听听任志强的逆耳忠言

听听任志强的逆耳忠言2010年11月12日 00:44来源：中国经济时报? [听大炮讲那房价的故事--任志强近期语录精选] 房价为何越调越高 ·所有人都买得起房是社会的失败 ·房产新政太烂了 房价暴涨的原因是什么 ·开征房产税势必推高房价 ·房价不是炒房人炒高的任大炮肖像 （资料图）比起中国富豪榜上动辄数百亿身价的地产富豪，任志强一点也不显眼；相比受管理者推崇的地产巨头万科，任志强所在的华远也不算强大。但是近几年来，任志强却是房地产业当之无愧的、处在风口浪尖的争议人物，其对政策的深刻认识以及放言无忌的说话风格，使得他发表的观点屡屡引起争议。 　　任志强的话，在大多数人看来是逆耳的。“房价一点也不高。”“买不起房就回农村去。”“有钱不买房的都是傻子。”同时，他也骂遍了各个机构，以及一些观点与他相左的知名经济评论员和媒体人士。那么，任志强只是一个“喷子”吗？ 　　其实不然。当人们还在大骂任志强是“黑心开发商代言人”、“人民公敌”的时候，我们看到了这本梳理过去几年任志强言论的《任你评说》，细读这本书，我们却发现：至少在房地产市场上，大多数时候，任志强说对了。 　　我们能在媒体上看到无数的评论员和知名经济学家评论房价和政策的方方面面，却绝少听到房地产业内人士的系统发言。而任志强在过去的几年里，几乎是单枪匹马地充当了这个角色。他的观点有些粗暴，甚至近乎“野蛮”。他说“是地价推高房价”，天价地王正频频出现；他说“房价一定涨”，房价正如其所言蹭蹭地上涨；他说“有钱不买房的都是傻子”，今天，无数购房族看着高涨而且没有下降迹象的房价，为没有早几年“出手”扼腕叹息…… 是人民大众错了？还是任志强错了？至少从房地产市场的现状来看，任志强的逆耳之言，一一成为了现实。 　　那么，难道是那些令人愤怒的“雷言”才是中国房地产市场的现实吗？任志强在这本书的前言中解释到，自己有多个身份，如果将所有不同身份、不同对象的语境虚化，就一定会出现大量雷人的语言。本书按专题重新整理了任志强的言论，让那些曾从某些断章取义的话中认识任志强的人，可以更清楚、完整地了解事情的真相。财经作家吴晓波曾把任志强的说话风格称为“任式野蛮”，他也曾在书中评价任志强是“读书最多，同时被妖魔化的程度也最严重的地产界人士”。在公共言说的技巧上，显然任志强有些不谙此道，屡屡引起大众的反弹，导致公众对其“恶评不断”，但来自这位地产业内人士的预言却一个个成为现实，作为千百万渴望购房的普通人士，也许我们真的有必要看看这本书，听听任志强的逆耳忠言。任志强：房价为何越调越高 2010年11月12日 00:44来源： 中国企业家网?今年的房地产市场进入注册对产业常态调控的阶段。自2003年之后，每年政府都出台了动态的调控文件，不断的从地根、银根上对市场形成挤压，但就是没有住宅或市场长期规划与预期的立法。没有立法就没有对公权力的限制，政府就可以随时根据市场的变化而出台临时措施。 　　2010年以来，共出台了国家与部委的政策调控文件17份，平均每个月3份多。并且是从国十一条的稳定发展变成了国十条的遏制价格。各种文件中：　　国务院的文件3份【1月的国十一条、3月的政府工作报告、4月的国十条】；　　国土部门的4份；　　住建部联合其他部门的5份；　　税务部门的2份；　　银监部门的2份；　　证监部门的1份。?各种文件涉及到政策的稳定到遏制、土地的供给、税收、信贷、上市融资、保障性、住房等多项变化，并引发了市场中的各种猜测，仅谣言的辟谣就多达7次之多（加上各种其他因素，谣言与辟谣超过了20次）。政策文件的多发多变无奈的让企业与市场中的消费者不得不在无数次的政策的变动中调整自己的战略与策略。 　　而地方政府的文件在国家文件的变化之后不断修正，根据地区性差异而千奇百怪、有紧有松。进北京就出台了5—6份新规，也导致市场大起大落，不但住宅一手市场发生了变化，也引发了租赁市场的变化。?中国人在计划经济的培育中形成的劣根正在于对政府的依赖性。政府也早已习惯但当父母官的角色，历来认为只有自己才是人民的大救星。无论是计划经济时代还是改革之后的今天，总习惯于替人民当家作主，也总是认为人民欢迎政府替他们当家作主。这种上下公有的劣根性就促成了今天政府合理合法用行政干预的手段对市场进行瞎指挥的局面。 　　但从改革三十年的情况看，最成功的不是政府直接管理而产生的效率，而是政府在开放中放弃直接干预和管理，只用立法与建立市场规则的方法开放市场的领域。第一次的开放是政府放弃了用集体的、公社、大队的直接管理方式，也允许农民进行土地家庭联产承包制的农村改革。这一改革首先解决了全国广大农民的温饱问题，同时逐步解决了十三亿人的吃饭问题。为什么强大的人民公社、三级管理会让农民连自己的肚子都吃不饱，而放开不管之后反而吃饱穿暖了呢？因为政府不是神仙、市场也不是政府应管的事，只要政策对头，市场自然会调动劳动生产力的积极性而调节生产的能力，并让投资人获取更高的收益。应该说中国改革的成功首先于解放了广大中国农村的生产力。 　　第二次的改革开放是政府放弃了对城镇中小企业的直接限制于管理，允许在城镇中的中小企业套用农村的承包制，解放了大量的非资源、垄断性企业的生产力。这种大规模的简政放权是逐步放弃商品计划管理的前提，因此逐步改善了商品供给的短缺性波动，让计划管理的商品品种不是增加二十越来越少了，并且逐步实现了取消票证供给的约束，实现了商品的自由流通和过剩中的价格下降以及对落后产品的淘汰。如今天市场中几乎已看不到当年凭票供给的肥皂了。?其中这个放权中很重要的是放开了对非经济的管制，首先是允许了个体经济的存在、打破了国家与集体一统天下的就业安排，让人们可以自由的选择就业与创业的方式投入于经济活动。这个放充分证明的是国家与政府靠管靠包是既管不了又包不下来的，而放更从一人雇工、七人雇工到一百人雇工和无限制的雇工的过渡，变成了党的文件中的毫不动摇。可见对生产力的解放不是来自于管制，而是来自于放开。 　　可以清楚的看到，中国的大炼钢铁并没有解决中国的钢铁生产问题，而取消了冶金部等各种对钢铁等生产的政府管制之后，中国成为了世界第一大钢国。可以清楚的看到，中国的纺织业没有在多个部委的管理与政府多个棉纺、纺织的工厂大量投入中解决中国人的穿的问题。但是没有了这些管制之后，中国成了世界第一大生产国，不但满足了国内的需求也提供了大量的出口，更提供了大量的过剩产能，让政府不得不去削减与压锭。同样的例子还在工业、矿产、汽车、机床、建材、民航等等所有取消政府的管制的领域中重现着生产力被释放的巨大成功。曾被称为市长第一要务的米袋子、菜篮子的问题并不是在政府加大投入后解决了，反而是政府不再管制的条件下解决了。每个城市市长必须优先解决种菜问题的错误战略，早就被异地的蔬菜基地 外送而打破了。这也证明，政府管制的能力有限，各自为政也破坏了经济一体化的优势与互补，政府既不是全能的，更不是万能的，尤其不是都正确的。?反之，我们再看看有政府管制的领域会如何呢？我国的粮食种植开放了，于是生产上去了、丰收了，但粮食的价格却无法稳定，因为没有放开收储与流通的领域。我国的煤炭生产放开管制之后生产上去了；加强管理之后形成了巨大的国进民退，生产反而下去了价格上去了。我国的银行业被垄断、证券市场靠审批，结果都无法满足于经济发展的需要，可见非公共事业的生产性领域中，凡是政府放开的都是发展和成功的，凡是政府试图靠非市场化的政府管制的方法来强制干预或直接管理的都是发展缓慢、发展畸形，或说几乎是失败的。市场经济相对计划经济有着无法比拟的优势，开放程度更高的自由相对管制与约束下的审批有着无法比拟的优势。相比之下，政府管制和期待于靠政府管制来发展经济型事业或市场的想法都必然是失败的，结果是最差的。 　　市场经济并非全能，放开的市场也会有其失误，如产能过剩的问题、恶性竞争的问题、价格波动的问题等，都会让消费者有各种不同的意见，让市场出现资源的浪费和淘汰。但这靠市场中看不见的手是可以解决的，无非是要有一个时间和周期。但我们的政府与民众似乎从来就不承认这个周期，也不想看到这个周期，而只希望市场永远只开放其笑脸的一面。但靠政府的调控与干预就能解决这些市场中也会犯的错误吗？看看中国的房地产吧。1998年的房改市场化成为了在亚洲金融危机之后拉动中国经济增长的重要动力，但由于政府并未像其他产业的生产一样放开土地——既生产原料的市场化供给，因此房地产自2003年之后就成了中国唯一一个严格被政府审批与管制的行业。自2003年之后，每年政府都试图用强有力的调控手段出重拳、出组合拳来进行无微不至的“关怀”和无处不在的“监管”，并严防死守价格关。但结果却是不但没有促进生产供给的平衡，不但没有靠供给来保持价格的平衡，也没有像其他放开的商品自行从计划走向了市场，让收入与价格更趋于合理，没有获得民众的赞扬。 　　毛病并不是出在市场上，而是出在政府的管制上。一是出在对土地的管制；一是出在对资金的管制；一是出在对价格的管制。最大的问题更在于政府将最大工作经历没有集中于政府应承担的公共产品的提供上，而是将主要经历放在了从市场中捞取最大的利益并试图靠管制而限制价格。因而是跳舞总也踩不到音乐的点上，处于保经济增长、获取土地财政、防民生民怨的房价多种利益的冲突和矛盾难以协调的困境中。　　过去常用的一个词是政府的错位，恰恰是指政府没有当仁不让的干好自己应负担的保障的事，反而总在指手画脚的干市场该干的事，又怎想让市场区承担政府应承担的保障责任。于是因错位而产生了大量的社会矛盾，又迫使政府不得不用加强管制和行政干预的方式来抹平与掩盖因错位而产生的错误。　　没有人反对政府对市场应进行有效的约束与监管，但这要用法律与规则来约束与监管，而不是不断的用行政的审批、行政的约束来直接指挥，尤其是将公权利介入于私产的分配之中。本来保障是公权利对税收或公有财富二次转移的再分配权利，而市场中的一次分配则要承担市场波动的风险，不是二次再分配的转移支付，自然也就不是公权利的专有功能。当政府预先收取了出让金之后，在用权力对市场施加压力，让市场承担风险本就不是一种合理的做法。而再次公权利应承担的保障性责任或社会公平的责任向市场转移，让市场承担所谓小户型、低价位的面向中低收入家庭的住房，并接触或减轻政府公权利的法定责任，自然只能激发社会的不满。 　　很多人疑问为什么整个社会对中国的房地产业有着极度的不满，其重要的原因正在于政府无法将二次分配应承担的教育、医疗、低保补贴等责任向市场转移，也无法从教育、医疗中获取利润分配，而只能支出并不断加大支出。虽连续多年未达到教育法的规定增长比例，但并不会发生责任的转移，因此社会无法将教育与医疗的责任向学校与医院转移。　　但房地产业则形成了两个部分，一个是公权利应提供保障与帮助的部分；另外一个是市场的部分（商品化的）。而市场这部分中又形成了三层的利益冲突：一是政府的土地收入政府希望价高者得、收入越多越好；二是开发商的利益达不到的一定利润标准会减少投资或者提高价格，力争有更多的利润，更希望低地价、高房价、高盈利；三是消费者利益，购买前希望价格越低越好，而购买后希望价格越涨越好。而政府却希望高地价但低房价，用公权利加大政府的收益且限制投资者的收益，并满足消费者的需求。然而，市场却并不会沿着公权利所划出道道委曲求全，于是整个社会就在公权利的扭曲作用下，将社会保障不力的责任转移给了市场。高度集中管制中的结果并没有给市场用自由增加供给以调节价格的机会，反而十年九变的调控反而让价格在上上下下中处于一个更高的水平，永远也不可能回到原来的平台了。尤其是土地的价格在数年的调控中成倍的增长之后，更是水涨船高支撑着房价上。进一步加强管制与约束的条件，并不会改善土地价格的上涨趋势，更不可能让房价在土地价格的上升中可持续的下降。市场在土地约束之下无法形成有效的产品竞争时，靠行政管制并不会改变市场的长期预期，只不过是在加高堤坝而增加库容，加大溃堤的风险。 　　今年以来号称中国历上最严厉的、最精准的调控政策确实遏制了部分城市的价格上涨，但管制在更大的市场范围造成的整体销售下降则并不都与价格相关。管制与干预队改善性需求的伤害和对几代人消费观念的改变将会是一个更为长期的矛盾后移，为今后的经济发展与社会稳定留下了更多的隐患。靠放松而发展的改革与用管制而造成的危害对比是明显的，公权责任与市场责任的分工也是明确的。但如果处理好建立市场规则并放开直接管制与完善保障责任之间的关系，则是政府执政能力与市场经济机制建立能力的考验。 　　但愿历史改革的经验教训能让中国的改革更上一层楼，让市场能有更大的空间展开自己的翅膀飞得更高更远，而用笼子是无法让生产力充分解放的。任志强：房产新政太烂了 2010年11月12日 00:44来源： 中国企业家网好久没写博文了，原准备节后将一些基本知识类的资料公布在网上以便让更多的人了解世界与中国房地产市场发展的情况，但“十一”前的政策让按经济发展规律讨论问题变得毫无意义了，于是也就无心准备这些资料了。　　前两天，一有关领导来电说：“十一之后未见你的博客、也未见你对‘新政’有所评论。”我说：“如果你们连这么烂的政策都能出台，那还讲什么市场经济呢？我们可以讨论经济的运行，但我们没有能力讨论‘政治’。”　　邓小平先生的政策致力于将中国的计划经济体制变革为市场经济体制；党的十四大中明确的提出了建立市场经济体制的框架；中国进入WTO之后也在力求让全世界承认中国市场经济的地位。然而十数年的时间过去了，中国的改革却在向计划经济回归，从取消各种短缺经济时代的票证限制、放开市场自由交易，重新回到了再一次因短缺而限制购买的时代。　　限制是因为短缺吗？市场经济的基本规律早就说明了这种供求关系对经济的影响。毛主席早在“十大关系”中就强调了这种社会总供给与总需求之间的关系；小平同志早就提出了社会矛盾的转移集中于日益增长的消费需求与社会供给上。早在2003年关紧土地与信贷两个闸门时，这种供求原本平衡的关系就在土地闸门关紧与为防止腐败而实行的“价高者得”的招拍挂政策中逐步的暴露出来了。2007年政府早就充分的认识到只有增加供给才能缓解供求关系导致的价格矛盾，但这种增加供给的短暂行为尚未见成果就又在土地财政的驱利动机之下被改变了。　　而如今明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？粮食不够吃时，用粮票来限量，但限量解决了供求平衡的问题却没有解决吃饱肚子的问题。那么是解决平衡问题重要还是吃饱肚子才是目的呢？　　如果生产困难的短缺可以用暂时的限制来扩大生产，但中国目前实行的限购同时却没有用放开市场的原料供应以及用金融政策支持而扩大生产，那么为什么要限购的同时又不用增加土地供给的方式扩大商品的供给呢？这一问题早就喊了很多年了，但至今仍未解决，这颇令人百思不得其解。　　土地的垄断和土地价格的暴涨是推动房价上涨的根源，中国第一次的房价高涨来源于土地的有偿出让；而第二轮高涨则来自于土地的垄断性供给；第三次的高涨则在于市场土地供给的短缺和“价高者得”。所有历史的数据都证明了，土地供给制约着生产的扩大，同时“价高者得”推动着价格的上涨。　　但政策却从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系平衡的问题。这岂不是“伤敌八百、而自伤一千”的做法。　　2005年的120平米并可以正负20％的普通商品房半税的做法大大的提高了居民的消费欲望。而2006年降为90平米70％的政策则是先用过度的政府承诺提高了超发展阶段的居住标准，而后又自打耳光的降低市场中的生产条件和消费起点。这无疑是自埋了一颗早晚要炸到自己的地雷。　　而土地供给制度和方式有束缚住了自己的双手双脚，让地方政府不肯将煮熟了的鸭子再放飞于市场，不肯将预期的暴利让利于市场。这无疑要将全部土地财政的收入转移到所有消费者头上，地价再高都不是开发商承担，最终都将由购房人买单。?整个社会都认为居民占有两套以上住房时资源占用的浪费，都希望居民将更多的现金存在银行中等待贬值。请问现金储蓄在银行不是一种资源浪费吗？哪个企业可以把现金都存在银行不用于投资于经营而能发财吗？难道让企业或居民都把现金留着不动等待破产吗？有人说可以将现金用于消费，但什么是消费呢？买一大堆食品吃不了等着发霉是消费吗？买一大堆衣服放在箱子里等着虫咬是消费吗？买房子不是一种消费行为吗？ 　　当房子变成商品时，已经经历了一个生产的过程。将现金购买为商品的过程促进了生产、拉动了各种上下游的产品消费、安排了大量就业、提供了工资和交纳了税费。这明明是一个完整的消费过程，并且完成了将所有原料通过加工、生产变为商品的过程，怎么能简单的称之为投资呢？而投机大约只有在商品短缺时才会出现的行为。可以取消金融对可能投机行为的杠杆作用，但却不能限制现金对商品的购买行为。　　遗憾的是，政府面对房价时早就忘了市场经济的重要和经济规律的内生作用，而将房价当作是“阶级敌人”而进行“无产阶级专政”了。　　而房价中的税收、土地的暴利却一分都不肯减少，反而还要再增加其他的交易环节和持有环节的税收。这真的是财政穷疯了吗？　　任何历史都证明，加税不但无法解决经济增长的问题、无法解决国民收入提高和生活质量改善的问题，反而加税最终会影响到国家政权的稳定、社会环境的稳定和市场经济的稳定……几乎是百害而无一利呀!　　当政治优先时，政府可以动用任何的手段来限制市场的发展，但最终解决住房问题和价格的还是经济规律，而非行政手段。　　短期的行政干预是不可避免的，但自2003年以来每年都不止一次的出台调控措施又产生了什么样的结果呢？是宏观经济的稳定增长吗？还是城市化率的提高和居民居住条件的改善？　　也许我们不懂政治，或者说改革之前的政治已让国民头痛了。今天，三十年改革之后再回到政治第一，这确实让国民难以全盘接受了。就当我们又重新回到了改革的起点，期待再一次的改革推动吧!?任志强：开征房产税势必推高房价 2010年11月12日 00:44来源： 中国企业家网2010年10月25日下午13点，任志强在中国人民大学发布新书《任你评说》，吸引了大量媒体和大学生参加发布会；对于近期议论纷纷的房产税政策，任志强在现场表示，开征房产税不会降低房价，只会推高房价。他详细解释了个中原因，以下是其对此问题的个人观点： 　　任志强：如果按发达国家已经征收房产税的国家看，第一个前提条件就是在人们获得或者资产的时候，由货币资产转为资金的时候，要免税。第二，我们现在说的房产税的概念，好象是为了打压房地产，这肯定是个错误。第三，房产税是一个要有完全透明度的情况下，才能征收的。我们国家有20多种房子，在国务院事务管理局的大院里面，你如果没有房产证，你甚至不知道这个房子是谁的，我们全国有很多评估师，如果把我们的房子都评估一遍，大概需要100—150年，上海现有的评估师要把房子评估一年他们也可能需要20多年。我们现在卖的房子是毛坯房多，精装修少，如果我们权利是你不能敲门进去看你家里的装修，你凭什么给人评估，因为房子卖的时候还有装修，这个装修的时候可能比买房还贵，这都是不现实的东西。因为发展中国家的概念是人民收入很低，没有财产税的一说。　　我们房产税是一个普惠制度，然后才可以说后面如何如何。房产税不会降低房价，只会提高房价。所有实行房产税的国家，前面的门槛大大降低，比如我们现在有土地使用费，农田占用费一大堆，还有增值税、营业税等等，前面的税大概要占70％，比如美国在西部大开发的时候，他会把西部的土地白给投资者，然后他用100年时间用地税方式把这个成本收回来，如果房地产不降低成本的话，没有人到西部投资，而我们政府是想不70年的使用权，先集中在自己手里，后面再加一个税，这个税没有道理，我们希望是把政府的行为扭过来。　　反过来说，如果政府不是说这届花下一届的钱，是是要求你花自己届的钱，这个利益驱动就发生转换，我们在93年实行收入分配以后，朱镕基把挣钱的税拿走了，所以现在财政收入中，中央在财政收入占到65％，地方财政收入只占35％，朱镕基当时很大方的说，把各地土地的税都留给地方了，因为他在93年的时候要打压房地产。那时候93年对于房地产调控的时候，是半计划经济，因为还没有完全市场化，所以反正要打压，这个就给你了，所以养成了地方政府卖地提高财政，现在我们改变了吗？没有改变。严格的说法是不在于分税制，而在于地方建立分税制。所以我们三级税收里面，是爸爸把儿子的税拿走了，但是财政收入他拿65％，他拿35％，但是做事的时候，是一人一半，所以地方政府就对土地财政很依赖，我们中央财政拿走大头的问题上没有调节好，所以我们会在十二五规划当中要进行税制、体制改革，这个是要调整三级。第一，老百姓做的方面，要改变国民收入，中央收入方面，各级税收利润要减少。 　　第二，中央和地方之间的财政分配要转换，包括我们现有税收，比如说个人所得税调节问题，很多人觉得潘石屹很富，但是潘石屹不一定比我交的税的，因为他交的是公司的税，因为他花钱的时候可以在公司里报销，所以花的公司的钱，我没有，我们是国有企业，我们一定要把工资领到手以后，再交税。像宋丹丹交了税以后就剩1200块钱了，但是她演一个电影、一个电视剧可能就拿100万，但是这个税只交20万的税，如果她拿100工资的话，他要交40万的税，这就是我们的税法方面不合理。这就需要改革。每一个税收办法都是根据我们出现一个新生事物来制定的，而美国是按照家庭的所有收入混合在一起，做一个单一税率，但是我们做不到，因为我们的非法收入和灰色收入太多了，所以十二五要求要抵制灰色收入，这样才可以把我们社会变的透明和开放，税收体制改革导致政府行政变化，比如对土地的依赖，为什么我们政府规定要有适度的保障性住房，而这个一直实现不了。　　其实在1993的时候，我当时提出，如果我们不建立住房保障体系，这个政策是推行不下去的。所以后来中央做了一个保障性住房的政策，但是这个政策还是延续到将近到2007年以后才实行。过去我们的说法是买房子不一定是最穷的。房地产或者投资市场，包括股票市场，都是造成收入分配差别的最大化的一个工具，而不是主因，为什么？中国80％的人不喜欢冒险，就是我们说过去的老地主，常常把银子埋在炕底下，而不会拿到银行。所以我们现在看我们只有1万多股民，包括基金1万多户，房地产也是这样，买的股票的投资这些人，20％的人只有5％的人赚钱，剩下15％都亏了，大家为什么都愿意投资房地产，因为这些投了的人都可以赚钱，所以很多人喜欢投资到房地产，那么这样就产生的贫富差距。　　我们常常说公务员收入很低，但是他们有房子住，他们的房子是2万—6万就拿了房子，但是金融市场这套房子可能值好几百万。比如我们一个公务员在马连道盖一个房子，平均每平方米是4000块钱，而当地的房价是2万块钱。在我们的法律中，或者我们的法律文件中明确规定，要鼓励居民获得财产性收入，但是后面还应该有一个说法，如果只鼓励大家做财产收入，而没有合理纳税调配的话，也会造成我们更大的问题。我就很不服气潘石屹，他累计赚的钱比我工资赚的钱不一定比我多，他赚的钱都装在自己兜里，而我们的赚的钱都放在了国家，这就是造成贫富差距的区别。如果我们看到俄罗斯，当一个市场完全开放的时候，更多的人是通过获得资源的利益的，比如金融大亨，电讯大亨，这些人都是首富，但是我们应该成为首富的石油等等行业，都被国家垄断。所以很多人说为什么房地产变成最坏的了，原因是因为他没有开放石油、传媒等等行业，北京是第三产业服务比重最高的，上海都不行，所以上海用工业去维持它的GDP，但是结果是所有城市转化为第三产业服务的第三型产业城市，否则如果没有第三产业做支撑的话，到房地产盖房的时候就发不了财，我们是因为政府的垄断，这个垄断主要体现在中国一级和二级的市场当中，所以这方面很让我们政府头疼，我们在座学生都想一想，你如果作为商学院的学员，出去管一个工业企业，你希望你的产品是次的产品吗？没有吧! 　　我们开发商为什么要生产全世界或者城市中最次的房子呢，如果不是最次的房子，你凭什么让我用最便宜的价格卖给你呢？你们想想这个逻辑关系，每个人都说中国的房价是最贵的，但是国外的人都要30多岁才能首次购房，而中国是27岁就可以买房了。这就是问题，是不是说我们房子便宜，我要说房子便宜了，你们没有一个人说是对的，但是我说我们的购房年龄比发达国家的年龄都低，这是事实吧，所以房价涨有很多原因。每个人都有自己的理由，所以我说任你评说，你们爱说什么说什么，但是我们要先把事实搞清楚，到底怎么回事。任志强：房价暴涨的原因是什么 2010年11月12日 00:44来源： 中国证券报我并不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境。什么是房价暴涨的因？ 　　房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的“泡沫只有破灭后才知道是泡沫”。　　影响房价上涨的原因有多项，重点有如下几项：　　第一，供求关系。需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。　　而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的“核聚变”。?防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。 　　第二，交易税费增加的推动作用。二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。　　高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。　　第三，房价是非固定内涵的一个指标。随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有着精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。　　但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。　　第四，原材料与劳动力成本的增长。包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？?第五，金融环境与政策性措施的推动。金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。 　　而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。　　当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。　　综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。?任志强：真有12亿平米闲置土地吗 2010年11月12日 00:44来源： 中国经济网安邦信息中用统计局公布的开发商购置土地而减去统计中完成土地开发的面积计算出自20000—2009年合计购置33万公顷，完成土地开发21万公顷，尚有12万公顷的雪藏土地面积。并且由此对比2009年完成土地开发的面积为2. 3万公顷，得出还有可供五、六年开发的土地储备。由此引发了网络上的大量转载于评论，也成为了许多媒体包括手机报的头条新闻和炒作的题材，甚至连赵晓教授也微博上转发和评论。 　　遗憾的是这两个数据之间根本就没有任何前后顺序的关联性，也不是并列的关系。　　在安邦与一般民众的理解中，会从字面理解统计的内涵，如购置面积的数据，是指土地出让合同中标明的土地购买数量，而完成土地开发面积则是从非净地通过开发变成七通一平的净地的数量。这个数据中包括了已购置的非净地出让中的面积，也包括了未购置的土地的一级开发面积（但不包括政府土地一级开发的面积），用已购置面积与完成土地开发面积减差必然造成市场的极大误解。　　购置面积对应的应是竣工面积，并要计算其中的生产周期。如法律与合同通常会约定二年之内必须开工，这个两年的土地储备是给开发商保留的设计、规划、审批的周期。一般的企业从市场调查、定位、规划、设计、审批、审图、招投标等合理程序看要一年半左右的周期，快的一般也要九个月的周期。因此两年之内的储备为合理合法的储备周期，而生产周期则要三到五年的时间。如果土地的面积较大，如三到五百万平方米以上，大多按法律与合同要求应在两年之内最少开工不少于三分之一的面积，则仍然会有三分之二的面积会延续二年以上，并陆续开工，这样储备的周期就会适度延长。而开工的面积到完工仍有个分批的周期，高层会在三年半左右、多层周期会短些，如果分期开工的小区则会延长到七到八年全部竣工。　　如果按今年新开工面积12亿平方米计算，约8万公顷的土地（平均容积率1.5），实际对应于购置面积而未开工的面积数每年是有统计的。2008年最高约为4.6万公顷，2009年约为3.3万公顷。其中，2009年新购土地为3.2万公顷，而未开工的土地在2009年仅比当年购置量增加了一千公顷。恰恰说明不但以前年份未开工的土地已开工了，今年购置的部分土地也开工了，所谓囤地的雪藏并不存在。　　有人列举了上市公司公布的土地储备数量，如保利、万科均有3000公顷以上，但什么是土地储备量呢？这个没有明确的统计标准和规定，因为这不是个专业的统计数据，理论上应为已购置但未完工的土地，即扣除已竣工所用的土地之外的土地，包括尚未开工和正在建设中的土地。当然也有人会理解为全部是已购买但尚未开工的土地。其实，只要没有竣工结算的工程和土地都从财务上计算为存量，也就是储备，因此应包含已开工建设的土地，否则就变成了统计与财务的两层皮而无法统一了。　　存货作为储备中有开工的土地和未开工的土地，因此对于一个年开复工起过1500万平方米的公司而言，3000多万平方米的土地储备也许只有一年的余量。一个正常生产周期中的存量，既不是囤地也不是违法违规的延误。土地供给严重不足是个自土地实行招拍挂制度以来就突显的问题。恰恰是坚决不肯承认这种土地供给的严重不足的错误在导致房价的上涨。至今仍有无数的政府机构和媒体在为供不应求寻找各种借口和理由，试图用各种错误的统计与计算方式来证明开发商手中仍存有大量的土地，并坚持把房价上涨的脏水倒在市场经营主体开发商的头上。但这种转移视线和罪名的方式真的有助于缓解市场的供求关系吗？如果市场中的供给充足，政府又为什么要实行限购的措施呢？这岂不是此地无银三百两的不打自招吗？ 　　全国平均的城镇建成区的容积率不到1，是因为大多数人忽略了道路、绿地所占用的各种面积，包括老城区中未改造的大量低密度建筑。北京最新供给的土地（正在招拍挂的土地）中也有许多的容积率在1.5之下，但却有些人将土地储备的容积率按全国平均为3计算，这岂不是让全国所有的城镇都拔起几十层的高楼吗？而占总数最大的三、四线城市中又有多少这种高容积率的成片楼群呢？这种夸大的计算方式无非还是想证明开发商的囤地，而实际又是在扣一顶“莫须有”的帽子。　　我不得不再一次贴出下面这张土地按月供给的增长变化图，让更多的人可以清楚的知道土地供给短缺现象的严重，以及自8.31大限之后，行政命令和土地垄断造成的恶果。正是这种土地供给的严重不足才出现了大量的天价土地，并在推高了地价的同时推高了房价，最终导致了今天政府不得不用非市场化的行政命令和限制市场自由交易的办法来控制购买。从而严重的扭曲了市场、扭曲了居民生活质量改善的愿望、扭曲了中国经济，不得不忍受通胀的压力。　　由图中可以看出自8.31之后，政府关紧了土地供给的闸门，于是土地的供给长期处于低增长或负增长中，特别是2007年的土地增加被第二套房贷改革和防止增长过快、防止通胀的两防政策再次打压之后又出现了将近两年多时间的高负增长，也才造成今天的土地市场压力和价格挤压。无论如何都不可能从2008、2009连续两年的高负增长的土地供给现状中得出开发商大量囤积土地的结论。?不要再自欺欺人了，不要再坚持这种无赖式的否认了，正视和承认土地供给的严重短缺才可能正确的做出增加供给的决策，让市场用经济规律和供求关系来解决价格问题，而不是用行政的强行命令与限制来抑制消费，让民众无法通过市场的选择来改善生活条件，并逐步升级的扩大消费。 　　无论如何最终还是要回到市场中来，还是要解决供给的问题，还是要从土地供给上想办法。头上不会掉下房子来，科学就要讲究实事求是，而不是虚拟事实而欺骗民众与社会。?任志强：所有人都买得起房是社会的失败 2010年11月12日 00:44来源： 中国企业家1978年人均居住面积是3.6平米，比1949年解放时间的4.7平米还少，之后我们突破了市场化的问题，最后在1998年之后我们现在可以人均拿到了接近27平米，这样一个发展速度是前所未有的，虽然大家在抱怨房价高，抱怨市场化有这样多的问题，确实我们有房价高的问题，也有土地供应矛盾的问题，也有人口资源和土地配置问题等等，但是结果却使更多的人住上了好房子、新房子和改善了居住生活条件。　　虽然到现在为止我们可以看到，用商品房建设的房子从1998年开始到现在只建了3000多万套，和我们全国已经拥有的1.4亿套房子相比，我们大概只占三分之一都不到，加上原来还有一些的商品房和房改房，就是98年之前的一部分，加起来我们大概也就占34％点几，所以说大多数的住房仍然是以福利分配的方式，然后转换为房改房或其他方式。　　比如说我们另外配套的现在建设的这种享受经济适用住房或者享受经济适用住房待遇的房仍然占很大的比例，商品房仅占全部住宅建设的70％、71％，剩下约有30％的房子仍然是福利分配的房子。　　但只要是福利分配就一定不是社会性的福利分配，我们可以看到李克强在最近八天时间内讲了两次保障性住房，取消了经济适用住房这个词，两次都没有提到，就是如果试图对中产阶级给予补贴，让买不起房子的能买得起房子，一定是一种社会的失败。　　我们可以看看世界各国都是为了保障租不起房子的人能租得起房子或者说是有地方住。不管是美国和其他一些国家都有类似的情况，也有人会赞赏说新加坡的这种模式，我们可以看看新加坡的总人口、总土地以及他国家没有给住房时候的人均分配，因为他把国有资产所获得的收益按照人均人头进行了分配。在我们进行改革的1978年那个时候新加坡已经可以分配到人均6000新币了，在住房问题上。那么逐步增加的过程中呢它解决了一部分的住房问题。但是中国是没有严格的户籍限制或者说是国籍限制的，因此人口可以在巨大的面积中流动，如果从黑河拉一条直线到大理，我们会发现65％的国土面积上住了95％的人口，而西北35％的国土面积只住了5％都不到的人口。　　那么可想而知在全世界几乎所有的人口都集中在离沿海200米直径的海岸线上，中国也会有这种情况。那么在人口移动和输出输入的差别之中，那么一部分城市一定会出现房价的持续上涨和土地资源的严重匮乏。而另外一部分城市就会出现人口稀少、土地富余而住房价格始终也上不去的一种情况。　　那么有谁愿意搬到大西北去吗？可能没有人愿意去，这就是我们用福利政策方法去解决中国的住房问题几乎是不可能的，答案是非常清楚的。另外我们从福利制度可以看到，城市目前的建成区只有3.84万平方公里，但是我们的农村宅基地有16.8万平方公里，大概是城市建成区的4.6倍，那么这 4.6倍的福利是全世界任何一个国家都找不到的，如果不改变我们现有的土地制度和现有户籍制度管理的一种方式，农民和城市人口互相之间不能流通，土地不能进行交换，这个不能转换成农民进城的资本，不能随着土地升值，那么我们永远解决不了宅基地的置换问题。　　宅基地的转换问题不解决也就意味着我们城市人口的土地匮乏和居住问题难以用福利方式得到解决。如果按现在的容积率算1％的国土面积完全可以住16亿人口，但是我们现在16.8万平方公里的宅基地上仅仅和城市的0.38万平方公里居住的人口是相等的，各有7亿人口，而其中7亿农民中的2亿农民是在城里既占有住房，又在农村占有住房，所以根本的问题不是解决我们如何用福利制度解决住房问题，而是用土地制度怎么转换成我们解决住房的资源问题。真正解决了土地的资源问题，那么我们一定会解决好，用合适的价格向市场提供合适的住房，让所有人有更多的居住余地。?今年我们七部委发出了一个文件叫做公租房，我们恰恰缺少的是在98年进行改革的时候，忽略了租赁性住房的建设问题，保障性住房也是在2007年才开始建设，而保障性住房过去把目标集中于不是租而是买，那么这就颠倒了一个是非，就是大部分年轻人在没有具备财富积累和刚刚参加社会工作的时候，是不可能够得上商品房的，而他们的收入标准又高于了廉租房保障的，租不起住房的标准，所以中间出现了一个空间，到目前为止全国公房的可租用量大概只占7％，加上私房约3％的供应量，我们只能有7％的市场租赁住房，但是在其他发达国家我们大部分可以看到约有30％或30％多，这里头其中包括5％左右的国家补贴的租赁性住房，就是廉租房，另外还有20％到30％左右的市场过渡性的租赁性住房，这是我们目前要解决的重要问题，如果没有这个过渡很难实现一步跨越变成购房。　　中国很特殊的就是我们只有27岁的首次购房年龄，比美国、印度、比其他一些日本各个都要低得多得多，甚至有的要低接近于1.5倍，恰恰是因为我们缺少了这样一个租赁性过渡，而进行租赁性过渡正是我们政府刚刚认识到，而刚刚开始进行建设的一项工作。中国只有10年左右的市场化经历，那么这10年给我们的教训远远大于我们应该在最初建立住宅法的一种条件，其实我们在 1982年李铁映任房改小组组长的时候就提出了建立住宅法，但是我们过去了将近30年的时间，我们还没有开始住宅法的起草问题，假定我们有完全的住宅法，而市场金融和住房金融两者又分开了，我们才有可能更好地解决我们现有市场发展的基础问题。　　没有金融那么所有的市场可能都毁于一旦，比如说如果今天我们取消了住房的消费信贷，就不可能把未来的收入流变成今天的住房消费，这种能力不具备的时候那么这个住房市场是永远不可能发展起来的，如果我们的开发商没有更多从基金、REITs和其他方式获得资金去保证持有物业的时候，租赁性住房市场也会萎缩而不会迅速地扩大，而商业、办公楼这些租赁性市场也很难在短期之内迅速地决定，都变成了买卖的一个过程，于是它就变成了一种完全的投资品。当投资品的利益大于消费品的利益的时候，它就变成了一种扭曲性的不平衡，以至于导致我们的价格产生了一些扭曲。更多的问题不是在房地产市场，而是在房地产市场之外，如果房地产市场之外的一些复杂的因素仍然制约着房地产市场的发展，那么我们的市场仍然可能处于现在不断调控而不断地降价、涨价、降价、涨价的一个无序的反复过程之中。任志强：房价不是炒房人炒高的 2010年11月12日 00:44来源： 一财网?任志强：6500万空置房是谣言 记者不动脑子　　央视连续数天播放了多期多集的房屋空置情况的节目，其中许多是记者们的亲身经历与有录像证明的户外调查，并且媒体有充分的权利将自己的调查做成节目在更大的视频范围内播出。　　我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的话音中是否可以理解为目的有四：一是证明这些已竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象；二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房；三是证明房屋的供求关系并不紧张，没有那么多的需求；四是证明房价的升高是这些投资客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧？也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧？　　但我很奇怪的是为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计，却让非专业的媒体记者用非常不专业的方法去“明察暗访”呢？为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查？……记者们完全有理由为自己的非专业能力和人力、财力辩护。但同样，社会也有理由不相信这种非专业的统计与调查，甚至可以认为是有倾向性的进行的调查并故意的创造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表达的观点。　　当然这足以证明所谓6500万套空置的谣言根本不成立了。也许这些谣言正是为了欺骗那些不动脑子的记者们。在新增量住房中的空置调查只能证明有些小区中有一定比例的空盘，但并不能证明这6500万套谣言的真实性。?即使按这个调查的情况计算为全国的普遍情况（实际个别小区完全不能代表普遍情况），将全部商品房的竣工量计算为40％空置大约为1328.8万套，约不到全部存量成套住宅（不计非成套住宅）1.5亿套的8.8％，仅比香港的空置略高2个点，而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5％的空置，则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市，特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。　　我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。　　大家都认为是炒房子的人把中国的房价炒高了，从总体来看拥有第二套住房比例的总数并不是很高，绝不是因为富才拥有，在不同收入家庭中都拥有一定的比例。那么，什么因素影响了住房价格？一是家庭的分裂速度，二是城市化率，三是房子的生产量，还有人口问题和土地结构问题也会影响到住房价格。　　从住房情况看，我们全国到目前为止按平均数计算，大概是80平方米多一点，说明我们的发展速度还有一个相当长的周期。究其原因，在年轻的时候我们不具备一次性最终消费的能力，从小房子到大房子的转换过程可以减轻自己的购房压力，逐步更换不影响到我们的消费。　　但是，新政打破了购房消费的规律，在这次“新国十条”中，特别是对二套住房的限制条件，它打破了从小到大、从旧到新一个梯次发展的过程，这恰恰是全世界所有的国家都经历了这样一个过程。　　我们现在的情况是拥有住房比例已经很高，并非没有房子住，只是我们出现了高比例两代人和三代人同在一个屋檐下的问题。因此，中国的住房问题一定程度上是国人住房观念的问题。