2010年房地产市场总结暨2011年展望

多事之秋的2010年终于落下帷幕。这一年，中国的房地产市场出现了两个拐点：第一个拐点是市场的拐点，之前一直被过热所困扰中国的房地产市场终于降温，而且幅度之大超出很多人的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌；第二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热，抑制楼价过快上涨”之后，从2010年下半年开始政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

2010年是名副其实的“政策年”。上半年，在“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的指导方针下，为了防止经济过热以及通货膨胀，央行5次提高存款金率，至17.5%的历史新高。下半年，为了应对由美国次贷危机引发的世界性金融危机的新形势，中国转为实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，多次降低存款准备金率，并从9月中旬开始百日之内连续5次降息，累计降息216个基点，同时出台了多个鼓励合理住房消费的楼市利好新政，包括首次购买普通住宅契税降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率优惠；给予改善型置业人群房贷优惠；二手房营业税征收年限从5年降至2年、征税方式由全额征收改为差额征收等，密集的政策对防止楼市“大落”起到了积极的作用。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。“地王”表情尴尬，纷纷难产。

2010年12月16日，广州年内最后一宗住宅地块仅用了5分钟不到的时间就以底价成交，为全年的土地供应划上了句号。至此，2010年广州十区共出让住宅用地19宗，用地总面积1.32平方公里，超过年度计划1.8平方公里的7成。在此之前，广州市曾两度调整住宅用地供应计划，在9月份将最初的4.9平方米公里调整为2.5平方米公里，又在11月份修正为1.8平方公里，但是由于频繁出现“流拍”，最终还是未能完成年度土地供应计划。

综观2010年的广州住宅土地出让市场，年初员村绢麻厂地块经过两百多轮竞投，创下了13053元/平方米的楼面地价，刷新了天河区住宅历史最高地价成为“地王”，但是只是昙花一现。此后，受商业银行惜贷、ipo受阻、销售业绩大幅滑坡等多个因素的影响，房地产行业的资金链危机凸显，过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续，令土地出让市场一蹶不振，频频出现“流拍”、“底价出让”的状况。大开发商的退出给了中小开发商“抄底”的机会。据统计，全年共有10宗地块以底价成交，有8宗地块的楼面地价在1000元/平方米左右，其中绝大部分为不知名的中小开发商拍得。统计数据显示，2010年广州的平均楼面地价仅为3000元/平方米出头，与xx年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一块地花都新华宝田猪场地块楼面地价仅1040元/平方米，与去年卖出的同区域的地王相比降幅高达约80%。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在10年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。

根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46万平方米，同比大幅减少33.5%；与此同时，由于房地产开发节奏的延续，全市的新建商品住宅供应并没有因为市场拐点的出现而减少，1-11月批准预售量达到了740.45万平方米，同比大增23.2%。统计数据显示，1-11月份，仅有6月份的成交量大于批准预售量，市场供销比从去年的1比1.21逆转为1.47比1，消化率只有68.1%，处于明显供大于求的格局。

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到6月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中10月份一度降至35.83万平方米，但是11月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

价格方面，1-11月全市一手住宅成交均价为9466元/平方米，同比上涨11.5%。尽管楼价水平仍然高于xx年年，但是与xx年年第四季度的平均过万元的均价水平相比已经下了一个台阶。其中，9月份由于限价房以及远郊商品房的大量成交均价一度下降至8244元/平方米，回到xx年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均价走势呈上升趋势，这与楼市供应结构的变化有关。年初“90/70”产品尚未大量出现，主要以限价房和郊区商品房为主，因此成交均价相对较低。从下半年开始，楼市包括市区在内的“90/70”商品房的大量供应，拉高了成交均价。

总体来看，2010年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；二手楼价从高位振荡下跌，但是整体水平仍然高于xx年年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。

受xx年年第四季度实施的房贷新政引爆的宏观调控累积效应影响，广州二手楼市在xx年年第四季度进入“拐点”，出现成交量减少、价格下跌的趋势，并且这种影响随着经济形势的变化在2010年被持续放大、加深，尽管从下半年开始中央频频出台救市政策，但是楼市调整的大趋势已经形成，成交低迷的情况并没有得到根本改观。根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市二手住宅成交面积为413.03万平方米，同比大幅减少28.5%；月均成交面积仅为约37.5万平方米，大大低于xx年年月均62.3万平方米的成交水平，与xx年之前的成交水平基本相当。

在成交低迷的同时，广州二手楼价也呈振荡下跌的态势。11月份，二手住宅成交均价年内首次跌破6900元/平方米的支撑线，与xx年年8月份的水平相当。不过，从总体而言，2010年广州二手楼价的平均水平仍然高于xx年年。满堂红地产的成交数据显示，1-11月的成交均价为7058元/平方米，同比上涨10.8%，但涨幅明显低于之前三年（xx年至xx年年的涨幅分别为15.9%、19.5%和32.1%）。二手楼价没有因为成交量的大幅萎缩大跌，表明尽管广州楼市的投资性需求已经离场，但是以首次置业和改善需求为主的自住刚性需求在楼市形成了有效的支撑力，所以只要楼价回到合理水平就会形成交易。满堂红地产研究部在2010年12月份针对二手楼市成交买家的电话访问调查显示，有70.8%的买家购房目的是自住；其次是换房的买家，比例为19.0%。此外，投资型买家的比例合计只有5%，楼市的投资气氛明显消退。

五、展望2010年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

在度过了最为困难的2010年后，2010年的中国经济依然面临着巨大的挑战，由美国次贷危机引发的世界性金融危机对中国实体经济的影响有多广、有多深都会在这一年显现出来，并且成为包括房地产在内的各行各业的发展风向标。

满堂红地产研究部认为，在实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”之后，中国政府连续重拳出击的救市政策为保持中国经济的稳定增长提供了积极的动力，但是国内外的经济形势依然错综复杂，经济发展面临很大的压力。同样的，虽然2010年下半年密集出台的惠及和针对楼市的利好政策对防止房地产市场“大落”有正面的作用，但是由于供大于求的市场格局的形成以及置业者信心的欠缺，2010年的广州楼市也难言快速走出低谷，“紧贴经济脉搏，低