浅议投资性房地产的公允价值确认模式

浅议投资性房地产的公允价值确认模式

于金梅

（南京财经大学会计学院，江苏南京２１００４６）

【摘

要】２００６年２月１５日国家财政部发布了新的会计准则体系，对投资性房地产的处理作了明确规定。文章分

析了现行制度中投资性房地产处理的缺陷，介绍了新的准则中投资性房地产的两种计量模式，分析了公允价值计量模式对企业及利益相关者的影响。

【关键词】投资性房地产；成本；公允价值；确认【中图分类号】Ｆ２７５．２【文献标识码】Ａ【文章编号】１００４－２７６８（２００８）１０－０１５２－０２

随着我国经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象，甚至成为～些企业新的经济增长点。２００６年２月１５日，国家财政部出台的新的会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。该准则中指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

量，有成本计量模式和公允价值计量模式可供选择，采用成本模式还是公允价值模式是由企业自主选择的。

（一）成本模式

所谓成本模式的后续计量，就是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在期末对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要对其计提减值准备。在采用成本模式计量时，必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类，建筑物的后

一、现行制度中投资性房地产的确认方法

’

投资性房地产业务并不是一项新的业务，在许多经济组织中这种行为早已经存在。在现行的企业会计制度中，除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外，其他企业通常情况下并没有将投资性房地产作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，企业自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物作为固定资产核算，并按照其预计使用年限提取折旧，将土地使用权计入了无形资产并按期摊销。

这样的处理方法存在着以下两个方面的问题：（１）忽略了市场因素对房地产价值的影响，使得资产的价值失真。随着时间的推移，以投资为目的的房地产的价值可能不断增加，其市场价值经常会高出其账面原值，而且还可能高于其账面原值的数倍，原有的会计处理方法使得账面资产逐年递减，这与现实状况严重背离。（２）投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同，其投资一般来说其金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。所以这种将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值。在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。因此在会计实务中需要将投资性房地产从原有的固定资产及无形资产中分离出来，并单独核算。

续计量，适用《企业会计准则第４号——固定资产》，土地使用

权的后续计量，适用《企业会计准则第６号——无形资产》。

（二）公允价值模式

新准则规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”

采用公允价值模式需要满足应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

在公允价值模式下，日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧和摊销，在资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，而应该以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，将公允价值与原账面价值之间的差额直接计入当期损益。

虽然我国新准则中规定了两种可供选择的模式，而且对与公允价值的计量限制得非常严格。但笔者倾向于选择公允价值计量模式。在国际会计准则第４０号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择，并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”，这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。

三、公允价值计量模式的分析

（一）公允价值计量模式与会计信息质量要求的关系

二、新准则中对投资性房地产确认的规定

《企业会计准则一投资性房地产》准则规定，投资性房地产在取得时其入账价值一般以历史成本为基础，但其后续计

在《企业会计准则——基本准则》中，规定了会计信息质量

的八项要求，其中最主要的两项要求就是会计信息质量的真实

Ｉ收稿日期】２００７－０６－２３

【作者简介】子金梅（１９６８一），女，江苏南通人。南京财经大学会计学院讲师．研究方向：会计理论及实务。

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可靠性与相关性。真实可靠侧重于过去的历史成本，而相关性则侧重于现在的价值，那么如何平衡会计信息的相关性和可靠性呢？

一般情况下我们认为资产的账面价值侧重于强调会计信息的可靠性，而公允价值则强调解决会计信息的相关性。我国现行《企业会计制度》规定：资产在取得时按照其实际成本来计量，一般情况下其账面价值不得调整。由此可以看出，现行会计制度中的会计处理方法较多地关注了会计信息的可靠性。但随着我国经济的不断发展，我国正在融入世界经济一体化的进程中，会计制度和会计准则最终要和国际接轨，而且在修订之后的基本准则中也强调了会计的目标是反映受托责任履行情况

和有助于信息使用者作出决策。在一些发达的西方国家里，公

允价值已经运用的较为普遍。２００６年财政部发布的新企业会计准则中公允价值应用范围的进一步扩大是我国会计准则和国际接轨的重要标志。

公允价值是指在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。从公允价值的定义可以看出，公允价值实质上是在完全市场上对资产或负债价值的评估，历史成本、重置成本、可变现净值、现值等方法都没有以市场为标准，而公允价值则突破了传统制度对资产采用历史成本计量只提供过去会计信息的局限性，对于投资者判断企业未来价值更具有决策相关性。所以对于投资性房地产这种价值波动频繁的资产来说，用公允价值进行计量显然要好于其他方法，更加能够真实地反映其价值。从本质上讲，公允价值计量表面上是为了追求会计信息的相关性，但实际上，它是通过提高相关性来提高真实可靠性。从另一意义上讲，历史成本是过去的可靠成本，而公允价值是现在市场上的可靠的实际成本，真正的、不是被故意歪曲的公允价值的本质就是真实与公允并存、合理可靠和相关并重。虽然公允价值计量模式不可避免地需要对未来现金流量的金额、时间分布和折现率做出主观判断，具有一定的不确定性，其可核性可能不如历史成本计量属性，但其具有更大的预测价值，更能如实地反映企业的经济实质。而且由于公允价值是市场的无偏定价，同一会计主体各个会计期间以及不同会计主体之间，计量技术都是一致的，使会计信息的可比性、及时性、中立性、一致性也大大增强，足以用此弥补可核性不足之所失。况且历史成本会计下的再度计量所涉及的主观判断也并不比现值少，其可核性也值得怀疑。

Ｉ二）公允价值计量模式对利益相关者的影响

１．公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益。对于投资性房地产来说其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的。按现行制度规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的，而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的。这显然不符合权责发生制这一会计核算前提，即在计量属性上是不配比的。而对投资性房地产采用公允价值计量模式，导致利

润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础

确定的。这样就可以解决上述问题的存在，导致利润表中的利润计算口径的一致性，真实地反映了资产负债表日的损益状况。

２．公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况，从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比，能较准确

地披露企业获得的现金流量，从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是说，按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。对投资性房地产采用公允价值计价与国际准则接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司的资产增值信息更加透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，从而有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度看，可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。

３．公允价值计量模式对企业的影响。由于近些年房地产持续上涨，使得房地产账面值与其公允价值之间已经存在很大差距，但按照原有的规定，企业仍每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销，一旦企业选择按公允价值计量，必然会使企业资产出现大幅增值；在房地产价格保持稳定的情况下，按公允价

值计量会使企业账面利润显著增加，企业的业绩和形象显著提

高。

４．采用公允价值计量投资性房地产将使企业税负加重。现行制度对企业的投资性房地产是采用历史成本计价而不确认其市价变动损益，这对企业而言是充分发挥了折旧和摊销的抵税功能，有利于企业的资本保全。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，这意味着企业缴纳的税额会相应攀升，将直接导致企业现金的流出。

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（三）公允价值计量模式的缺陷

１．公允价值计量虽然具有许多优点，但它也具有数据、资料不易取得，计量过程主观随意性较大，得出的信息不够可靠等缺点。目前。我国经济发展的市场化程度较低，会计人员的职业判断能力较差，会计电算化水平以及相关的信息处理能力较低等，这些都限制了公允价值的大范围的推广与应用。因此，在投资性房地产准则中规定了两种计量模式并存的做法，即在历史成本计量属性的基础上。尽量采用公允价值，以求得会计信息有用、相关、可靠。

２．由于公允价值金额确定的难度和标准导致了监管的难题，如何避免企业通过公允价值来进行盈余管理也是必须关注的问题。

四、小结

综上所述，笔者认为对于投资性房地产的处理可以有条件地选择公允价值模式计量，这样一方面可以提高会计报表信息的相关性，使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果，帮助其做出正确的决策；另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。当然，公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等的支持。随着我国对资本市场、资产评估业等的进一步规范和建设，公允价值应能在会计核算中发挥更大的空间。

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【参考文献】

一．．

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【２】孙景翠，林艳，曲娜．浅析公允价值应用的现实合理性【Ｊ】．商业研究，

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【３】３财政部．企业会计准则【Ｓ】．北京：经济科学出版社．２００６．

（责任编辑：Ｚ校对：Ｌ）

浅议投资性房地产的公允价值确认模式

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：引用次数：

于金梅

南京财经大学会计学院,江苏,南京,210046生产力研究

PRODUCTIVITY RESEARCH2008，(10)0次

参考文献(3条)

1. 陆建桥 关于会计计量的几个理论问题[期刊论文]-会计研究 2005(5)

2. 孙景翠. 林艳. 曲娜 浅析公允价值应用的现实合理性[期刊论文]-商业研究 2005(14)3. 财政部 企业会计准则 2006

相似文献(10条)

1.期刊论文 崔金勋. 卢宪森. 许强 对《企业会计准则第3号——投资性房地产》的质疑 -会计师2008(4)

本文详细指出了中存在的问题,这包括:投资性房地产的内涵和外延问题;投资性房地产按成本进行初始计量存在的问题;投资性房地产后续计量中的成本模式和公允价值模式存在问题、不同方式形成的投资性房地产计量属性的选择问题;会计科目的设置问题;会计处理中成本模式和公允价值模式的核算特点;公允价值模式下会计核算的改进问题以及(2006)会计处理的错误问题.

2.学位论文 王雪 投资性房地产会计研究 2005

近年来，投资性房地产作为一种投资保值方式，开始在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。根据我国目前的经济环境和现行会计实务发展的需要，2005年7月，财政部发布了投资性房地产会计准则征求意见稿，将其起草的会计准则向社会公众征求意见。此时，进行投资性房地产会计研究，具有一定的及时性和有用性。 该文主要从确认、计量、报告等环节入手，研究投资性房地产会计的理论框架和方法体系；在追踪国际最新发展动态的同时，结合我国实际经济形势和现行房地产市场发展状况，对财政部发布的投资性房地产会计准则征求意见稿进行分析讨论，并提出政策建议。 全文分为4大部分，共6章。 第1章“导论”，也是论文的第1部分，主要介绍投资性房地产会计的研究背景、研究现状、研究目的以及研究方法，为全文的分析奠定研究基础。 第2、3、4章是论文的第2部分，也是主体部分，主要以会计理论为基础，探讨投资性房地产会计确认、计量和披露。 第2章“投资性房地产的确认”。这章从确认理论入手，对投资性房地产的概念和特点、确认标准以及特殊类型的房地产是否应确认为投资性房地产进行探讨。 笫3章“投资性房地产的计量”。这章从计量的基本问题入手，重点讨论了投资性房地产的初始计量、后续计量和后续支出、处置、公允价值的计量等。这章是论文的重中之重。论文认为，投资性房地产初始应以成本模式计量，后续计量可以由企业选择采用成本模式或公允价值模式，公允价值模式下，对于会计期末公允价值变动的差异应该计入损益。 第4章“投资性房地产会计信息披露”，这章从信息披露的基本概念入手，重点讨论了投资性房地产在财务报告中的表外披露问题。 第5章“投资性房地产会计的国际比较”，也是论文的第3部分。这一部分的主要目的是把投资性房地产会计纳入国际比较的框架。这章对国际会计准则委员会、英国和中国香港地区投资性房地产会计准则发展过程和现状进行了描述和比较，并进行案例分析，以说明香港投资性房地产会计政策变动对财务报表的影响。该文得出投资性房地产会计的国际发展趋势是根据改进后的IAS40进行处理。 第6章“投资性房地产会计在我国的运用研究”，也是论文的第4部分。这一部分主要立足国情，解决我国的实际问题。这章首先对我国企业投资性房地产会计处理现状进行描述，然后，重点对我国新发布的投资性房地产征求意见稿进行分析并提出政策建议。

3.期刊论文 李健 谈计量模式的转换与投资性房地产合并报表处理问题 -财经界（学术）2009(5)

房地产投资具有高风险、高收益的特点,它与一般固定资产投资有很大的不同.新会计准则的颁布实施,准许企业选择对投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,不同模式对企业利润等方面产生不同影响.计量模式的不同也使投资性房地产的转换处理不同,继而引起了在合并报表中涉及投资性房地产的内部抵消处理不同.

4.期刊论文 方鲤荔 新会计准则下企业投资性房地产选择核算模式应注意的问题 -现代商业2009(15)

新会计准则规定,投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量.选择何种模式,如何选择模式,就成为摆在企业面前的难题.本文介绍了投资性房地产的两种核算模式对企业的不同影响,提出企业选择投资性房地产核算模式时应注意的问题.

5.学位论文 王卓瑛 投资性房地产会计政策选择的动因研究 2008

财政部2006年2月15日发布了新的《企业会计准则第3号—投资性房地产》，并于2007年1月1日起在上市公司实行，鼓励企业提前执行。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独资产予以确认，并首次对非金融资产计量引入公允价值。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。拥有投资性房地产的公司有“选择”或者“不选择”公允价值计量的自由，投资性房地产后续计量模式留给企业会计政策选择的广大空间。 通过对国内外有关公允价值相关文献的回顾，发现国内外的主要研究都集中在对历史成本和公允价值的争论、公允价值属性的相关性、可靠性、公允价值估值的困难性以及采用公允价值可能会引发盈余管理的担忧等，即使有少数学者对投资性房地产的会计政策选择有过研究，但也只是对上市公司沿用成本计量模式的原因进行分析，对少数上市公司的投资性房地产采用公允价值的动因研究，几乎从未涉及。本文试图在新企业会计准则引入公允价值及在中国独特的制度背景下，从经济学有效契约观和机会主义观的角度，通过不同利益主体进行投资性房地产会计政策选择的动因研究，发现投资性房地产公允价值计量模式存在大量的盈余管理空间，从而丰富有关公允价值后续计量的相关实务研究。 投资性房地产进行会计政策选择时，企业会考虑成本效益原则。采用公允价值计量模式，会加大企业营运成本、纳税成本，公允价值变动损益还会加大企业利润波动幅度，认为公允价值成本大于效益的企业，会选择成本模式对投资性房地产进行后续计量；采用公允价值计量模式会影响企业的资产结构、所有者权益和净利润，认为采用公允价值计量模式收益高于成本的企业，会选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 我们发现，截至2008年6月30日，使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司可谓稀少，只有18家。在公允价值可供选择时，为什么大多数上市公司选择历史成本模式，只有极少数上市公司选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这些上市公司对投资性房地产进行会计政策选择的动因是什么？对投资性房地产采用公允价值计量模式的选择是否出于盈余管理目的？

本文在上市公司披露的2006年、2007年报和2008年公告的基础上，对沪深两市630家存在投资性房地产的上市公司按照公允价值和成本模式进行分类，通过收集数据、实地调查、案例研究和理论分析等办法，对14家(剔除了3家银行和一家非房地产公司—四川湖山)采用公允价值计量投资性房地产的上市公司逐一进行样本统计，提取最新数据，进行关键数据分析、比较，在描述性统计基础上，进行案例分析，揭示出上市公司进行投资性房地产会计政策选择的动因：对于一些具有持续盈利能力的大多数公司，为追求企业可持续、稳定、健康发展，会继续采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量，而极少数盈利能力未能充分发挥的绩差公司，在选择执行新准则的有利时机进行盈余管理，采用公允价值计量模式，增厚净资产，增加账面利润，进行融资、扭亏、避免ST、ST摘帽等一系列资本运作。 针对我国新兴加转型经济时期，一些上市公司为了短期绩效或者规避监管要求，人为地操控盈余，滋生短期行为的实际，一方面建议有关部门进一步完善绩效考核体系和监管规则，为新准则有效实施营造良好的外部环境；另一方面，需要组织

专门力量研究与公允价值相关的问题，指导企业在实务中正确地运用公允价值。

6.期刊论文 万东琴 对投资性房地产转换的会计核算研究 -中国商界2008(11)

2006年2月15日财政部发布了新会计准则,其中增加了一个全新的概念--投资性房地产,具体的会计核算在有详细的规定.本文对投资性房地产在公允价值计量模式与成本计量模式的转换作一浅析,并对公允价值计量模式下投资性房地产的转换提出异议及处理办法.

7.期刊论文 王晓芳 投资性房地产后续计量模式对企业的影响 -现代商贸工业2007,19(11)

根据《企业会计准则--投资性房地产》(以下简称《投资性房地产准则》)的规定,投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式.这两种模式在适用条件、具体核算方法、利润调节、纳税调整以及信息披露等方面都存在较大的差异.采用不同的计量模式必然会对企业带来不同的影响.通过对这些差异进行分析,揭示《投资性房地产准则》的核心内容及其对企业财务状况的影响.

8.期刊论文 再探投资性房地产会计核算模式——净现金流模式 -中国管理信息化2009,12(22)

根据最新会计准则规定,投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,采用成本模式不能反映经济环境的变化,不同时期资产价值的可比性差.而采用公允价值模式过多地依靠主观估计,其可靠性受到质疑.本文对这两种计量模式进行改进,提出了一种新的适用于投资性房地产的计量模式即净现金流模式.净现金流模式是以租赁收入作为房地产估值的依据来确定房地产价值,并根据各期估值的差额调整投资性房地产账面价值,能够有效克服以上缺点.

9.期刊论文 蒙晓雪. 薛瑶 投资性房地产后续计量模式的比较 -技术与市场2008(11)

根据最新会计准则规定,投资性房地产的后续计量可采取成本模式和公允价值模式,不同模式对企业利润产生不同的影响.本文从投资性房地产的初始确认计量出发,从后续计量模式的选择与会计处理两个方面进行比较.

10.期刊论文 洪娟 投资性房地产计量模式的探讨分析 -现代企业教育2008(24)

新会计准则的颁布,首次执行了投资性房地产准则,准则也已于2007年1月1日在上市公司开始实施,该准则的引入有利于反映企业房地产的实际构成情况和提高会计信息的相关性.新准则规定投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,不同模式对企业利润产生的影响不同.

本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_sclyj200810061.aspx

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