文化绿城小区物业管理年度工作总结

文化绿城小区物业管理年度工作汇报

2014年自天一物业文化绿城小区管理处项目团队在小区业主大

会的指导下，在小区广大业主的关心和支持下、在总公司提升物业服务品质的服务方针指引下，坚持一切以服务广大业主的原则，充分调动广大员工的积极性，通过不懈的努力，目前小区物业管理工作已经入稳定期，并且各项工作取得了一定的进展。

第一部分：2014年全年的具体工作

一：接管工作

自2013年进驻以来，我们协助业主大会及其执行机构业主委员

会，对小区的整个物业管理进行了交接。虽然在交接过程中存在这样那样的问题和困难，但在广大业主的支持和业主委员会的指导和监督下，交接工作基本正常，没有发生较大的冲突和矛盾。

但交接过程中也存在着几个大的问题：

1、规定移交的各项建筑资料未移交。

2、物业管理资料移交不全。

3、设备移交未进行运行测试，部分设备损坏。经过我们的维修

目前大部分设备设施基本能够正常运行。但消防以及门禁系统存在问题较大。物业将在2015年度制定大修方案提报业主大会和业委会。

4、部分业主2015年物业费交给绿城物业，虽然绿城物业在此退

费较长时间，但仍有部分业主费用因各种原因未退。

二：客服部

客服部作为接待业主的窗口，自进驻以来接待量居高不下，日

均接待量20件以上。物业公司通过不断地调整，积极的提高业主接待的水平，目前人员稳定接待工作有序进行，业主满意度在不断提升。这一年中我们的客服部门积极主动发现问题解决问题，虽然有

部分问题因各种原因未能圆满解决，但我们的具体工作有几大类，具体如下。

①、按照合同约定和物业服务标准落实接待工作，日均接待量

超20件。并在管理过程中不断完善接待制度，目前保修以及投诉当日或次日有回访。

②、接受业主委员会委托组织申请维修基金修复园区内公共设

施。

③、积极处理业主反馈的问题，协调业主之间的关系。

④、开展多种样式的宣传教育工作，对于日常生活和物业管理

工作中业主需要了解的知识定期更新，对于防范类的知识结合相关情况及时更新补充，起到教育引导业主的作用。

⑤、开展多种样式的社区文化活动，组织和协调多次社区。

④、催收物业费，通过多种样式的方式，目前全年物业费收费

率回升到近60%，截止元月15号预计全年物业费收费率将超过60%。

三：维修部

文化绿城作为老小区，设施设备老旧，进驻以来维修工作一直

以来是占据物业公司多半以上的精力。物业公司通过多种手段，利用有限的资源，通过一年的努力，园区内的设备问题基本控制，对于突发的故障已经能够在较短的时间内排除。

我们队这一年内维修部所做的工作做了初步统计，具体包括：

①、维修单最多的一月为8月224张，日均7.5起，最少的一月为

6月公133张日均4.5件，其他月份均在200件上下。

②、对园区内的路灯进行修复，对于不能，通过LED 改造，恢

复了园区的明亮。秋季又对园区内的路灯杆进行刷漆养护。

③、对园区的水管进行修复，大型修复有23号楼北，24号楼东

南、西北，对二期公共绿化水进行修复；对三期二次供水设备进修修理并委托专业人员对变频设备进行维修保养，通过一年来的磨合二次供水设备运行基本正常。

④、对园区内的设备进行养护，业委会购买石凳，物业公司负

责安排人员更换。

四：环境部

环境部门的工作一直以来都不能够达到较高的水平，主要的原

因：

一、是整个行业的保洁水平因为成本压力增大，薪资水平低下，人员老龄化严重，且劳动量较大。导致人员的工作不能按照较高标准完成。

二、遗留的垃圾和待清理的区域长期未清理，导致劳动量增加，

物业公司费劲但是短期内却达不到较好的效果。

三、从老物业到我们进驻前期，较长一段时间内物业管理工作

处于混乱状态，业主对物业管理的工作有较大的意见，导致物业工作开展进度较慢。

在进驻以来我们，我们积极努力，争取早日融入到小区的整个

管理当中去，我们通过多种手段去提升保洁以及绿化服务的质量。物业公司通过多方面的努力，目前整个环境维护工作基本达到行业基本水平。

首先，我们在经营比较困难的情况下多次对保洁和绿化人员编

制进行增加，目前保洁人员14名超出编制3人，绿化在生长旺季也是编制4人，长期超编1人。通过增加人员，提高保洁和绿化标准，保障小区环境质量。

其次，组织人员对园区内遗留的垃圾进行统一清理，对园区内

的树木进行清理大规模清理。生活垃圾清运以外的垃圾清运费用截至目前为31144元。目前小区整个环境有较大的改善，已基本上清理完毕。

今后我们将发现问题逐步解决问题，并在条件允许的情况下积

极主动开展各项工作。

五：秩序维护部

秩序维护工作几年来是小区管理最为头疼的工作之一，老龄化

严重，人员工作时间长，工作效率低下劳动积极性不高。

这是困扰整个物业行业的问题，这些问题也是咱们小区存在的

问题。物业公司针对这些问题，多次专题讨论，积极寻求较好的办法去解决此类问题。

首先，我们拓宽招聘渠道，在现有的工资水平下，不断调整员

工结构。保障队伍战斗力，确保园区的安全。

其次，通过召开例会组织培训等形式，提高员工技能和素养。

这一年中我们在治安维护上做了很多工作，虽然存在不少的问

题，但整体来说截至目前未产生重大的安全事故。

为了缓解停车压力，在广大业主的支持下，我们也对小区的停

车管理进行了规范，实行了卡证管理，虽然存在各种问题，但通过物业公司的不断调整，业主的相互礼让基本能够保障业主的正常出行。偶有问题，物业上能够及时到达现场协调解决，基本上能够保障出行不受较大影响。

但因为设备和人员的问题，在日常的停车管理中也存在这样那

样的问题，物业公司本着发现问题积极解决问题的态度，积极主动的调整，不断提高服务质量。

园区防盗问题，一直以来都是物业上常抓不懈的问题，但是因

为各方面的原因，常有丢失等治安事件发生。这一方面是因为社会原因，一方面是因为物业管理的人手不足，第三方面也是因为部分业主防范意识薄弱给了犯罪分子可乘之机。

我们通过加强保安巡逻，在定期巡逻的基础上，对出现过问题

的区域通过强大巡查力度，安排便衣蹲点等方式，降低发生率。

另外通过通过QQ 群发布公告、张贴温馨提示、拉宣传横幅、小

广播等多种方式进行展开宣传教育工作，增强广大业主的防盗意识，达到减低治安事件的效果。

园区内的设备陈旧、树木较多、高层消防系统瘫痪，导致园区

内的消防压力较大。

物业公司也是多方努力，一方面加强自身消防技能，加强消防

巡逻，发现隐患及时排除或者做应急处理。另一方面，不断的宣传发动广大业主的力量，最好群防群治工作。

第二部分：2015年工作

2014年对于文化绿城小区来说是多事的，对于天一物业来说不平静的一年。通过各方的努力，这一年我们有付出，有收获，当然还有委屈，但是大多数业主和业委会的支持是我们前进的动力。我们有信心将文化绿城管好。

通过纷纷扰扰的一年，我们物业上基本上已经对小区的工作有了一个全面的了解和把握。接下来的一年内是本公司进驻小区后整个物业管理工作的关键一年，也关系着小区今后的服务的难度大小。

2015年的工作计划大致如下：

第一、深化服务细节，努力提高服务质量，走标准化之路，提升业主满意度，做到互利共赢。

第二、逐步对园区内的公共设备设施进行维修养护，并形成具有文化绿城特色的维修保养计划。对园区内需要修缮的部位进行修缮，需要申请维修基金的，提出大中修方案，提报业委会。

第三、进一步调整园区秩序管理方案的细节，完善现行的秩序管理制度，将制度落到实处，让文化绿城的出行和安全能够基本达到业主满意。

第四、加大基层服务人员的投入以及其培训培训和教育工作，以专业化的服务，保障基础服务质量的有序提升；

第五、根据经营情况，适当加大保洁和绿化的投入，重塑“绿城”这一理念。让业主有一个干净整洁的卫生环境，让业主回到小区恍如回到了大自然，置身于绿色的海洋。

第六、定期组织协调社区文化活动，全年不少于4次。活跃园区文化氛围。

第六、加大物业费收缴的力度，提升物业费收缴率。让收费率力争达到一个理想状态。

第七、开展多种样式的多种经营活动，在项目现有的资源下深入拓展物业服务项目，提升物业的开源能力创造。

物业服务和其他服务是有着一定的区别，被服务方的接受与否很重要，但是小区因为历史原，小区业主对物业管理有一定的抵触。物业上希望广大业主要看到物业公司的努力，积极支持公司的工作，配合物业公司的管理。把文化绿城打造成为安全舒适温馨的家园。

河南天一物业服务有限公司 文化绿城项目部

二零一四年十二月十五日