养老地产与PPP模式初探之国内养老地产案例(作者原创)

一、上海亲和源老年公寓

1.概要

亲和源老年公寓位于上海浦东新区秀沿路3101号，占地83680㎡，总建筑面积近10 万㎡，公共配套服务场面积3万平方米，共16栋建筑，包括12栋公寓以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等。公寓里有834 套全装修全配置公寓房，分大、中、小三种户型，实用居住面积分别为90 平方米、60平方米、40平方米，可供1600名左右的老年人养老居住。

亲和源老公寓项目于2003年开始策划、拿地，土地以工业性质出让获得，出让年限50 年，每亩土地价格为50万元。经过2年规划，2005年正式运作，2006年正式开工建设，2007 年正式开盘，项目主体性建筑一次性到位，装修、市场、营销分为3 期进行，市场定位为中高端老人，亲和源股份有限公司总投资近6个亿。

2.优势及其创新之处

（1）创新的会员制模式。亲和源基本的运营模式是采取会员制管理入住。入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁，入住会员需缴纳50 万元(现已涨到87 万)的会员费，经过身体检查和审核后与公司签订合同即可入住。亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。

（2）管理模式：开发商为主体，打造战略联盟，共同管理。社区构建了非常完善的服务体系。包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面，这些服务形成了一个完整的养老体系，与一般养老机构不同的是，社区并不自己提供这些服务，而是与一些专业化的公司建立合作关系。亲和源与美国专业经营老人社区的艾玛客公司、世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司、知名健身康体会所提供商香港美格菲以及本土曙光医院、上海老年大学等多家海内外知名品牌达成战略联盟关系，共同打造了中国首个集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。

（3）经营模式多样化。社区以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质。亲和源的会员制目前有两种运营的模式：第一是让渡使用权的模式。这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。第二是产权让渡模式。通过公寓产权的出让来满足老年人传统的产权思想与消费习惯。这种多样化的经营模式是在市场化运作的基础上对居家养老经营模式的一种探索，也是对国家养老社会化的新的实践。

3.劣势及不足

（1）资金链的风险。亲和源的资金链一直处于紧绷状态。亲和源项目用地以工业用地性质出让，但项目的规划并不是以工业项目立项，2006年，亲和源养老公寓所处地块办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑，据查该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。正是由于土地性质属于工业用地这样的“瑕疵”增加了项目获得资金的难度。尽管2007年亲和源股份增资扩股，将总注册资本金增至2亿元。但是，由于老年公寓项目的土地属性不能进行抵押贷款，并且前期运作需要投入自有资金，这都给投资人带来了不小的压力。另外，根据《土地管理法》规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或者作为公共建筑的房地产项目依法不能取得预售许可证，更难为入住者办理房屋产权证，土地的性质无法办理产权证明，导致亲和源不能像普通商品房通过在建工程销售来迅速回笼资金，以投入后期项目。2008年，亲和源为了保证资金链不被断裂，将旗下一处非常好的海南地产项目出卖以维持资金周转。

（2）前期规划设计不足。亲和源的设计与规划主要定位于中、高端的老年群体，其相关设施、服务的配备都较为全面，但是还是出现了许多规划不足的地方，如选址、公建配套、房屋设计等。由于地处郊区，老年人出行不便，造成了老年人与外界的交往阻碍，社区俨然成为了一个封闭的场所；社区虽然配备了医院，但其软件与硬件配备不足，建设初期没有考虑到医院的就诊人群，造成了资源的浪费；社区周边缺乏菜场、超市、餐饮、银行等公共服务设施。且由于前期调研不足，错误的估算了老年人对于房屋面积大小的需求，最终形成了老年人理想房屋类型的缺乏。

（3）经营理念与老年人期望间存在冲突。作为由社会主办的老年社区，必然有其运营成本与收益的考虑，许多公共设施、服务必须通过收费才能保证企业的正常运营。在有关到底哪些应该收费、哪些不应该收费问题的上，企业经营者与老年住户有着不同的考虑，由此产生了新的问题。在以往的调查中发现，老年人普遍认为社会办养老机构、老年社区存在着收费较高、收费项目较多的现象。这种评价有时是客观的，而有时则是带有主观偏见的，偏见的产生还是由于认知的态度，对社会办养老机构、老年社区的公益性目标存在着异议。在亲和源也同样存在着这类问题，解决问题的关键还在于老年人思想观念的转变和企业对于收费性服务进行合理定价，只有两者之间实现平衡，才能增进住户对于老年社区的归属感。

二、杭州金色年华老年公寓

1.概要

金色年华———中国杭州金家岭退休生活社区位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路，距杭州市中心仅22公里。项目由浙江省马寅初人口基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营。

金色年华总投资2.9亿，占地面积250亩，其中一期150亩，二期100亩，总建筑面积约10万平方米，容积率1.0（一期是0.6左右），绿化率达60%。土地性质最初为行政划拨，后改为土地出让，性质为福利用地，期限为50年。

2.优势及其创新之处

（1）选址因地制宜。山体公园可说是金色年华这个项目最大的特色，纵观国内所有养老机构，还未曾听闻哪家养老机构有可供老年人登山的小山丘，老年人本身其实十分在乎自身身体的锻炼，健身房运动强度太大，并且枯燥，而登山不仅锻炼身体，更能陶冶情操，实是一举两得。

（2）酒店式度假公寓。酒店式度假公寓按天计费，适合以下人群入住：居家服务公寓住户的亲友、子女；候鸟型度假老年团体和社会其他人士。该服务原本主要是为了子女探望老人提供便利，没想到在公寓都卖完之后，却成了项目最大的两项收入来源。在保证老人有了安身之所后，还能考虑老年人的心理和社会关系，同时管理参照酒店式的管理，这是十分值得其他养老机构借鉴的。

（3）全方位政策支持。在金色年华这个项目开始之前，企业就通过市场运作，以行政划拨的方式获得土地，之后再改为土地出让，但其本身并未经过政府的合法程序。首先，在土地获得上我们就可以看出当地政府对于它的支持。在其后的项目运营中，虽然其运营主体浙江银发事业发展中心在工商部门进行了注册，性质为盈利组织，但其床位费、护理费、育养服务费等都可以免税，且水、电、煤、网费等税费都按民用计算。当地民政系统也将金色年华作为当地的金色招牌，研究如何为它提供更好的政策支持。

3.劣势与不足

（1）资金链风险。金色年华销售为一房一价，平均大约在每平方米6000元左右，拿下项目用地的费用为每亩40 万（行政划拨），改为出让后，每亩土地补交了20多万，综合算下来，项目收支基本平衡。但项目内的所有服务都由企业自身提供，这导致管理、招聘、培训等许多额外成本，员工的工资、飞涨的物价都是相当大的支出部分。项目从2008年以来一直处于亏损状态，且因项目土地的性质为福利用地，所以只能按月销售，无法迅速回笼资金，导致现金流转困难。而护理、居家公寓的早早售完也导致机构的维持举步维艰，若不是早早地买下了二期的土地，仅仅依靠酒店服务和对老年人提供服务的收入，金色年华根本就无法维持运作。

（2）前期规划设计不足。超市原本是想给老人提供便利，如方便老人购买日常用品，但老人这一群体的特征就是节约，能不花钱就绝不会花钱，这就导致超市如同鸡肋，食之无味，弃之可惜。在规划设计之初，设计者并未想到过利用周边的社区与公共资源，只想令居住区自成世界，无法使资源配置最优化，结果令人遗憾。

（3）企业服务模式滞后。金色年华的服务项目是由自身承担，并未如亲和源那样外包，这导致一方面非专业化的服务无法令居住在里面的老人满意，另一方面较低的薪酬又引起员工内部不和，基层工作人员、服务社工等都怨声载道。

三、案例比较分析

通过对上海亲和源老年公寓以及杭州金色年华老年公寓进行分析比较，可以发现，上海亲和源在商业化运营模式上做的十分成功，但在政府支持上实有欠缺；而杭州金色年华在政府支持上做得十分成功，但在商业运作上，却和亲和源有十分大的差距。对于养老地产未来的发展而言，商业化模式上可以借鉴国内外优秀的创新模式，但是最重要的是在政策上一定要获得当地政府支持。

在当今中国未富先老的大环境下，在养老地产的高成本、高风险的特点下，纯市场行为在养老地产这一新兴行业很难获得成功。在现今的经济环境下，单纯的民营企业投资抑或着单纯的政府出资建设常常很难满足养老地产的建设需求，并且在前述两种模式下，获得政府的全力支持也常常无法得到长远的保障，现实要求我们必须探讨新兴的融资模式来确保养老地产建设工程的顺利完成，解决资金链紧张以及与当地政府关系问题，而PPP模式的良好应运则可以同时解决资金与政府支持等方面的相关问题。

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