中粮地产财务分析与评价终

摘 要 ........................................................................................................................... 2

第Ⅰ部分 企业概况 ..................................................................................................... 2

1.1 企业概况 ......................................................................................................... 2

1.2业务范围 .......................................................................................................... 3

第Ⅱ部分 ....................................................................................................................... 3

2.1 国内房地产业发展情况 ................................................................................. 3

2.2 中粮地产股份有限公司发展状况 ................................................................. 4

第Ⅲ部分 企业财务分析 ....................................................................................... 6

3.1 偿债能力分析 (黄佐敏) ................................................................................. 6

3.2 营运能力分析（江承维） ............................................................................. 7

3.3 获利能力分析（赵金龙） ........................................................................... 10

第Ⅳ部分 企业财务预警 ..................................................................................... 13

4.1企业财务预警（田凌云） ............................................................................ 13

第Ⅴ部分 评价与分析 ......................................................................................... 17

第Ⅵ部分 附 件 ................................................................................................. 17

摘 要

运用财务分析基本原理与方法，本文对中粮地产企业自身，国内房地产行业以及中粮地产的财务能力进行了系统的分析。企业自身分析是从企业的发展历史，业务范围，自身发展战略等方面来进行；然后对国内房地产市场发展状况和企业自身的情况进行分析；财务分析主要是通过对企业偿债能力，营运能力，获利能力这几个方面进行分析。最后以建立财务预警体系的方式对企业所处的财务危机程度进行了分析。通过这些分析，可以得出中粮地产股份有限公司的清偿能力比较理想但要对资金周转引起足够的重视，营运能力出现一定困境，盈利能力较好，存在财务失败的风险性较大的结论，企业管理者、债权人、所有者等财务信息使用者需要对其进行更加详尽的分析，谨慎地选择投资和借贷。由于时间和精力等的限制，本次分析并未对企业发展状况进行分析，对企业的一些非财务信息也未进行详尽的分析，还存在很多不足。

第Ⅰ部分 企业概况

1.1 企业概况

1981年11月，公司前身宝安县城建指挥部（简称“指挥部”）成立。

1982年4月，成立宝安县县城建设公司（简称“城建公司”）。

1984年2月，撤消宝安县城建设指挥部和宝安县县城建设公司，成立宝安县县城建设发展总公司。

1993年2月，公司“宝安县县城建设发展总公司”更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。

1993年7月，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。经深圳市证券管理办公室批复同意，深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票20000万股，每股面值人民币1元，均为人民币普通股。10月8日，深圳宝恒（集团）股份有限公司在深圳证券交易所正式挂牌上市，简称为“深宝恒A”。

1996年12月，经深圳市工商行政管理局批准，企业法人名称由“深圳宝恒（集团）股

份有限公司”变更为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。

2004年12月31日，中粮集团与深圳市宝安区投资管理有限公司签署《深圳市宝恒（集团）股份有限公司股份转让协议》,拟收购深交所地产类上市公司深圳市宝恒（集团）股份有限公司的控股权。2005年11月4日，该次股权转让过户登记法律手续在中国证券登记结算有限公司深圳分公司全部办理完毕。

2005年12月，上市公司启动股权分置改革，并于2006年2月14日实施股权分置改革方案。实施后，公司原非流通股份转为有限售条件的流通股份，公司证券简称由“深宝恒A”变更为“G宝恒”。

2006年4月，经国家工商行政管理总局核准，公司全称由“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”变更为“中粮地产（集团）股份有限公司”，英文全称由“SHENZHEN BAOHENG (GROUP)CO.,LTD”变更为“COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.”。经深圳证券交易所批准，公司证券简称由“G宝恒”变更为“G中粮地”。

2006年10月， 深圳证券交易所把因股权分置改革而调整的公司证券简称“G 中粮地”恢复为“中粮地产”。

1.2业务范围

中粮地产主要业务范围包括了住宅地产、商业地产、工业地产，拥有北京、上海、成都、深圳等10个城市公司。中粮地产战略定位于要成为有综合市场影响力的国内领先房地产企业，目前，已成熟的产品系列主要有鼎级景观住宅系列、都市精品住宅系列、大悦城综合体系列、祥云国际系列等几大系列。

第Ⅱ部分 行业企业发展情况

2.1 国内房地产业发展情况

近年来房地产行业高速发展，尽管2013国家实施“国五条”以稳定房价，房地产信贷政策收紧，融资成本上升，但是房地产业并没有受到打压，国家的调控不会对房地产市场带来巨大的波动。有效的市场需求、不断上升的居民储蓄、稳定增长的国民收入及抵御通货膨胀

的房产特质都将是中国房地产市场平稳发展的积极因素。

很多房地产企业进行着大规模的扩张。市场面临越来越大的竞争，优胜劣汰决定了未来的两极化格局,房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其是近年市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 从房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

1.行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；

2.多项目运营、集团化管控成为发展重点；

3.粗放经营向精细化经营方式转化；

4.异地扩张与全国性企业品牌显现；

5.民营企业力量崛起和壮大；

6.客户的维权意识明显提高。

2.2 中粮地产股份有限公司发展状况

在房地产调控大局下，中粮地产经营管理团队经过多轮研讨，更加准确地把

握了行业的脉搏，明确了以大悦城为品牌的城市综合体为发展目标，确立了四大

住宅产品线，通过对外创新营销方式，对内狠抓管理基础、提升产品品质的方式， 企业逐步迈上稳健发展的道路。

中粮地产在2009 年及2010 年一直在做着夯实管理基础的工作。

2010 年，中粮地产组建专门的流程制度小组，努力优化流程，并开始推行项目全生命周期、全价值链开发的总控计划，通过严格执行项目开发全生命周期的各层次节点计划，进行精细化管理，在保证各环节工作质量的前提下，加快了房地产项目的开发进度。

2011 年，中粮地产围绕“聚焦产品、深耕城市、加快周转、持续成长”的年度经营总方针，坚持聚焦战略产品、深耕战略城市，努力加快资产周转，努力实现业绩的持续增长。将密切关注国家政策，培养并发挥自身的竞争优势，以“绿色人居”为产品理念，优化项目品质，打造强产品力，从而提高自身的运营效率和盈利能力。

2012年，中粮地产在完善城市公司组织架构的基础上，将进一步提升一线管理运营水平作为经营重点。中粮地产以全生命周期的运营管控计划为主线，从价值链的前端到后端，贯通市场、设计、工程、成本、销售甚至持有物业等不同开发环节，严控项目开发节奏，加快项目周转，在瞬息万变的市场中争取到了主动。

2013年中粮地产将经营重点聚焦于“产品力”之上，加强产品研发，从市场、客户的角度出发，总结、消化、吸收行业先进经验，不断提升产品力。中粮地产将继续推进现有产品的梳理工作，从规划、设计、工程、招标、物服等方面入手，固化标准，优化流程，在提升都市精品系列产品复制能力的基础上，颁布多个类型设计指引，进一步完善产品体系。 中粮企业在发展及决策过程中还可能面临政策、市场及财务等方面的风险。

为应对政策风险，中粮地产加强对政策变化的跟踪研究，快速反应，积极应对；同时以调控为契机，提升项目的成本管控能力和工程节点把控能力，打造产品，系统提升产品力。 为应对市场风险，公司将加强对市场和竞争对手的跟踪研究，把握市场动态；加大中小户型刚需产品的供应，对客户进行广泛调研，精准把握目标客户，制定合理入市价格；对现有在售的高端产品，创新营销方式，主动寻找目标客户，利用圈层营销、渠道营销、口碑营销等方式，加强销售，回笼资金。

为应对财务风险，中粮地产一方面加大营销力度加快资金回笼，同时积极盘活存量资产以及处置非主业资产，增强自我造血功能；另一方面，加强与金融机构及其它机构的合作,积极拓宽融资渠道和创新融资模式,多方面筹措资金满足公司经营发展的资金需求。同时加强成本管控，细化管控措施。

中粮地产着眼市场需求，逐步调整产品结构，根据市场适当调整住宅项目产品类型的配比，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需类产品的建造和推盘力度，提高产品销售速度。此外，中粮地产坚持稳健发展的原则，争取在低谷中寻找低成本扩张的机会，为实现公司的长远发展积蓄力量。

中粮地产总资产在房地产业中排名15，主营业务收入排14，有望超越金科地产，虽如此但还是与地产巨头万科相差甚远，这是中粮地产的威胁但同时也是机会，如何在市场需求高涨不退的情况下进一步挤占市场份额是中粮地产进一步努力的方向。

第Ⅲ部分 企业财务分析

3.1 偿债能力分析(黄佐敏)

采用中粮地产2008年—2012年5年财务报表中的相关数据计算上述指标的结果如下： 指标

流动比率

速动比率

现金流量比率

资产负债率

产权比率

有形净值债务率

偿债保障比率

短期偿债能力分析

①. 流动比率：

总体来说2008年到2011年中粮地产的流动比率呈下降趋势，到2012年又有所上升，但是2009年流动比率较2008年有了较大幅度地上升，是由于2009年9月公司出售公司持有的中汇医药、江西铜业、中国宝安及招商银行股份的一定比例以此补充流动资金。以出售股权而补充流动资金虽能解决一时所需，但非长远之计，应引起重视。

②. 速动比率：

升降趋势变化同流动比率，而且其各年的值与相应年份的流动比率相差不大，又因为中粮地产的存货一般为完工开发产品等，可以看出中粮地产开发产品几乎没有滞留情况。 ③. 现金流量比率：

除了2009年和2012年是正值以外，其他三个年份均是负值。2008年在建工程占用的资金较多，2009年无在建工程，而2009年的现金流量比率确是正值，同时从流动比率和速动比率的关系可以看出2008年建成的建筑产品在2009年销售进度较好。同样的2012年销售前两期的建筑产品也取得了一定的现金流，但对于该年应偿还的债务来说还是杯水车薪。 2008年 1.59 1.43 -0.85 0.64 1.74 1.77 -1.53 2009年 1.94 1.84 0.12 0.5 1.01 1.01 14.43 2010年 1.34 1.29 -0.02 0.69 2.18 2.19 -71.89 2011年 1.08 0.98 -0.01 0.74 2.89 2.91 -146.91 2012年 1.12 1.02 0.29 0.76 3.18 3.2 4.99

总的来说，中粮地产除了2011年之外流动比率和速动比率都大于1，2008年到2012年期间偿还短期债务还是有一定的保障；现金流量比率正负值交替也符合房地产开发企业的特点，如果主要依靠经营活动产生的现金流量偿还短期贷款，就要加快应收账款的回收。但是从三项指标来看，短期偿债能力逐年下降，应引起足够重视。

长期偿债分析

①. 资产负债率：

整体上呈上升趋势（除了2009年，因前述出售股权资本公积增加的原因），但是这五年的资产负债率均未超过1，从这个指标来看长期偿债能力有保障。

②. 产权比率：

升降趋势和资产负债率相同。2008年中粮地产竞得了北京顺义区的多块土地使用权，其他年份也承建了较多工程项目，很大部分的资金都是通过借款支持。从该指标来看，股东权益对长期债务的保障较弱，但是在这五年期间到期的长期债务较少，所以对于这五年来说债务风险还是比较小。

③. 有形净值债务率：

升降趋势和产权比率相同，且各年的值与该年的产权比率相差不大，可以看出中粮企业的无形资产对长期偿债能力的影响较小。

④. 偿债保障比率：

一样的，和短期偿债能力分析中的现金流量比率的趋势是一样的，取决于房地产业建设周期较长的特点。但是单靠经营活动的现金净流入支撑长期债务还是有一定的难度。

总的来说，中粮企业的长期偿债能力在2008年到2012年期间是可以得到保障的，但是长期偿债能力同短期偿债能力一样都呈现下降趋势，如果这五年所投入的建设项目在未来几年内回款得不到改善，那么企业的长期偿债能力将不容乐观。

3.2 营运能力分析（江承维）

营运能力反映了企业资金周转状况，体现的是企业的一种“流动性”和资金滚动需求，对此进行分析可以了解企业营业状况及经营管理水平。销售情况和企业的资金周转过程密切相关，营运能力和企业的盈利能力相互影响，通常可以从销售情况和企业资金占用量两个方向来对营运能力进行分析。在此我们以应收账款入手对其销售情况加以分析，从存货、流动资产、固定资产、总资产来对企业各种形式的资金占用量情况加以分析。从另外一个角度看，

应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率也是短期资产的营运能力分析代表指标，而固定资产周转率是长期资产营运能力分析代表指标，总资产周转率是资产总体营运能力分析指标。

常见营运能力指标分析：

采用中粮地产2008年—2012年5年财务报表中的相关数据计算上述指标的结果如下：

注：行业平均值为同行业内随机20家企业的数值取平均值，万科的数据为2008—2010年3年平均值。

分析：

①. 应收账款周转率：

从08年到12年5年整体趋势来看，明显可以看到中粮地产的应收账款周转率呈下降趋势。特别在10年时下降最快，从相关应收账款和营业收入数据来看，这是因为10年应收账款平均余额下降比率为3%，而营业收入下降比率为20.82%，从其报表附注和摘要来看，其收入减少的主要原因是本年度可结转收入的地产项目的收入减少。该情况在2011年得到一定改善。在2012年又回到10年水平，从报表附注来看，这是其应收账款平均余额的上涨幅度（涨幅为170%）远远大于营业收入的涨幅104%，报表附注和摘要中披露的原因是12年增加了中粮锦云和上海翡翠的销售，从而大大增加了应收账款余额。

从行业平均水平来看，中粮地产的应收账款周转率远远低于行业平均水平。相比地产业的领导者万科其差距很大。应收账款周转率减小，平均收账期长，坏账损失增加，将不利于企业的生产经营。

②．存货周转率：

从该5年趋势来看，企业的存货周转率整体是呈上升趋势，尤其在09年上涨最快，从报表附注和摘要来看是企业交付土地价款减少，使得存货平均余额有所减少，另外该年营业成本增长。此后的周转率基本保持稳定。

从行业平均水平和万科地产方面来看，企业的存货周转率处于较领先的水平。存货周转

速度快说明企业的销售状况比较理想。

③．流动资产周转率：

从08年到12年企业的流动资产周转率处于一个波动期，但10年有明显下降，这和前面应收账款周转率和存货周转率的步调一致。对于地产业，土地和商品房都是属于存货类资产，则其存货和应收账款占流动资产资产的比例较大，如前所述营业收入在10年的大幅度下降是在10年流动资金周转率出现低点的主要原因。但从存货方面来看其周转水平较行业水平理想，则流动资金压力可能来自应收账款和其他流动资产方面的压力。12年周转率相比较高的原因是企业北京长阳半岛项目、长沙观音谷、中粮锦云以及南京彩云居等项目商品房销售收入结转增加，以及处置投资性房地产带来了营业收入的大幅上涨（幅度为104.24%）。

从行业平均水平和万科地产方面来看，中粮地产的流动资产周转率处于很的水平。流动资金周转不足，占用太大，企业的资金利用效率低，对企业的生产运营产生不利影响。 ④．固定资产周转率：

从5年发展趋势来看，企业的固定资产周转率在调整后基本趋于稳定。09年周转率上升的原因是固定资产平均余额减少了6.9%，深圳市宝安区中粮澜山项目开发的房产项目在2009 年下半年销售额增幅较大，从而销售收入在09年上升了202.05%，这样造成固定资产周转率的上升。和前面两个涉及营业收入的周转率一样在10年，固定资产周转率也因为该年营业收入的下降进入了“冰期”状态。后面随着营业收入情况的改善，周转率也基本达到稳定的状态。

从行业平均水平和万科方面来看，企业的固定资产周转率水平处于不利的低位，企业对办公设备、房屋及建筑物的利用效率比较低，需要注意固定资产的规模及其使用效率的匹配程度，以提高使用效率。

⑤．总资产周转率：

5年内总资产周转率也处于波动之中，从流动资产周转率和固定资产周转率两个方面来看企业的周转率状况，则可见总资产的周转状况也大相径庭。

从行业平均水平来看，企业的总资产周转率也处于不利位置，行业领导者万科则相对行业水平较有利。总资产周转率是用来分析企业全部资产的使用效率，总资产的使用效率的好坏影响盈利能力的强弱，可以考虑提高销售收入、处置部分资产来使其得到改善。 特别指标分析：

以上是从常规的指标进行的分析，我认为资金密集型企业其资金的流动性和营运资金营

运情况也是比较重要的指标，以下是我认为可以对流动性和营运资金营运情况进行判断的两个指标：

资金占用率=（现金+现金等价物）/ 流动资产总额

流动资金周转率=营业收入/ 营运资金=营业收入/ （流动资产-流动负债）

①．资金占用率：

从资金占用率来看，中粮地产的现金其现金等价物占流动资产的比例开始比较稳定，但在12年是大幅度上升，企业用于随时进行支付的资金有较大幅度的增加，一方面其他流动性不是很强的流动资产占用减少，则整个流动性便有所上升。另一方面也许企业需要注意现金的最佳持有量。

结合前面的分析和报表数据得知企业流动资产中其他应收款的比例较大，企业流动性压力来自这个方面的可能性较大，其附注中披露其他应收款中大部分是和广州市鹏万房地产有限公司、香港凯丽有限公司等关联公司以及一些供应商之间的往来，企业应当予以重视。 ②．流动资金周转率：

流动资金是流动资产与流动负债匹配之后的剩余，该部分资金的营运能力从某种角度来讲也是企业营运能力的重要指标。该数据和流动比率（流动比率=流动资产/流动负债）也相关，一方面为了安全性我们要营运资金（营运资金=流动资产-流动负债）有一个比较适中的规模，另一方面为了流动资金的周转率我们可能也需要一个适当的流动资金规模，所以企业需要结合自身情况，寻找将两个结合的点。从数据来看中粮地产的该周转率有了一个极大的上涨，这样的上涨，其一可能来自于企业销售收入的大幅度上升，其二可能来至于流动资金量的减少，或是两者的共同作用。从报表数据以及前面的分析来看来看，该结果是上述两个因素的共同结果。

3.3 获利能力分析（赵金龙）

获利能力也称盈利能力，是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力指标主要包括营业利

润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率等。在此以反映业务的盈利能力的营业利润率，反映企业总体的盈利水平的净资产收益率（报酬率），总资产收益率（报酬率）以及每股收益来做分析。从实务出发，营业利润率常用销售净利率率和销售毛利率来代替。

采用中粮地产2008年—2012年5年财务报表中的相关数据计算上述指标的结果如下：

①. 净资产利润率：

净资产利润率又称净资产收益率，是企业一定时期净利润与平均净资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。公式为：净资产利润率=净利润*2/（本年期初净资产+本年期末净资产）

一般认为，净资产利润率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。从中粮地产2008年到2012年的财务报表数据可以分析出，08年，母公司的净利润为负，导致了其净资产利润率为负，而09、10、11、12年的净资产利润率则呈现出逐步增长的态势，由09、10、11年的7%左右微幅上涨的水平跨

越到12年的9%的加速增长水平。反映出中粮地产的净资产利润率水平稳重有升，并在12年得到大幅提高。由此看出中粮地产的盈利水平有很大的提高。 ②. 资产利润率：

资产利润率又称资产报酬率，是企业一定时期内获得的净利润与平均资产总额的比率了企业资产的综合利用效果。其计算公式为：资产利润率=净利润/平均资产总额×100%

一般情况下，资产利润率越高，表明企业的资产利用效益越好，整个企业盈利能力越强。08年由于母公司的净利润为负值，因此中粮地产的资产利润率为负数，而在09-12年间，资产利润率指标维持在3%左右，并呈略微下降态势，而其净资产利润率却呈逐步增长的态势，可能是由于负债比率较大，杠杆作用的影响下使得资产利润率略下降而净资产利润率逐步增长的态势。 ③. 销售净利润率：

销售净利率是指净利与销售收入的百分比，其计算公式为：

销售净利率=（净利÷销售收入）×100%

该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。 08年母公司的净利润为负值，因此中粮地产的销售净利润率指标为负值。而在09-12年间，该指标的波动幅度比较大，但基本上维持在20%以上的水平，说明中粮地产的业务盈利水平还是相当不错的。该指标在经历了10年顶峰之后开始回落，逐渐回归到正常合理的水平。

④. 销售毛利率：

销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是指销售收入与销售成本的差。其计算公式如下：

销售毛利率=[（销售收入-销售成本）÷销售收入]×100%

销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。该指标也是反映企业盈利水平的重要指标，中粮地产五年来的销售毛利率指标基本上维持在50%多的水平上，具有较高的盈利能力，而10年的毛利率维持在14.8%，净利率却达到了104.32%。这是由于在10年中粮地产取得了高达5亿多的投资收益，拉高了公司的净利润率。从大体上来看，该指标维持在较好的水平。 ⑤. 每股收益

每股收益也称每股利润或每股盈余，是反映企业普通股股东持有每一股份所能享有企业利润或承担企业亏损的业绩评价指标。每股收益的计算包括基本每股收益和稀释每股收益。

基本每股收益的计算公式为：

基本每股收益=归属于普通股东的当期净利润/当期发行在外普通股的加权平均数 每股收益越高，表明公司的获利能力越强。08年，母公司的净利润为负值，因此导致公司的每股收益在08年偏低；而后四年之间维持在0.30元左右波动，表明公司的收益很好，相当可观，但是稳定性不是很好。需要合理调整治理结构，改善经营策略，才能达到稳定和稳步增长。

第Ⅳ部分 企业财务预警

4.1企业财务预警（田凌云）

企业的财务危机通常有以下几种类型：

① 运营失败：是指企业收入低于包括其资本成本在内的全部运营成本。如果企业的投资愿意接受较低的投资收益率，有时甚至是负的投资收益率并继续向企业投入资金，则这类企业还可以继续经营下去。但是，如果企业不能在一定时间内扭亏为盈，而投资者又不可能不断向企业注入资金，因此这类企业的资产就会逐渐减少，最终会走向关闭。

② 商业失败：特指那种企业未经过正式破产程序，但以债权人不能收回全部债权(即债权人蒙受了一定的损失)为代价而终止经营的情况。

⑧ 技术性无力偿债：企业无力偿还到期债务的情况称为“技术型无力偿债”。这种情况的出现主要是由于企业安排调度不当、资金周转不灵造成的。如果宽限一段时间，企业可以筹措到足够的资金来偿清债务，那么企业还可以继续生存下去。但如果这种技术性力偿债同时又是经营失败的早期信号的话，那么即使暂时度过了目前的难关，也难免一步步走向失败的深渊。

④ 无力偿债：与技术性无力偿债相区别，无力偿债是指企业可以筹集到的资金不足以抵偿企业的债务，至少说明企业有两种财务状况的可能性，即企业盈利能力或收款能很差，企业无法采用经营活动或投资活动所获现金来偿付其债务本息；其次是企业缺乏必要的筹资能力，企业在短期内可能无法筹集到偿债所必须的资金，而更严重的是这一状况可能并非是暂时的。

⑤ 资不抵债：当企业总资产的市场价值低于其总负债的账面价值时，企业就陷入资不抵债的境地了．显然，这一情况要比技术性无力偿债严重得多，常常会导致企业破产清算。但需

要指出的是，资不抵债并不意味着企业一定会破产．

⑥ 正式破产：根据法律规定，因无力偿债而正式进入破产程序的企业为正式破产。破产是企业财务危机的一种极端形式，当企业资金匮乏和信用崩溃两种情况同时出现时，企业破产便无可挽回。因此，破产是指企业的全部负债超过其全部资产的公允价值，企业的所有者权益出现负数，并且，企业无法筹集新的资金，以偿还到期债务的一种极端的财务危机。

通过以上财务危机的类别可以知道，企业的偿债能力指标、盈利能力指标、营运能力指标都可以作为财务预警体系的指标，如：资产负债比率=负债平均总额／资产平均总额 （预警：如果资产负债率>1，说明企业已经资不抵债，有濒临倒闭的危险） 建立财务预警体系的原则： ① 科学性、全面性原则。 ② 可比性原则。 ③ 敏感性原则。 ④ 先兆性原则。 ⑤ 可操作性原则。 ⑥ 协调性原则。 财务指标

本次分析中选择Z分数以及F分数来建立中粮地产的财务预警体系： Z分数:

X1=(期末流动资产-期末流动负债)/期末总资产 X2=期末留存收益/期末总资产 X3=息税前利润/期末总资产

X4=期末股东权益的市场价值/期末总资产 X5=本期销售收入/期末总资产

Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5 具体判断标准：

Z≥3.0 财务失败的可能性很小 2.8≤Z≤2.9 有财务失败可能 1.81≤Z≤2.7 财务失败的可能性很大 Z≤1.8 财务失败可能性非常大 F分数：

X1=(期末流动资产-期末流动负债)/期末总资产 X2=期末留存收益/期末总资产

X3=(税后纯利润+折旧)/期末总资产

X4=期末股东权益的市场价值/期末总资产 X5=（税后纯利润+利息+折旧）/期末总资产

F=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5

F分数的临界值为0.0274。当F分数低于0.0274，则公司将被预测为破产公司；当F分数高于0.0274，公司将被预测为继续生存公司 中粮地产财务预警指标：

Z分数计算表

从Z分数计算表以及附图可以看出，中粮地产的z分数08-12年均处于1.8以下，属于财务失败可能性很大的公司

F

分数计算表

从F分数计算表以及附图可以看出，08年-10年F分数值均高于0.0274,可以预测为继续生存公司；11年-12年F分数值连续两年低于0.0274，且为负数，可事先预测中粮集团可能出现财务危机。

非财务指标财务预警

①. 变更会计师次数：在企业发生财务危机之前，会计师可能会先得知一些征兆，而不愿意对公司的查核报告签署无保留意见，此时公司可能会因此而更换会计师，故会计师的更换可以作为一参考变量。

②. 更换经理人及财务主管次数。经理人及财务主管在整个公司组织的经营及财务管理上有着举足轻重的地位，公司的经营及财务管理政策都需要透过他们来决定及完成，也因此对于公司整体政策的施行的成果会造成决定性的影响，所以对于公司最后营运表现出来的经营成果，他们应该要负起责任，如果公司的经营表现绩效的表现不理想时，该经理人或是财务主管就有可能必须面临被撤换。

③. 变更财务预测次数：根据财务预测制度之规定，企业发布原财务预测不适用时，其更新财务预测信息即具有信息内涵，放款银行及投资人必需经常注意公司的营运财务公告，才能察觉公司将更新财务预测，而进行放款决策或投资策略的调整。更新财务预测有分为正向，其信息内涵为表示在市场上公司营运获利趋势调整幅度加大且达相当程度后，对公司未来营运情形更为乐观；负向更新财务预测其信息内涵，表示在市场上公司营运获利表现不佳且超过经理人的预期，对公司未来营运呈现负向看法，即表示调降财测。

④. 出具非无保留意见次数；当公司将要发生财务危机时，除了公司高层外，会计师可能会先有所察觉，而先出具保留意见，故将会计师的保留意见列入考虑变量。

第Ⅴ部分 评价与分析

5 评价与结论

前一部分对中粮地产的有关偿债能力、盈利能力、营运能力三个反面分析以及对其财务风险的财务预警情况。我们采用的是比率分析法和比较趋势分析法的结合，对于偿债能力、盈利能力和营运能力分别选取代表性指标对其分别进行分析，预警方面则是采用的Z分数模型和F分数模型以及非财务指标来对企业的财务风险程度加以分析。

采用代表性指标来评价时，某些指标数值越高越好，某些指标越低越好，而某些指标则应当是与相对企业自身发展情况适合的范围内。从偿债能力来看，中粮地产短期偿债能力和长期偿债能力在短期都能得到保证，但是从08年—12年的趋势来看，偿债能力指标一直呈下降趋势，结合房地产行业的行业特点来看，如果企业不能使得现金流得到改善，加快资金周转回笼，则其经营各方面都将受到影响；从盈利能力来看，中粮地产盈利能力的各项指标显示企业盈利情况比较好，但是不是相对稳定，需要对资产结构、治理结构和经营策略进行适当地调整以保持盈利能力在稳定中求发展；从营运能力来看，相比之下，存货营运情况比较好，而应收账款营运情况、流动资产营运能力、以及固定资产营运能力相比行业平均水平和企业领导则万科都要加强。结合盈利情况，中粮地产需要分析其资产的结构和分布情况，包括流动资产和非流动资产占总资产的比例结构，以及流动资产内部的结构比例关系，以改善其流动资金占用情况，实行比较严格的信用政策，销售收款政策提高应收账款周转率。特别是注意其他应收款的回收；从财务预警分析中Z分数和F分数模型的风险辨别结果来看，中粮地产的财务危机处于比较危险的境况，如前分析可知Z分数显示企业为失败性很大的公司，F分数显示企业出现财务危机的可能性比较大。

为了实现企业财务管理的目标——企业价值最大化，企业可以从资本结构、销售活动和资产管理3个方面入手。其中资本结构、资产管理都和企业的资产的营运能力相关，资本结构涉及资产的来龙去脉、资产的规模，资产管理的重点就是如何解决资产的周转情况和占用情况。同时企业资产的流动性也关系到企业的偿债能力（特别是短期偿债能力）和盈利能力，所以企业的营运能力是企业管理的重重之重。从万科采取“快速开发、快速销售”的策略可以看出，万科就是在实现合理利润率的情况下强调营运周转能力，对于地产这样的资金密集型企业来说，营运能力是保持企业资金链完整方面关键控制点。而中粮地产的营运能力形势比较严峻，企业可以调整资产内部结构，实行严格的收款政策和销售政策以提高应收账款周

转率及相关周转率以改善其营运能力和偿债能力，对其盈利能力方面也可以适当的进行更加适合企业发展的营运策略以保持其乐观的状态并稳中求取发展。

企业的偿债能力、营运能力、盈利能力之间是相互联系的。企业盈利高，营运周转流畅，则其偿债状况也往往比较好。从前面来看，中粮地产表现的是高的盈利能力，偿债能力表现不好，企业就对营运能力给与更对的重视。质量是企业的生命，资金是企业血液，收现现金流总是一个企业维持经营的关键一环。另外，偿债能力、营运能力、盈利能力以及本报告未涉及的企业发展能力与财务预警体系之间也是相互关联的，一方面它们可以作为预警体系中的先行指标或者作为各种模型中的计算组成指标，用于预测企业的运营状况。另一方面，从几大能力指标的发展趋势，与行业平均水平、先进水平的比较中也可以对企业的运营情况，财务运营方面的风险程度做出一定的判断。就像本案例中，几大指标之间的联系和表现就可以预测到中粮地产的预警方面的结果可能是出于比较危险的区域。所以从某种角度来说，各种能力指标计算、趋势比较、分析对于企业来讲本身也是一种预警信息。

由于时间和精力等方面的限制，本次分析并未对中粮地产的发展能力进行分析，和财务分析中财务分析同样重要的非财务信息也为进行详尽分析，所以本次分析还存在很大的不足，所得到的结论也仅仅局限在在上述几个方面的分析，可能存在一定的偏差，各方面的财务信息使用者可以对企业进行全方位的分析调查以提高企业的运营和发展潜力。

第Ⅵ部分 附 件

附件：小组分工情况表