城市综合体前期物业介入方案

城市综合体前期物业介入方案

第一章 物业管理及前期介入的重要性 ...............................................................- 4 -

一、前期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务 ....................- 4 -

二、前期介入在物业建设期间便实现了建、用、管的有机结合 ...................................- 5 -

第二章 城市综合体的特点 ...................................................................................- 6 -

一、城市综合体地产项目的调研对象是商家 ...................................................................- 6 -

二、城市综合体地产项目多是一次性投资 .......................................................................- 6 -

三、城市综合体地产项目要求发展商的资金储备雄厚 ...................................................- 6 -

四、城市综合体地产项目的配套设施功能需求多元化 ...................................................- 7 -

五、城市综合体地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块 ...........................- 7 -

六、城市综合体地产项目的配套设施要综合全面 ...........................................................- 7 -

七、城市综合体地产项目应具备较强的辐射力 ...............................................................- 8 -

八、城市综合体地产项目更注重综合气氛的营造 ...........................................................- 8 -

九、城市综合体地产的营销手法与住宅不同 ...................................................................- 9 -

十、城市综合体地产项目多以投资回报率。回报周期为营销重点 ...............................- 9 - 十一、城市综合体地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有不同 ........ - 10 - 十二、城市综合体地产项目的营销周期短 .................................................................... - 11 - 十三、城市综合体地产项目的推广节奏快 .................................................................... - 11 - 十四、城市综合体地产项目的客户更关心投资潜力 .................................................... - 12 -

第三章 城市综合体物业管理的特点 ................................................................ - 12 -

一、物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点： ........................................................................................ - 13 -

二、城市综合体物业管理的任务 .................................................................................... - 13 -

三、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用 ................................ - 15 -

四、城市综合体物业管理应注意的其它事项 ................................................................ - 16 -

第四章如何完成大型城市综合体地产项目的招商活动 .................................... - 17 -

一、大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理 .................................... - 17 -

二、坚持统一招商原则 .................................................................................................... - 17 -

第五章 我公司接管城市综合体的优势 .............................................................. - 20 -

略 ............................................................................................................ 错误！未定义书签。

第六章企业基本情况 ............................................................................................ - 21 -

略 ............................................................................................................ 错误！未定义书签。

第七章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 ................................ - 21 -

一、拟建立的组织机构及人员的配备 ............................................................................ - 22 -

2、服务中心运作方式及各部门职责 .............................................................................. - 22 - ３、服务中心各岗位员工的任职要求 ............................................................................ - 24 -

二、培训及管理 ..................................................................................... 错误！未定义书签。

[业主服务培训内容] .............................................................................. 错误！未定义书签。

第八章管理规章制度及管理档案建立情况 ........................................................ - 25 -

一、服务中心各项管理制度目录 .................................................................................... - 25 -

二、管理规章制度 ............................................................................................................ - 28 -

第九章 物业基本情况 .....................................................................................略- 29 -

第十章 物业的使用 .............................................................................................. - 30 -

第十一章 物业的维修养护 .................................................................................. - 32 -

第十二章 业主的共同利益 .................................................................................. - 33 -

第十三章 违约责任 .............................................................................................. - 34 -

第十四章 附 则 .................................................................................................. - 35 -

１、业主投诉处理管理办法 ............................................................................................ - 36 - ２、住宅装修监督与管理设想 ........................................................................................ - 37 - ３、物业帐务管理办法 .................................................................................................... - 39 - ４、小区消防安全宣传和防范设想 ................................................................................ - 42 - ５、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想 ........................................................ - 43 -

三、管理档案建立情况 .................................................................................................... - 44 -

第十五章 综合体前期物业管理服务介入方案 ................................................ - 46 -

结 束 语 ....................................................................................................................... - 51 -

第一章 物业管理及前期介入的重要性

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/使用人提供服务。从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划/销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用的角度有针对性的提出意见和建议，可以在一定程度上规避项目在使用过程中遇到的问题，降低风险。

一、前期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务

过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与

建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二、前期介入在物业建设期间便实现了建、用、管的有机结合

没有前期介入时，发展商只顾建房，不会充分顾及使用与后期管理，结果房子交到业主与物业管理企业中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，发展商晕头转向，业主怨声载道，物业管理企业里外不是人。有了前期介入，物业管理企业不仅从发展商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向发展商提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使发展商省钱省力，使用人舒适满意，管理者专心服务。

三、物业管理前期介入有利于物业管理公司日后的管理，有利于促进销售

为配合销售，物业管理前期介入的物业管理顾问在项目售前，将完成明确物业管理的服务内容、明确设备配置、确定物业管理企业的组织架构、明确项目的财务预算（即收费标准）、完成所有合同文本及入伙资料等工作，对项目的销售起到有力的支持作用。

第二章 城市综合体的特点

一、城市综合体地产项目的调研对象是商家

住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例及住宅产品类型。但购物中心等城市综合体地产项目的消费市场调研则完全不同，其销售对象不是购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。大部分主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，并参照其要求进行功能上的规划设计。

二、城市综合体地产项目多是一次性投资

一个购物中心等大型城市综合体地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的城市综合体气氛，而根本无法采用住宅的滚动式分期开发模式。

三、城市综合体地产项目要求发展商的资金储备雄厚

由于购物中心等城市综合体地产项目大多采用只租不售的经营方式，因此在定价策略上与出售为主的住宅项目产生巨大的差别。如购物中心开发商对某些主力店不得不采取租期内前几年低租金甚至免租金策略，这种开发模式要求购物中心等城市综合体地产发展商具备极其雄厚的资金实力，以及能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。

四、城市综合体地产项目的配套设施功能需求多元化

城市综合体设施配套建设在购物中心等城市综合体地产项目的开发中，比住宅开发具有更重要的作用。除此之外，购物中心等城市综合体地产设施的开发与住宅城市综合体设施的开发还有着其它巨大的差别。

五、城市综合体地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块

购物中心等城市综合体地产项目的城市综合体设施开发选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑规划地块内要建有足够数量的停车位，还需要城市交通系统的支撑。根据购物中心城市综合体设施的定位，应有城市级或区域级市政设施的支撑。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响购物中心城市综合体设施的重要因素。

而住宅项目的城市综合体设施开发选址都局限在已经规划审批的住宅用地区域内，其位置的确定主要根据整个住宅小区的交通布局、建筑规划等要求进行。

六、城市综合体地产项目的配套设施要综合全面

购物中心等城市综合体地产发展到目前，其城市综合体设施中的销售部分、仓储部分、管理部分等传统简单的功能设施已显得不充分，而展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱

乐等广义的功能设施被越来越多地成为购物中心的重要部分。而住宅项目的城市综合体设施一般仅限于会所、运动场馆、城市综合体街等日常生活消费用品购买、运动休闲等局部功能。

七、城市综合体地产项目应具备较强的辐射力

购物中心等城市综合体地产，其城市综合体设施的开发所要考虑的消费支撑体系比住宅项目所要考虑的多和深。购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发必须考虑到周边顾客群体等支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。

而在住宅项目中一般的城市综合体设施如会所、运动场馆、城市综合体街等都是为满足本社区居民购物、运动休闲等局部需要，消费对象大多仅限于小区内部居民。目前少量的具备对外辐射能力的社区城市综合体街，其辐射能力也非常有限。

八、城市综合体地产项目更注重综合气氛的营造

表现在建筑形态上，购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发需要在规划设计中更多地考虑室内外空间的整合以及城市综合体设施和休闲娱乐设施的整合。体验性空间、休闲共享越来越多地成为城市综合体地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中已经

被高度重视。发展到现在，购物中心等城市综合体地产中，其城市综合体设施的建筑设计手法已完全非住宅等项目的传统的建筑立面设计了，更多的是综合考虑建筑立面、灯光照明、表演、广告、多媒体等现代化综合表现手段的应用。

九、城市综合体地产的营销手法与住宅不同

在中国内地，城市综合体地产相对于住宅地产是一种全新的事业，因此，对于习惯于住宅开发的城市综合体地产开发商在营销模式上也必须注意城市综合体地产的特性。

十、城市综合体地产项目多以投资回报率。回报周期为营销重点

客户在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，客户购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。而购物中心等城市综合体地产实际上更多的是一种投资的概念，因此，作为投资而言，回报率和回报周期才是投资真正关心所在。

十一、城市综合体地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有不同

住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自主的购房者和用于投资（主要是城市中心地区的小型公寓）的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。纯投资的住宅地产在目前的经济水平下所拥有的消费群不多，其所关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。在城市综合体地产上，推广对象是分阶段来划分的。如商铺出售或出租阶段、整体交铺运作阶段。

１、 商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客

户

该阶段的推广对象分为两类，其适用于自营的业主；用于投资的业主。

自营的客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数

和消费能力；而投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在进行商铺销售或出租时，购物中心必须有针对性地利用投放媒体进行宣传，以吸引目标客户如主力店、次主力店、专卖店、个体户（百货零售商、连锁超市、品牌专卖、个体经营户）等的进驻。这几类目标客户的日常媒体接受途径最主要是用网络搜索及少量报纸广告，极少数观看黄金时段的

电视、宣传广告、单张。

２、 整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾

在购物中心招商成功后进行整体交铺、开业运作后，购物中心的营销推广对象将发生转移，重点是如何吸引更多的消费者光顾购物中心，从而提升整个购物中心的人气和形象。

十二、城市综合体地产项目的营销周期短

营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过城市综合体地产，所以消费者可选择的机会多，考虑的周期也相对更长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对较长。在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

而城市综合体地产在这一点上与住宅地产则完全不同。城市综合体地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费。所以城市综合体地产一般都是在一个相对成熟的区域内进行开发，这样投资总额相对较高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短。

十三、城市综合体地产项目的推广节奏快

房地产的营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热

期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为是分期开发，所以一个住宅项目就包含了几个营销周期，而且每一个营销周期基本上都要完整地包括上述阶段，否则市场引导不够，项目优势就展示不全，消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。

对于城市综合体地产项目来说，因为是一次性投资开发，所以整个项目只有一个营销周期，并且可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期。如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，开盘时就直接进入了清盘期。 十四、城市综合体地产项目的客户更关心投资潜力

住宅客户关心的几个关键指标的一般性排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。而城市综合体地产客户关心的问题排序是：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值。因为城市综合体地产必须有足够的人气才能支撑。所以一个城市综合体地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

第三章 城市综合体物业管理的特点

城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建

筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。

一、物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：

由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。

由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。

二、城市综合体物业管理的任务

城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运

行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。在笔者所在的万达集团，由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能，由集团履行物业的策略性管理的职能。

目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。

在这种情况下，物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。

而物业运行管理，则是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。

三、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用

首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。

城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。

其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。

城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要

热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；而写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。

四、城市综合体物业管理应注意的其它事项

要使综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生，关键在于对空间、交通和环境各个因素的把握。

城市综合体具有超大空间尺度的特征。而在空间的布局、分隔上，必须按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合。

城市综合体的交通体系是复杂的。要通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性。

城市综合体不仅要通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观和宜人的环境，而且，在布置和管理上还要体现各个部分的功能特点，并有利于综合体整体功能的发挥。

第四章如何完成大型城市综合体地产项目的招商活动

城市综合体地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。

招商是大型城市综合体地产项目开发的重要步骤。目前，业界通行的是统一招商、统一经营原则。统一招商、统一经营对购物中心的永续发展起着极大的作用。

一、大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理

购物中心等城市综合体地产市场的迅猛的发展，使不少人以投资其中的小商铺而感时尚。随着越来越多的散铺面临着一哄而上抢租客的窘境，购物中心等城市综合体地产项目的经营应突破散铺各自为政的传统做法，提倡由专业团队进行统一管理。

二、坚持统一招商原则

城市综合体地产产权零售后，散户经营难以达到统一经营

的效果。一般来说，城市综合体地产租金回报有阶段性规律：

个系统性培养市场的经验。一般大型的购物中心等城市综合体地产项目在统一招商时，会把商户分为三个层次：

第一层是主力商户

通常主力商户可以享受到商场平均租金以下的优待。这些主力客户多是以获得公认的知名城市综合体品牌，它们能带来固定旺盛的人流，并能提高商场的知名度。为了吸引这类品牌入驻，商场往往要给予他们种种优惠政策，譬如一年内减免租金，甚至补贴上百万元的装修费作为入驻条件。

第二层是次主力商户

次主力商户需付的租金一般为整个项目的平均租金。 第三层是普通商户

普通商户需要承担的租金较主力商户和次主力商户都要高。

这种多级客户的系统划分，使大型购物中心等城市综合体地产能够达到总体上的赢利。但是对于小业主分散经营的商铺而言，每个小业主都希望获取最大利益，不可能

自然形成主力、次主力和普通租户的划分，势必会带来同一商场内不同商铺的经营效果悬殊。

坚持持续统一经营原则

城市综合体地产的价值随经营时间的增加，呈现出梯级递增的长期效益。从城市综合体地产的开发惯例来看，有实力的发展商对于城市综合体地产项目多采取只租不售的策略，通过持续有效的经营管理提升城市综合体价值。因为城市综合体地产的租金有逐年递增的规律，时间越长回报越高。当大型城市综合体项目经营达到一定年数后，它所产生的高额回报，为其他物业类型难以企及，这是众多有实力的发展商都钟情于城市综合体地产开发的原因。因此，目前一些大型城市综合体地产项目即使分散出售产权，也应对售后的统一经营管理有充分考虑，以实现可持续经营。

大型城市综合体地产项目招商流程总结

由此可见，购物中心等城市综合体地产的招商首先必须在项目开发的前期做好充分的市场调查，并及时与商家沟通，以避免在项目完成后不能够达到商家的要求；其次，认清主力店在城市综合体运营中的突出作用及进驻商家类型的比例分配；再者，坚持三大招商手法：

最后，掌握正确的招商谈判的技巧，如：使目标商户感觉遇到一个同行业的知音，让目标商户达成共鸣；善解人意，对商户的思维想法了如指掌；体现一种保护双方权益的中立态度，最终达至双赢的目标。

第五章 我公司接管城市综合体的优势

帮助）

此处内容根据各自公司特点自行填写（希望能对大家有所

第六章企业基本情况

此处内容根据各自公司特点自行填写（希望能对大家有所帮助）

第七章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

1、服务中心组织架构及部门设置

2、服务中心运作方式及各部门职责

1、服务中心运作方式

服务中心实行项目经理负责制的直线制领导形式，下设业主服务部、设备管理部、秩序维护部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

服务中心经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务中心经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向服务中心经理负责。 2、部门职责 [业主服务部]

业主服务部主要负责日常与业主之间的联系，处理包括入伙服务、业主接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。 [秩序维护部]

秩序维护部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。 [设备管理部]

设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。 [保洁绿化部]

清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。 此外采购、人事、培训等事务将由ＸＸ物业公司人事部、物流中心、培训中心与服务中心经理负责。 3、人员配备

３、服务中心各岗位员工的任职要求

略

第八章管理规章制度及管理档案建立情况

一、服务中心各项管理制度目录

二、管理规章制度

1、管理规约

管理规约

第一章 总 则

第一条 为维护全体业主（使用人）的合法权益及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条 本管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。 第三条 全体业主共同遵守物业管理有关法规、政策和本管理规约规定，配合服务中心实施各项管理工作，遵守服务中心按照有关规定和本管理规约委托制定的管理细则及各项管理规章制度。同时业主应保证其共居人、授权使用人以及相关人员遵守本管理规约和相关规定，合理使用物业。

第四条 本小区将按照国家有关法律法规及贵阳市有关职能部门规定。

第九章 物业基本情况

第五条 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称：略 座落位置：略 物业类型：住宅物业

建筑面积： 约 米。

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、门禁系统等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等。

第七条 在本物业区域内，任何单位和个人不得无理影响、干扰业主正常使用物业。

第十章 物业的使用

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍 其他业主正常使用物业。

第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告服务中心。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知服务中心，并与其签

订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从 事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

为了不影响他人的休息及工作，遵守装修作业时间：时间8:00--12:00、14:00--19:00；双休日：9:00--12:00、14:30--18:00其他时间可进行室内无噪音装修作业，禁止噪声扰民。

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备

的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按服务中心指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规 定。

第十七条 在物业管理区域行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点、占用公共空间、部位；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、在未封闭的阳台上摆放花盆等危险坠物，擅自安装遮阳棚、

雨棚和在阳台外安装凉衣架；

9、随意吐痰、丢果皮、废纸和杂物，随地倒垃圾；

10、饲养鸡、鸭、鹅、猪、狗等家禽、家畜；

11、窃用水电或私自超负荷用电；

12、阻挠物业管理单位实施各项物业管理工作；

13、无理要求物业管理单位超出物业管理法定服务范围和管理；

14、法律、法规禁止的其他行为。

第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养宠物不得违反有关规定。

第十一章 物业的维修养护

第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或服务中心应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，服务中心可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时

通知相关业主并做好善后工作。

第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地 的，应当征得建设单位和服务中心的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金，前期物业管理期间，如维修基金的保管、使用、管理由物业管理单位负责，每半年应将维修基金使用情况在小区内进行公示。小区业主委员会成立后维修基金应转由业主委员会与物业管理单位共管。

第十二章 业主的共同利益

第二十七条 为维护业主的共同利益，在物业管理活动中授予服务中心以下权利：

1、根据本管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示、通报、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和小区管理规章制度的行为；

3、在本物业区域内对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动；

4、对因故意或过失造成物业共用部位、共用设施设备以及其他业主（使用人）受到损害的责任人有权责令其负责限期修复或赔偿损失；

5、对小区共用水电向业主（使用人）合理分摊。

第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费、水、电费、公摊水电费、电梯费、垃圾处理费、公共维修资金、停车费及违约金等物业服务费用，对逾期不交的业主，加收每天千分之三的滞纳金，并可采取小区公示，对欠费超过三个月的业主，可停止提供物业管理服务，并可采取法律诉讼等措施进行催缴。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同 利益，业主应积极倡导履行交纳物业服务费用的义务。

第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、服务中心的同意后，按规定办理有关手续，业主所交的收益主要用于补充公共维修资金。

第十三章 违约责任

第三十一条 业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业公司可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十二条 业主违反本管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业公司可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十三条 建设单位未能履行本管理规约约定义务的，业主和物业公司可向有关行政主管部门投诉，也可根据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第十四章 附 则

第三十四条 本管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备，其维修、更新费用由业主承担。

本管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内 单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前到物业管理客服中心办理变更、登记手续，结清所有费用（业主对费用承担连带交纳责任），并保证物业继受人签署本管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本管理规约。

第三十六条 各业主或使用人无论何种原因损害了物业管理单位或其他业主及使用人的人身或财产权益，则该业主或使用人必须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任；对其共居人、雇员、承租人、授权使用人、代理人及访客在小区内的行为后果承担连带责任。

第三十七条 本管理规约由业主与服务中心各执一份。

第三十八条 本管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《新管理规约》生效之日终止。

１、业主投诉处理管理办法

1 ）基本要求

 接待业主投诉应用语规范、礼貌得体，态度温和，耐心倾听，细致解释，件件落实，记录清晰，反馈及时。

 对业主投诉的一般性服务质量问题，要求各服务中心在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报。

 建立投诉接待登记汇总月报制。

2 ）投诉受理处理办法

 对业主的口头（电话）或书面投诉，除做好耐心解释外，

应及时落实到项目服务中心，并在《业主投诉处理单》上作好书面记录。

 根据业主投诉时间、内容，按投诉处理基本要求转至相

关服务中心，并督促限时整改。

 被投诉服务中心接到品质部转告的业主投诉后，应立即

与业主取得联系。首先，向业主致歉；其次，对其投诉的问题作耐心细致的解释，以取得业主的谅解、理解；再次，对在服务中心职权范围内能处理的投诉问题，应立即采取改进、补救措施和善后工作，并认真做好回访工作。

 对服务中心无法解决的服务质量投诉问题，由品质部或

会同物业部协调处理。

 若投诉内容涉及到公司总体利益，或与服务中心的经济

考核目标有冲突时，应及时上报公司总经理室，待总经理室批示后，再行处理。

被投诉的服务中心应将品质部转告的业主投诉的处理结果、回访情况以书面或E-mail形式上报品质部。

２、住宅装修监督与管理设想

【设立装修管理领导小组】

以服务中心经理为总负责人，服务中心经理助理、秩序维护主管、保洁主管和设备主管为组员，负责协调装修过程中的有关事项。

【装修巡检】

每日至少巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观（安装凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台）、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违反业主临时公约规定的，及时劝阻、制止并报告开发商和有关主管部门

对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、违章装修、在住宅底层开设小卖部、建材店的行为及时劝阻、制止，并报告开发商和有关主管部门。

设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。

【装修施工前】

业主应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修（户门之内的四壁、地面、顶面）,不能对室外公用部位进行任何的改、移、

加、拆类施工。

装修禁止行为：拆改原房屋的承重墙；改变房屋及配套设施的使用功能；随意封闭阳台；厕所要装空调必须经得业委会和服务中心同意（统一装外机架或安装一拖二机型）； 在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水；在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃装修材料；随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证 书一并交物业公司服务中心验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手续。

【装修施工中】

电梯轿厢在装修其间有防护措施，有持证人员驾驶和管理

随时接受物业公司服务中心工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。 业主应自行随时督查施工人员在装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。

装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行，并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声

施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得到处游逛。 施工活动仅限于装修户室内进行，不得在公用部位拌浆、堆物。 不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。 不得随意搭电拉线，不得超线载负荷使用大功率施工电器具。

如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好，由服务中心

集中后统一清运。

不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。 不准将垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。

抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定，做好防范措施。

发生事故（伤、亡、火灾）要积极自救，并及时报告有关部门和服务中心。

安装空调室外机必须按开发商预留位置或指定的位置安装。 污、废水立管检查口不要封死，以便蔬疏通。

建材进单元门有装修巡逻员监管，建材搬运工要服从指挥。

【装修完毕】

业主应与施工队签署《质量保证书》确定回访保修办法。

聘请专业人员对装修进行验收：是否符合图纸要求；是否质量问题；设备、设施安装是否良好；功能是否齐全、可靠。

装修单位收齐临时施工人员出入证，到物业服务中心办理退保证金手续，如有遗失，保证金不退。

３、物业帐务管理办法

[管理费的预、决算管理]

 做好年度管理费的预决算，是做好费用管理的首要工作。因此，

每年年底或年初，要按照国家的政策法规和“量出为入、合理节约”的原则，并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算，以确保所管物业正常运行之费用需要。

 每年末要做好当年度的管理费用决算，并提出决算报告，报业

委会审批并接受审计。

[各类收支的日常管理]

 建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。

收费项目合理、合法、公开。

每项收费都应开具正规的发票或收据，应字迹清晰、数据准确。 每月15日将“付款请求书”送交业主，请业主于当月20日前  

付费，逾期由业主服务员上门收款。

 收费项目：物业管理费、房屋设备运行费（有偿服务在提供服

务后，请业主确认签字）。

 准确、及时做好实收账册，统计应收费用、实收费用以及欠收

费用，做好收费报表。

 管理服务费的收支账目每半年公布一次，接受业主的监督和查

询。

 年度预算确定以后，在加强费用管理的同时，更要加强收费管

理。按每户业主分别设立收费台帐，以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整，便于查询。

 在预算的范围内合理安排好每月的开支，做到平衡支出。各类

费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律，做到不乱花业主的一分钱，年终确保收支平衡。

[物业维修、更新帐务管理办法]

 根据贵州省商品住宅维修资金管理有关规定。

维修资金的筹集，按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政

府主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户。

 按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。

维修资金不足时，可由服务中心编制筹集方案报业委会，由业

委会征集。

 维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用，不准挪作他用。

日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批，经总

经理或授权代理人批准方可使用。

 对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目，应签订

合同，并报公司审批同意后实施。

 中、大修或更新项目在年度计划中立项，应编制项目预算书，

选定施工单位，订立工程施工合同，报公司审批，同时报业主委员会审批。经公司、业委会批准同意后，由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同，应由业委会出具委托书，并写明工程的支付约定，按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付。

 按规定维修资金应按幢、按门牌号立账，按单元立分户账。

服务中心应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算

后归档。

 维修资金使用项目：

物业日常维修；

物业专项维修、更新；

物业中、大修；

业委会活动经费（由业主大会或业主代表大会决定）。

 物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行。

每月与开户银行核对维修资金帐目。

每半年向全体业主公布一次维修资金使用和管理的情况。  

[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办

法]

 加强现金库存限额（除额定的备用金外）的管理，超过限额的

现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户，为安全起见超过1万元，必须有人陪同。

 现金收入应当及时存入指定的银行帐户，不得用于直接支付单

位自身的支出，因特殊情况需坐支现金的，应事先报计划财务部批准，严禁擅自挪用，借出货币资金。

 服务中心取得的货币资金收入必须及时入帐，不得私设“小金

库”，不得帐外设帐，不得“白条”抵库，严禁收款不入帐。

 对于库存现金的收支和保管，应由专职的出纳人员负责办理。

４、小区消防安全宣传和防范设想

1、 服务中心坚持以防火安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导的“政府领导、法人管理、社区自治”的原则，加强防火安全宣传机制建设；

2、 进一步加大防火安全工作基础，全面提升防火工作的管理水平。

3、 工作目标：通过各部门、各级防火组织和全体员工的共同努

力，不断探索服务中心消防管理机制，完善防火工作机制，提高依法治火的能力和水平；

4、 通过整治防火安全薄弱环节加大小区消防安全宣传力度，有

效预防和控制一般火灾事故；有效实施小区防火安全监管，为提供良好的防火安全保障。

[消防安全宣传和防范]

通过在设立公告栏，向小区住户宣传消防安全，深入贯彻《消法》，加强消防宣传教育，传播居家防火知识，提高全民的消防防范意识。

 通过小区内部网络发布防火安全基本常识，开设家庭防火知识专栏，向业主（用户）普及居家防火常识，帮助业主（用户）消除家庭火险隐患

 通过开设座谈会的形式，向小区业主普及消防安全法律法规等行业规定

 通过研讨会的形式讨论新近消防问题的热点

组织业主参观消防设施系统，现场讲解小区消防系统的管理

和运行情况。

５、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想

 通过在设立法律法规常识专栏，向小区住户宣传法律法规知识，深入贯彻《物业管理条例》、《消法》等相关法律，传播法律法规常识，提高全民的法律意识。

 通过小区内部网络发布法律法规基本常识，设立主页公告栏，向业主（用户）普及法律法规常识，帮助业主（用户）提高法律意识。

 通过开设座谈会的形式，向小区业主普及法律法规知识。 通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题。 

三、管理档案建立情况

1、物业档案建立的内容

 业主入伙资料

业主家庭资料

业主联系电话  

包括：正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话，如家庭电话、单位电话、手机、E-mail地址等。

 业主室内装修管理资料

包括：装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等。  业主日常维修资料

包括：维修、维修回访等记录情况。

 业主反馈资料

包括：服务质量回访记录、业主投诉及处理记录、业主意见征询、统计记录等。

2、物业档案管理的具体措施

业主档案资料是在业主入伙以后逐步建立起来的，其内容包括业主的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。

 业主档案的收集

服务中心设立档案室，建立相应规章制度，对业主档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发，扩大资料来源，从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档，实行业主一

户一档。

 业主权籍资料管理

从业主入伙开始，应着手权籍资料的收集工作，权籍资料的收集、整理、归档，应做到条理清晰、完整齐全，便于查阅。管理和使用好权籍资料，动态反映业主权籍状况，为业主需求提供服务。

 业主档案的整理

各个业务范围上收集到的信息资料，统一交档案员集中整理，整理的重点根据资料内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。

 业主档案的归档

服务中心的业务接待将收集到的业主资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心管理员按照物业管理自身的内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档，运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。

 档案的利用

为业主服务工作及时提供档案资料，直接或间接地为业主管理服务，从而有效地提高服务质量和服务水平。

 业主档案的管理

业主档案的使用应有严格的规定，借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出，归还时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，严重时追究有关人员的责任。业主档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作，计算机使用时应防止电脑病毒侵入。

第十五章 综合体前期物业管理服务介入方案

综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。

参与人员

前期介入小组：物业管理公司项目经理、工程主管、秩序维护主管

一、主要工作内容

1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

２、参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议

３、全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了

良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

４、参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

５、参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

二、施工图设计阶段的物业服务介入

在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

1.土建

1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择

2）门、窗的材质

3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸

4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求

5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集

6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置

7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性

2.配套

1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响

3）各种设备产生的噪音对业主的影响

4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内

5）各种设备设施的能源消耗

6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响

7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性

三、施工阶段

主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议

1.地产公司招标工作介入

1）供方门、窗质量及售后服务评价

2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定

2.施工介入

1）房屋质量控制

2）隐蔽工程检查验收记录

3）设计变更记录的收集

4）设施、设备的安装调试及操作培训

5）成品保护

6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量

四、综合体购物中心部分物业管理方案

购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。

五、购物中心物业管理任务一般包括

1.购物中心的前期介入

2.购物中心的装修管理

3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打扰服务

4.购物中心的清洁

5.机电设施维护

6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用

对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算

开业后保安、清洁、绿化养护，机电设备维护，物业维护 开业前物业管理提前介入服务,竣工验收物业交接和装修管理 写字楼

保安、清洁、绿化养护，机电设备和楼宇自动化设备维护，物业维护

六、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、

基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。

１、 进驻商家的装修

“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。

“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，

形成良好的卖场氛围，体现商场的经营定位、经营特色、企业文化。所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求，二要符合商场的企业文化要求，三要符合商场的整体形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。

２、组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：

１）彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。

２）统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自