物业管理工程部岗位职责

工程部领班岗位职责

（1）规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。

（2）管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班（技术员）的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好。润滑良好、坚固良好、调整良好）。

（3）领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

（4）做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修。

（5）做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划实施。

（6）做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。

（7）做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。

工程部副主管岗位职责

（1）对管理处经理负责，当好部门主管的助手，协助主管搞好部门管理工作和协调工作。

（2）认真执行管理处经理的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。

（3）加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。

（4）认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。

（5）主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职责培训。

（6）关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。

（7）勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。&

（8）搞好团结，加强内部各班以及与其他部门之间的联系。

工程部主管岗位职责

（1）对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

（2）设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。

（3）负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

（4）负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

（5）切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。

（6）针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

（7）审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

（8）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。

（9）负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。

巡逻岗工作标准

1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2. 仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3. 器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4. 白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

5. 认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；

6. 巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7. 对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8. 巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9. 与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

10. 接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

11. 熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；

12. 熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；

13. 园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；

14. 遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；

15. 下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16. 按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

工程部经理、部分主管、领班岗位职责

岗位名称：

项目工程部经理

直接上级：

行政上级项目 专业上级公司工程部经理

直接下级：

工程各专业主管、档案管理员、工程部文员

直接责任：

1、 在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；

2、 熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

3、 负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。

4、 负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部；

5、 积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作；

6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；

7、 负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；

8、 负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结；

9、 负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。

10、 负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；

11、 负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定；

12、 负责小区内所有施工现场的统一管理和协调；

13、 负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；

14、 负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；

15、 负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；

16、 负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；

17、 负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；

18、 负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；

19、 负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；

岗位名称： 综合维修主管

直接上级： 工程部经理

直接下级： 维修领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

5． 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

6． 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

7． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

8． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

9． 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

10． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

11． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

12． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

13． 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

14． 在部门经理的指导下具体负

责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管

理工作；

15． 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训

效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

16． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17． 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

18． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 运行及设备维护主管

直接上级： 工程部经理

直接下级: 设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范

围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷

通风系统；

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系

统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准；

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修

计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过

程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验

总结；

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日

和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7． 负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属

的主要设备、设施进行检查；

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10． 负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合

填写相关表格；

11． 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷

通风系统图；

12． 负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13． 负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作；

14． 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊；

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 电气主管

直接上级： 工程部经理

直接下级: 强、弱电维修领班和高压变电所运行领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法；

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7． 负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查；

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

11． 负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图；

12． 负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13． 负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作；

14． 负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导；

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊；

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

岗位名称： 强电领班

直接上级： 电气主管

直接下级： 强电电工

直接责任：

1、 对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、 负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、 负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、 在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

6、 负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作；

7、 在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

8、 负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

9、 负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、 负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

11、 负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

12、 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

13、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工

作。

14、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

15、 负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

16、 负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

17、 负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

18、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19、 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

20、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

21、 负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

22、&

nbsp;积极配合部门内其他组的工作。

岗位名称： 弱电领班

直接上级： 电气主管

直接下级： 弱电电工

直接责任：

1、 对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、 负责在电气主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、 负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、 负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；

6、 负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作；

7、 负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作；

8、 负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；

9、 负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运

行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

10、 负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

11、 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

12、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

13、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

14、 负责每月15日前向工程部文员提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表；

15、 负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

16、 负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

17、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

18、 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

19、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

20、 负责小区突发性事件如停水、

停电、跑水、火警情况的处理；

21、 积极配合部门内其他组的工作。

岗位名称： 设备领班

直接上级： 运行及设备维护主管

直接下级： 水厂运行、设备维护员工

直接责任：

1、 对运行及设备维护主管负责，并完成运行及设备维护主管交办的各项任务；

2、 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、 在主管的安排下负责小区楼内各种动力设备设施（包括供水、供电、排污、消防）及其电气控制箱/柜维护、检修工作的安排和具体实施；

4、 在主管的安排下负责小区水厂值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施；

5、 负责按照部门的工作计划在主管的安排下负责领导本组员工对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；

6、 负责在主管的安排下对P1底商空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施；

7、 负责监督本组员工设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

8、 负责在主管的统一安排下对本项目新增项目、外委项目的接管及验收的现场实施、记录工作；

9、 负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

10、 负责每周一次对管辖所设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

11、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检/值班记录和本专业钥匙管理工作；

12、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

13、 负责每月15日前向工程部文员提交设备/设施维修所需工具、材料采购计划和配合填写相关表格；

14、 负责配合主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

15、 负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

16、 负责每月高层设备/照明、配套设施办公用电的抄录。积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17、 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

18、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

19、 负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

20、 积极配合部门内其他组的工作；

21、 完成部门经理和主管交办的临时性工作。

强电领班岗位职责

岗位名称：

强电领班

直接上级：

电气主管

直接下级：

强电电工

直接责任：

1、 对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、 负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、 负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、 在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

6、 负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作；

7、 在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

8、 负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

9、 负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、 负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

11、 负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

12、 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

13、 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

14、 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

15、 负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

16、 负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度

；

17、 负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

18、 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19、 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

20、 负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

21、 负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

22、 积极配合部门内其他组的工作。

综合维修主管岗位职责

岗位名称：

综合维修主管

直接上级：

工程部经理

直接下级：

维修领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

3． 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

5． 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

6． 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

7． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

8． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

9． 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

10． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

11． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

12． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

13． 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

14． 在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

15． 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

16． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

17． 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

18． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

运行及设备维护主管岗位职责

岗位名称：

运行及设备维护主管

直接上级：

工程部经理

直接下级:

设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班

本职工作：

1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

2． 熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；

3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

4． 负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准；

5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

7． 负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查；

8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

10． 负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

11． 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

12． 负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13． 负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作；

14． 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；

15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收

费组和给水办公室。负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊；

17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

一、保安部经理职责

1．在总经理和当地公安部门的指导下，全面负责本部门的各项工作，直接对总经理负责，确保公司所管辖物业的安全。

2．负责制定各管理处安全、消防管理方案和措施，根据各管理处实际，编制各岗位分布和保安员配置。

3．负责检查各管理处工作计划执行情况和安全制度落实情况。

4．组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。

5．负责检查、推广各管理处在治安保卫工作中典型经验。

6．负责制定保安员培训计划，并组织实施，提高并保持保安员综合素质。

7．定期对各管理处保安工作进行考核，并提出整改措施。

8．完成总经理交办其它工作。

二、管理处保安队长职责

1．在保安部经理和管理处主任的指导下，全面负责管理处保安队的各项工作，确保所管物业的安全。

2．根据保安部制定的安全管理方案和措施，制定保安队具体工作计划，并组织实施。

3．指导、监督、检查各班工作，定期进行考核。

4．掌握辖区内的安全动态，处理辖区内各类事故发生。

5．负责制定保安队的各种培训计划、组织实施并进行考核，提高保安员综合素质。

6．负责对全体保安进行考核，对不称职者提出处理意见。

7．组织训练义务消防队员，并具体组织消防演练。

8．掌握保安员的思想状况及工作表现，及时解决工作中存在的问题。

9．完成上级交办的其它工作。

三、保安领班职责

1．在保安队长的领导下，负责安排本班各项具体工作。

2．督导检查本班岗

位保安员的工作情况，发现问题及时处理或向上级报告。

3．负责了解各项安全制度的落实情况和队员的思想状况。

4．负责处理辖区内一般违章行为和一般治安消防事故及时将重大安全事故报告保安队长。

5．如实记录并小结本班工作情况，并作好交接班工作。

6．完成上级交办的其它工作。

四、保安员职责

（一）门岗保安员职责

1．着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。

2．负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。

3．外来车辆和没有购买或没有租车位的车辆（包括汽车、摩托车、单车等车辆）进入小区要发给临时停车证（填写进入时间和车牌号码），指定停车位置，离去时收回临时停车证，较对车牌号码，收费后放行（不满一小时的不收费）。

4．负责保管好停车费发票，按时向队长交纳停车费，由队长上交到财务部。

5．严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。

6．对运出小区的装修材料和其他物品，要认真检查是否有放行条。禁止2.5吨以上货车进入小区，严禁危险品进入小区。

7.完成上级交办的其它工作。

（二）各责任岗保安员职责

1．负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。

2．负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通,车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁；注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确保安全。

3．负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知各服务中心进行处理。

4．负责对进入责任区的装修工、搬运工出入证的检查，证件不齐一律不能放行，严格管理；

5．负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，施工人员没有出入证不能上楼层；在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息；装修工人和无关人员晚上不准在小区内过夜；余坭、装修垃圾要及时清走,不准放入垃圾桶内。

6．负责接受业主投诉，收集业主（住户）的意见，及时通知服务中心，主动热情为业主（住户）排扰解困。

7．完成上级交办的其他任务。

（三）监控中心保安员职责

1．监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，做到百分之百无误操作，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。

2．负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。

3．负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。

4．负责录象带的保管工作。

5．负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。

6

．负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主（住户）排扰解困，业主（住户）反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。

7．做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。

8．完成上级领导交办工作。

（四）巡逻岗保安员职责

1．负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意治安消防情况，并作好记录。

2．负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。

3．监督检查业主（住户）装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向管理处主任汇报。

4．负责巡查辖区内设备房、电梯机房及公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知服务中心。

5．负责顶替需要短时离开岗位的保安员。

6．负责巡查停车场治安、消防情况。

7．完成上级交办的其它工作。

（五）停车场保安员职责

1．维护停车场的治安交通秩序，疏导车场的流量，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。

2．提醒业主（住户）或客人离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。

3．严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严禁车辆乱停乱放。

4．车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。

5．认真按规定巡查车场车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理或向上一级汇报。

6．认真、如实作好值班记录表。

7．完成上级交办的其它工作。

（六）义务消防员职责

1． 每个管理者，包括保安员，都是义务消防员，必须履行消防员工作职责。

2． 坚持贯彻“以防为主，防消结合”的消防工作方针。

3． 认真学习消防知识，必须掌握各种消防器材操作技术和使用方法。

4． 辖区内消防器材、设备每月检查一次，保证消防器材、设备随时处于良好状态。

5． 凡属于各自辖区内的员工，一旦在本辖区发生火警事故，不论上班或下班，都必须迅速赶扑现场，积极参与抢险救灾工作，不得借故逃避。否则严肃处理。

6． 发生火警事故，必须采取应急措施，组织人力扑火救灾，关闭电闸，疏导指挥群众撤离危险区，立即报告有关部门或拨打火警电话。

7． 作好现场安全保卫工作，严防坏人浑水摸鱼及破坏活动。

8． 协助有关部门查原因，查损失及作好安置等善后工作。

第四章 工作标准

一、总要求

管辖区内无重大安全责任事故，客户对保安服务的满意率达98以上。

1．没有因失职或玩忽职守而引发火灾

。

2．没有因失职或玩忽职守而引发因水浸造成损失。

3．没有因失职或玩忽职守而造成其他安全事故。

4．没有员工在工作中重大伤亡。

二、具体要求

1．保安员均持证上岗，熟悉保安业务。

2．保安人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持两个门岗、监控中心至少有一名队员当值。

3．由保安部完成保安员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。

4．保安员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。

5．各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

6．突发事件发生后，保安员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。

7．消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

8．消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

第五章 纪律规定

第一条 服从命令，听众指挥，接到上级命令应立即行动。

第二条 遵纪守法，文明办事。

第三条 严禁打骂、体罚、虐待违法犯罪嫌疑人。

第四条 不准擅自处理他人物品。

第五条 不准贪赃枉法，不准私放违法犯罪嫌疑人。

第六条 接受监督，不准 敲诈勒索。

第七条 不能行使公安人员职权，但在辖区内发现可疑人员可查验物证。

第八条 办事公道，不准公报私仇，诬告陷害他人。

第九条 机智勇敢、团结战斗，决不怕苦怕累，贪生怕死。

第十条 坚守岗位，尽职尽责，决不放松警惕、泄露机密、玩忽职守。

第十一条 不允许在辖区范围以外查物验证（发现现行违法犯罪嫌疑人或赃物除外）。

第十二条 执勤时必须穿统一的制服（特殊情况例外）、配带装备、着装整齐。非工作时间，禁止穿制服。

第十三条 执勤时禁止喝酒、吃零食、抽烟、不准会客、 看书、看 报、不准抄手、或将手放在口袋里，不准闲聊、嬉戏和做与执勤无关的事。

第十四条 值勤时禁止携带私人通信器材（手机、BB机等）。

第十五条 必须遵守先礼后言的程序处理事情，与住户打交道时尽量使用礼貌用语，不骂人、不打人、不罚款。

第十六条 讲究个人卫生、严禁随地吐痰、乱扔垃圾。

第十七条 上班不准迟到、早退，有事必须履行请销假手续，队员必须按级别请假，按时销假。;保安员在岗值勤时，即进入工作状态，应随时准备同违法犯罪行为作斗争，要始终保持高度的警惕、清醒头脑、饱满精神、晏扬的斗志；流动值勤要二人成行，三人成列。

第四条 保安员上岗值勤前，必须对镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、袜子、武装带及装备是否穿戴齐备、规范和统一，必须佩戴管理处工作证，凡不齐备者，不准上岗值勤。领班应在场检查纠正，并要求全体队员养成习惯、形成规律。

第五条 不准留长发、胡子、长指甲；要勤于换洗衣服，勤擦皮鞋，保持帽子平整干净，养成干净卫生的好习惯。

第六条 对业主（住户）及同事要友善、和气、礼貌、热诚，面带微笑，首长和领导前来检查工作，要立即立正迎接，不能无动于衷；要坚守各自岗位，不得擅自离岗。

第七条 保安员在队伍行进中，队员不准东张希望，步伐必须整齐一致，喊口令必须清楚，宏亮有力。

第七章 请销假规定

第一条 保安员上班时间请假，按公司请假手续办理。

第二条 非上班时间要请假，须按时请假、按时销假。值勤时无特殊情况严禁请假。请假外出必须先写好请假单，向队长提出请假，并在批准的时间内返回，及时履行销假手续。

第三条 非当班人员请假外出，人数不得超过总人数的20%，个人请假每月不得超过4次。请假必须注明所需时间和到达地点，严禁不请假外出。

第四条 新队员半年内不能请假，半年后一次请假不能超过四天。

第八章 培训规定

第一条 保安队必须以军事化、正规化、规范化的标准严格要求，保安队员的招聘必须按以下条件择优录用。

1．复员军人中优先武警复员军人。

2．党员和团员中优先党员。

3．班长和士兵中优先班长。

4．文化层次上优先高中以上。

第二条 保安队员必须经常接受培训：

1．新招聘保安员除接受公司新员工培训外，还上岗前必须接受十五天强化培训。做到五个不：思想不纯不录、军事动作不熟不录、业务不熟不上岗、认识不统一不上岗、一般情况不会处理不上岗。

2．保安员要按培训计划进行定期轮训。

3．保安员每周必须开展不少于三次的日常培训（包括学习和训练），由保安队长负责组织并实施。

第三条 培训内容：

1．政治思想教育：提高政治素质。

2．文化知识学习：提高个人修养及文化素质。

3．物业管理知识：懂得物业管理基础知识，掌握协助物业管理的基础技能。

4．学习法规：治安管理条例、物业管理法规、消防管理法规、心理学、职业道德规范、文明礼貌、会话能力。

5． 学习业务：擒拿格斗、军体拳、擒敌拳、消防、交通指挥等知识。

6． 学习制度：规章制度、相关工作手册、房屋装修规定及有关规定、岗位职责、纪律规定、奖惩规定。

7． 学习技术：利用业余时间组织学习水电维修与安装。

学习目标是要达到一人多艺、一专多能。既适应物业管理的需要，又培养了技术人员，同时使保安员安心工作，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的值勤队伍。

第九章 奖惩规定

第一条 本奖惩条例如与人事奖惩制度有冲突，以此奖惩规定为准。本条例适用于全体保安员、领班、队长。

第二条 A级处罚规定细则（严重）

1．对待客户态度粗暴、言行举止差，引起业主（住户）有效投诉，情节严重者一律给予除名。

2．未经领导书面批准，擅自带外人在宿舍留宿的，第一次罚款100员，并警告处分，第二次给予除名。

3．未经领导书面批准，擅自不在所辖区内宿舍内住宿的，第一次罚款100元，第二次给予除名。

4．发现在辖区内有参与赌博者，一律给予除名。

5．偷盗公私财物或掩护他人偷盗公私财物者，必须照价赔偿，同时视情节给予罚款和除名或移送公安机关处理。

6． 发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及时，造成严重后果者，一律予以除名或其它处分

7．责任区内发案一宗，当班保安员视情节轻重罚款100元—300元，情节特别严重者将予以除名。

8．当班时间睡觉或脱岗，造成严重后果者，一律予以除名。

9．殴打、体罚或虐待违反犯罪嫌疑人者罚款200元，并承担受害人一切医疗费用，情节严重者移送司法机关处理。

10． 以查物验证或其它借口为由敲诈勒索的，或私放嫌疑人的，予以除名，情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。私自处理押扣物品者，一次罚款300元。情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。

11．在协助拘捕违法犯罪嫌疑人时，退缩不前，贪生怕死，致使嫌疑人伤害到群众、治安员或其它人员，或致使嫌疑人脱逃者，罚款200元，并视情节轻重给予纪律处分或开除。

12．未坚持履行保安队长、保安领班、保安队员职责，或因工作疏忽造成损失，视情节轻重罚款100—300元，情节特别严重者将予以除名。

13．收费员未按章收费，贪污、挪用公款、涂改和伪造发票、收费不给发票或不按票额开发票者按贪污论处，一律除名，并处其面值10倍的罚款。

14．利用职务之便拉关系、收受贿赂、玩弄及损坏或丢失车辆、搞非法活动，视情节轻重给予罚款、纪律处分或开除出队。

第三条 B级处罚规定细则（一般）

1． 发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月有三次予以除名。

2． 当班时间睡觉、脱岗、串岗或在岗时做与工作无关的事（如会客、闲谈、打盹、抽烟、看报纸、吃东西等），或执勤时有抄手、手插口袋、半蹲等情况，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

3． 凡违反“队容仪表规定”第一、第二、第三、第四条规定者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

4． 凡违反“内务规定”第二、第三、第四、第五条规定者，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

5． 有事未按规定程序履行请销假手续，上岗迟到早退，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

6． 无故旷工不上岗，按《人事奖惩制度》执行。

7． 在规定的睡觉时间（早班23：30、中班2：30）未回宿舍者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

8． 有下列行为者：在宿舍内吵闹、或开展娱乐活动影响他人休息、不按时睡觉，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

9． 不按先礼后言的程序处理事情，有打人、骂人、罚款等行为，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

10． 不服从组织安排，消极怠工、故意推诿，敷衍塞责，对当事人第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

11． 非工作时间，穿制服私自外出行动者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。

12． 损坏公物照价赔偿，并视情节予以罚款或其他处分。

第四条 C级处罚规定细则（轻微）

1． 不按规定范围巡逻，不按规定程序规定记录，第一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。

2． 对不讲究公共卫生，随地吐痰、乱扔垃圾等不良现象的任何一项一次罚款20元。

3． 不熟悉责任区内情况者、不熟悉个人岗位职责者或公司相关规定者，一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。

注：每月超过两次罚款予以除名

第五条 奖励办法：

1．公司对保安员处罚所收的罚款一律作为全体保安员的奖励基金，由公司统一支配。各管理处对保安员处罚所收的罚款一律作为各管理处保安队员的奖励基金，由管理处统一支配。奖励基金主要用于奖励保安队值勤或非值勤时间的好人好事，抓获或协抓疑犯，及时制止治安事件或补救抢险等工作突出人员。

2． 奖励程序按照《人事奖惩制度》执行。

第十章 保安员工作规程

一、门岗工作规程

1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。

2．接班后详细看阅上班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。

3．认真检查进出辖区内的车辆，对已购买车位或已租了车位的车辆进行放行。对已过租期的车辆要及时通知到管理处办理续租手续。

4．业主（住户）没有购买车位或租车位的车辆、进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车牌号码及进入时间，离开辖区时，保安员核对车牌号码、时间，如果超过规定时间的，按规定收费。

5．外来车辆进入辖区时，保安员上前有礼貌询问找哪家业主（住户），在联系到业主（住户），征得其同意，按规定登记后才能准许进入辖区。车辆管理及收费同第“3”点。

6．保安员收费要给发票，所收款项当天要交到领班，由领班交到队长。

7．遇不明身份者来访，问清情况，与业主（住户）联系，业主（住户）在家并征得其同意，按规定登记后才能进入辖区。

8．对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。

9．对搬离辖区的物品，要迅速主动地走近，礼貌的请其出示物品放行条，按照放行条上所列内容认真核查每一件物品。

二、各责任区保安员工作规程

1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。

2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。

3．接到业主（住户）投诉或提出服务要求时，认真作好记录并通知服务中心，晚上通知监控中心或值班电工。

4．每隔20分钟巡查责任区内停车场车辆、消防设施、卫生、绿化及公共设施情况，并作好记录。发现问题及时通知服务中心。

5．对业主（住户）的反映的意见和提出的建议详细记录后及时交给服务中心。

6．督导业主（住户）车辆停在自己车位上，提醒关好车辆的门窗和锁好防盗锁，对已过租期的车辆，要求其到管理处办理续租手续。

7．发生自己处理不了的问题，及时通知领班。

三、巡逻岗保安员工作规程

1．上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。

2．接班后详细看阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。

3．按规定巡逻路线和巡逻次数对辖区内进行巡逻，巡逻内容包括：辖区内治安、公共设施设备、设备房、消防器材、住户装修现场、卫生情况等。

4．巡逻中思想集中，通过“看、听、问、闻”，发现问题及时通知服务中心或领班，同时要认真详细作好记录。

5．巡查楼层二次装修现场是否有施工许可证，是否按审批范围施工，对违规者应及时纠正，对不听劝阻者作清场处理并随时向领班通报情况。

6．发现辖区内有推销人员，及时作好教育劝其离开。

7．发现可疑人员及可疑情况，要进行盘问和检查，及时报告领班。

四、监控中心保安员工作程序

1． 上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。

2． 接班后详细看阅上班值班记录，了解设备运行情况，以及未解决问题。

3． 当班人员要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录象，并通知巡逻岗和保安领班。

4． 如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知巡逻岗或领班，迅速赶到报警现场查明情况。如是误报，应在设备上消除报警信号。

5． 与工作无关人员不得擅自进入监控室，经管理处主任同意进入监控室人员，要作好登记。

6． 白天接到住户投诉，要作好登记并通知服务中心，晚上接到投诉，及时通知值班电工或其他保安员处理，并作好记录。

十一章 保安员交接班制度

为加强岗位的工作交接和物品交接，减少因交接不清引起的工作失误及物品损失，特制定本制度。

第一条 准备接班的保安领班提前15分钟上班，先向上一班的领班了解各岗位工作情况，以便班前列队时将工作重点和未处理情况明确给各岗位保安员。

第二条 接班保安员，提前15分钟集合列队，领班交代各岗位工作情况后，以队列操形式带领队员至每一个岗位，逐一交接。接班人到安排的岗位时，从队列走出上前与当班人互相敬礼，并交接物品。

第三条 如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不得离开岗位。

第四条 交班人员须将本班工作情况详细交代给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在交接本上，交接双方签名确认。

第五条 交班人员须将相关记录书写清楚，并将相关记录本交给接班人员。

第六条 交班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人员应协助完成。

第七条 如果交班人员离开后，接班人员发现属于上一班之间问题的，应立即报告领班或队长处理。

第八条 相关记录表格

1．《保安员交接班记录表》。

第十二章 保安员处理问题的原则和方法

保安员的形象代表了物业管理公司的形象，既要保证所辖物业的安全，要做到服务热情、周到。因此，保安员在执勤中处理问题要遵守以下原则和方法：

第一条 原则

1．保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（住户）的安全和利益的同时，应遵守以下原则：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服人。

第二条 方法

对不同性质的问题采取不同的处理方法。

1． 对一般违反管理规定的问题，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导。

2． 对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要把矛盾激化，以免不利于解决问题。

3． 在处理问题上，坚持教育与处罚相结合原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。

4．

违反其他行政规定的，交行政机关处理。

5． 对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。

第十三章 各种紧急情况处理规程

一、 发生盗窃事件处理规程

1． 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知班长，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。

2． 领班接报后，立即通知队长，同时调动其他保安员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。

3． 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。

二、发生停电、停水应急处理规程

1． 发生停水处理规程

（1） 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面（或电话）形式，提前24小时发出通知，以便业主（住户）作好蓄水准备。

（2） 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关用户，且尽量将维修时间控制在最短时间内。

（3） 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒业主（住户）作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。

（4） 如因设备故障，在抢修期间不能抽水到储水池的，应根据情况，采取限制用水或停水措施，并在采取该措施前40分钟通知各用户，并做好节约用水的宣传。（如暂停洗衣、淋花等非必需的用水）。

2．发生停电应急处理规程

（1） 按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面（或电话）形式，提前12小时发出通告。同时准备好自备电源（发电机），确保消防水泵、电梯、生活水泵能正常使用。

（2） 临时抢修需停电的，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。同时准备好自备电源（发电机），确保消防水泵、电梯、生活水泵能正常使用。

（3） 供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。同时准备好自备电源（发电机），确保消防水泵、电梯、生活水泵能正常使用。

（4） 如遇突然停电，保安员应迅速检查电梯是否困人，如果发生困人情况，应立即通知工程人员进行解救。同时工程人员启用自备电源（发电机），确保消防水泵、电梯、生活水泵等用电，使住户生活正常，不受大的干扰。

（5） 遇配电房设备（由供电部门管理）发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修，并根据情况启动自备电源（发电机），以解急需。

（6） 发生停电时，保安员要加强小区的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。

（7） 属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。

三、 发生水浸处理规程

1． 当值各岗保安员如发现辖区内发生水浸，应立即将出事地点和情况报告领班，同时尽快采用就近的防水设施保护好设备设施（如电梯、电房等），以免设备设施受损。

2． 保安队长和管理处主任接到报告后，应立即赶到现场，组织抢修。

3． 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，应当在各低水位出入口使用沙包或备用拦水闸板；如水浸是来自市政地下水反溢，应暂时将地下水道同往辖区内的入口封闭，并用排水泵将辖区内的积水抽走；如水浸来自辖区内的管道设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

4． 组织当班保安员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、尽可能减少水浸所致的损失。

5．水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施。

四、台风、暴雨应急处理规程

1．遇台风、暴雨来临之前，管理处应向住户及管理处各部门发出通告，并做好防暴风雨的准备工作。

2．管理处应密切留意台风的动态，并及时通知住户。

3．当管理处发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：

4．保安、管理员加强辖区巡查，通知住户关好门窗并移走可能下坠的花盆及其它物品。要检查未售出楼房的门窗。

5．保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处的堵塞物，保证排水顺畅。

6．工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运行，启动电池要充足电，检查并试运行各排水泵，准备临时使用的电线电缆、开关及应急照明灯具等。

7．管理处要做好必要的物资储备如绳索、电池、雨衣等。

8．当管理处发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。

（1）保安：当值保安员要坚守岗位，密切注意各种情况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常情况，应立既向管理处报告。巡值的保安应加强巡视，非当值保安，应在宿舍待命，未经批准不得离开本小区。

（2）工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房的巡查。

（3）车管员：提高警惕，注意车辆进出及车库积水情况

（4）监控中心人员：留心观察各画面，发现情况，应立即向管理处报告。

（5）保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段的沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立刻清理。

（6） 总经理、管理处主任应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。 第十四章 值勤中遇到不执行规定、不听劝阻、发现可疑分子的处理办法

一、遇到不执行规定、不听劝阻的处理办法

1． 保安员在纠正违章时，态度要和蔼礼貌，耐心作好有关物业管理规定及物业管理法规的解释。

2． 对不听劝阻的人，不能跟其吵闹，要查清其住址、姓名，如实记录并报告管理处。

3． 对不听劝阻的人，如果故意闹事和要违反治安管理的，及时报公安机关。

4． 发生纠纷时，注意把握政策，如属对方蛮横无理，打骂保安员的，保安员要克制自己，不能与其打架。力量不够时，要及时增求支援，同时要注意保护自己，必要时报公安部门处理。

二、 发现可疑分子的处理办法

1． 当值时遇可以分子，要先观察几分钟，然后上前盘问，注意对方的神态，如有异样，可进一步查其有效证件。

2． 对可以分之要严密跟踪，可以通知监控中心对其暗中监视，同时通知其它岗位注意对其监视，防止其破坏或造成其他意外事故。

3． 若发现可以分子与公安部门通缉的三逃人员体貌特征相似者，可采取措施，将其送至公安机关。

第十五章 停车场车辆管理制度

为加强辖区的交通管理，维护辖区的交通秩序，特制定本制度。

一、汽车管理规定。

第一条 所有外来车辆，未经许可不得进入物业辖区。进入辖区的车辆必须服从管理处的管理。

第二条 车辆必须按规定的路线行驶不得逆行，不得在人行道、绿化道上行驶，不得高速行驶，不得鸣号。进入车场库最高时速不得超过5公里。

第三条 车辆必须按指定的地点停放，不得超越车位或跨位，并按规定收取停车费。行车通道、消防通道及非停车位严禁停车。

第四条 业主（住户）的车辆必须在管理处办理车位租赁手续，领取停车证。购买车位（库）的业主（住户），凭购买合同到管理处办理停车证。

第五条 没有购买车位，又没有租赁车位的车辆，进入辖区，由保安员开出《车辆进出卡》，并登记进入辖区的时间，离开辖区时，由保安员收回《车辆进出卡》，并按规定收费。

第六条 车辆停放后，必须锁好门窗，并注意车位清洁，不乱仍烟头杂物。

第七条 车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。

二、摩托车、自行车的管理

第一条 进入辖区内的摩托车、自行车等车辆必须服从管理处的管理，不得乱停乱放，按指定的地点停放。

第二条 业主（住户）的摩托车、自行车要到管理处办理车位租赁手续，然后凭证按固定车位停车。

第三条 摩托车、自行车要按固定的车位停放，严禁乱停乱放，占用他人的车位，没有租车位的摩托车，保安员对其锁车。

第四条 车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。

第十六章 保安员军体培训制度

为确保培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍，特制定本制度。

第一条 保安队队长负责全体保安员全面军体培训工作与考评。

第二条 培训项目与时间安排

/P>1．每周二、三、四下午16:30 — 17:30为早、夜班人员培训时间。

2．每周二进行列队项目训练，每周三进行拳术、体能项目训练，周四为消防实操训练。

第三条 军训内容

1．列队项目

a）正、稍息、跨立、蹲下起立等。

b）齐步、跑步、停止间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等。

2．拳术项目

a）步法训练：马步、弓步、丁步、虚步、仆步等。

b）拳术训练：擒敌拳、捕俘拳等。

3．体能项目：俯卧撑、爬楼梯、跑步等。

第四条 军训要求

1．军训过程中按正规军事化要求操作。

2．听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮，无拖音。

3．养成良好的队列礼仪。

4．非特殊原因经队长批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。

第五条 军训考评

1．每月最后一周的周五，由队长、领班及请管理处领导参加对保安员进行军训考核，并把考核成绩记录在培训考核表上。

2．公司领导每季最后一个月的周五由队长陪同，对全体保安员进行军体训练、检阅及以班组为单位进行考核评分。

3．队长对军体检阅做总结报告，并对各项考核记录进行整理、归档。 第十七章 保安员招聘管理制度

为提高保安队伍整体素质，使公司人事管理规范化、标准化，特制定本制度。

第一条 公司保安员招聘工作统一由行政人事部负责。

第二条 招聘程序

1．各管理处提出用人需求申请。

2．行政人事部依据定编情况，核定人员编制，呈公司领导。

3．总经理审批后执行。

4．通过人才市场或粤北地区民政局退伍办实施招聘。

第三条 保安员招聘标准

1．五官端正，视力良好，听力正常，身体健康。

2．身高在173厘米以上，年龄在24岁以下。

3．高中以上学历，具有较好的政治文化素质。

4．具有奉献精神，热爱本职工作，忠于职守，廉洁奉公。

5．近两年的退伍军人。

6．具有体育特长或其他特长者优先。

7．具有上海市户口并有固定住所的人员提供担保。

第十八章 夜间巡查制度

为确保夜间各岗位正常值班，保证小区安全，特制定本制度。

第一条 各班班长在夜班时间内，要加强对各岗位的检查，每各一小时巡查各岗位值勤情况。

第二条 班长巡查到各岗位时，在各岗位的值班记录表上签名及巡查时间。

第三条 保安队长每周不少于三次对辖区各岗位（包括监控中心）进行巡查。

第四条 管理处主任每周不少于一次对辖区各岗位（包括监控中心）进行巡查。

第五条 夜间巡查时间为：凌晨00：30—6：00。

第六条 巡查内容：各岗位值班情况、设备安全、消防隐患等。

第七条 保安队长、管理处主任将夜间巡查情况记录在《夜间巡查情况记录表》，巡查到各岗位时，要有各岗位值班保安员签名。

第八条 补休时间：管理处主任夜间巡查的第二天补休半天；保安队长夜间巡查的第二天补休三小时。

第九条 相关表格

1．《保安员值班记录表》

2．《夜间巡查记录表》

夜间巡查记录表

小区物业管理制度

小区物业管理制度

一、 安全职责

1. 严格执行公司的各项管理制度；

2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；

3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；

4. 做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；

5. 查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；

6. 建立健全和管理好系统档案资料；

7. 抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；

8. 做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；

9. 完成领导交办的其他任务

二、 护卫岗位职责

1. 护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；

2. 纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；

3. 上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；

4. 坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；

5. 熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；

6. 爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；

7. 熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；

8. 值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；

9. 熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；

10. 严格执行交接班制度，认真做好交接记录；

11. 对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；

12. 对进入小区内的陌生车辆要进行登记；

13. 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；

14. 熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；

15. 认真完成领导交办的其他任务。

三、 门岗、巡逻岗位职责

1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；

2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；

3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；

4.熟悉小区内住户的基本情况；

5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；

6.严格执行24小时巡逻制度；

7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；

8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。