退换购房定金案例及相关注意事项

案例：如何要回商品房认购定金

2010-09-24

作者：北京市正海律师事务所 杨磊 吴静

近几年我所办律师理了大量的商品房认购定金纠纷案件。本案是我所潘霞律师承办的认购定金案件之

一。（判决书附后）。 2010年6月9日北京市怀柔区人民法院判决开发商返还买房人谷满军认购定金两万元。 我们认为有必要就房屋认购定金的相关法律规定、如何签订认购合同、如何处理房屋认购定金纠纷等问题，进行详细的介绍，以提高购房人的自我保护意识。

一、认购定金的法律规定

认购定金的法律规定见于：

1、担保法解释第一百一十五条 “当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。” 2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、定购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

二、认购定金的性质

依据以上法律规定，房屋认购定金可以理解为，购房人交付一定数额的金钱给付开发商作为定金，同时双方约定在一定的期限内，就商品房买卖合同的主要条款进行协商并签订合同。如果购房人在约定的时间内，未就商品房买卖合同的主要条款与开发商进行协商，则无权要求返还定金：如果开发商在约定的时间内未与购房人协商，则应当双倍返还定金。但是如果双方就协商结果未能达成一致，因而未能签订房屋买卖合同的，开发商应当返还定金。

三、律师提醒：如何签订商品房认购书

本所律师建议购房人最好使用《北京市商品房认购书》标准文本。标准文本由北京市建委、北京市工商局在2005年联合发布实施，其目的是为了规范商品房交易行为，比较公平的体现了商品房买卖双方的权利义务。因此，在商品房买卖中使用标准文本，更能保护购房人的利益。

但是在实践中有些开商为了维护自身的利益，对《北京市商品房认购书》标准文本进行了修改，或另行增加了补充条款，其中，隐藏了对开发商有利，对购房者不利的约定。

比如：有的开发商在认购定金合同中约定，购房人在签订认购书时已经知晓，并同意商品房买卖合同所有条款，购房人必须在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同，交付首付款。购房人在遇到这样的条款时，应当引起注意，并拒约签字。这样约定的结果其实质是剥夺了购房人对开发商提出的合同条款进行协商、修改的权利。

如果购房人已经签订了上述认购书，也可以请求返还定金，理由是开发商设计的这些条款，违反了认购定金的相关法律规定，因而购房人可以请求法院确认该条款无效。

另外，有部分购房人尚未考虑成熟就签订了认购书，支付了认购定金，随即后悔，不想继续购买认购商品房。这种情况只要操作得当，也可以要回认购定金。

正确的操作方法是：

在认购书约定的期限内，与开发商洽谈商品房买卖合同的主要条款，在某些主要条款上可以提出自己的意见，比如说不同意开发商提出的首付款支付方式，要求分期支付，延长首付款的支付时间；或是要求开发商提前交房和办理房屋产权证；或提出在不能获得银行贷款时，购房者人可以解除合同，互不承担违约责任，由开发商退还已付购房款等。实践中开发商一般很难接受这些条件，那么购房人就可以拒绝签订开发商提供的格式合同，此时，开发商就应当退还认购定金。

错误的做法是：

明确表示自己后悔不想买房。比如向开发商提出自己已经调到外地工作， 有的购房人直接找到开发商，

购买此房已无实际意义，希望退还定金。总之解除认购书的理由，不是对商品房买卖合同中的主要条款提出异议。实践中开发商的销售人员会要求购房人提出书面退房申请。开发商得到了这样的申请后，购房人一般很难要回认购定金。 另外，购房人一定要留有证据，比如录音、特快专递等，能够证明自己在约定的期限内，就商品房买卖合同的主要条款与开发商进行了协商。

四、购房人能够要回认购定金的情形：

1、建设项目违法，或者是农村土地上的小产权房屋

2、开发商未取得商品房预售许可证

3、开发商在约定的时间内未与买受人进行协商（此种情况比较少见）

4、开发在约定的协商期限内将房屋出售给第三人

5、开发商在签订认购合同之前已将房屋出售给第三人

6、按照认购协议的约定，双方未能协商达成一致，因而未能签订商品房买卖合同

符合上述第五条第1、2、3、4、5条规定的情况，买受人还可以向开发商主张双倍返还定金

五、常见购房人不能要回认购定金的情形;

1、 在约定的时间内未去与开发商协商合同条款

2、 虽然在约定的时间内与开发商进行了协商，但是没有留下证据

3、 没有正当理由，直接要求解除认购合同，请求退还认购定金

总之，商品房买卖是一项专业性较强的法律事务，及时聘请专业房产律师签订商品房合同、处理商品房买卖纠纷是维护当事人合法权益的最佳方式。目前我所推出的商品房陪购业务，收费为三千元。帮助购房人审查开发商的售房手续是否合法，帮助客户签订商品房买卖合同，能够很好的维护购房人的合法权益，受到北京市民的好评。