成都写字楼分阶段市场发展情况2013.3.6
成都写字楼发展历程及现状
1990-1995年
1996-1997年
1998-2001年
2002-2009年
2010-至今
萌芽期商住混合时代,无写字楼
起步期新时代广场取得成功,第一轮供过于求下导致“烂尾楼”频现
缓慢发展期优质项目脱颖而出,国际知名企业入驻,第二轮供过于求现象出现
快速发展期写字楼集群区域形成,非热点区域出现供应;高端市场和中端市场写字楼填补市场空白
井喷期销售端和租赁端供应量均井喷,后市空置率或持续上扬; 只租不售的优质项目供应增多
1990年以来的二十余年,成都写字楼从无到有,2010年以来已经呈现出多元化、全域化等新特征,初步具备了成都办公国际化雏形。2012年成都全年新增世界500强企业26家,创年度新高,累计落户世界500强企业已达233家。
2012年成都写字楼供应量达98万平米,同期吸纳量仅为40万平米,导致空置率上升至35%,环比上涨9个百分点。随着未来1-3年内大量写字楼集中交房入市,后市空置率或持续上扬。
图:2006-2012年市区写字楼租金和空置率情况(元/平米·月)
整体租金
[**************]
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
整体空置率
60%50%40%30%20%10%0%
图:2006-2012年市区写字楼供应量和吸纳量情况(万平米)
整体供应量
[**************]
整体吸纳量
[***********]1020112012
数据来源:世邦魏理仕
1. 萌芽期(1990-1995年)——商住混合时代、无写字楼
商住混合时代,无真正意义的写字楼。电梯公寓市场刚刚出现在成都市中心的繁华地段,
良好的品相、便捷的交通、全新的环境、中档的租金等方面都迎合了大量中小型新兴企业的口味。
代表项目:棕北小区、皇城公寓、温哥华广场、锦江之星、万兴苑
2. 起步期(1996-1997年)——新时代广场取得成功,第一轮供过于求下导致“烂尾楼”
频现
1996年交付使用新时代广场成为成都首座高等级写字楼,吸引了大量的国内外知名企业入驻,其租金一度高达150元-200元/平米·月。
新时代广场的成功极大地刺激了众多的房地产开发商,1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目。受当时经济总体水平和本地实力民营企业数量有限影响,因此1998年前后进入预售阶段的高档写字楼集中入市,供过于求使得成都的高档写字楼市场迅速降温,并产生了一批“烂尾楼”工程,如西玉龙街的银座大厦(6.78万平米)。
表:写字楼发展情况
时间段 1996-1997年
代表项目 新时代广场
发展区域 市中心(顺城大街)
发展等级 乙级
知名入驻企业 北京金杜、美国美标、中信银行、通
用电气等
3. 缓慢发展期(1998-2001年)——优质项目脱颖而出,国际知名企业入驻,第二轮供
过于求现象出现
1) 成都办公专业化、高端化已经成了市场的基本需求所向,凭借领先理念、高科技化配置
以及优惠政策的写字楼成为市场新宠,如川信大厦、冠城广场。
2) 川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜,聚集了在蓉50%以上的外资机
构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处,约有60多家上市公司和数家世界500强企业,租金高达100元-130元/平米·月,入驻率均在90%以上。
3) 相反,整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况,成都市的写字楼供应也在
1998年达到了121.52万平方米的高峰。这种供大于求的局面,一直持续到2002年。
表:写字楼发展情况
时间段 1998-2001年
代表项目 川信大厦、冠城广
场
发展区域 市中心(骡马市-顺
城大街)
发展等级 乙级
知名入驻企业 惠普、思科、摩托
罗拉等
4. 快速发展期(2002-2009年)——写字楼集群区域形成,非热点区域出现供应;高端
市场和中端市场写字楼填补市场空白
1) 随着办公市场日趋成熟,写字楼区域集群效应凸显,成都形成了天府广场-人民南路沿
线写字楼地带;非传统商务区的金沙片区也出现写字楼金沙万瑞中心,弥补区域长期供应空白。
2) 高端甲级写字楼顺应市场需求出现,如力宝大厦、香格里拉、喜年广场,吸引汇丰银行、
佳兆业、世邦魏理仕等知名企业入驻;经济适用又不失档次的中端写字楼如商鼎国际、金沙万瑞中心,满足中端写字楼的办公需求。
3) 从电梯数量速度、车位配比、智能化系统的引入、知名物管公司等方面优化提升,本阶
段开发的写字楼品质大幅提高。
4) 2000-2009年年均有20万平米写字楼完工入市,成都经济持续高速增长,使得外资持
续进入成都,加之本地民营企业逐渐增长,成都写字楼空置率前期60%的高点下降至2009年的28%。
表:写字楼发展情况
时间段
代表项目 城市之心、威斯顿
2002-2009年
联邦大厦、时代广场、开行国际、商鼎国际、金沙万瑞
发展区域 市中心(盐市口、春熙路)、人民南路、东大街
甲级、乙级 发展等级
知名入驻企业 各国领事馆、微软、花旗银行、CIBA汽巴精化、大唐电信、世邦魏
中心、力宝大厦、香格里拉、喜年广场、新希望大厦
理仕、汇丰银行、世服宏图、嘉里置业、佳兆业等
5. 井喷期(2010年至今)——销售端和租赁端供应量均井喷,后市空置率或持续上扬; 只
租不售的优质项目供应增多
n 销售端供应量井喷,截止2012年12月在售写字楼达59个,现场存量达134万平米,
同时含预告项目的后期总存量约605万平米。
n 只租不售的优质项目供应增多,如仁恒置地广场、航天科技大厦、明宇金融广场、华润
大厦、来福士广场、中海国际中心等。
表:写字楼发展情况
时间段
代表项目 仁恒置地广场、航天科技大厦、财富
2010-至今
又一城、新希望国际、中海国际中心、新世纪环球中心
发展区域 市中心(红照壁、盐市口)、天府新城(金融城、天府CBD、金融后台)
超甲、甲级 发展等级
知名入驻企业 华侨银行、壳牌、杜邦中国、拜耳医药、门里集团、约
克空调等
1) 租赁端——租金稳定,空置率偏高
2011年第四季度以来,成都写字楼租金持续保持在100元/平米•月以上的高位水平,整体空置率在20%-30%之间的高位水平。
图:2011Q2-2012Q4市区各区域写字楼租金情况(元/平米·月)
租金
[1**********]0
15%
95908580
2011Q2
2011Q3
2011Q4
2012Q1
2012Q2
2012Q3
2012Q4
10%5%0%
空置率
30%25%20%
数据来源:正合地产
n 分区域租金:人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域;除天府新城外,各片区平均涨幅为7%。
n 分等级租金:受新入市项目影响,超甲级和乙级写字楼租金均呈现下滑趋势,甲级写字楼保持稳定。
数据来源:正合地产
2) 销售端——2012年项目增多同时推动销量和存量攀升,成交均价和单项目月均销量均
低位企稳;办公市场走向成熟,甲级写字楼代替乙级写字楼成为市场主流
n 成交量价:成交均价低位波动,单项目月均销量仍处低位水平;区域供应稀缺且具备升值潜力的项目更易热销。
n 分等级:甲级写字楼量价表现最好,已超乙级写字楼成为市场主力,丙级写字楼沦为市场边缘产品。
图:2011年-2012年1-11月成都市写字楼市场情况(万平米,元/平米)
[**************]
2011年
月均成交量存量成交均价
6.7178.2412529
2012年1-11月
9.7211011779
[***********][**************]00
数据来源:正合地产
2012年1-11月分等级写字楼销量(万平米,%)
2012年1-11月分等级写字楼存量(万平米,%)
24.54, 23%
48.35, 45%
甲级乙级丙级
34.09, 32%
20.67 , 19%
甲级
58.24 , 53%
30.82 , 28%
乙级丙级
数据来源:正合地产
3) 后期存量——总存量超600万平米,甲级写字楼成为市场主力
n 截止2012年12月,成都市区在售和预告写字楼总存量达605万平米,天府新城在售和预告存量占比分别为73%、58%。其中天府新城中的金融城片区占比最高,为在售和预告体量占比分别为44%、42%。
n 甲级写字楼为市场主力。在售和预告存量中,甲级写字楼占比分别为64%、63%。
图:截止2012年12月在售和预告写字楼分片区总存量情况(万平米)
预告
[**************]
东大街
预告在售
32.863.07
其它47.8346.18
在售
人民南路21.284.39
市中心58.677.15
天府新城218.06165.44
数据来源:正合地产
图:截止2012年12月在售和预告写字楼天府新城分片区总存量情况(万平米)
预告
[***********]0100
天府新城-金融城
预告在售
90.7172.55
在售
天府新城-金融后
台
36.4644.35
天府新城-其它
48.8413.4
天府新城-天府
CBD
42.0535.14
数据来源:正合地产
图:截止2012年12月在售和预告写字楼分等级总存量情况(万平米)
预告
[**************]
丙级
预告在售
6.3417.46
超甲33.24
甲级237.73145.69
乙级101.3963.08
在售
数据来源:正合地产