理论导训,2008(6):17-21.[17]王永莉.国内土地发展权研究综述[J].中国土地科学,2007,21(3):69

-73.

[18]刘国臻.论土地发展权在我国土地权利体系中的法律地位[J].学术

研究,2007(4):84-89.

(上接第9179页)

续表5

预测期

Frecastperiod5678910

lnGDP的方差分解

lnGDPlnPSlnLS54.4610755.7665156.1341356.0526755.8495055.69609

25.5128722.0082019.4041217.4294015.9929915.02002

20.0260622.2252824.4617526.5179328.1575129.28389

lnPS的方差分解

lnGDPlnPSlnLS17.0369720.2348422.5234024.1139425.2295926.07164

82.4709979.3045976.9121974.8147272.6421170.30831

0.4920360.4605680.5644091.071332.1283003.620058

lnLS的方差分解

lnGDPlnPSlnLS33.5404534.4414835.2226336.0861937.1769938.49615

3.6178683.4972973.3250544.1129665.6752487.335610

62.8416962.0612261.4523159.8008457.1477654.16824

3　结论优化产业结构,从而控制经济增长的产业政策在广东省具有积极效应。参考文献

[1]霍利斯・钱纳里,莫白思・塞尔昆.发展的模式:1950-1970(中译本)

[M].李新华,译.北京:经济科学出版社,1988.[2]H・钱纳里.工业化和经济增长的比较研究(中译本)[M].吴奇,译.上

海:上海三联书店,1995.[3]W・W・罗斯托.从起飞进入持续增长的经济学(中译本)[M].贺力

平,译.成都:四川人民出版社,1988.

运用动态计量经济模型VAR分析方法对广东省的产业结构与经济增长之间的关系进行了实证研究。结果表明:广东省产业结构变动和实际经济增长之间存在着长期稳定的协同互动关系;尽管广东省经济增长与产业结构变动都不具有平稳性,但长期而言,存在着某种经济机制使产业结构与经济增长之间具有共同的随机变动趋势,因此,通过调整和