新房购买需要注意事项

购房签约中疑问解答

一、关于房产抵押

购房疑问：开发商在将房屋出售给消费者之后，又另行全部抵押给银行申请贷款，这种行为是否合法？

律师答疑：律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。

二、关于“不可抗力”

购房疑问：如何认定购房合同中标明的“不可抗力”，应如何正确理解“不可抗力”的法律含义？

律师答疑：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

三、关于面积缩水

购房疑问：我在房展会上看中了一套房，但是我怀疑这套房的面积存在缩水问题，请问：我该怎么办？

律师答疑：购房合同及其他文本提供的房屋面积数往往只是“预测面积”，实测面积待楼盘竣工之后，方能告知购房人，所以此时还无法最后确定是否有面积欺诈行为；如果购房人

已经拿到产权证，且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房屋管理局承认的法定测量单位测定，一般也不会有面积欺诈行为。但是，不排除测量结果存在一定的误差。如果购房人对产权证上所标明的面积存有怀疑，可以上诉法院或申请仲裁。因为，就现行的法律法规而言，面积的复测只能由法院或仲裁机构提请，测量单位一般不接受个人及其他组织的复测要求。

四、关于公摊面积

购房疑问：请问开发商能把公摊面积卖给个人吗？这样的行为是否合法？

律师答疑：首先需要明白什么是公摊面积。公摊面积是所有业主均有权利使用的面积，根据《商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》里关于分摊的内容的规定，包括三类：房屋本体公用设施（楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施以及公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）。开发商是无权把公摊面积出售给个人的，法律上公摊面积属于业主共同共有，而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法，消费者完全可以起诉该开发商，有权要回自己的公摊面积或者退房，并要求开发商进行赔偿。凯然

六、关于补充条款

购房疑问：我买了一套房并交了定金，准备签合同时，开发商不允许我在合同中加上补充条款，请问我该怎么办？

律师答疑：商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房人在合同中签订补充条款的行为，购房人完全可以不购买其开发的房屋。但因为有些购房人在交纳定金时，未与开发商在认购书中作出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房人有权退房，开发商应将定金全额退还”的约定，购房人在交纳定金后，开发商不同意购房人在合同中签订补充条款时，购房人往往比较被动。因此，建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出上述约定。

七、关于精装修条款

购房疑问：今后精装修住房会越来越多，毛坯房将渐渐退出市场，那么如何顺利签订购房合同中有关精装修的条款呢﹖律师答疑：目前使用的《商品房买卖合同》中的附件三是对装饰、装修标准的约定。但附件三中只简单地约定了外墙、内墙、卫生间等简单项目，关于装饰材料的品牌、颜色、施工工艺等诸多细节内容全部空白？没有明确的约定？已经无法满足购房人对精装修房屋的明确要求。因此，律师建议购房者应就所购房屋（室内及室外）的所有装修项目名称、涂料、板材等建材的品牌、价格标准或相应的档次、颜色、规格、位置、施工工艺等给予详尽而明确的记载？作为合同的补充条款。在合同中要对装修的标准进行严格约定？这是对业主自己利益的保护。要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材品牌的选用以及施工工艺等都要详尽地在补充条款中体现出来。对于

以什么标准进行验收、由谁进行验收以及验收程序等问题，应在合同中约定。也可直接规定按照建委颁布的《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》来进行验收，可省许多笔墨。

八、关于定金

购房疑问：购房者已交了定金并签了合同，如果他不想买这套房子了，定金能拿回来吗？

律师答疑：在定金的问题上，一定要和对方协商好，到底是怎样的定金。目前的定金存在两种，一种是给你保留房号，保留七天，你来买房时，开发商把这个钱退给你，再签订合同。第二点，你已经决定买这个房子，这个钱就要定这个房，没有退房的意思。这两点是有区别的，第一点是为了保证合同的履行，客户为保留这个房号，而交付的费用，但是实际上没有签正式的合同，也可能因为合同的条款最终达不成一致的意见，你仍然不购买，开发商须把定金退给你。但是还有一种情况，你已经确定就要买这个房，定金的性质就变了，就变成了预付款，是为了保证合同的履行，就已经形成了一个合同关系，这时候这笔费用是无权利要求退还的。除非双方另有规定在先。

附件也具有法律效应 签还是不签？

一般情况下，我们买房时签订的购房合同都是统一的一个范本，所以，大家在签合同时都只看几个关键的地方，然后就直接签字了，对于合同中的附件也就懒得看了，殊不知，多半的购房纠纷都来自附件的内容。有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此我们不可忽视。

一、首付分期 小心糖衣炮弹

首付分期是开发商常见的一种促销手段，它大大的降低的年轻人买房的门槛。但是，首付分期并不符合国家规定的购房政策，而是开发商帮我们垫付了部分首付款。在签购房合同时，开发商会将垫付的相关细则写进合同附件中去。在此，房叔也特别提醒大家在签附件时要特别注意以下几个问题：

1、由开发商垫付的那部分首付款什么时候还？

2、有没有利息，利息是多少？

3、如果逾期没有付清所有的首付款，是交违约金还是退房？违约金怎么算？退房了话，之前付的部分首付款还退不退，退多少？

二、贷款风险谁来承担

在签合同时，有开发商会在合同附件中写到必须在规定的时间里办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款。要知道，贷款办不下来的原因是多种的，例如开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款，我们可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。而开发商现在这样的约定就是把贷款的风险全部放在我们买方的身上了，规避了自己的责任。这样我们就又掉进开发商的陷阱里了。

三、装修细则模棱两可

在精装房的购买上，我们通常都是参照样板间来的，看到样板间的装修质量很不错，就毫不犹豫的把房给买了。但等到交房之后才发现有诸多地方与样板房标准不符。而更无奈的是，在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。这不是自己把自己给坑了吗！

精装房关于装饰、设备标准的约定。房叔认为对于我们而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果房东同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”，谁知道原有是个什么程度。

四、附件里的户型图是否就是自己选中的户型

一般情况下，附件一都是我们的户型图，应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果这些内容不明确，则该户型图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，就不具备法律效应。同时还应该确认好，附件里的户型图是否就是我们自己选中的那个户型，别到时候买错了房子还没出说理去。

签订购房合同时常见的注意事项

一、弄清购房合同中是按套内面积还是建筑面积来计算房屋价值的。 建筑面积=套内面积+公摊面积

成都这边一般都是按建筑面积来计算房屋价值的。

二、明确交房时间，如果开发商出现逾期交房，也可以明确从何时起开始算违约金。

三、房号是否就是自己之前选的那一户，别等到收房时才发现把别人的房收了。

四、五证是否齐全，商品房预售许可证、房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证，这是买房能否办房产证的关键。

房叔温馨提示：将宣传资料等抄进合同附件。前几天，房叔还看了一个新闻说“开发商承诺的地铁房未能实现，业主维权无果”，如果当初把开发商之前宣传单上的“地铁房”什么的统统抄进附件里，或许结局就不一样了呢。其他的也是一样，将开发商所有的宣传都以法律的形式固定下来，将来能省下不少麻烦事儿呢，房叔管这叫“防范于未然”。