城市土地集约利用潜力评价研究

城市土地集约利用潜力评价研究

蔡文，万涛。王雄

（中国地质大学研究生院，湖北武汉４３００７４）

摘要：从城市土地集暂利用潜力内涵噩特．点出发，通过对城市土地集的利用潜力评价的概念、原则、方法、评价指标诛系的构建和指标标准值的确仉的探讨，以寻求挺高土地使用放率，实现城市土地集约化利用的有效逢径。同时为节约宝贵的土地赍源，实现社会经济可持续发展和城市化的战略目标提供科学依据。

关键词：城市土地；集约利用潜力；评价

中图分类号：Ｆ２９３．２

文献标识码：Ａ文章编号：１０叭一７３４８（２００６）Ｏｌ一０１３７—０３

０前言

士地利用是人们撤据土地资源的特性和功能．阿绕一定的目的，实现对上地资源的开发、利用、保护和改造，其本质体现为人地关系的发展变化。城ｌＵ土地集约化利用就是通过一系列的手段组织协调人地黄系及人与资源环境的关系，以市场为导向，寻求和选择土地资源的最佳开发利用目标和途径，最大限度地发挥上地资源的优势庙结＿｜匈功能．“期达到最佳的阜态．经济和社会技

益，

１城市土地集约利用潜力的内涵

城市土地集约利用潜力，是指在特定的技术经济条什和规划要求下．当前的十地利用集约度与最佳集约度之间的差值。它能够体现Ｈ｛当前土地利用的一种潜力状态。其中土地利用集约度是指土地开发利用在结构合理、功能正常发挥的前提Ｆ，一定比率的投入产出荧系。最佳集约度是指在特定的历史时期和特定的经济技术条件下，十地利崩所能够达到的最优化的土地集约度。我们通过・定的土地利用技术手段和经济管理措

是在短时期内没有显现出来；另一方面，在短时期内城市上地集约利用潜力是稳定的，如果实施了适宜的土地开发措施，最大限度地发挥了城市土地在当前利用条件下具备的潜能，那么上地的集约利用潜力就会小一些。这是由于当前的士地潜力得到了充分挖掘，使内在的土地集约利用潜力变成丁土地开发的实际效用，即不同的历史时期有不同的十地利用水平和针对特定时期的土地集

约利用潜力。

从综合程度和空间范围上来讲，同一个时期不同的城市或者同一城市不同的地段由于其区位条件、经济技术水平的不同也具有不同的土地集约利用潜力。也就是说．城市土地集约利用潜力是有不同的空间衡量尺度的，可以分为宏观综合潜力、中观潜力（分匾或分类型潜力）、微观潜力，只是不同类犁集约利ｊ＿ｌｊ潜力其评价指标和衡量尺度不一样而已。宏观综合潜力是以整个城市为研究区域，从整体上研究城ｄｊ的土地集约利用

改革开放以来，伴随着工业化的迅速推

进，。ｆｒ囡的城市化进程不断加侥，但是城市

施可以使城市土地利用的集约度进一步接近最佳集约度。集约潜力的大小取决于目前的土地集约利用程度、未来一定时期山城市发展速度与科学技术应用程度。目前十地集约利用程度越低．上地利用结构越瓜台理，土地集约利用潜力越太．

化在孕育现代文明的同时，也造成了用地紧缺．交通捌挤、城市污染等一系列问题。实践证明．城市化要加快，人们牟活质量要提高，就必须解决舍理配置、集约利用城市土地资源问题。城市化过程应是十．地集约化利用的过程，当前城市发展中出现的土地利用粗放、ｌＨ场规范及管理乏力现象．已严重阻碍了城市土地资源的可持续利Ｈｊ及城ｆＨ经济的快速发展，凶而探索城ｌＨ土地集约利用潜力评价的概念．原则、方法．以及建立衡量城市土地集约利用潜力的指标体系和指标标准值．寻求实现城市七地集约化利用的途径已成为当务之急。

２城市土地集约利用潜力的特点

和十地集约利朋崔度一样，土地集约利用潜力从长远来看也足不断发展变化的。这个问题可以分为两个方面：一方面经济。社会的发展和技术的改进使土地的各种承载能力不断增摄。适宜承受强Ｊ：｛｝：更大的开发，如果城市开发者投有因势利导地进行帽盹开发，城市集约利用的潜力就不新增加，只

潜力，其评价指标具有较强的综合性和概括性。城市土地宏观集约利用潜力主要强调城市的综台效益潜力、用地功能、用地结构潜力。中观潜力是通过把一个城市划分为若干个评价区域，比如街坊、街道，研究各个区域的集约利用潜力。或者是按城市的功能分

收稿日期：２【）０５一０８一１６

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犀，分别研究城市内的住宅、商业、工业等用途区域的集约利用潜力。微观层次上的集约潜力足以宗地为单位进行研究，主要偏重于上地投入水平、产出水平、土地利用强度等。

案优先顺序的有关信息。模糊综合评价可以用来对人、事、物进行全面、正确而叉定量的评价，凼此它是提高领导者决策能力和管理水平的一种有效方法，从而为正确决策提供依据。模糊综台评价具有分辨性和可比性５：Ｉｌ

型，通过计算得到集约利用潜力综合分值，井根据计算结果进行级别划分。

城市土地集约利用潜力研究整个城市在社会、经济等条件影响下．从整体表现土地集约利用的差异，其综台分值的排序是在各城市间排列的，反映一定区域范围内各城市之间土地集约利用程度的差异。集约利用综合分值口Ｊ以定量地反映城市土地的集约利用状况，分值越高，城市土地利用程度越

３城市土地集约利用潜力评价的概念

城市土地集约利用潜力评价就是按城市土地集约利用的内涵，结合城市规划的实施和城市发展的要求．建立土地集约利用潜力评价指标体系，评价当前城市土地的使用效率和使用潜力，得出土地集约利＿叶ｊ的潜力状况，并提出进一步提高城一ｌ土地使用效率的途径和措施，士地集约利用潜力评价因城市而异，台型的评价应该根据评价城市的特点、基础和城市发展目标和当前所处的发展阶段来丌展．

的特点，运崩其作为土地集约利用潜力评价是种较好的方法。评价过程中具体选择哪种方法，要结台实际情况来确定。

５城市土地集约利用潜力评价的基本思路

城市土地集约利用潜力评价可以从宏观、中观和微观３个层改进行评价，本文以宏观评价具体加以说明。宏观评价是对建成医内上地集约利用潜力水平进行总体评价，其基本思路是建立集约化综合指数多目标综合评价模型，定量反映城市十地集约利用状况与合理集约利用状况的接近程度。

按照囤十资｛５；【部颁布的《城市十地集约利用潜力评价技术方案》的具休要求，着眼

集约，城市土地开发潜力越小；分值越低，城市土地利用粗放，开发潜力大。也可以从各项指标定性描述中分析影响城市土地集约利用存在的问题，进一步提出合理的建议。

６城市土地集约利用潜力评价指标体系设置的原则和要求

６．１评价指标体系的设定原则

（１）主导因素原则。在影响城市土地集约利用潜力的众多冈素中，要求选取邪些对城市士地集约利用潜力影响较大的主导因素，忽略一些次要因素，即要抓住事物的主

錾矛盾。

４城市土地集约利用潜力评价的方

法

城市土地集约利用潜力评价是对城市土地生态经济系挽在某一时间断面（如现状）上或某一日ＪＩ刮序，ｌＪ内发展水平和利用程度的综台评价，是一种多囚素评价，方法主要有呲下儿种：

（１）极限条件法。根掘评价的目的和评价对象设计评价指标体系．将各个指标标准划分为卅：同的等级，并将评价城市的各个指标的实际值和评价标准进行对照，确定评价对象所属等绒。

（２）综合评分法。橄据影响评价对象的因素设计指标体系，求取备指标的权重和指标值，对各指标进行无量纲化处理，然后通过某种加权评分求取评价对象的综台评价值。依据综台评价值怕大小，对评价剐象进行排序或等级划分，＝

。

于宏观层面土地的利用潜力，设计总体评价指标体系，着重反映城市士地集约利用的总体状况，评价指标体系全而、综合反映土地集约利用的辑个方面。以城市主城区为评价对象，从区域城市土地利用现状分析人手，在全面分析影响、制约城市土地集约利用主要因素（如土地利用结构、土地后备资源供应和环境生态）及反映土地集约利用程度的因素ｆ如土地利用效率、土地利用强度和土地投入强度等）基础上按照前述的评价原则建立区域内多个城市土地集约利用总体评价因素及指标体系。根据评价内容和因素的指标特征确定总体评价指标的集约利用合理值标准，并以确定的台理值为依据对指标进行评价量化。为便于比较和考虑资料的可获性，总体评价范围以城市规划和土地利用规划确定的建成区范围为依据，城市各项统计资料均采用市区范围的数据，个别项目由于资料限制，可选取替代指标或是指标的替代数据。同时为便于城市间的比较，统计数据应以同一年份柏数据为宜。

对区域内多个城市土地集约利用的评价，分别根据国家及地方相关标准、同类城市最高值或平均值标准、城市现代化指标标准、理想值标准厦专家认同标准等５方面确定各项指标的台理值。按照多目标决策方法和思路结合城市土地利用特征．建立评价模

（２ｊ区域分异原则。土地的地域分布规律反映了不同地域的土地生产潜力和土地利用效益的差异，是土地的自然、经济、社会各因素不同组合的结果。分析由于医位条件的不同形成的地域分异状况，并将类似曲地域划分为同一集约利用潜力级别，是土地集约利用潜力评价的基本原则之一。区域分异还体现在不同Ｒ度性，土地集约利用潜力评价要反映不同空间范围的潜力，对相应的指标设计也要遵循区域分异原则。

（３）定量与定性相结台的原则。定性与定量相结合，即在定性分析的基础匕进行量化，在对城市土地集约利用量化的基础上作定性分析，校棱定量结果的合理性。另外在指标选择的过程中，有屿指标已经是数量化的．可以进行定量分析。有些指标是定性的，这要求我们对定性的指标进行蛩化，总之就是要遵循定量与定性相结台的原则。

（４）可比性原则。所选择的指标应使城市的各个地区都受其影响．覆盖面广，另外在不同的区域其指标对应的值应有可比性。６．２土地纂约利用潜力评价指标的构建要

求

（３）层次分析法。层次分析法ｆＡｎａｌＹｔｍ

Ｐｍｃｅ￥￥）简称＾ＨＰ法。。匕是基于系

｝ｎｅ珀ｒｃｌｌｖ

统论中的系统层次性原埋建立起来的，有Ｈ的地把复杂的问题分解成若干层次．在比原问题简单的崖次Ｅ逐步分析比较，把人们主她判断用数量的形式表达和处理，是一种定比分析和定量分析相结合的多因素评价方法。她属于综合评价的一种。

（４）静态模糊评价法。模糊综台评价法是应用模糊集理论对系统进行练合评价的一种方法。通过模糊评价能获得各种替代方

城市土地集约利用评价涉及到城市经济、管理、基础设施和未来发展，指标要求综

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台｜生、指示性，并且要有坝见眭；要求静态指标和动态指标相结台，小同城市之闸要有可比件，为了具有可比性必须把有关指标量化，ｉ平价指标还要尽可能地突出城市的特点．找出能反映城市实力、未来发展潜力、集聚和辐射能力以及体现城市品味和城市形象的相关指标。另外，指标的选取要求规范实用。殴ｉ｛和构建城市土地集约利用潜』Ｊ的评价指标体系一方面是为评估城市土地集约利用的水平和集约利用潜力状况服务．另一方面用动态的眼光从若干方面来揭尿影峒城市土地集约利用的制约因索，掠寻城市十地集约利用的规律。

附表城市土地集约利用指标

８评价指标合理值的确定

城市土地利用特征存在

差异，城市土地利用的未束

学

子目标层城市土地集约利用基础条件

因素层土地乖Ｊ用自然条件指标

指标因子层

区域地貌状况洪水淹没状况工程地质灾害状况

发展趋势也不尽干日同，对社会效益、经济效益和生态效

益综台发展的要求程度不

【：地后备资源指标土地利用结构与布局

土地集约利用限制因素

生意环境

土地后备资源保证度

淡水资源保证度城市建没州地结构

ｌ、Ⅱ缎地份区上业仓储用地

。宏观评价旨在反映城市十地集约利用状况与合理集约利用状况的接近程度，刘一定区域内多个城市进行上地集约利用的评价工作．有

大气、水休、固体废弃物污染指数

地均年污水排放｛｜｝躁音污染指数绿化覆盖率人均绿地面积

城市后备资人均耕地占有量人均淡水捕有量人均拥有道路面积万人拥有公文车辆

７城市土地集约利用潜力评价指标体系设计

评价指标体系接以下思路和步骤进行世计：

首先．从城市综合功能及城市土地利用效益整体性出发，以市场化、现代化、可持续发展为目标设计相应的评价指标。这些指标虽然不盲接反映上地利用的投入产出效益。但包括实现上地集约利用必须克服的因素，一般将这些因素称之为土地集约利用约束程度因素，约束程度因素主要包括土地集约利片ｊ基础条件、土地利片ｊ结构和布局、环境生忐、城市后备资源供应情况和基础设施水平４个方面．其ｑ］环境生态选择建成区绿化覆盖率和地均年污水排放量两个田子指标。

第■．从土地集约利用的本意抖｛发．旨在反映城市的经济发鹱水半。即根据土地投人程度、土地利用程度和土地利用效率吐计相应的评价指标。土地投入程度包括地均年建设投资、地均年基础设施投入、地均年总投人、地均茆功投人；土地利用程度指标包括士地闹置率、人均城市川地；土地利用效术指标包括地均Ｊ＿业产照、土地问接产出（基准地

价１、地均年二二产业ｔｊＤＰ。

必要把城市接不蚓的标准进行划分。针对不同类型的城市，根据实际情况．应该采用不同的合理值标准。

由于区域间存在各种各样的差异，不应该采用统一的标准值对所有区域土地的集约利用状况进行评价。笔者认为，在实际评价过程・ｈ针对不同指标特征和区域自身特征．可以采用以下的方法进行不同区域评价标准值的确定：①采用国家或地方

『地集约利用发展趋势土地集约利用程度

源供麻睛况基础设施水

土地投人程单位用地固定资产增舯地均年建设投资地均年基础设施投入单位而积职工人数

土地利用程度

人均城市用地建筑容积率土地闲置率

土地利用效地均年蚓内生产总值地均社会消赞品零售总额地均年＝三产业ｃＤＰ基准地价

时问尺度城市人口与用地弹性系数固定资产投资与爿ｊ地弹性系数城市ｃＤＰ与用地弹眭系数

制定的规范标准；②采用囡

内邻近区域内同规模、同娄

型区域的最高水平值；③采用该区域的历史发展趋势确定的合理水平值；④参照发达国

门合理地规划城市建设．实现城市土地的可持续利用提供科学理论指导。但鉴于作者的知汉水平有限．戈于衡量城市土地集约化利用程度的指标体系与评价方法还需实践的检验、完善和丰富。

参考文献：

家相关标准；⑤向各方面专家咨询；（》对区

域内居民进行问卷调查。

９结论

城市上地熊约利用潜力评价是根据我囤新一轮的国土规剥纲要开展的属于国土资源大调查的子项目．是城市土地价格调查与集约利用潜力评价的一部分。虽然在国内部分城１１』进行了试点工作．但整体上还处于探索阶段。城市＿十地集约利用评价是一项复杂的系统工程，也是一项崭新的课题，涉及到城市社会经济和生态环境的诸多方面。本文从城市土地集约利用潜力的内涵、特点，评价的原则和要求、评价方法、评价指标体系、评价标准等方而作了初步的探索．为城市规划、旧城区改造、提高土地集约利用程度等提供依据，以期为城建，土地、规划等部

［１ｊ何芳．城市土地集约刹甩厦其潜力评价［Ｍ］上

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ｆ２ｊ严畚明．如何评价集约用地［Ｊ］．中鼬圆土资源报，

２００５一０２—２８

第二，从土地集约利用动惑发展趋势出发设计相成的指标体系，压映土地集约刹用动态发展趋势的指标一般包括城市人口与川地掸肚系数、固定资产投Ａ与用地弹性系数、基础设施投入与用地弹性系数等方『酊。

集约本身具有资布、人力、物质密集和节约的概念。因此，指标囚予选择上基本不用绝对指标，而是选用相对指标，以方便比较。具体评价指标体系，详见附表。

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城市土地集约利用潜力评价研究

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：

蔡文， 万涛， 王雄

中国地质大学,研究生院,湖北,武汉,430074科技进步与对策

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