房地产开发课程设计

房地产开发课程设计

香山怡景项目可行性研究报告

学 部： 城市建设工程学部 专 业：

工程管理

班 级： 房地产经营与估价 指导教师： 编制时间：

孙丰旋 2016.11.24

文华学院

《房地产开发》课程设计分组名单及任务分工

一、课程设计题目

二、课程设计小组成员

三、成员任务分工

目录

第1章 项目总说明和概况………………………… 1.1 项目背景与概况……………………………………

1.2主要技术经济指标……………………………………

第2章 投资环境研究………………………………………… 2.1国家政治、经济、形式及有关政策

2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素

第3章 市场研究………………………………………………

3.1区位房地产市场分析

3.2需求供给分析

3.3 武汉房地产特征分析 3.4 2016武汉楼市分析

第4章 项目定位 ………………………………

4.1价格定位

4.2市场定位

4.3项目介绍及SWOT矩阵分析

第5章 规划方案及建设条件………………………………

5.1规划设计原则

5.2住宅物业类型和商业布局

第6章 建设方式及进度安排………………………………

6.1建设方式

6.2项目进度安排

第7章 投资估算及资金筹措…………………………………

7.1投资估算

7.2资金筹措

第8章 项目评估基础数据的预测和选定………………… 第9章 项目经济效益评价…………………………………… 第10章 风险与不确定因素分析………………………………

10.1风险分析

10.2不确定因素分析

第11章 可行性研究的结论……………………………………

11.1结论

11.2建议

第一章 项目总说明与概况

1.1项目背景与概况 1.项目名称：

香山怡景住宅小区项目 2.承办单位概况

单位名称：武汉昌盛房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：RMB6亿

单位住所：武汉市武昌区文化学院一号 法定代表人;王思言 企业负责人：肖雨薇

昌盛房地产产开发有限公司简介；昌盛房地产开发有限公司位于武汉市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在武汉注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观——“守诺担任 共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。 3.可行性研究报告依据

1) 与委托方签订的咨询协议

2）国家计委计办投资 [2016]15号审定的《投资项目可行性研究指南》

3）国家发张改革委委员会、建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》 4)《城市房地产开发经营管理条例》 5)《房地产项目经济评价方法》

4.编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对汉水明珠居住小区项目建设的目

的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。

5.拟建地点

本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。西面

坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通2号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。总占地面积142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.预期目标

1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。平方米的土地上，建设总容积率

为4，建设密度25％。居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，总建筑面积 71107.2平方米。商业、服务业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5

第一章 项目总说明与概况

1.1项目背景与概况

1.项目名称：

香山怡景住宅小区项目

2.承办单位概况

单位名称：武汉昌盛房地产开发有限公司

单位性质：有限责任公司

注册资金：RMB6亿

单位住所：武汉市武昌区文化学院一号

法定代表人;王思言

企业负责人：肖雨薇

昌盛房地产产开发有限公司简介；昌盛房地产开发有限公司位于武汉市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在武汉注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观——“守诺担任 共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。

3.可行性研究报告依据

1) 与委托方签订的咨询协议

2）国家计委计办投资 [2016]15号审定的《投资项目可行性研究指南》

3）国家发张改革委委员会、建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》

4)《城市房地产开发经营管理条例》

5)《房地产项目经济评价方法》

4.编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对汉水明珠居住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。 5.拟建地点

本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通2号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。总占地面积142214.5平方米。土地平坦，五通一平。

6.预期目标

1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。平方米的土地上，建设总容积率为4，建设密度25％。居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，总建筑面积 71107.2平方米。商业、服务业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5

平方米。

1.2主要技术经济指标

2016年国民经济总体保持平稳发展

加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。2016年，针对需求不足问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市陆续推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，完善出口退税和贸易便利化。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自2014年11月以来，六次降息、五次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进政府企业合作模式。对地方政府懒政进行问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国内生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。消费需求基本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。基础设施建设投资增长17.0%，保持了较快增长。进口、出口分别下降14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。就业形势基本稳定，城镇新增就业1313万人。物价温和回升，CPI上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。

经济结构调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。一是服务业主导趋势进一步显现。2016年第三产业占GDP的比重达到50.5%，同比提高2.4个百分点。工业内部结构加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。二是需求结构继续改善，消费拉动作用进一步增强。最终消费支出对经济增长的贡献达到66.4%，比上年提高15.4个百分点。网络零售等新型消费模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。三是收入分配结构有所改善，经济发展进一步惠及居民。居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入分配中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。四是节能减排取得新成效。单位国内生产总值能耗同比下降5.6%。

改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。行政审批制度改革继续推进，取消、下放了部分行政审批事项，商事制度不断完善。财政金融体制改革深化，

加大结构性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。降低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。利率、汇率市场化改革取得进展，市场决定资金价格的机制初步形成。价格改革迈出重大步伐，政府定价目录大幅度减少。服务业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业目录限制类条目大幅度减少50%，90%以上的境外投资项目实现网上备案。这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流动，有利于创造公平竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成大众创业、万众创新的局面。

总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的基础。

2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素

武汉经济技术开发区（以下简称“开发区”）位于武汉西南，1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立湖北武汉出口加工区。经过二十多年的发展，开发区规划控制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业结构，注册企业逾15000家，是武汉市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。

近年来，按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，武汉开发区在坚持做好产业的同时，更加注重城市建设、民生社会事业发展和生态文明建设，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。

根据产业发展规划，开发区设立了商务城、智慧生态城、先进制造业园区、湖北武汉出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区、通用航空及卫星产业园、武汉经开农业发展投资公司等八大园区，承担招商引资、项目落地、服务企业等职能。

2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重达到1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。实现固定资产投资622亿元，增长30%。

实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。

第三章 市场研究

3.1区位房地产市场分析

戴德梁行12日发布的《武汉2016年上半年房地产市场分析报告》显示，受多项利好政策刺激，武汉上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月。土地市场亦是地王频出，部分片区的楼面地价两个月内增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长62.4%、39.2%。

住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。2016年上半年，武汉多个商业项目因故延期入市。下半年，又将有52.5万平方米的商业项目投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。

住宅成交量同比翻倍

2016年上半年，武汉主城区商品住宅累计供应达645.7万平方米，相比去年同期上升12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供应量有所下降外，其它区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。

在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了武汉新一波置业热潮。2016上半年，武汉主城区成交量达112,486套，同比增长95.4%。其中三月和四月连续刷新武汉单月成交

量历史记录。成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年1～6月武汉主城区住宅成交均价为每平方米11,127元，同比去年上涨9.3%。从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以28,411套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长165.6%和150.9%。成交价方面，武昌中心以16.2%的涨幅领涨各主城区，青山及汉口中心分别以14.6%和11.8%名列二三名。

武汉楼市在经历持续的火爆成交后，去库存效果明显。截止2016年5月，武汉全市商品房可售面积为1585.2万平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月，同比去年缩短了12.1个月。

戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平向第一财经记者表示，随着城市发展节奏的加快，以及外来人口吸附力的不断增强，武汉仍然具有强劲的购房需求。预计下半年如果政策不收紧的话，武汉楼市成交仍将维持上半年火热态势。

持续“红火”的楼市亦不断吸引品牌房企来汉拿地，“面粉”价格的不断飙高，终将传导至住宅市场。

楼面地价两月涨一倍

上半年武汉住宅成交量屡创记录，不少房企开始积极拿地，土地市场呈现供需两旺的局面。

随着品牌房企陆续登陆武汉，优质地块的竞争变得更加激烈，武汉半年已诞三“地王”，而本月8日的土地拍卖现场再次刷新楼面地价纪录，个别片区的地价在短短两个月时间内就翻了一倍。

2016年上半年，武汉土地市场共计推出79宗地，成功交易76宗，成交面积为357.9万平方米，同比增长62.4%;成交金额为288.0亿元，相比去年同期上升39.2%。从区域角度来看，蔡甸区、东湖高新区以及洪山区成为2016年上半年土地市场成交主力，三区占全市土地成交面积总量的62.8%。而中心城区和远城区成交面积占比同比分别下降14.8和5.0个百分点，次中心城区则上升19.8个百分点。

从成交结构来看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而综合用地成交占比下降13.7个百分点至21.2%，工业用地表现相对活跃，占总成交量的6.9%;民营房企为本季度的拿地主力，占比达52.6%，超国企17.8个百分点。

商业“围城”需共同应对

2016年上半年，武汉多个商业项目因故延期入市。然而，由迅猛发展的电子商务和大量潜在供应带来的竞争压力使得各大商家不敢松懈，纷纷在运营策略上下功夫，各种艺术展和主题活动层出不穷。一方面为其商业项目起到了引流作用，另一方面，则在当前商业面临多面“围城”的大背景下给予了商户更多的信心。

品牌方面，体验式业态依然保持着较为强劲的扩张势头，多个新餐

饮品牌首次入驻武汉。另外，快时尚及轻奢品牌成为上半年零售类品牌的扩张主力;随着商业市场的深度调整及国家政策的大力扶持，书店这个传统业态正不断吸引着更多的关注，德芭与彩虹书店落户古田，文华书城王家湾店成为了全国首家“地铁书店”。

下半年，以M+、壹方购物中心和万隆广场为代表的52.5万平方米的商业项目将投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。同时，消费增速放缓、消费习惯改变，将成为商业运营商与品牌商之间共同需要面对的问题。

3.2需求供给分析

作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的，这一点与其它商品是一致的。但房地产商品和反地产商品和房地产行业的网特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。

判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求。要同时考虑两个条件：一是居民家庭购房的实际承受能力，二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无购房实际承受能力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题，住房的有效需求才能促进房地产的供给，进而达到带动社会经济增长的作用。

调查结果显示对高档楼盘的项目地段选择而言汉口市区占有绝对性的优势不但工作、居住在汉口的人将其作为购房首选区域工作、居住在武昌和汉阳的居民也将其作为重要购房考虑区域。另外“汉口城

郊结合部”也是重要的区域多数汉口人都将其作为“次选区域”其他区域的许多人也作为购房的考虑区域位于汉口市郊的“常青花园”地区、 金银湖地区和后湖地区经过近年来的规模的开发可环境整饬、以及在新的城市规划中的重要地位使得“汉口城郊结合部”成为受大众瞩目的重要居住区。

其次武昌中心城区的地位也很重要。居住和工作在武昌区、青山区、洪山区的大都会选择“武昌市区”作为首选购房区域。 值得一提的是。洪山区目前的开发潜力已经显现出来洪山区是重要的教育、科技区在“武汉·中国光谷”这一发展前景异常广阔的品牌所带来的科技产业化、以及带动周边高校的科技产业发展的影响再加上自然环境好、土地自然丰富等自然条件必然会使洪山区在未来成为重要居住区本次调查由于主要针对汉口地区对洪山区涉及较少所以在调查结果中没有被显示出来。

3.3 武汉房地产特征分析

相对于上半年的平淡，下半年的土地市场尤为值得期待。总体来说，武汉还会有更多优质的地块推出，加上渴望进入武汉的开发商越来越多以及资本力量更深的介入，在一定程度上将保持“房热地更热”的态势。对于下半场的态势，我们认为。

“喜中有忧 谨慎乐观 保持理性”

一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍挂土地供应层面占绝对主导优势，竞争依旧激烈，地价将在一定时间内持续刺激供需市场；

另一方面，预计进入下半年，溢价率将有所回落，市场理性程度增加，在金融属性强势背景下，避免用更高的杠杆拿地带来高风险，需谨慎。

目前来看，武汉出现了很多的地王，我们也在反思这个地王背后形成的原因是什么？其实它有几个方面：我们认为主要有以下几个原因：

1、开发商资金面

融资环境友好，销售回现给力，房企资金面充裕，拿地扩张意愿强。

2、开发商预期面

武汉市场面给予信心，新房市场表现理想，市场安全度高。土地价格相对合理，开发风险可控。

3、开发商供给面

2016准备进入武汉房企数量越来越多，预计下半年更多开发企业进驻武汉，在上半年无所收获的背景下，下半年拿地决心更大。

4、土地供给面

下半年多个市中心优质地块逐步上市，土地供给充足。

四、后续土拍市场操作的建议

经历地王浪潮，没买到地，就纠结三天；买到地，就纠结五年，其实“地王”

项目操作难度不言而喻，昔日地王开发缓慢，2015年武汉成交的多个“地王”如⼆七滨江华发地块、西后湖首地集团地块均未进行实质开发阶段。 在土地市场竞争中，以利为先，不加杠杆，不参与规模和土储的军备竞赛。可以从降低融资成本、资源合作、产品打造等方面入手，保持理性竞争态势：

1、多渠道降低融资成本

利用金融市场工具，拓宽融资渠道，降低融资成本。如深圳平家（平安+万科联合体）拿下经开P（2015）162号地块。

2、合作开发， 分摊风险

寻找专业运营能力强的开发商合作，分摊风险。如房投、绿城合作光谷中心城项目

3、项目自身品质的打造

项目产品力、服务力、内部配套力的打造精装修做溢价，内部配套升级（豪华会所、教育引入、酒店）

3.4 2016武汉楼市分析

10月2日武汉市人民政府办公厅发布武汉市部分区域实行住房限购限贷措施的通知，核心内容为武汉主城区及开发区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。

2016年

9月武汉新房成交均价为10584元/㎡，环比增长了2.11%，同比增长了24.53%；9月份，二手房成交均价为13859元/㎡，环比增长了6.29%，同比增长了33.55%。

9月份，武汉各区住宅成交均价已经出炉，其中，武昌区住宅成交均价最高，为16122元每平方，其次是江岸区和洪山区。9月份各区住宅成交均价涨幅最大的武昌区和江夏区，涨幅均超4成。

2016年9月武汉市各区住宅成交均价排行榜

第四章、项目定位

4.1价格定位

根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：住宅： 2000~4000元/M2

4.2市场定位

通过市场分析显示，结合本项目的规划和市场定位，再得出该项目的市场定位。项目的土地使用性质为住宅，目标市场为文华周边的师生及企业职工。房屋的基本属性为高层的普通住宅—生态的温馨家庭住宅，直切主题，突出有别于其它竞争性楼盘的景观。对于本项目周边而言，没有任何天然资源，其它楼盘也都是内部造景，但景观没有鲜明的特色。但本项目就点中要害，就体现了鲜明的主题景观，而且是周边非常稀缺的草地景观，并能延伸出健康，环保，阳光等很多主题来。恰恰能够让人体会到生活其乐融融的未来，且也是一个独特的生活领域，配套完善，居民生活和睦，静谧中流露出浓郁的田园气息，宁静中享受生活的热闹和城市的繁荣。整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求。 a、在规划设计定位上，采用半围合思路，为小区提供充分的公共空间， 同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内的通风，并提供适应武汉炎热气候的活动场所。

b、建筑立面上，极具现代感，一面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳住大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体雅典的气质。

C、户型设计上，力求户型的经济适用，通风采光良好，并在入户处设 置了入户花园，增加空间层次及实用性。

4.3项目介绍及SWOT矩阵分析 该房地产项目位于武汉市光谷腹地，华中科技大学文华学院南面地域，紧邻光谷一路，区域内拥有众多未开发的空地，且项目占地范围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，计划建开发中高端住宅楼。

5 规划方案及建设条件 5.1规划设计原则

（1）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则。 （2）依据国家和地方政府有关法律、法规，严格履行规划管理手续。

（3）房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。 （4）遵循价值规律和市场供求法则，充分了解和掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位。

（5）节约用地、合理集约利用每一寸土地。 （6）体现以人为本，可持续发展的思想。

5.2住宅物业类型和商业布局

1.居住用房地产；

2.生产用房地产（工厂等）； 3.经营用房地产（商场、游乐园等）；

4.行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）； 5.其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）；

第6章 建设方式及进度安排

6.1建设方式

本项目的总占地面积142214.5平方米，综合建筑面积为711072平方米，项目分A,B,C三区，A,B，C三区为高层住宅及沿街商业，大型购物中心组成。

6.2项目进度安排

本项目自2016年1月份开始启动，预计2018年5月份推出项目的最后一批房源，预计项目建设周期为3年零五个月。

根据业主对本工程工期的 总体要求，结合现场实际情况，拟计划开工2016年1月1日(实际开工日期以下发的开工令为准)，预计竣工850日，计划总工期30个月。根据业主阶段性目标要求，编制本进度计划：

340日前，完成A区建筑。 300日前，完成B区建筑。 210日前，完成C区建筑。

根据以上总体施工计划按安排，考虑各工序间的关系，编制了上蛟高速B1合同段进度计划时标网络图、主要分项工程计划斜率图及工程管理曲线图。由于施工时可能受各种因素影响，在实际施工中应进行动态管理，根据每天完成的工程项目，通过比较分析，确定按当前

施工进度继续施工对目标工程造成影响，从而及时对现行计划进行调整，充分调动资源，克服不利自然条件带来的困难。最终实现预期的合同工程计划工期。

第七章 投资估算和资金筹措 7.1投资估算

7.2投资计划与资金筹措表

序号 1 2 3 4 5

建、构筑屋名称 供排水工程费用 排水工程费用 供电工程费用 公共绿化费 小区安防智能化 合计

基础设施建设费用

单价

单位 工程量

指标 单位

㎡ 568858 15 元/㎡ ㎡ 568858 30 元/㎡ ㎡ 568858 45 元/㎡ ㎡ 568858 80 元/㎡ ㎡ 568858 20 元/㎡

费用合计（万元）

853.29

1706.57 2559.86 4550.86 1137.71 10808.29

工程建设其他费用

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

项目名称 土地使用费 建设单位管理费 工程设计费 工程勘察费 前期工作费 工程建设监理费 质量监督费 竣工图编制费 标书编制及招标管理费

工程保险费 施工图预算编制费

合计

计算规则

建安造价的5% 建安工程费的2% 设计费的15% 工程费的0.8% 工程费的1% 工程费的0.2% 工程设计费的5% 工程费用的0.1% 工程费的0.2% 工程设计费的10%

费用合计（万元）

560500 6462.5 2585 387.75 1034 12925 258.5 129.25 129.25 258.5 258.5 584928.25

序号 1 2 3 4

建、构筑物名称 住宅楼 地下建筑 商业建筑 供电房 合计

建筑安装工程费用

单价

单位 工作量

指标 单位

㎡ 468500 2000 元/m2

50000 2300 元/m2 ㎡

㎡ 100000 2400 元/m2

费用合计（万元）

93700 11500 24000 50 129250

㎡ 358

1400 元/m2

资金筹措

第八章 项目融资 (一）项目融资主体 （1）项目发起人：高彤 （2）项目公司：昌盛公司

（3）贷款银行：中国建设银行 （4）产品购买者：购房者、投资人 （5）工程承包商：肖氏 （二）项目资金来源 1.项目资本金筹措

（三）融资方案分析 1.资本金来源可靠分析

（1）既有项目法人内部融资的可靠性分析

1）调查了解既有企业资产负债结构、现金流量状况和盈利能力，分析企业的财务状况，可能筹集到并用于拟建项目的现金数额及其可靠性；

2）调查了解既有企业资产结构现状及其与拟建项目的关联性，分析企业可能用于拟建项目的非现金资产数额及其可靠性。 （2）项目资本金的可靠性分析

1）既有法人融资方式的项目，应分析原有股东增资扩股和吸收新股东投资的数额及可靠性；

2）新设法人融资方式的项目，应分析各投资者认缴的股本金数额及可靠性；

3）采用上述两种融资方式，如通过发行股票筹集资本金，应分析其获得批准的可能性。 （3）项目债务资金的可靠性分析1）采用债务融资的项目，应分析其能否获得国家有关主管部门的批准；

2）采用银行贷款的项目，应分析其能否取得银行的贷款承诺；

3）采用外国政府贷款或国际金融组织贷款的项目，应核实项目是否列入利用外资备选项目。

2.融资结构分析 2.1资产负债结构分析 资本金和债务资金比例1：1

在满足政府管理部门有关规定及债务清偿要求的前提下，能使权益投资的回报率最高的资产负债比。 2.2权益投资结构分析

权益投资结构：项目资本金的内部比例3：2：1 2.3项目资金来源 资本金 自有资金资本（股本）溢价 接受赠款 资金总额 长期借款 借入资金流动资金借款 其他短期

3.融资成本分析

融资成本：为了筹集和使用资金付出的全部费用。包括：资金筹集费用和资金占用费用

资金筹集费用：在融资过程中所发送的一次性支付成本费用，如

承诺费，手续费，担保费，代理费等

资金占用费用：反映资金占用和试用期内应付出的经常性费用，例如利息

（1）银行借款的资金成本

银行借款资金成本包括借款利息和筹资费用

由于借款利息计入税前成本费用，因而使企业少缴一笔所得税，因此，企业实际负担的借款利息费用应扣除相应的所得税额。 （2）普通股资金成本 （3）优先股成本

第九章 项目财务评价

企业利益存留（留利）的资金成本

第十章 风险和不确定因素分析 10.1 风险分析

房地产投资风险是指房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果的可能性。风险是客观存在的，风险的存在不仅会带来损失，在许多情况下，风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各种不确定性，提示并正确识别房地产风险因素，认真分析和研究各种因素的影响方式和程度，对房地产投资风险管理具有特别重要的意义。

房地产开发项目的风险管理要实现系统化、模块化，就必须根据房地产开发项目的客观规律建立风险管理体系，相对的固定下来并成为具体开发项目风险管理方案的基础和模板。

作为国民经济基础性和先导性产业之一的房地产业，正成为新的经济增长点，并日益成为当今主要的投资热点之一。然而，毋庸置疑，房地产投资是一项高风险的投资。如何针对房地产业本身的特点，在市场经济秩序不断规范，法制化体系不断完善的情况下，改进目前经济体制下房地产的

风险，走出适合本地实际的行业特色之路，是目前房地产业急需解决的问题，也是本文要阐明的问题。

风险管理作为一种理论已经过了几十年的发展，现在学术界对项目风险管理的理论达到较一致的看法，认为项目风险管理是一个系统工程，它涉及工程管理的方方面面。作为市场的主体，各房地产开发企业应充分运用这些理论，结合自身实际情况，根据周边环境的状况，创造出适合自己特点的风险管理办法。这也是作者进行此项研究的最初目的。 10.2不确定因素分析 1.敏感性分析

感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目抗

风险的能力。

敏感性分析还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于对这些最敏感因素集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量减少因素的不确定性，进而减少方案的风险。 房地产项目敏感性分析及计算过程比较复杂，一般来说是按照如下步骤进行的：

（1）选择经济评价指标

在对项目进行分析计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标做分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点及国家建委的有关规定和要求，通过选择净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。

（2）选择需要分析的不确定性因素

在敏感性分析、计算时，选择哪些不确定性因素作为分析和计算的变量呢？一般可以选择销售面积、房地产销售单价、成本等常见的因素。

（3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度

在房地产开发经营过程中，开发成本可能上涨5%或者下降5%，销售价格可能下降10%或者上涨10%。

（4）确定项目对风险因素的敏感程度

由于各变量在其变化范围内的变化引发社会评价指标的变动幅度，而给房地产开发带来了投资

2.盈亏平衡分析

盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。

在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润=产品销售收入-总投资额-税金 产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格 总投资额=变动成本+固定成本

由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线

性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。

图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。

BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。

因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。

十一 研究结论与建议

一 结论

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行

全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：

①明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力

②对推荐的拟建方案的结论性意见。

③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效

益、环境影响的结论性意见。

④对主要的对比方案进行说明。

⑤可行性研究中主要争议问题的结论。

二 建议

是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于

项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供

委托方参考。

①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

②对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

③对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建 议。

⑤相关的注意事项及建议