会计核算操作手册(2010年11月)----武汉万科

会计核算操作手册

武汉万科

财务管理部核算组 编制

2010年11月

目 录

本核算手册包括收入、成本、费用、出纳、总账和销售回款等6个部分内容，

是根据武汉公司财务核算工作的实际总结而成的，目的是为财务核算工作提供业务指导和知识共享。各部分内容及页码如下： 1、收入核算操作手册（P3-P7） 2、成本核算操作手册（P8-P17） 3、费用核算操作手册（P18-P24） 4、出纳岗位操作手册（P25-P31） 5、总账岗位操作手册（P32-P35） 6、销售回款指引（P36-38）

第一部分：收入核算岗位操作手册

本手册分为三部分：核算流程、审核要点、账务处理。 1. 核算流程

1.1 前期准备（平台维护）

1.1.1明源系统 1.1.2 EAS 1.2中期审核

参照规范：《万科集团销售岗位核算手册》，武汉公司专业内决策控制表。 1.2.1 审核收款票据与明源信息是否相符； 1.2.2 退房及没收K2审批； 1.2.3复核诚意金退款单及附件； 1.2.4出纳反馈退款明细给各经办部门； 1.2.5退房信息明源录入及审核； 1.2.6没收信息明源录入及审核。 1.3账务处理

1.3.1收房款：将明源中已审核单据导出并引入EAS 生成凭证，并根据实际发票逐一核对凭证，对诚意金换票，换票的业务的分录进行调整修改（诚意金转定金需增加诚意金一行分录，换票需修改为贷方负数），并增加手续费一行分录；

1.3.2退房款：将明源中的已审核的退房单据导出并引入EAS 生成凭证，并做相应调整；

1.3.3没收房款：将明源中的已审核的没收单据导出并引入EAS 生成凭证，并做相应调整；

1.3.4收入结转：季度末将当季度新增的结算资源在明源中做结转收入处理（包括当期取得竣工交付备案证的楼栋及现房当期销售的房源，与运营组确认结算范围），并将记录导出并引入EAS ，修改后提交，亦可在导出的pdf 格式文件中修改相关数据后直接引入EAS ，并批量提交凭证。

1.3.5 面积差处理：每月将物业代收面积差及当月已退面积差进行明源录入，并导出引入EAS ，面积差金额需通过预收账款过渡，以确保同一房号下预收账款累计发生额与实际房款保持一致，并将面积差金额转入主营业务收入-地产销售收入，对物业代收或代垫费用通过内部往来挂账。

1.4 数据反馈

1.4.1 每日核对现场收款发票实物与发票交接表，及当日收款POS 单与银联POS 明细表，并签字确认后反馈至现场收款组；

1.4.2每季度将明源已收款明细与EAS 的预收账款余额核对，有差异的需找出原因后修改相关系统数据。

2．审核要点

2.1收款、退款单据审核：

2.1.1将每日收到现场收款组传递的发票及发票交接表进行核对，并签字确认；

2.1.2将银联POS 交易明细表与POS 单逐一核对：

2.1.3核实POS 单签字与客户名称不一致时有无代付款确认书，核实换房换票有无换房K2审批，更名换票有无更名K2审批，有无代付款确认书；

2.1.4诚意金退款：核实EAS 其他应付款诚意金实收金额与退款金额是否一致，检查发票及相关客户资料是否齐全； 2.2网上审核：

2.2.1收款明源审核：根据收款发票对照明源信息，依据关键因素（如票据编号）找到该笔款项，审核明源记录，确认开票日期，客户名称，楼盘房号，收款金额，发票编号等信息与实际票据相符，并做审核操作，同一个项目同一天的收款明细以相同的凭证编号标记，待转出生成凭证时用；

2.2.2退房、没收K2审核：核实退房及没收房源在EAS 中的实收款项与申请的退款或没收金额是否一致，对退房或没收理由进行合理判断，并给出审核意见；

2.2.3退房K2明源录入及审核：将退定金及退房款在明源中录入相关记录，并审核，同一批退款以相同的凭证编号标记；

2.2.4没收房源明源录入及审核: 由营销部每季度提供确定的房款没收明细记录，根据记录在明源中录入相关挞定记录，并审核，以相同的凭证编号标记；

2.3 客户遗失收据、发票的处理：

2.3.1 内部审批：客户关系中心或物业服务中心为遗失票据的客户办理填写发票/收据遗失声明表，需注明房号，票号（可从明源系统查询），金额，款项内容等信息，并由客户签字确认，并传部门经理及财务部审批；

2.3.2 外部申报：遗失发票的客户需登报声明作废；

2.3.3 收据遗失处理：凭审批完成的收据遗失声明表，登记收据遗失台帐后，即可办理换取发票处理；

2.3.4 发票遗失处理：凭审批完成的发票遗失声明表，及发票遗失声明报纸，登记发票遗失台帐后，将发票的存根联加盖发票专用章，客户可凭此办理房产证。

2.4 面积差的处理：

审核物业公司开具的收取或需退款的面积差金额，根据房屋实测面积与预售面积的差异及合同成交金额等信息确认面积差金额，审核后录入明源系统。

面积差=（实测面积-预售面积）*人民币成交总价/预售面积 3．账务处理

在日常业务处理中，为规范账务处理，无论是收款、还是退款，发生额全部记“预收账款-预收房款”贷方。只有在结转销售收入时，才记入“预收账款-预收房款”的借方发生额。

在正常情况下，“其他应付款-购房意向金”和“预收账款-预收房款”两个科目的贷方累计发生额合计应该等于明源系统中对应项目的收款合计数。

每笔分录的摘要应注明“项目分期+房间号+客户名称+款项性质”。 3.1收定金及房款： 借：银行存款

贷：预收账款-预收房款

3.2退还定金及房款： 借：银行存款（负数）

贷：预收账款-预收房款 （负数） 3.3诚意金转定金：

借：其他应付款-购房诚意金 （实际中做贷方负数） 贷：预收账款-预收房款 3.4挞定：

借：预收账款-预收房款 （实际中做贷方负数） 贷：营业外收入-没收定金及违约金 3.5收到按揭款：

3.5.1收到按揭款时未结转收入： 借：银行存款

贷：预收账款-预收房款 3.5.2收到按揭款时已结转收入： 借：银行存款

贷：应收账款-应收房款 3.6结转收入： 3.6.1房款已全款到账： 借：预收账款-预收房款 贷：主营业务收入-地产销售收入 3.6.2房款未全款到账： 借：预收账款-预收房款 应收账款-应收房款 贷：主营业务收入-地产销售收入 3.7 面积差：

3.7.1 物业代收面积差： 借：内部往来

贷：预收账款-预收房款

借：预收账款-预收房款 贷：主营业务收入-地产销售收入

3.7.2 物业代退或扣除物业费后由地产退还面积差： 借：预收账款-预收房款 （实际中做贷方负数） 贷：银行存款 贷：内部往来

借：预收账款-预收房款 （负数） 贷：主营业务收入-地产销售收入 （负数）

支持文件：《万科集团销售岗位核算手册》（2010年8月）

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财务管理部核算组

2010-11-25

第二部分：成本核算岗位操作手册

本手册分为三部分：核算流程、审核要点、账务处理。

1. 核算流程

1.2 前期准备

1.1.1新设项目知本家系统初始化设置。 参照规范：《知本家初始化手册》 1.1.2 EAS新设项目分期初始化设置。 参照规范：《EAS 初始化操作指引》

1.3 中期审核

参照规范：《VK-GC/Q-37万科集团工程款支付管理规定》 1.2.1审批合同和非合同支出申请k2（电子版）：审批流程见《WHVK-T-CW-005武汉万科支出审批控制程序（2010版）》

1.2.1.1合同支出申请需要成本会计审批的业务有：设计类、报批报建类、造价咨询类

1.2.1.2非合同支出申请需要成本会计审批的业务有：营销费用——售后维修费（1万元以下）；无合同土地付款（仅需财务经理、财务总监批）；无合同设计类（5万元以下）；无合同工程款（1万元以下）；无合同报批报建款。

1.2.2审批支付流程（纸质版）：审批流程见《WHVK-T-CW-005武汉万科支出审批控制程序（2010版）》

支付流程需要成本会计审批的业务有：样板间采购设计付款；营销费用——售后维修费（1万元以下）；土地付款；设计付款（5万元以下）；工程付款；报批报建付款。

1.2.3复核付款单及附件，同时做知本家支付平台“签收”动作，交出纳支付。 1.2.4审核结算书。

1.2.5出纳反馈付款明细给各经办部门。

1.3账务处理

参照规范：《VK-CW/Q-29万科集团房地产开发企业成本核算指导》 1.3.1已支付成功付款单从知本家导入EAS ，编制凭证。

1.3.2 已支付成功付款单从知本家导入EAS——付款申请单录入，并审批生成付款单，成本部可查询已付款数据。

1.3.3每月支付水电费，并依据水电工程师提供数据分摊给各施工单位，在知本家录入索赔单，并编制凭证。

1.3.4 收、付投标（履约）保证金，编制凭证。 1.3.5收各项目维修材料款，编制凭证。

1.3.6计算每月利息资本化金额，并编制凭证，编制底稿并复核。 1.3.7 依据项目部、成本部、监理公司三方确认的完工进度，计提在建成本（先冲销上月凭证），编制底稿并复核。

1.3.8计提并结转完工产品成本（先冲销上月凭证），编制底稿并复核。 1.3.9结转完工产品成本(先冲销上月凭证) ，编制底稿并复核。

1.3.10依据收入核算岗提供的销售面积，结转本月销售成本，编制底稿并复核。

1.3.11 依据成本部提供的动态成本数据，计算影响以前年度损益的金额，并编制凭证，编制底稿并复核。

1.3.12打印记账凭证，将已编号的原始凭证及附件一一对应，整理装订凭证，并归档。

1.4 后期核对

1.4.1 将本月合同付款和非合同付款明细编制底稿，与成本部核对一致后签字确认，并存档（不能出现待发生成本为负数，由成本部负责录入非合同成本）。

1.4.2 定期与施工单位核对往来账，并开具已扣款项（例如罚款、水电费等）收据。

1.4.3 核对EAS 中“面积指标管理”中面积数与明源面积数是否一致。

1.4.4 核对EAS 与资本家已付款数据一致。

1.4.5项目初期，关注土地获取进度并据此进行相应账务处理（签订成交确认书、签订土地合同等），整理土地合同、地价支付进度，登记地价发票或收据（如有需要，可按合同计提土地成本）。

1.4.6 最终为决策提供真实、准确的成本数据。

2．审核要点

2.1付款单纸面审核：

2.1.1检查付款申请单金额与后附的工程进度款确认单上的付款金额是否相符；

2.1.2检查发票：包括金额、真伪、抬头、开具内容等；如无发票申请付款，必须有经办人承诺限期取回发票的回复邮件，且需登记缺发票台账，定期催收（无发票付款仅限于付给政府部门或垄断性行业的报批报建类款项、水费、电费等）；

2.1.3检查审批签字手续是否符合公司付款流程规定；个别付款无明确流程对应的，则以总办流程组解释意见为准；

2.1.4非银行托收的水电费申请付款时，必须附上经各方签字确认的水电费分摊表；

2.1.5为了便于账务处理，还要检查付款单上的每一笔扣款是否挂了其他应收款，或已进了成本，或冲了质保金，或者未做账；

2.1.6审核保修款付款单，要注意是公司承担还是施工单位承担。若由公司承担，则需成本部签字，并明确计入的项目分期和成本科目；若由施工方承担，则需检查是否后附索赔单，账务处理计入其他应收款；

2.1.7审核质保金付款：要检查账上应付账款-质保金挂账余额是否相符；如不相符，要核实前期付结算款时质保金是否未挂账，并核实质保金发票是否已开具；要检查账上其他应收款是否有代垫款项未扣回；

2.1.8检查除付款申请单、发票外的其他必要附件，可参见附件1。

2.2付款单网上审核：

2.2.1登陆支付平台，输入6位单据号筛选，然后签收进入； 2.2.2选择是否计入成本；

2.2.3选择付款方式：资金中心、本地银行等； 2.2.4检查网上付款金额是否和纸面付款单金额一致； 2.2.5成本科目选择：根据款项内容选择对应的成本末级科目； 2.2.6摘要：非合同付款时可将单据号添加上去，便于查询；

2.2.7如无问题，选择审核通过；如有问题，将具体意见写上并与经办人联系。 2.3审核结算书：

2.3.1核对累计已付款是否与EAS 账相符（可按对方单位名称、合同号搜索对应的付款凭证）；

2.3.2检查账上的其他应收款核实有无代垫款，如有代垫款，要看是否录入索赔单；

2.3.3成本结算书由成本核算岗交叉复核。 2.4 K2审核：

2.4.1检查成本部是否同意及对应的项目分期、成本科目； 2.4.2报建类的K2，需核实收费依据，如面积依据等；

2.4.3如果是新签合同，需检查付款时间与付款方式条款是否符合公司要求：每月两次集中付款，只能转账支付，不能现金或现金支票支付； 2.5 审核退回投标保证金、履约保证金：

2.5.1检查退款金额是否与其他应付款挂账金额相符； 2.5.2摘要中注明收据号码，便于查询； 2.6 水电费分摊：

2.6.1根据银行扣款回单计入其他应收款-水电费待分摊；

2.6.2按月分摊水电费：将扣款回单传给对应项目水电工程师分摊，各方签字后传给财务，据此录入索赔单及分摊的账务处理；

3. 账务处理

3.1成本类单据账务处理 3.1.1进度款账务处理

合同付款按成本软件上的成本拆分，根据各成本归属及成本分期按比例分摊入账

借：房地产开发成本—xx 贷：资金中心存款/银行存款 3.1.2结算款账务处理

需汇总前期所有合同付款归属并根据结算拆分归集或调整成本分期及归属，并将质保金贷记应付账款。 借：房地产开发成本—XX

贷：资金中心存款/银行存款 应付账款—质量保证金 3.1.3非合同账务处理

需成本部签单审核时标记成本分期及归属，账务处理直接入账，并在摘要中注明“非合同”及收款单位、开户行及账号。 3.1.4水电费账务处理 水电费托收业务发生时

借：其他应收款—代垫水电费（辅助账供应商选择待分摊水电费）

贷：银行存款

并将水电费发票扫描传水电工程师，工程师按发票信息分摊水电费

借：其他应收款—XX（按分摊水电费单位所对应的合同拆分，摘要需注

明合同号）

管理费用—XX项目经理部

管理费应—营销部（样板间及营销大厅用电）

内部往来—物业公司（物业公司承担费用）

贷：其他应收款—代垫水电费（辅助账供应商选择待分摊水电费）

账务处理完毕后将所有的施工方承担的水电费按合同在支付平台填写索赔单。

3.1.5维修费账务处理

3.1.5.1 公司承担的购买维修材料费用 借：销售费用—竣工房维护费

贷：资金中心存款/银行存款 3.1.5.2 有扣款的维修费用

借：应付账款—质量保证金（扣施工方质保金） 其他应收款-供应商 贷：银行存款/资金中心存款 3.2月末账务处理

3.2.1成本核对

月末按项目将本月的合同付款情况及非合同的归属情况与成本部进行核对，如有错误及时更正账务处理。 3.2.2在建计提

3.2.2.1项目部在月底需配合完成项目在建计提情况说明表，填写在建项目的完工比例，该比例经监理公司、成本部审核无异议后由监理公司盖章及成本部签字后作在建计提底稿。

3.2.2.2根据各项目的预计总投入（动态成本表取数）乘以当月的完工比例与截止目前支付的工程款的差额即为本月需计提的成本。当月冲销上月计提凭证，本月重新计提。

借：房地产开发成本—预提成本 （项目预计总投入*当月完工比例-累计支付款项）

贷：应付账款—成本预提

支持附件：项目部提供的监理公司、成本部确认的在建计提说明情况表、在建计提计算底稿。

3.2.3完工产品结转

从成本软件取出当月各项目动态成本，且需成本部确认签字，根据各产品类型的动态成本与完工面积确定完工产品成本（数量金额式核算），并与账面实际发生成本差额计提完工产品成本。其中当月新增完工产品需通过运营组了解情况，并通过项目事务部取得竣工面积。当月冲销上月完工产品凭证，本月重新处理。 编制底表步骤如下： a. b. c. d.

从EAS 导出房地产开发成本科目余额表；

检查“完工产品分摊”表中各期账面成本公式与“5001”表对应； 根据当月完工产品面积填列或核对“面积比例”表；

根据结算单方*完工面积即可得出本期完工开发产品的金额（数量金

额式）； e.

将各期发生的八大类成本按相应产品类型分摊比例及完工比例分摊

至各产品类型，其中土地获得价款、社区管网工程费、园林环境工程费按照占地面积比例分摊至各产品类型，其余类成本按建筑面积分摊至各产品类型。如：魅力一期主体建筑工程费科目余额85220562.59元，社区管网工程费科目余额9018200.45元，一期多层建筑面积比例12%，占地面积比例14%，完工比例80%，则魅力一期多层应分摊的主体建筑工程费=85220562.59*12%*80%=8181174，一期多层应分摊的社区管网工程费=9018200.45*14%*80%=1010038.45 。最后汇总各期各产品类型的八大类成本即为该产品类型的账面金额。

借：完工开发产品成本 （完工面积*结算单方）

贷：房地产开发成本—成本结转 （即上面计算出来的各产品类型账面金额）

应付账款—其他—成本预结 （各期完工开发产品成本-账面金额）

支持附件：成本部确认签字的动态单方、审核过的完工产品结转底稿

3.2.4销售成本结转

收入岗提供当月结转收入的产品类型及面积，并根据动态成本调整前期已结转销售成本，并结转当月新增面积的销售成本。当月根据差额结转。 编制底表步骤如下：

a. 将本月以前销售的面积及当月销售面积分别填列于“销售成本结转”表中的相应位置，即可得出累计销售总成本；

b. “销售成本结转”表中“前期已结转成本”数即为上月成本底稿中“销售成本结转”表中“销售总成本”的金额；

c. 根据本月得出的销售总成本减前期已结转成本即可得到“本期应结转成本”。

借：主营业务成本—地产销售成本（及c 步骤计算得出的本期应结转成本）

贷：完工开发产品（本月新增销售） （销售面积*结算单方-前期已结转成本）

完工开发产品（动态单方影响） （销售面积*结算单方-前期已结转成本）

支持附件：审核过的销售成本结转底稿

支持文件：《VK-CB ／Q-01 万科集团房地产开发企业成本核算指导》

财务管理部核算组

2010-10-20

附件1：

第三部分：费用核算岗位操作手册

本手册分为三部分：核算流程、审核要点、账务处理。 1. 核算流程

1.4 前期准备（平台维护）

1.1.1资本家 1.1.2 EAS 1.1.3费用报销平台 1.5 中期审核

参照规范：VK-CW ／Q-50 万科集团管理费用标准化管理手册（A2版）、 WHVK-WI-PRF022营销采购工作指引 、WHVK-T/CW-004费用报销实施细则。

1.2.1审批合同和非合同支出申请k2（电子版）：审批流程见《WHVK-T-CW-005武汉万科支出审批控制程序（2010版）》

1.2.1.1合同支出申请需要费用会计审批的业务有：营销类、客户关系类、售后维修类、物业合同、公司管理类、财务类

1.2.1.2非合同支出申请需要费用会计审批的业务有：经营费用类（样板间物质采购、月度营销推广方案、无合同营销付款、客户关系类费用；行政费用类（交际费用、额度费用、公司及部门费用、资产购置、备用金。

样板间物质采购、营销付款1万元以上须签订合同上PDC 平台，客户关系类费用1万元以上须签订合同。

1.2.2审批支付流程（纸质版）：审批流程见《WHVK-T-CW-005武汉万科支出审批控制程序（2010版）》

1.2.3复核付款单及附件，同时做知本家支付平台“签收”动作或费用报销平台“审核”动作，交出纳支付。

1.2.4出纳反馈付款明细给各经办部门。 1.3账务处理

1.3.1已支付成功付款单从知本家或费用报销平台导入EAS——付款申请单录入，并审批生成付款单。

1.3.2每月支付人工费用，按总办人事专员提供分摊表编制凭证。 1.3.3 银行托收电话费按前台提供的分摊表，编制凭证。

1.3.4若当月工资次月发放，应按上月总办人事专员提供的工资表计提，若当月发放则无须计提。

1.3.5计提折旧，在EAS 固定资产模块中操作，自动生成凭证。 1.3.6 季度计提佣金应取得营销部确认的计提佣金表，编制凭证。 1.3.7年度末依据委托管理协议计提运营管理费，编制凭证。

1.3.8依据成本部年初的项目分摊比例对管理费用进行分摊，年末时再根据成本部提供的最新项目分摊比例前期数据进行调整，编制凭证。

1.3.9打印记账凭证，将已编号的原始凭证及附件一一对应，整理装订凭证，并归档。 1.4 数据反馈

1.4.1 将本月及本年支付营销费用明细发给营销部进行核对。

1.4.2 定期将EAS 固定资产清单发给总办资产管理员，以便及时更新公司资产标签。

1.4.3月中及月末抽盘出纳现金，保证账实相符。

1.4.4每月中旬左右向各部门经理反馈上月各部门业务招待费累计发生情况。 1.4.5月初向财务总监反馈上月备用金清理情况，并邮件知会借款人及时清理个人借支。 1.5 后期分析

1.5.1月初向运营组反馈费用汇报PP 1.5.2根据集团邮件及时调整全年费用预算。

2．审核要点

2.1付款单纸面审核：

2.1.1检查付款申请单金额与后附的K2或合同约定付款金额是否相符；

2.1.2检查发票：包括金额、真伪、抬头、开具内容等；如无发票申请付款，必须有经办人承诺限期取回发票的回复邮件，且需登记缺发票台账，定期催收；

2.1.3检查审批签字手续是否符合公司付款流程规定；个别付款无明确流程对应的，则以总办流程组解释意见为准；

2.1.4存在扣款的情况需核实经办人是否填写扣款单，所提供发票金额需包含扣款金额；

2.1.5审核合同付款时需对前期已付款金额进行核对； 2.2付款单网上审核：

2.2.1费用报销平台网上审核

2.2.1.1登陆费用报销平台后台管理单据审核处，输入单据编号即可看到审核单据；

2.2.1.2如无问题，选择审核通过；如有问题，如公司、费用类型选择错误，财务可在后台进行修改，其他问题要求经办人重新填单。 2.2.2资本家网上审核

2.2.2.1登陆支付平台，输入6位单据号筛选，然后签收进入； 2.2.2.2选择是否计入成本；

2.2.2.3选择付款方式：资金中心、本地银行等； 2.2.2.4检查网上付款金额是否和纸面付款单金额一致； 2.2.2.5费用科目选择：根据款项内容选择对应的科目； 2.2.2.6摘要：非合同付款时可将单据号添加上去，便于查询；

2.2.2.7如无问题，选择审核通过；如有问题，将具体意见写上并与经办人联系。

2.3合同及K2审核：

2.3.1业务经办费申请简要说明中有无敏感字眼，判断是否存在公司外部风险；

2.3.2申请金额与简要说明中金额是否一致； 2.3.3申请中有附件，检查附件上传是否有误；

2.3.3合同审批需检查付款时间、付款方式、合同大小写金额是否一致、合同主体、合同拆分金额是否正确。

3. 账务处理

3.1正确区分费用分类

费用核算说明-090211一线意见反馈调整

营销费用核算科目.

xls

3..2制证

3.2.1一般业务：

借：管理费用/销售费用

贷：资金中心存款/银行存款

3.2.2工资、奖金：需通过“应付职工薪酬核算” 详细VK-RS ／Q-20-F1 关于奖金核算管理规范的通知；

（1）工资

A、计提当月工资

借：管理费用-人工费用-工资（辅助账按成本中心组织核算）

贷：应付职工薪酬-工资（辅助账按公司整体核算）

B、次月冲销上月计提工资（红字冲）

借：管理费用-人工费用-工资（辅助账按成本中心组织核算）

贷：应付职工薪酬-工资（辅助账按公司整体核算）

C、实际发放工资（1张凭证中反映）

借：管理费用-人工费用-工资（辅助账按成本中心核算）

管理费用-人工费用-人工费用-职工福利费（辅助账按按成本中心核算）

应付职工薪酬-工资（按公司整体核算）

贷：应付职工薪酬-工资（按公司整体核算）

应付职工薪酬-社会保险（辅助账按公司整体核算,员工代扣部分）

应付职工薪酬-住房公积金（辅助账按公司整体核算,员工代扣部分）

应交税金—个人所得税（公司代扣个人所得税）

内部往来（非核算单位承担费用）

联营公司往来（非核算单位承担费用）

银行存款/资金中心存款

（2）奖金

A、计提

借：管理费用-人工费用-奖金（辅助账按公司整体核算）

贷：应付职工薪酬-其他-季度奖金（辅助账按公司整体核算）

B、次月冲销上月计提工资（红字冲）

借：管理费用-人工费用-奖金（辅助账按公司整体核算）

贷：应付职工薪酬-其他-季度奖金（辅助账按公司整体核算）

C、实际发放工资

借；管理费用-人工费用-奖金（辅助账按成本中心组织核算，便于从EAS 上统计各部门发生数据）

应付职工薪酬—其他-季度奖金（辅助账按公司整体核算）

贷：应付职工薪酬—其他-季度奖金（辅助账按公司整体核算）

银行存款/资金中心存款

内部往来（非核算单位承担费用）

联营公司往来（非核算单位承担费用）

应交税金-个人所得税

（3）保险

借：管理费用—人工费用—社会保险费（公司承担部分，辅助账按公司整体核算）

应付职工薪酬—社会保险（员工承担部分，辅助账按公司整体核算）

贷：银行存款

联营公司往来

内部往来

其他应付款—其他—其他

（4）公积金

借：管理费用—人工费用—住房公积金（公司承担部分，辅助账按公司整体核算）

应付职工薪酬—住房公积金（员工承担部分，辅助账按公司整体核算） 贷：银行存款

联营公司往来

内部往来

其他应付款—其他—其他

（5）辞退福利

借：管理费用—人工费用—辞退福利（辅助账按成本中心组织核算）

应付职工薪酬—辞退福利（辅助账按公司整体核算）

贷：应付职工薪酬—辞退福利（辅助账按公司整体核算）

银行存款

（6）培训费用

借：管理费用—人工费用—培训费用（辅助账按成本中心组织核算）

贷：银行存款

（7）人力资源招聘费

借：管理费用—人工费用—人力资源招聘费（辅助账按成本中心组织核算）

贷：银行存款

3.2.3资产购置（非固定资产）：需通过采用一次摊销法，通过“低值易耗品”核算。

3.2.4行政费用分摊

每月末对管理部门按部门统计，将成本管理部、设计管理部、工程管理部、项目事务部、采购管理部（合约管理部）、项目经理部发生的管理费用转入成本

科目，将营销策划部、客户关系中心、维修组发生的管理费用转入销售费用。（具体详见底稿）

地产行政管理费结

转0906.xls

借：房地产开发成本—开发间接费—工程管理费

贷： 管理费用—转入间接开发费（借方红字）

借：销售费用—行政管理费用

贷：管理费用—转入销售费用（借方红字）

财务管理部核算组 2010-11-5

第四部分：出纳岗位操作手册

本手册分为二个部分：工作内容，操作流程及操作要点。

一、工作内容：

1. 收付款工作

1.1. 收款工作

1.1.1. POS 款及按揭放款数据从网银导出

1.1.2. 收投标保证金

1.1.3. 收维修材料款（维修组）

1.2. 付款工作

1.2.1．日常对内报销

1.2.2. 每月两次（10日、25日）集中付款

1.2.3. 退客户房款

1.2.4. 支付零星工程款

1.2.5. 支付地价款

1.2.6. 月中支付税款

2. 库存现金和银行账户管理

2.1. 库存现金管理

2.2银行账户开户销户工作

2.3. 资金划转

2.4. 银行账户核对

3. 票据和印鉴管理

3.1支票管理

3.2. 法人章管理

4. 信息报送工作

4.1. 收付款信息录入K3

4.2. 报送资金存量日报

4.3. 上报高尔夫项目资金周报

5. 出纳资料管理

5.1．银行账户开户销户资料管理

5.2. 贷款卡年检资料管理

5.3 支票登记簿

5.4 现金盘点表

5.5 银行余额调节表、银行对账单

二、操作流程及操作要点

1. 收款工作

1.1．每个工作日下午5点开始导出各项目公司银行账户网银数据发送至现场收款组同事，便于核对和统计当日回款及放款数据。

1.2.  所有项目公司的投标保证金款项全部汇入地产公司农行江岸支行账户，每个工作日核对该账户收到的款项，并于每周三通知费用会计统一向投标单位开具收据。

1.3 K3收款单审核：每个工作日审核收款组录入K3的收款通知单，审核重点：金额与网银核对是否一致；核算项目（按揭与非按揭）是否正确；工程项目选择是否正确；款项用途是否正确；收款银行选择是否正确。

1.4 注意事项：收到投标保证金时，注意核对回单日期，避免收据开重。

2. 付款工作

2.1. 日常对内报销流程：

2.1.1. 按项目公司分类整理报销单。

2.1.2.  审核付款审批手续是否完整，附件是否齐全，有无发票等。

2.1.3. 进入费用报销平台后台管理，按项目公司将报销单进行输出并导成Excel 表提交至银行网银系统受理。

2.1.4. 资金岗及财务经理对网银付款单进行二级和三级审核。

2.1.5. 付款成功后在报销单及发票上加盖“银行付讫”或“现金付讫”戳记。

2.1.6 将单据交给费用会计做账务处理。

2.1.7 注意事项：1）每周五集中进行对内报销付款；2）注意报销单上的实付金额可能与报销单金额不同（可能有超标报销的扣除等等）。

2.2. 集中付款流程：

2.2.1. 接到成本岗及费用岗已签收通过的《付款申请单》，按项目公司分类整理单据。

2.2.2. 审核合同、发票、验收单等附件是否齐全，审核付款审批手续是否完整，审核发票加计金额是否正确。

2.2.3审核收款单位名称和银行账号是否正确。

2.2.4进入资本家平台，将付款单导出并将生成的数据库文件导入K3-001资金结算系统平台。

2.2.5付款的前一天发起集中支付申请K2, 并同时邮件知会资金中心结算部发起次工作日付款预测表。

2.2.6．集中付款申请K2通过后，由资金中心结算部在K3-001资金结算系统平台里将一线公司办理的付款单，提交至银行受理。

2.2.7. 付款成功后在报销单及发票上加盖“银行付讫”戳记。

2.2.8 将付完款的单据交给核算会计做账务处理。

2.2.9 注意事项：1）收款单位名称、开户行和账号需仔细核对，还需注意收款单位是否已变更银行账号，防止退票；2）对于个别需要紧急付款而手续不全的单据，注意单独跟进；

2.3办理客户退房款流程：

2.3.1. 收到客户退房款单据分为三类整理：退定金（退首期），退诚意金，退面积补差款。

2.3.2. 审核退款金额与收回客户的发票金额是否一致，客户需提供的资料是否齐全（银行卡复印件，身份证复印件，如有委托收款的客户还需提供委托书及委托人的相关资料）。

2.3.3.根据客户提交的银行卡不同，分为招行卡与非招行卡办理退款。

2.3.4.进入招行网银系统，选择“代发代扣”办理招行卡客户的退款。

2.3.5.进入招行网银系统，选择“成批支付”办理非招行卡客户的退款。

2.3.6. 付款成功后在报销单及发票上加盖“银行付讫”戳记。

2.3.7将单据交给收入核算组同事做账务处理。

2.3.8 注意事项：1）退客户诚意金要注意有15个工作日的期限要求，代理公司、收入审核岗和出纳要配合好，以免客户投诉；2）如发生收款人的卡号与姓名不符导致退票，出纳应及时反馈给代理公司经办人；

2.4办理地价款支付及税款，零星工程款支付流程：

2.4.1.付款前一天邮件知会资金中心结算部，并发起次工作日付款预测表，并将通过的K2审批件附上。

2.4.2.在K3-001资金结算平台里，办理付款通知单，提交资金中心结算部受理。

2.4.3再进入当地银行网银办理付款。

2.4.4 注意事项：1）支付税款时，要注意税票上的缴款截止日期，以免产生滞纳金；

3. 现金管理

3.1每个工作日登记并核对现金日记账与库存现金，及时调查处理余额差异－确保每日库存现金在当地银行和公司规定的限额内，超限额的现金及时送存银行。

3.2每月中（不定期）及月末（定期）两次与费用会计一起盘点库存现金并编制《现金盘点表》并报领导审核；, 若发现差异，出纳岗需要查明原因，并将该结果交会计人员审核后，提交给财务经理确认，再作相应处理。

3.3 注意事项：1）除员工借支备用金经财务负责人批准可支付现金外，公司不允许现金付款，均通过银行转账结算；2）收到现金应在当日录入K3系统；

3）从银行提取现金以及将现金送存银行都须其他人员陪同，注意保密，确保安全；4）现金、支票及相关重要文件应存放在保险柜里，不允许将私人物品存放在保险柜里；

4. 银行账户管理

4.1开销户工作流程：向公司和资金中心报批开户或销户申请—向开户银行提出开户或销户申请－在开户银行出具的开户或销户资料上加盖预留印鉴－经公司总办审核并加盖公章后，出纳岗按开户银行要求办理相关开户或销户手续－通知核算组（在ＥＡＳ中增设相关银行账户）；

4.2银行账户资金划拨工作流程：

4.2.1需要从资金中心划拨到一线公司当地银行账户的，公司出纳岗办理《内部头寸单》划拨单交由资金岗及财务部经理审批，在K3-001资金结算系统填写《付款通知单》，资金管理中心结算部审核相关调拨信息并进行处理。

4.2.2各银行账户之间的资金调拨，由公司出纳岗填写《付款申请单》，交由财务部经理审批，凭审批后的《付款申请单》办理转款。

4.2.3每周一各公司资金上划：从当地银行自动上划资金中心和接到资金中心电子邮件指令上划资金。

4.3银行账户核对工作流程：

4.3.1每月资金中心账户核对：收到资金管理中心的内部存款明细账邮件，公司出纳配合核算组进行核对－若有差异进行追查，通知会计核算岗进行相应会计处理，确保会计期末银行账户金额与资金管理中心相符。

4.3.2每月当地银行账户核对：按月取得银行对账单，异地账户不能及时从银行取得对账单的，先通过网银导出流水记录－将银行对账单交核算组核对后编制《银行余额调节表》，并由独立第三人复核签字。

4.3.3. 每月末出纳还需核对K3-003信息归集平台里数据与银行明细账当月余额是否一致。

4.3.4 每月底出纳负责取回各银行上月的回单。各项目公司招行账户回单会由客户经理不定期送到公司，其他银行账户回单每月底也由客户经理送至我公司，如遇到特殊紧急需要回单的情况，公司出纳也需亲自前往银行领取回单。 出纳按照付款回单，收款回单，内部转账单进行整理，按分工交给核算组粘贴；

4.4 贷款卡年检：按照人民银行相关规定准备年检所需资料。

4.5 注意事项：1）随时掌握各银行存款余额，避免余额不足支付；2）共管账户完成特定用途后须及时注销，无业务发生的账户（保证金账户除外），及时申请销户。

5票据管理

5.1 购买支票后，出纳在《支票登记簿》上进行登记。

5.2 开具支票时，出纳在支票上加盖预留银行印鉴之一的法人章，有支付密码的支票还需要填写支付密码。

5.3在《支票登记簿》上逐笔登记使用记录，包括支票号码、时间、对方单位、领用人、支付金额、备注等，并由支票领用人签字确认。

5.4 如果支票作废，出纳在支票上注明“作废”，并在《支票登记簿》注明。

5.5 对于过期、旧版和作废的支票定期作清理处理，并记录到备忘清单。

5.6 每季度末对支票进行全面盘点并制作盘点表。

5.7 注意事项：1）空白支票不能预留印鉴；2）开出的支票（汇票、电汇）收款单位名称应与合同、发票一致；3）财务专用章和私人印鉴分开保管，不得由出纳一人保管支付款项所需的全部印鉴。

6. 信息报送

6.1每天K3-003信息归集平台付款通知单及内部转账通知单的录入，类型包括日常借支付款单，每周五对内报销付款单，集中付款日当地银行付出单据，周一集中资金上划头寸单及日常资金划拨头寸单。（出纳录单，资金岗审核）。 6.2. 每周一下班前编制资金存量日报表报送资金中心。 6.3. 周一早上10点前上报高尔夫资金周报。

7. 出纳资料管理

7.1．银行对账单及调节表：每月初整理归档上月各银行对账单及调节表。(调节表需盖财务章及法人章进行归档)

7.2. 银行账户开户印鉴卡、贷款卡：每月初对上月各公司资料文件夹进行整理（如：新增账户的开户手续资料银行是否返还，新开立账户的审批件是否齐全等） 7.3. 支票登记簿、现金盘点表存档。

支持文件：《万科集团资金管理制度》（VK ‐ZJ/Q‐01，2010年2月23日）

财务管理部核算组

2010‐11‐11

第五部分：总账会计岗位操作手册

总账会计（核算组负责人）负责统筹核算相关工作和核算组人员管理，对核算工作负责，向财务经理和财务总监汇报。

一、总账会计具体工作主要包括：

1、核算工作统筹及业务复核：月度和季度结算安排；费用付款审核；记账凭证复核；报表复核；对接内部和外部审计；协调处理日常核算方面的问题；

2、核算组人员管理：核算组各岗位人员安排及调整；核算组人员绩效考核评价；

3、组织核算业务培训；

4、负责财务领域的内控建设相关工作； 二、季度结算时间节点（工作流程）

总账会计根据集团结算通知要求，制定本公司的结算工作安排，包括结算时间节点、对账分工和报表分工，协调处理结算过程中的各种问题，掌控整体进度。结算时间节点安排主要包括工作事项、完成时间和责任人的安排，详细说明如下： 1、 现金盘点：

每月最后一天，由出纳配合费用会计对现金进行盘点，编制现金盘点表，报领导审核后存档； 2、 支票盘点：

出纳定期盘点支票，将支票登记簿中记录的空白支票号码与库存空白支票逐张核对；

3、 收付款凭证录入：

主要包括成本付款凭证、费用付款凭证和收入收款凭证录入，由各核算小组分工负责，在规定的节点完成； 4、 月末对账：

主要包括银行存款对账、资金中心存款对账和内部往来对账；由出纳负责将每月最后一天的网银对账单和资金中心存款明细账发给核算组，各同事根据分工对账、编制调节表，复核签字后交出纳存档；银行存款对账可以有合理的未达账项，资金中心存款核对后不允许有未达账。内部往来和联营公司往来核对主要包括武汉公司内部各公司间的核对，以及集团总部/集团财务公司/深圳物业/武汉物业/中航万科等单位的核对，月末余额必须相当，不允许有未达账；

5、 月末费用计提：

主要包括折旧计提、工资奖金计提、销售佣金计提和运营管理费计提。折旧计提通过EAS 固定资产模块自动完成；工资按上月发生数计提，下月冲回；季度奖按固定的模板计算后计提；销售佣金按营销部提供的销售佣金计提表计提；运营管理费按年度协议约定的计提方法计算并经财务经理复核后计提； 6、 管理费用分摊：

管理费用业务全部录入完后即可进行管理费用分摊，按照固定的分摊模板，将成本管理部、项目事务部、设计部、采购部、工程管理部、项目经理部等部门的费用分摊计入项目成本（分期），将营销策划部、客关和维支持修组的费用分摊计入营销费用； 7、 收入结转、营业税金计提：

季度末由收入核算组和运营组确认结算资源，收入核算组进行收入结转处理，收入结转完成后由税务岗计提税金（营业税金及附加、土地增值税）； 8、 成本结转：

主要包括项目形象进度确认、动态成本确认、利息资本化处理、在建计提、完工计提和结转、新增销售成本结转、动态成本变动影响销售成本的结转。月末项目成本会计联系项目部秘书取得各在建项目的形象进度确认单（项目部、成本部和监理签字或盖章），联系成本部项目负责人确认各项目的动态

成本，联系收入会计取得各项目的结算清单（面积），据此进行成本计提和结转。

9、 往来账重分类、计提坏账准备：

涉及的科目主要有其他应收款/其他应付款、应收账款/应付账款，如期末有负数明细余额，就要做重分类处理，将负数余额转入对应科目，然后计提坏账准备，可通过应收账款、其他应收款报表模板填入后自动计算坏账准备，计算得出本期应计提金额。 10、

汇兑损益结转、投资收益确认、所得税计提：

期末有外币余额的，可通过EAS 自动结转汇兑损益；投资收益的确认要区分成本法和权益法按不同方法处理：对联营公司、合营公司（高尔夫、青安居）的投资收益要采用权益法，年末根据被投资方的净利润乘以股权比例计算确认，对子公司的投资收益采用成本法，在子公司做利润分配时，母公司相应做投资收益处理。季末所有损益类业务都处理完毕后开始计提所得税，按照集团所得税计算模板，填入规定的数字后自动计算得出所得税和递延所得税金额； 11、

结转损益：

所得税计提完成后就可以结转损益了。 12、

报表编制：

由总账会计发出报表分工安排，参与结算各同事按分工完成各自负责的报表。然后分别由各核算小组长、核算负责人和部门经理三级复核，再由核算负责人提交报表。 13、

其他相关工作：

往来账清理；固定资产盘点及盘盈盘亏报废处理；股权变动相关业务处理及上报；其他特殊业务处理；

支持文件 ： 1）万科集团2010年3季度结算通知；2）武汉公司2010年3季度结算安排

E:\01 月度结算\

10年9月结算\2010年

C:\Documents and Settings\lizhg\桌

财务管理部核算组

2010-11-23

第六部分：销售回款流程指引

序号

阶段

动作

动作主体

责任部门

时限要求

证件原件及复印件各一份

项目预登记

房地产局项目基础资料登记

拿到预售许可

签约中心

营销部

证后的15个工作日

土地证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证； 预售许可证； 红线定位册；

以下资料复印件各一套（新项目首次备案需提供原件）： 营业执照；税务登记证；机构代码证；资质证书；法人身份证； 测量报告原件及复印件。 证件原件及复印件各一份

土地证； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证； 预售许可证； 红

2

公积金预登记

公积金管理中心

案场收款

财务部

项目预登记后7个工作日

线定位册；

以下资料复印件各一套（新项目首次备案需提供原件）： 营业执照；税务登记证；机构代码证；资质证书；法人身份证；

贷款银行办理开发项目申请信息表（银行盖章），项目整体概况，项目形象进度照片，销售均价。

财务管理部预约公积

3

公积金预登记

项目进度考察

案场收款

财务部

5个工作日以内

金中心人员现场看

盘，以及备案信息进系统授权银行受理公积金贷款业务 。

1、销售代理公司负责将客户填写的个人征信查询表提交银行。

4

认购前

征信查询

银行

财务部

1个工作日

2、银行查询客户征信后，联系客户告之所需相关按揭资料及按揭办理要求 。 3、房地局查询报告。

4、若是公积金贷款需提供公积金账号、所购房屋成交总价、面积、贷款年限。

销售代理公司收取定

5

认购

收取定金

销售代理

财务部

即时

金，强调客户签约的时间、准备的银行按揭资料

6 7 8 9

认购 认购 签约 签约

分单 资料审核 签订买卖合同首付收取

案场收款 银行 律所 案场收款

财务部 财务部 营销部 财务部

1个工作日 7个工作日 7天 即时

填写完整的征信调查表，客户本人签字（已婚夫妻双方签字）。 资料是否齐全，签署银行贷款合同，出具按揭确认单 身份证；认购书、定金发票。 购房合同、定金收据、银行预审单。

按照公司要求，分单

1、营销部门负责配合提供资料；

提交资料 备注

1

10

初步审核

审批

银行

财务部

2天

押贷款合同。 申请材料

1． 身份证件：居民身份证、户口、军官证、警官证、来往大陆通行证、护照、居留证件或其他身份证件

2 ．借款人（含共同还款人、抵押人）的婚姻证明：结婚证；未婚的提供单身证明（户口所在地的民政部门出具）；离婚的提供离婚证，离婚超过半年的还须提供单身证明（户口所在地的民政部门出具）

资料催缴，客

11 贷款审批

户提交按揭资料

客户经理、销售员、银行

营销部

3个工作日

3、借款人（含共同还款人）偿还能力证明材料：稳定的工资收入证明（至少三个月的工资条、工资单、住房公积金缴交清单等加盖公章、个人银行卡或存折对账单、代发工资存折明细、个人所得税完税证明）、投资经营收入证明（验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明、至少三个月的银行对帐单等）、财产情况证明（房产证、行车证、存单、股票、债券等）、其他收入证明材料（房租收入、投资收入证明材料等）

4、借款人用于购买房屋的自筹资金的有关证明：开发商开出的发票或收据（含客户付款POS 回单、银行进帐单、存款凭证等） 需要满足最低首付标准

5、银行要求出具的其他资料（贷款还款明细、非恶意拖欠证明等） 针对有不良信用记录的客户

12 贷款审批

下确认单

银行

财务部

一周不得少于

13 备案

购房合同备案

律所

营销部

2次，集中推盘期，每周不得少于3-4次 。

14 贷款审批 15 贷款审批 16 放款

按揭款信息录入

提交合同复印件给银行 银行审批 商业贷款放款录入按揭平台，跟进未回款客户

营销部 银行 银行 案场收款组

营销部 财务部 财务部

1个工作日 5个工作日 1个工作日

催促银行传递放款回

财务部

1个工作日

更新按揭平台、录入明源按揭收款信息，录入K3信息归集

单，以便会计及时入账处理。

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购房合同

银行审核按揭

17

企业股份有限公司

19 合同归还

公积金划款

归还合同 公积金管理中心审批划款 公积金银行放款

月度考核评价

银行 公积金管理中心 银行 财务管理部

财务部

合同移交银行起1个月 3个工作日

备案合同移交银行一个月后，归还抵押完毕后的购房合同

20 财务部 银行见抵押收件单到公积金中心审批划款

21 放款 财务部 1个工作日 资金到账，银行放款

22 后评估 财务部 每月10号前

（完）

企业股份有限公司 38

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