xx市住宅区物业管理暂行办法

第一章　总则
第一条　为加强住宅区的物业管理，维护住宅区公共秩序，保护业主的合法权益，提高居民的生活质量和物业管理水平，创造和保持整洁、文明、安全、方便的良好居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《xx省住宅区物业管理办法》等规章的规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条　本办法适用于市各建制镇行政区域内住宅区的物业管理。
第三条　本办法所称住宅区，是指以住宅为主，经统一规划，并有相应基础设施配套，公用设施比较齐全，形成一定规模的居民生活区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及配套公用设施、附属设备和相关场地。
本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人；非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主和非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业，是指经物业主管部门资质审查合格，向登记机关办理注册登记的，对住宅区进行专业化管理和有偿服务的企业。
第四条　桐乡市建设局为全市住宅区物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)。市房地产管理部门具体负责全市物业管理行业管理工作。
各行政主管部门按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区的物业管理工作。
住宅区所在地的街道办事处、居民委员会应积极支持住宅区实施物业管理，协助有关管理部门对物业管理进行监督、检查，并可根据物业管理关系，对物业中产生的问题进行协调。
第二章　业主委员会
第五条　业主委员会是住宅区全体业主的代表组织，由业主大会或业主代表大会选举产生，其委员应当由业主担任。
第六条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，物业主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、住宅区开发建设单位等有关部门，组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。委员会成员应当由业主担任，并应具有广泛代表性。
业主大会由住宅区的全体业主组成；当住宅区规模较大时，可由每幢(单元)房屋业主按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
第七条　业主大会或业主代表大会行使下列职权；
(一)选举、罢免业主委员会委员；
(二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
(三)审议业主委员会工作报告；
(四)决定聘用或解聘物业管理企业；
(五)监督房屋维修基金的使用；
(六)审议通过住宅区物业管理计划和实施方案；
(七)决定其他有关业主权益的重大措施和事项。
第八条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或10%以上业主和非业主使用人提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主和非业主使用人权益的
重大问题，业主委员会应当随时提请业主大会或业主代表大会讨论决定。
业主大会或业主代表大会决议，以组成人员的半数通过。业主大会或业主代表大会的召开应当有住宅区所在地街道办事处和居民会列席参加。
第九条　业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法权益，履行下列职责：
(一)召集和主持业主大会或业主代表大会；
(二)起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会或业主代表大会通过，并报物业主管部门备案；
(三)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；
(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算，监察检查物业管理经费的使用情况；
(五)检查业主公约的执行情况，听取业主或非业主使用的意见和建议；
(六)受理业主或非业主使用人对物业管理企业的投诉，协调物业管理关系，监督和协调物业管理企业的工作；
(七)业主大会或业主代表大会赋予的其它职责。
第十条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，在委员会中选举产生。业主委员会可邀请有关人士参与顾问。
业主委员会每届任期三年，可连选连任。业主委员会的决议，以组成人员的过半数通过。
尚未设立居民委员会的住宅区，业主委员会可聘请一名秘书长负责处理业主委员会的日常事务。已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。业主委员会应当配合住宅区所在地街道办事处工作。
第十一条　实行物业管理的住宅区应制定业主公约，业主公约应根据国家有关物业管理的法规、政策制定。对全体业主具有约束力。
　第三章　物业管理企业
第十二条　物业管理企业必须经物业主管部门资质审查合格，向工商行政管理机构办理注册登记，取得营业执照后，方可承担住宅区的物业管理业务。
第十三条　实施物业管理遥住宅区，受聘的物业管理企业以合同形式接受业主委员会委托，在签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)并办理经营服务性收费许可证后，依照合同约定对住宅区实行统一管理。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业管理企业或自行组建参照本办法有关规定进行前期物业管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
第十五条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务；
(一)房屋共用部队、共用设施、设备、住宅区公用设施、设备的维修与养护；
(二)住宅区的清洁卫生；
(三)绿化、花草树木的养护、管理；
(四)车辆进出及停放的管理；
(五)配合公安部门，维护住宅区内的公共秩序，做好安全防范工作；
(六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
物业管理企业应当配合居民会做好社区管理、社区服务工作，并接受住宅区所在地街道办事处监督。
第十六条　物业管理企业的权利：
(一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家其它有关规定，制定住宅区物业管理办法、规章制度及实施细则；
(二)制定住宅区物业管理计划、实施方案和发展规划；
(三)按照国家和省有关规定，依据委托合同约定收取物业管理服务费；
(四)有权制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；
(五)可以按照委托合同约定的条件开展各种经营项目以补充住宅区物业管理经费；
(六)可以按照委托合同约定的条件和方式，选择专业公司承担专业管理业务。
第四章　物业的使用与维修
第十七条　住宅区竣工后，开发建设单位必须提供具备物业管理的设施条件等证件向有关部门申请综合验收。经综合验收合格后，依照合同方可移交给业主委员会，同时必须向业主
委员会提供下列资料：
(一)住宅区使用规划图、竣工总平面图；
(二)住宅区单体建设、结构、设备竣工图；
(三)住宅区地下管风竣工图；
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
(五)业主居住资料；
(六)住宅区综合验收资料；
(七)其它必要资料。
第十八条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托物业管理企业承担。
第十九条　住宅区房屋的自用部位和自用设施、设备的维修、养护由业主或非业主使用人或者由其委托物业管理企业承担。
第二十条　住宅区的供水、供电、通讯、市政、园林、环卫、消防等公用设施、设备的维修、养护，由有关专业部门负责或者由其委托物业管理企业承担。
第二十一条　上述第十八条、第十九条、第二十条委托物业管理企业承担的，应签订相关合同，有关费用由委托方承担。已成立业主委员会的住宅区，合同报业主委员会备案。
第二十二条　业主、非业主使用人有保护和美化住宅区的权利和义务。任何单位和个人不得在住宅区从事下列行为：
(一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
(二)对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、天台、通道等部位进行违章凿、拆、搭、占；
(三)堆放危及公共安全及有损房屋的危险物品；
(四)擅自占用公共部位，损坏公用设施、设备；
(五)侵占或损坏绿地、花草树木、园林艺术雕塑和构筑小品；
(六)乱设摊位、乱设集贸市场，乱堆(扔)垃圾、杂物；
(七)随意停放车辆和鸣喇叭；
(八)排放有毒有害物质和聚众喧闹或发出超出规定标准的噪音；
(九)擅自悬挂或张贴标语、广告和启事，在房屋和公用设施、设备上乱涂写、乱刻划；
(十)妨碍、捣乱他人合法使用公用设施、设备及公共场所(地)；
(十一)法律、法规、规章禁止的其它行为。
第二十三条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。住宅房屋装修应当遵守《桐乡市城镇
住宅房屋装修管理办法》。
物业管理企业发现在装修过程中有违反装修有关规定的行为，应当通知行为人立即停止并限期改正。对拒不改正的，应当告知业主委员会并报装修主管部门依法处理。
　第五章　物业管理用房和经费
第二十四条　实行物业管理的住宅区应当建立物业共用部位和共用设施、设备维修基金(以下简称物业维修基金)。专项用于物业的共用部位和共用设施、设备保修期满后的维修、
养护。
第二十五条　物业维修基金由所在地物业主管部门以业主委员会名义财政专户存储，专项管理。其收支情况应当公开，接受业主监督。
物业维修基金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修基金的具体收取、管理和使用办法，物业主管部门会同市财政、物价主管部门另行制订。
第二十六条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房。
物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会管理，由所聘的物业管理企业使用。
第二十七条　物业管理企业向业主、非业主使用人提供物业维修、养护、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取公共性服务的物业管理服务费，实行政府定价，根据物业管理企业提供的管理服务项目、服务质量，分级定级收费；
物业管理企业向业主、非业主使用人提供的其他便民服务或特约性服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价和市场调节价相结合，由市物业主管部门会同物价主管部门制定。
必要时召开价格听证会。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外，，其他部门不得重复收取。
第二十八条　公共性服务的物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每半年公布一次，接受业主、非业主使用人的监督。
第六章　法律责任
第二十九条　对未经市房地产管理部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正。按照《浙江省住宅区物业管理办法》，可处于20xx
元以上10000元以下的罚款。
第三十条　住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第三十一条　违反本办法第十二条、第十八条、第二十条、第二十二条、第二十五条、第二十七条规定的，由有关主管部门依法查处。造成损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第三十二条　委托合同中任何一方不履行合同的或采合同未达到规定标准的，另一方有权要求其限期履行或采取补救措施，并应承担相应的违约责任。双方争议不能协商解决的，可向物业主管部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或者直接向人民法院起诉。
第三十三条　业主、非业主使用人违反业主公约，物业管理企业根据委托合同有关条款采取相应措施，并应由行为人依法承担民事责任。
第三十四条　罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按有关　法律、法规和规章的规定执行。
第三十五条　当事人对具体行政为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十六条　物业主管部门和物业管理企业的工作人员在物业管理、服务工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修基金等其它违法行为，尚未构成犯罪的，由有关部门和主管部门责令其限期改正，并给予行政处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章　附　则
第三十七条　本办法施行后新建的住宅区统一按照本办法实行物业管理。
本办法施行前已经实行物业管理的住宅区应当按照本办法的规定进一步规范业管理。
本办法施行前已交付使用但未实行物业管理的住宅区，应当创造条件逐步实行物业管理。
第三十八条　本办法所指的业主公约应参照省物业主管部门制定的示范文本，物业管理委托合同参照省物业管理主管部门、省工商行政管理局联合制定的示范文本。
第三十九条　本市行政区域内的其他居民区、综合楼、大厦等实行物业管理可参照本办法实施。
第四十条　本办法由市建设局负责解释。
第四十一条　本办法自发布之日起实施。