2010写字楼市场预测供应海量但租售价看涨

近日，第一太平戴维斯、中立地产、高力地产、仲量联行、世邦卫理仕等广州几大写字楼代理及研究机构相继发布了关于2010年写字楼市场预测报告。

虽然几大机构关于今年广州写字楼的具体供应数据有所出入，但业界达成一致的看法是，2010年广州写字楼市场新增供应量巨大，而企业对写字楼的需求量也将有所增大，因此机会与危机并存。

第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄

虽然市场需求在2010年将有所回升，但与巨量新增供应的集中入市相比，需求的增加仍难以抵消巨量新增供应对租金和入驻率的下行影响，预计在2010年，广州全市甲级写字楼租金和入驻率都将有所下降，写字楼投资的回报周期将会加长。

广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥

资料表示，计划在2010年推出市场的项目大多是定位高端的超甲级写字楼，预计受市场追捧程度会更高，将使租金仍有上升空间。销售方面，虽然政府推出相应的宏观调控措施压抑楼市炒风，但为了保持经济平稳较快增长，预期大市并没有太大变动的情况下，写字楼售价仍会持平稳向上发展态势。

广东中原地产代理有限公司商业部营业总监朱辉

一些有特色的写字楼值得关注，如将在明年放量上市的独栋写字楼合景科汇金谷 (论坛 新闻)、总部基地汇美大厦，还有琶洲板块的中洲中心 (论坛 新闻)等，都是比较有特色的可销售写字楼项目。新年更多高端写字楼的入市，将令全市写字楼市场进入升级换代期，直接拉动整体租金水平。

中立地产董事总经理文志坚

展望2010年，由于全球经济环境尚未明朗，短期内跨国企业租赁需求复苏的可能性较低。预计第一季度，由于国家调控政策包括物业税是否实施等尚未明朗，市场仍处于观望阶段。随着供应量的逐渐增加及租赁需求复苏的步伐缓慢，预期2010年租金将难以急速上扬，将持续稳步运行。

仲量联行广州商业地产部主管马炜图

展望2010年度广州甲级写字楼市场，市场对于供过于求的忧虑上升，有利租户的租金谈判。预期未来需求增长将大部分来自国内企业，外资企业也将缓慢复苏。虽然需求正逐步复苏，但企业仍然看重成本，触发部分外资企业重新扩充和搬迁计划。虽然目前空置率有所下降，但供过于求的现象逐渐浮现，业主开始改变策略，提高进驻率和保留租户是首要任务。 （陈齐）

供应：新增供应巨量

大多写字楼代理及研究机构的数据都显示，2010年广州写字楼供应量将井喷。第一太平戴维斯的数据指出，2010年广州甲级写字楼新增供应量将达到73万平方米左右，相当于过去五年中，广州甲级写字楼年平均供应量的3倍，也是广州写字楼历史上的年度新高。

中立地产的数据则显示，2010年广州写字楼市场整体新增供应量将高达近200万平方米，主要集中在珠江新城，且以甲级、超甲级写字楼为主，以及如西塔、珠江城这类定位非常高的标志性项目。巨量高端写字楼新增供应的到来，将令2010年成为高端写字楼市场群雄争霸的一年，竞争将更为厉害。

需求：有望跟上供应

鉴于2009年三、四季度以来广州写字楼市场的良好表现，各大机构都预测2010年广州写字楼市场将进一步回暖，需求有望跟上新增供应的海量放量。第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，随着全球经济的逐步复苏及本地经济的回稳，跨国企业、本地企业对写字楼的租赁面积、租金预算在2010年估计都将有所回升，近期市场回暖迹象已非常明显，新年整体行情较为乐观。

广东中原地产代理有限公司商业部营业总监朱辉指出，对广州写字楼市场来说，2010年有四大利好：一是因股市动荡，住宅投资市场又受打压，预计将有更多资金进入写字楼市场。二是随着通胀预期的日益加重，商用物业已成为企业、私人闲置资金的一大“避难所”。三是物业税开征风声日紧，已有不少住宅投资客卖了住宅准备转向租金有望获利更多的写字楼和商业物业。四是进入2009年第三、四季度以来，广州写字楼大宗租售成交活跃，外资公司开始出现较大的扩充动作，市场信心又重新回归；另一方面，铁路、贸易、能源等大型国企购买、承租写字楼的需求也正在放量，不用过于担忧新增的海量供应；与此同时，民营企业的发展速度非常惊人，如阿里巴巴近年间在广州的办公楼，就从1000平方米扩张到6000多平方米，显示出非常强劲的发展潜力。

2010年广州主要新增甲级写字楼项目

项目名 建筑面积（平方米）

保利中心 66000

广州国际金融中心（西塔） 186000

万菱汇写字楼 65000

太古汇写字楼 123000

富力 (论坛 新闻)盈信大厦 85000

合景科汇金谷 200000（含商务公寓）

汇美大厦 78413

珠江城 210000（含商业）

保利V 座 142000 （含商业）

中洲中心二期 170000（含商业）

高德置地广场写字 170000

售价：可售少价位高

虽然年度新增供应量巨大，但2010年新增的甲级写字楼大多是只租不售的高端产品，市场一手可售写字楼供应将非常稀少。中立地产董事总经理文志坚指出，2009年房地产行情大好，各大发展商资金充裕，对手中的写字楼特别是甲级、超甲级写字楼都不急于出售，惜售心理非常普遍，令市场上大多是只租不售的项目，一手可售货源稀少。这将促使今年写字楼特别是珠江新城的写字楼售价持续在高位运行，全市写字楼销售行情持续看涨。广东中原地产代理有限公司商业部营业总监朱辉也表示，今年新增写字楼市场绝大多数只租不售，这将令销售市场持续走在上升通道上。

租金：整体稳中有升

与对售价的一致看涨完全相反的是，对2010年写字楼市场的租金走势，各大机构的判断是各有千秋。第一太平戴维斯认为虽然市场需求会回升，但在巨量新增供应集中入市的大背景下，2010年广州写字楼的租金和入驻率下行趋势已不可避免，写字楼投资的回报周期将会比预期加长。高力国际方面的判断是受亚运会期间停工影响，不少预计在2010年度推出的项目将会顺延至2011年才入市，令市场新增供应放量有限，租金仍会稳中有升。中立地产和中原地产则认为，因为2010年新入市的写字楼大多是定位高端的甲级、超甲级写字楼，就算是因为整体供应量大，租金定价上没有预期高，但难以改变高端项目市场份额将越来越大的状况，所以整体市场租金仍会在高端项目的拉动下继续上涨。