济南长清大学城商业区区位条件分析

济南长清大学城商业区区位条件分析

这里遍布山东十余所高校，文化氛围浓厚；这里云集全国众多房地产企业，地域价值巨大；这里有五千余亩园博园自然景观，被誉为未来自然生态新城。这就是现在的长清大学城，长清区东部的城中城。而不到十年前，这里还是一片人迹罕至的荒芜之地，遍地黄土、满目凄凉。2005年9月，随着山东师范大学班车车队驶入长清，这片价值洼地的重生序幕盛大来开。在大学城，长清打造“大学城”概念的先行者。从山东师范学校开始，先后已有山东艺术学院、山东轻工业学院、山东中医药大学、山东工艺美术学院、山东交通学院等数所大专院校在长清建立校区。

作为第一批入住长清大学城的学生，已经毕业两年的小张现在已经是长清大学城商业街中一家饮品店的老板，据他回忆，当年刚刚进驻大学城时生活非常艰苦，断水断电是家常便饭，学校四周一片荒凉，隐约可见的只有周边荒山上的几颗松柏，每天面对的都是漫天飞扬的黄土。小张回忆说，当时学校周边没有现在这样繁荣的商业街，只是在路边偶尔有卖麻辣烫跟白吉馍的流动商贩，卫生条件非常差，想改善生活只能坐车到长清市区吃饭。吃饭如此，想在周边进行购物更是不可能，小张说他们当时如果要购物只能去市区或者到济南市里购物，非常麻烦。

长清独特的人文条件

2009年9月，第七届中国国际园林花卉博览会落幕长清，这不仅带动了该片区的自然生态建设，更是在整体上提升了该片区的区域价值。纵观历届园博会，均选址于自然景观资源出众之地，展览后园博园也成为一个城市的精华。如第五届园博会为美丽的福田增添了一道亮丽的风景线，第六届园博园为厦门留下与鼓浪屿齐名的永久性园博园。第七届园博园又将给长清带来什么呢？有专家表示“当第七届园博会落址济南西部大学科技园后，便已经预示着整个西部区域的生态升级、影响力升级以及土地价值再升级”，专家还说，“第七届园博会为周边居民提供了一个相当于7个泉城公园大的休闲后花园，有利于提高生活舒适度。”

目前，以园博园为中心，长清大学城共分布有11所高校，包括山东师范大学、山东艺术大学、山东中医药大学、山东工艺美术学院、山东女子学院、山东轻工业大学、山东交通学院、山东技术学院、山东工会管理干部学院、济南幼儿师范高等专科学校以及山东劳动职业技术学院。这十一所高校如同一圈散发着浓厚学术氛围的能量带环绕在园博园周围，园博园的自然生态美与高校文化的人文美相得益彰。

随着园博会的开幕，济南西部尤其是大学科技园地产价值得到大幅跃升。据了解，目前位于大学科技园核心地带的常春藤、御龙湾等楼盘时下备受市场热捧，不少业主正是看重园博会这一重大置业利好。

目前，该地段云集了鲁商·常春藤、鲁商·御龙湾、中建·瀛园、康桥·圣菲 (论坛) 、紫薇阁等众多地产项目，该地段楼盘价位与济南市相比仍处于较低水平，据了解，这些楼盘大多以小高层与别墅为主，借当地自然生态环境之美挥笔泼墨，是周末及假日休闲养生的不二之选。

长清大学城中有一条被称为“南北一条街”的商业街，在这条长约五百米的街上遍布着各类商铺，餐饮、休闲、服饰、教育培训、美容美发一应俱全，由于面

向的群体是学生，该区域商品价位相对较低，以价取量是众商家共同的营销策略。考察发现，在这条街上有一家名为重庆鸡公堡的餐馆竟然开了十家左右，据当地学生透露，该店价格适中、味道独特、卫生环境比较不错，所以大家都喜欢在这里用餐。品牌的力量由此可见一斑！

大学城的商机吸引了越来越多的商家入驻，目前，大学商业公园商业商务公寓二期工程正在建设中，随着商圈的不断扩大，该片区未来的价值将不可估量。

园博园、长清湖，长清大学城占据得天独厚的自然生态景观，多所高校、数娱广场，长清大学城拥有浓厚的人文气息，文化与生态的完美结合将造就该地段非凡的区域价值。该区域楼盘也都借生态人文之美发挥各自优势，自然、人文、楼宇交相辉映，俨然一副自然写意画，长清大学城将成为济南市又一个不可多得的自然宜居之城。

有人曾在长清做了一份关于消费观的调查，

数据显示，在消费阶层中，持物廉价美中等消费观的群体占了6成，可以看出由于大学城现在还是以学生为主，所以消费档次还是有所限制。中高档品牌消费人群，只占有3成；大多愿意逛购物中心的学生都把逛街当做是一种乐趣，有闲暇时间就会跑购物中心，融购物于娱乐，而长清商圈的冷清购物氛围和不够丰富的品牌种类显然就无法吸引到这部分以女性为主的消费者。再是长清现在没有一个真正意义的商圈，但是随着周边项目的不断云集，业主的不断入住 。也许会给长清一个真正的商业概念，提升长清周边的消费水平。

长清优越的交通条件

未来5年，济南市区至西营、长清和遥墙机场等将建多条城际轨道。日前，环渤海地区山东半岛城市群城际轨道交通网规划(2011年—2020年) 通过国家发改委批复。根据规划方案，济南等将新建一批城际轨道交通线路。

环渤海地区山东半岛城市群城际轨道交通网规划期限为2011年—2020年，远景展望到2030年。其中，2011年—2015年，将重点推进建成青岛—烟台—威海—荣成线，全长300公里；建设济南市区—西营线，重点支持沿线地区的旅游资源开发和产业发展，全长31公里；建设济南市区—长清线，重点发挥济南对

周边地区经济发展的带动作用，全长22公里；建设济南市区—遥墙机场线，开辟济南机场快速客运通道，并与济南市区至泰安方向的城际线相衔接，线路全长30公里；建设遥墙机场—滨州线，加强滨州市与济南市以及遥墙机场的联系，形成滨州、东营与济南都市圈联系的重要通道，支持黄河三角洲高效生态经济区发展，全长99公里。

这样算来，2011年—2015年，规划建设线路总里程482公里，其中建成线路里程300公里，新开工182公里。同时，还将建设济南—泰安—济宁、济南—聊城、东营—潍坊、泰安—莱芜线，到2020年城际轨道交通总里程约865公里。

另外，按照《济南都市圈城际轨道交通规划》，未来10年，城际轨道交通将让济南与淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州、东营实现同城化，半小时可直达。

长清独特的发展契机

西部新城区，一个引领济南主城“西进”，承接市区高等院校转移扩张，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区，正在济南西部的土地上成长、崛起。西部新城区的规划建设，涵盖了集约用地、资源共享、科研成果就地孵化、绿色环保等理念，并把搭建高等教育集聚发展的新平台与城市拓展方向和新城区建设有机结合起来，折射出城区建设的全新理念。作为济南市城市总体发展规划中“西进”战略的重要一环，西部新城区的规划蓝图今天首次向公众披露。按照规划，作为长清片区的中心，西部新城区将以高校科技园为核心，引领济南西部大发展。整体定位：长清片区的中心根据济南市城市发展总体规划“东拓、西进、中疏、南控、北跨”的方针，济南市由东向西分别规划为东部产业带、中心城区和长清片区的“一城、一区、一带”的城市空间战略结构。

长清片区位于主城区西南，东起玉符河，西北至黄河滩区，南起城区南部的连绵山体。在总体规划中，它由城关、平安和崮山三个片区组成。城关片区为长清城区、平安片区为济南经济开发区、崮山片区为西部新城区。西部新城区是长清片区的中心。在空间结构上，长清片区确定为“两轴三片四心”的规划结构，并沿220国道连接经济开发区和长清城区形成城市发展轴，即沿西部新城区到104国道形成高等教育、文化旅游发展轴。以自然山体、水系、交通走廊划分为城关、平安和崮山三个片区。各片区分别设置功能不同、风格迥异的片区中心，在崮山片区北部建设服务于长清片区的地区中心。在景观结构上，长清片区将形成“一轴、一带、一湖、二片、多线、多点”的景观结构，突出北大沙河滨河水体绿带，形成连续的蓝色开敞空间，成为联系各片区的重要轴线。沿黄河设置森林绿带作为城市绿色屏障。将东风水库改造为景观湖，并对“二片”楔形插入城区的山脉严格保护，加强绿化。此外，沿铁路、高速公路、各级道路设置线型绿化带，布置各具特色的城市广场、游园、绿地等。总体规划：生态化、信息化的城市新区据透露，西部新城区总体规划的范围为：东起京福高速公路，西、北至济菏高速公路，南起崮山镇以南一带山体，总用地面积为43.11平方公里。规划目标有三：山东省高级人才培养、科学研究和信息交流的中心；学、研、产一体化发展，生态化、信息化的城市新区；适应市场经济体制和高等教育长远要求，国内一流的大学科技园 (论坛 新闻) 。按照规划，西部新城区的发展规模是规划建设用地为29.21平方公里；人口规模为25-29万人。西部新城区的规划结构是“两片、两心、一轴、一带”。

随着长清大学城的发展，将带动一大批商家入驻长清，尤其是以中低档消费人群为主的小商品，食品商家。长清大学城商业街的发展将步入快速发展时期。