"一房二卖"应如何处理?
“一房二卖”应如何处理?
一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。近年我国各地的房价大都上涨很快，一些利欲熏心的卖房人就有了“一房二卖”的行为。
在处理这类问题时，以前有很多人对此存在认识上的误区：一种是，二次买卖中，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。最高法院《司法文件选》1990年第十期所载最高法院给黑龙江省高级法院的批复意见中就有，未办理登记，民事法律行为未成立，一方可反悔，这样的意见。第二种是，二次买卖中，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。通过近几年法律界的探讨，普遍认为这两种认识是不正确的。因为： 1， 未登记的房屋买卖，并不影响合同的效力。
房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。
2，未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。
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一，发生了“一房二卖”，应如何处理：
（一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
（二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
（三）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理，物权公示原理，和物权优先于债权原理。中能确认已办理过户登记合同的效力。
(四)在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。
二，买房人的利益如何保护：
（一）出卖人是房地产开发企业的，对其违约的处理和法律适用。 出卖人是房地产开发企业的，其“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
（二）卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。
这类卖房者是指，因自己生活需要或者经营所需，将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。这类卖房者若违约，不 2
能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，和赔偿损失。
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房产交易中存在的主要纠纷
1、房地产市场房价变化快。房价上涨时，许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
2、二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
3、房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
4、中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当 4
充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
5、缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
6、涉宅基地房屋主张交易无效。房屋价值的上涨，同样还导致许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔，从而起诉。因为法律禁止城镇居
民购买宅基地房屋，故而建议城镇居民不购买这类房屋。
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关于防范房屋买卖中出现定金等纠纷的提示
市建委提示消费者在进行房屋交易时应注意以下几点：
一、购房人在房屋交易前应当慎重考虑，明确了购房意向后再向经纪机构或业主交付定金。交付定金时应与当事人明确有关定金收取和退还的条件，签定书面协议。
二、购房人购房前应提前向经纪人员或出卖人咨询购房时将发生的除房款外的相关税、费（如营业税、央产房上市面积补差款等），不致因相关费用不清造成交易不成而产生纠纷。
三、为维护双方合法权益，购房人应坚持使用政府管理部门或行业组织推荐的存量房交易的相关合同示范文本合同中的约定应尽量完整详细，避免因无明确约定，导致合同无法正常履行。
四、通过经纪机构居间、代理的，购房人应要求其进行网上签约，对经纪机构借故不进行网上签约的，应向房屋所在地的建设房屋管理部门投诉。
五、因房屋无法成交造成定金或合同纠纷的，各方当事人应按书面约定执行，如意见不一致可通过司法途径解决。
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房产新政易引发的三类纠纷
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出10条举措，被业内称为房地产“新国十条”，其中引人关注的是提高了二套房、三套房的贷款门槛。，“新国十条”出台后，一些地方政府随之出台更为细化的配套措施，各地商品房合同纠纷有所上升，其中，基于政策变化引发的商品房合同纠纷较为普遍。
3种原因致违约纠纷频现：
“新国十条”出台后，一些购房者因各种原因要求与开发商解除购房合同，从而引发纠纷。，主要有3种：
一是首付比例提高超出预算。“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％。如果买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。
如果买卖合同中约定，“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。如果合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任。
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二是房贷停止办理。吴先生已有两套住房。前不久，他与某楼盘开发商签订购房合同，以银行按揭的方式购买一套住房，支付了首付款及定金。“新国十条”出台后，各银行暂停发放三套房贷款。吴先生向开发商提出解除购房合同。开发商表示首付款可以退还，按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方未按期支付房款视为违约，开发商对买方所付定金不予退还。
三是异地购房无法获得贷款。李先生来本市工作不到1年时间。前不久，李先生与某楼盘开发商签订购房合同，购买一套住房，并缴纳了定金。“新国十条”出台后，要求外地购房者需提供当地税收和社保1年期缴纳凭证。因提交不出上述凭证，李先生无法办理按揭手续，他要求开发商退还定金遭到拒绝。
《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”后二种情况是因新政策出台导致合同不能履行，应解除合同，退还房款或定金。
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“房产新政”引发的房产纠纷
国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。
他们称，如果在居间协议或正式合同上，明确约定了首付额度，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，导致其贷款比例增加或因属第三套房产不能申请贷款，无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也应该支持解除合同。
情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。如果合同上没有写明具体的首付额度，因新政导致首付额度增加，购房人应自行筹款增加首付，交易成本没有增加，不显示公平，不能以此为由提出情势变更，要求解除合同。
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业主提出退房相关法律规定
现因房价等因素影响,引起大量的退房现象，要求解除购房合同退房。按法律规定有权解除购房合同需符合法律规定或合同约定条件。
合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；如房屋质量差影响居住，可要求解除合同退房。
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除合同的条款有：
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定 10
或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
根据双方签订的商品房买卖合同约定，如出现以下情况之一的，购房人可要求解除合同退房。
1， 设计变更后通知买受人，买受人有权退房，或设计变更后没通知买受
人，买受人也有权退房。
2， 开发商逾期交房达到合同约定的解除合同的条件。
3， 面积误差绝对值超过3%的。
4， 地基基础，主体结构，室内空气质量不合格的。
5， 逾期办理房产证的。
6， 保修范围，保修期内发生质量问题的。
根据合同法第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
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如何签定购房合同补充协议
由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益：
1、关于不可抗力：
导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积：
作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。 12
购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
3、关于装修标准：
对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
4、房屋所有权证办理的时间。
尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。
5、贷款办不来怎么办？
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由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。
6、关于保修责任。
有关房屋质量的保修责任，国家及北京市已经作了明确规定，在此不再赘述。值得购房者注意的是，在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，地域分散、国内售后服务网点较少，加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右)，更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此，最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。
7、关于开发商在促销过程中的承诺。
为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定 14
会使购房者的期望值大打折扣。对于开发商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，一一在补充协议中予以落实，并明确开发商违反该约定的违约责任。 15
不履行房屋买卖合同应承担什么违约责任
一, 要求继续履行。
第一百零七条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二，解除合同，
适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
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违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任:
1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
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对购买“小产权房”引发的法律问题思考
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。“小产权房”是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。
根据《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。因此，“小产权”并不具有真正的产权，实际上是没产权，购买此房存在诸多法律上的障碍。
尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。另一方面，城市郊区的农民地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。正是这两方面的原因助长了“小产权房”的发展。
“小产权房”的热销，引起了人们对此问题的关注，有人主张“小产权房”合法化，有的政协委员提出了必需进行农村土地私有化的议案，这只是 18
社会上一部分人的观点,还没有上升到法律层面。对于已购买或准备购买“小产权房”的人来说,应该正视国家现有的法律和政策规定。
2007年12月23日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。由此可见政府对此问题的明确态度。
2007年北京通州区宋庄发生了一起因几年前画家购买农民宅基地上房屋，现农民要求确认买卖无效的诉讼案，此案现已经二审审理终结，法院最终认定购买农村宅基地上房屋无效。此案引起了人们对购买农民住宅相关法律问题的关注和大讨论。法院认定购房合同无效的理由是：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。购买人并非本村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未依法变更登记至买房人名下。因此，买卖双方所签订的买卖房屋协议是无效的。
有人认为此案中购房人签订的是买卖房屋协议，没有买卖农民的宅基地，房屋属农民私有，私有财产受《宪法》和《物权法》保护，农民对其私有财产有权处分。因为房屋和土地不可分割，根据地随房走，房随地走的原则，房屋转让的其占有的土地也随之转让。所以,购买房屋实际上也包 19
括了房屋占有的宅基地使用权，买卖农民住宅实际上涉及了宅基地转让问题。
有人认为,我国现有法律、法规没有一部明确规定禁止城镇居民购买宅基地、农民住宅、“小产权房”，农民卖房不违反《宪法》,也不违反法律和法规。《物权法》没有具体规定宅基地的流转问题，对此问题做了回避。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》没有明确规定禁止城镇居民购买农民住宅。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见是允许农民出让其宅基地的，后果只是再申请的不予批准。针对此问题国务院办公厅1999年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月23日国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，这些文件明确规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据《合同法》规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。仅仅违反政府规章、文件及地方法规的并不导致合同无效。以上文件虽然明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地、农民住宅、“小产权房”，但这些文件不属法律、法规，违反这些文件并不当然导致合同无效。根据不禁止即可行的原则,应当说这种行为不违法，房屋买卖合同有效。
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目前，对此问题没有明确的法律规定，存在法律上的空白点，在认识上难免存在争议。
尽管认定这类合同无效存在上述法律上的障碍，但是依据现有的法律规定综合分析，应当认定这类合同无效。
《土地管理法》虽没有哪一个条文明确规定禁止城镇居民购买农村宅基地、农民住宅，但《土地管理法》的立法精神和价值取向是，严格土地管理制度，严格农村土地集体所有制度，保护耕地，禁止宅基地对外转让。我国人口多耕地少，农村土地是广大农民生存的重要条件,是农民安身立命之本，如果允许或变相允许城镇居民在农村买房，是对现有农村土地制度、耕地保护制度的破坏。
宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非集体经济组织成员不具有此身份，不能拥有此宅基地使用权。否则，会损害集体经济组织的利益。
在我国农村宅基地带有福利性质，是农民不花钱或花少量的钱购买的，我国的农民普遍收入不高，如果允许相对富裕的城镇居民花钱在农村购买农村住宅会打破农村经济结构的平衡。
如果允许城镇居民在农村买房，会造成农村廉价土地冲击城市房地产市场，造成国家的城市土地收益流失。
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如果法院认定这类合同有效就会和现有的国家政策相矛盾，造成判决无法执行。国家政策明确禁止购买农民住宅，如果判决认定购买农民住宅有效，此行为却得不到政府的认可，购房人不能领取相应证件。
《合同法》规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。从以上几点可以看出允许城镇居民在农村购房会破坏国家的土地制度、农村集体经济组织利益，以及社会经济结构，据此也可认定此类合同无效。
有人认为，村委会或是房地产开发公司或是村委会联合房地产开发公司在农村耕地、宅基地外搞房地产开发，销售“小产权房”，不违法。一是，他们没占耕地和宅基地；二是，房地产开发公司也是企业，开发“小产权房”也是一种建设。
根据《土地管理法》规定，只有乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，开发小产权不属乡镇村建设，开发的主体也不是乡镇企业。这种认识没有法律依据。
根据《合同法》的规定，此类合同被确认无效后，会有三种处理方式。第一种，返还财产。如果购房时间不长，对房屋没有重建、修缮的可直接返还财产；第二种，补偿损失。如果购房人对房屋进行了重建、修缮的，应对购房人投资部分折价补偿；第三种，赔偿损失。对于购房时间长，房屋升值的，应有责任方赔偿对方信赖利益损失。
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在北京通州区宋庄的这起案件中，二审法院判决书中又增加了购房人可要求赔偿损失的内容。此案中，出卖人出卖禁止转让的宅基地又多年后主张合同无效应承担主要责任，购房人购买禁止转让的宅基地也要承担一定的责任。购房人的信赖利益损失应是，如果此合同有效，其可以获得的利益。具体计算方法是，如现在出卖房屋增值部分，或如遇拆迁补偿款高于其原购房款部分。
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购房合同条款约定不明如何解决
甲乙双方签订了购房合同，合同中对如何支付房款没有约定，过户时甲要求已在过户前支付房款，乙要求在办理完过户再支付房款，双方对此协商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出现这种情况的原因就是双方对合同约定不明造成的。
合同法第六十一条规定了合同约定不明的处理原则：合同生效后，当事人对质量，价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯，处理起来就比较困难，对这种情况的处理原则是： 约定不明或没有约定引起的纠纷宜认定为是当事人双方的责任。合同条款非常重要，交易主体一定要尽可能地签订内容详尽的书面合同。对于合同约定不明双方都有责任。归结于哪一方当事人责任都是不合理的。
合同约定不明导致的合同解除权的行使问题。合同约定不明造成合同不能履行的，双方都有责任，不符合合同法第九十四条规定的单方有权解除合同的条件，所以单方都无权解除合同，双方都要承担解除合同的责任。 24
房产证的种类﹑法律意义
我国实行不动产登记制度,房产证是证明房屋所有权人拥有所有权或其他相关权利的唯一书面证明文件，除此之外任何证明文件也不能代替房产证包括公证书。房产证是由有关部门在所有权转移后通过登记发证手续颁发给产权人。
我国目前实行的是全国统一的房屋权属证书制度。有关房屋权属证书是由建设部统一制作并签制的。我国有的地方实行的是房产证和土地证分开的制度,有的实行的是二证合一的制度,在这种二证合一的制度下只有房产证没有土地证,根据《城市房屋权属登记管理办法》第６条的规定,房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则.也就是虽实行二证合一制度只有房产证,但对房屋占有的土地也有独占的使用权,开发商及其他人无权出卖或占用该土地.
（l）房产证的效力：国家对房屋权属证书按统一规定制作，各地必须使用由建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的证书无效，不受国家法律保护；但实行该规定前由各市、县人民政府房地产管理部门颁发的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护；
（2）房屋权属证书的种类：房屋权属证书除最常见、最基本的《房屋所有权证》外，还有《房屋共有权证》、一般是房屋所有权人为二人或二人以上的情况下颁发领取的,《房屋他项权证》一般是房屋抵押权人、典权人持有的；有的地方在集体土地上建的房屋房产证为黄色以区别建设部发的 25
红色的房产证.另外,已购公房的房产证又区别为完全产权的房产证（成本价）不完全产权的房产证（标准价）.
（3）房屋权属证书的颁发机关：房屋权属证书一般由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门或建设部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作；
（4）办理产权证的法律意义：
１没有房产证房产难以上市出售和出租.
２没有产权证不能在拆迁的时候得到完全的补偿.
３没有产权证无法将房产赠与他人.
４,没房产证无法在离婚时分割房产,
５没房产证的房子无法由子女办理继承手续.
６没房产证的房子无法办理抵押.
７没房产证的房子开发商欠款可能会殃及此房.
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购房中认购书、订购书、预订书的效力问题
所谓房屋买卖认购书，订购书、预订书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。一般包括的内容有：1，客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2、买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3、认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。这三种协议不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。但是，根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。对双方有约束力。由此可见最高院的解释的原则是鼓励、保障当事人意思自由，促进市场交易，强调合同必信守。
认购书、订购书、预订书成立且有效的法律条件。只要具备合同成立的有效要件就依法成立，对双方有约束力，不需要对约定的条款有严格的要求。
如何界定违反认购书、订购书、预订书的违约责任。认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图， 27
则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。根据此协议的约定不履行此协议往往要承担定金罚则。
如何认定不履行此协议？
在签合同时双方对认购书、订购书、预订书约定的房价款、房号、价款支付方式以及保留房号时间等约定内容有所违反及购房人不按约定的时间去签合同是不履行协议，要承担违约责任。
买方按照认购书中约定的时间按时前去同卖方协商“契约”条款，但由于认购书约定条款以外的原因不能就房屋买卖合同协商一致签订房屋买卖合同的，不能认定不履行此协议，不能视为违约。房屋认购书中约定的买方“签署契约”的义务应理解为按照约定时间与卖方谈判合同条款，不应视作强制买方必须完成签约义务。现实中 “契约”内容绝大多数都是有卖方（开发商）事先制定,不利于买方，在这种情况下要买方必须完成签约义务明显地违反了我国《民法通则》中规定的公平原则。不能签定购房合同看当事人是否违约要看其是否有过错，因合理的理由不能就购房合同协商一致的没有过错，不承担违约责任。
如何承担违约责任根据最高法院关于审理商品房买卖纠纷案件的解释
第四条的规定，首先要承担定金罚则，交付定金的一方不履行合同无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同双倍返还定金。实行定金罚则不能弥补守约方的损失的，守约方还有权根据合同法第42条、第43条的规定要求违约方承担缔约过失责任。
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十二招防止买商品房出现纠纷
1、要约定办不下贷款如何解除合同。
在合同中要明确约定，如果办不下来贷款，就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。
2、约定开发商变更信息要及时送达购房人。
要求开发商变更任何信息，都要以书面方式通知购房者，即以邮政特快专递形式送达。 既可保证变更的信息通知到购房者，也便于保留相关证据。
3产权证办理日期具体到日。
在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。
4、停车费区分管理费
若是购买了带产权的车位，那么在交纳费用时，只需交纳相当于物业管理费性质的管理费用，这一点要在合同中明确。
5、质量问题解决方案提前定
对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期。
6、附张公摊平面图
一般情况下，塔楼的公摊率为18％至26％，板楼的公摊率为14％至16％。交房时面积误差在±3％以上可以退房。
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购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及公摊面积与套内建筑面积均发生变化的处理方式。
7、注意查看开发商的“五证”
售楼方常常会以一句“原件在公司”为由，婉拒购房者要求查看五证原件的要求。其实通过复印件上的证号，可以上网查出其真伪。
另外，可在购房合同中加上“出售人保证‘五证’的真实性，因真实性导致退房，出售人双倍返还已付房款”即可。
8、房屋位置图不能少
在合同中，要将楼号标示清楚，而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明，将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。
9、正式合同须卖方先签字
坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白（即空白处用横线划去）。合同上由双方加盖骑缝章、过页章、个人买主过页签字。
10、约定转民用电日期
交房时，水、电、气等都应达到正常使用条件，但交房时所用的电往往是临时用电，应在合同中约定临时用电转为民用电的日期。
11、精装修杜绝“高档”
对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。
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12小心不可抗力的说法
按照“民法通则”的规定，不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。 在此，应特别注意“不可抗力”是如何约定的。
若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的出卖人不承担责任”等免责条款，购房人不应接受这样的条款。
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购房前的准备
购房是我们一生中的一件大事，一般人一生也只有一次经历，所以更谈不上经验可言。购房是较为复杂的一件事，鉴于我国目前的房产供小于求的市场状况和房地产相关法律法规尚不完备的法制状况，购房者和开发商的地位不对等，我们在购房时，应有充分的准备应对可能发生的法律纠纷。具体来说，我们应做好如下几种准备：
1、心理准备：在购房者明显处于弱者的情况下，你的权利可能会遭受房地产开发商的侵害，比如延期交房，延期办房产证，以不钥匙为条件要你先交各种费用，或多交费。为了维护权利，你必须与之交涉、谈判，甚至对簿公堂，而且维权的过程相当长，你可能会花费大量精力和财力，你还必须准备接受房屋质量问题而产生的折磨。当然，你也可以跟开发商妥协，但你必需要认吃亏才行。
2、聘请律师：房地产市场的供小于求，购房者和开发商之间的信息不对称是购房者权利受到损害的最主要原因。房产商聘用专业人士为其服务，法律风险会降到最低，而购房者可能一生只购买一次房产，不会也没有能力在短时间内研究涉及多个领域的法律问题。开发商往往利用房地产市场供小于求的优势地位，提出不合理的条件。所以，建议购房者在当地聘请专业律师参与购房，设计合同条款维护自己的权益是很有必要的。
3、集体购房：集体购房是近年新兴的方式，集体购房的优势是个体购房无法比拟的，集体购房将增强购房者的实力、凝聚力和地位，购房者不仅在价格上，而且在合同条款上都能使开发商作出很大的让步。使个体购房者比较省时省心，避免了个人单打独斗力量小的局面。购房者可先通过 32
网络联系，集合起来，最好能够组成临时业主委员会或者业主维权小组，然后再共同出资聘请专业的律师。
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购房者怎样才能最快拿到房产证
许多购房者领取房屋钥匙入住后，却迟迟等不到房产证，只能在焦虑中等待，一遍遍的找开发商交涉，有的人忍无可忍甚至把开发商告上了法庭。从法律上讲交了房款并且已入住并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房者取得房产证，才是房子的真正所有人，才能享有对房子的完全的占有、使用、收益和处分的权力。
购房者在购房时就要对办理房产证的期限有个明确的约定。
国家对办理房产证的期限是怎样规定的呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了对购房者有利的解释：在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下，购买期房的购房人自房屋交付使用之日起90日、购买现房的购房人自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
按第十九条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过一年零三个月、购买现房的购房人自合同订立之日起超过一年零三个月，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。
以上十八条，十九条规定的期限是在双方没有约定期限的情况下适用，如果双方约定了期限要按约定的期限执行。所以，如果双方约定期限的话，不要约定的太长。
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办理房产证的方式有两种，一种是双方共同办理，一种是委托开发商办理。现在一般开发商会要求购房者采取第二种委托开发商的方式办理房产证，除在购房合同中约定委托条款外另外还会要求签一份委托其代办房产证、并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委托书。这种委托方式会减轻开发商的风险、却增加购房人的负担和风险，对购房者是不利的。购房者可选择共同办理房产证的方式，根据城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以按这种方式开发商仍有义务协助购房者办理房产证，这种方式增加了购房者的自主权。
房产证迟迟不能办的原因，大多是因开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。一般不是属违章建筑等根本原因造成的。当解决了不能办房产证的原因后，办理房产证的手续其实非常简单。
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房产买卖合同签订后，出卖方反悔不愿意出卖房产，怎么办？
近年来各大城市房产涨价很快，短短的几个月房产价值就增长不少，有的买卖双方为了避税过几年才过户，所以有的房主看到房产涨价就有了反悔的想法，这给买房人造成了很大的风险和损害。按照合同法的规定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定外，发生纠纷应责令出卖方继续履行合同。
对于确实不能继续履行的，出卖方应当返还买方的购房款并赔偿因违约而给买方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，其中主要是房屋涨价造成的损失，对此损失的确定，可参照以下方式：
一，双方已在原合同中协商确定的，按原合同的约定；
二，双方原先没约定又不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋的涨价损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨价损失。 认定损失的时间点应从保护买方的利益出发，以买方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，买方损失的认定还应综合考虑买方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨价而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
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为了避税签订两份买卖房产合同，发生纠纷以那个为准？
当事人为了避税往往分别签订两份买卖合同，约定的房价不一致。如果当事人对于房屋成交价格产生争议，认定就比较麻烦。
一般来说，认定要根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。但如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等目的，故意在双方正式签订的购房合同后又签订变更房价的虚假的合同的，因该变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法避税的目的，不应予以认定有效，仍应以前合同约定的成交价履行，以先前签订的合同为准。 37
如何区分房产是婚前财产还是婚后财产？
近来网友提问关于购买的房产属婚前财产还是婚后财产的问题占了很大的的比例，在此做一下介绍、分析，以方便再有类似问题的网友解决问题。
婚前一方签的购房合同交的房款，但是婚后领的房产证(房产证上当然只有一个人名字)的属一方的婚前房产，另一方没有房产的所有权。因为，虽然婚后一方取得了房产的所有权，但这个所有权是有其以前的债权转换来的，再追溯到以前债权的归属，这个债权是一方婚前就有的，所以房产要属于他的婚前个人财产。按现行的婚姻法规定一方的婚前财产，不论婚后经过多少年都是一方的财产，另一方都没有份。但是如果一方婚前签的购房合同，交了首付款，婚后领了房产证，但婚后需夫妻双方共同还贷款的，这种情况房产属一方所有，但偿还的贷款属夫妻共同财产。
婚后购买的房产属夫妻共同财产。不论是双方还是一方签的购房合同、交的房款、房产证是一人的名字还是两个人的名字，都是共同的财产。如果房产证是一人的名字改成两个人的名字，或一个人的名字改成另一个人的名字，都没有发生所有权的转移，只是名子的变化，叫夫妻更名，不需交税费。
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出卖人不履行产权过户义务，怎么办？
有的房产买卖从签合同到过户间隔时间很长，由于房价上涨等原因出卖人反悔不协助买受人办理过户，买受人一方无法办理过户。有的买受人向法院主张直接确认其购买房产的所有权的，也有的要求出卖人履行产权过户义务，究竟应该如何处理呢？
因房产所有权的取得要经过国家的确权，颁发房产证这个特定的程序。因此，买受人不能依据房产买卖合同而直接取得标的物的所有权。
在出卖人未自动履行所有权移转义务前，该房产未办理过户，买受人尚未取得标的物的所有权，不能依据合同约定要求法院确认房屋所有权归其所有，因为法院不能代替国家对房屋确权。
在房产买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权(房屋所有权)移转给买受人。
因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求法院确认房屋产权归其所有，只能要求法院判决出卖人履行产权过户义务。出卖人不履行法院判决的，买受人依法院生效的判决到到房产登记部门办理过户手续。
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法院裁决后的房产如何过户？
根据法律规定，法院裁决使房屋权属发生转移的，当事人应持身份证明、法院裁决文书、原房屋所有权证（共有权证）等资料到房管部门办理转移登记手续，即过户手续。若有关当事人不予配合新的房屋所有人办理登记手续的，新房屋所有人可申请法院强制执行，由法院向房管部门送达协助文书，之后，新房屋所有人可单方持上述资料到房管部门办理过户手续。但如原持证人因故不交出原房屋所有权证（共有权证）使新的房屋所有人仍无法办理房屋户手续的，可按如下程序办理过户手续：
权利人（申请人）为个人时：请持身份证明到市房屋产权登记中心法律事务科递交公告申请书，同时提交法院的裁定（判决书）、身份证明（因故不能亲自办理时的还须提交公证委托书及受委托人的身份证）原件及复印件各一份。
权利人（申请人）为单位时：请持单位介绍信到市房屋产权登记中心法律事务科递交公告申请书，同时提交法院的裁定（判决书）、代办人身份证明原件及复印件各一份。
通过拍卖程序成交的，还应提交法院委托拍卖行的拍卖委托书、拍卖成交确认书。
法律事务科在受理公告申请后30日内起草公告、报领导签发。在您（单位）向报社交纳公告广告费后，该科帮您（单位）到报社刊登上述公告。之后，该科将刊登公告的整版报纸合档，您（单位）可从该科免费领取该份报纸。
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登报公告规定的期限届满后，持证人仍未交出房屋所有权证（共有权证）时，您（单位）可持上述资料原件及刊登公告的整版报纸到房管部门（军产、涉外产、公房上市的到市房屋产权登记中心，其他的到房产所在的区房管局）申请办理房屋权属登记手续。
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买房人购买二手房需要规避三种陷阱
二手房买卖中，多数人是通过中介机构来购房。而随着房价居高不下，目前房屋买卖一方当事人违约行为增多，“一房二卖”甚至“一房多卖”现象频繁发生。买房人常常成为受害者，不仅买不到房子，而且还要支付高额的房屋中介费用。
日前，二中院发布警示，提醒买房人在购买二手房时，要注意规避三种“陷阱”。
陷阱1：卖方恶意违约 买方还得掏中介费
●现象：在房屋买卖市场中，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息。因此，大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。中介公司要求买房人与其签订居间合同，这种合同均为中介公司单方提供的格式合同，合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。
●解读：根据我国合同法的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力。因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般会败诉。房子买不到还得出居间费用，买房人常常成为居间合同的受害人。
●案例：王某通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同，约定王某以每平方米9000元价格购买一套方庄地区的房子。王某为此交纳了2万元定金。但定金交纳后，王某再也无法与李某联系上。后链家公司告知王 42
某，称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人，并给对方办理了产权过户登记。当王某觉得上当受骗准备与链家讨个说法时，却接到法院的传票。链家公司将王某告上法庭，要求王某给付居间费12万元。后法院判决王某给付链家公司12万元。
陷阱2：“一房二卖”买方目的落空
●现象：房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后，由于房价上涨较快，与原来出卖价格相比，二者间的差价有时多达几十万元。在巨大利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。
●解读：根据相关法律法规，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使买房人已交纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。这势必给买房人造成重大的财产损失。
陷阱3：签《佣金确认书》中介逃责任
●现象：房屋中介公司在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》。《佣金确认书》的内容一般为：“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。
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●解读：在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订《佣金确认书》，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。因对法律概念不熟悉，且基于对中介公司的一种信任，买房人一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。
法院建议
1.买房人在与中介公司签订居间合同时，一定要求中介公司出示卖房人的房屋产权证原证，以保证拟购买的房屋是真实存在的。
2.在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务。谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。
3.买房人一般尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》。即使签订《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过户作为佣金支付的前提条件。
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二手房买卖应该注意的问题？
一是尽量与房东本人签约，不要与代理人签约，这样可以避免吃差价，因为“代理人”往往就是中介或者炒家；
二是砍价要猛，中介报价一般比房东报价高很多，买家可以低开高走；通过不同的中介询价，可以了解中介是否吃差价。
三是在落定时，要求中介暂时保管定金，并且在承诺书上写上：如未签订三方协议，经纪方负责将诚意金退还给买方。这样避免中介虚假承诺，或与房东就合同协商不成，无法退还诚意金（实际是定金）。
四是要求房东本人当面在买卖协议上签名，签名人数以房产证上的姓名为准，如果房产证是两个人，就要求了两人在协议上当面签字，这样避免签约后卖方以夫妻一方不同意为由反悔。如果一方有事，可以在签约时通过买家电话征求该方意见，并对其同意出售房产的谈话录音保存，事后尽快要求其补签名。如果房产证上只有一个名字，最好电话询问其配偶是否同意出售房屋，并予以录音保存。如是离婚房产，要求查看经民政部门登记的离婚协议，或询问其前妻是否同意出售房屋，并将同意出售的内容予以录音保存。如是继承房产，需同时询问各继承人，并将各继承人同意出售房产的谈话予以录音保存。这样尽量避免因房产共有人未同意出售房产，房屋买卖合同无效的后果。
五是要在买卖协议的联系地址栏填上买卖各方的联系地址和电话，这样方便在一方违约时发函催告其履约时填写投寄地址。遇到对方违约应及时通过广州市邮局的特快专递（15元）邮寄履约催告函。
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六是不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。
七是买方尽量不要帮房东赎契，这样风险高，要赎契可以由卖方找担保公司。
八是注意税收、户口等问题。赠与、继承房等个人所得税税收高（20％），享受优惠政策的房屋可能补交特别的费用。买方可以在签订三方协议前去珠江新城华就路广州市房地产交易所二楼有关服务台询问清楚。
九是违约金比例不能太低（双方返还定金要不得，定金太少），最好是成交价10%或15％为宜，可以在合同上直接改。划掉×××公司合同范本有关违约金条款中的“双倍返还定金或”字样，这样仲裁时可能按照双方返还定金处理，不适用违约金条款。发生争议条款，不要选择仲裁，要选择法院，原因是仲裁虽然时间快，但是仲裁费非常高，是诉讼费的10-20倍；诉讼胜诉后诉讼费由法院退还给胜诉方，而仲裁胜诉后仲裁委员会并不退还仲裁费给胜诉方，而是由败诉方支付给胜诉方，如果败诉方无能力支付，则仲裁费就无法追回。仲裁一裁终局，不得上诉，发生错裁很难办。
十是不要相信口头承诺，尽量把对你认为重要的口头承诺写进备注中，写明承诺的内容以及违反承诺的具体处理方式，如可以在备注中注明：1、中介咨询和服务费【】在房管局成功递件当日支付【】签约时支付一半，余款在在房管局成功递件当日支付，非因买方原因导致房屋无法过户的，经纪方退还已收中介服务费给买方。 2、在买方及时提交合法的贷款资料的情况下，银行批准贷款金额小于买方贷款申请金额或银行批准的贷款利 46
率超过年利率 ％的，买方有权解除本合同，卖方同意【 】退还定金【】不退还定金，不再追究买方违约责任，经纪方同意退还买方和卖方已付的中介服务费；房屋建筑时间早于年的，买方有权要求解除合同，卖方退还已收房款本息给买方，经纪方退还已收中介服务费给买方；遇到房价上涨，可以约定违约方应赔偿房屋升值损失给买方等等。
十一是在一方未按照合同履行时，不要轻易同意变更合同条款，尽量在第一时间咨询律师意见，如要变更，尽量写成书面协议，或通过录音保留证据。
十二是在合同中约定：如非买方责任，房屋最终无法成功过户的，经纪方退还中介服务费给买方。这样可以避免中介签约时不负责任乱承诺，签约后不积极控制风险。
十三、凡是提交资料给买方、卖方、中介、银行、按揭公司，都要求他们出具收件收条，即使是复印件也不例外，尽量要求盖上公章，至少要求经办人出具收条。如果不行，就录音为证。这样能保留按照合同履行的证据。
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二手房买卖合同应注意的细节
在签订房屋买卖合同时，要尽量利用合同的附件。一些上家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的，消费者不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过。在已经发生的诸多案例中，上家口头约定反悔、书面约定不详细而造成的纠纷不在少数。在诸多特别约定的事项中，物业维修资金、水电煤等的结算和过户、户口的迁入迁出，以及附属设施的赠送是需要消费者特别留心的。资金的结算和过户在双方协商约定后，应详细地写入合同。而附属设施的赠送（以卫浴设施为主），则可以选择拍照存档或以书面描述形式作为合同附件由于文字描述有限，故而照片形式可比较具体详细地反映出设施的整体情况。
同时，在与房屋中介机构签订合同时，要仔细阅读合同条款，注意各个细节，水、电、煤、物业费以及维修基金等前期费用的结算情况、户口的迁移情况、付款和交房手续的履行等等都要在合同中作详细的约定。因此签订房屋买卖及相关合同时，消费者一定要仔细阅读合同条款，可以要求中介机构解释合同的细节。假如你觉得条款不清，有必要修改或补充的，可以与中介机构协商处理，明确双方权利与义务。这样在发生纠纷时可以将合同作为依据，主张自己的权利。其中，比较值得关注的是关于维修基金以及户口迁移的问题。
就维修基金来看，买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，不过有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足 48
部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
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如何查询二手房产权情况
二手房相对于商品房来讲产权情况复杂,对于购买二手房的人来讲,审查二手房产权情况非常重要。
购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证、身份证件、户口本。产权证件是指《房屋所有权证》和《土地所有权证》。身份证件是指身份证和户口本。对于房产证的审查首先从外观上看，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均。对于2000年版的房产证真伪鉴别的办法还有：第一，真的房产证上代码编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门。第二，真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，假证的水印图案平辅着就能明显地显出来。第三，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，假证则没有；在放大镜下可以看见真的房产证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成。
第二步是资格审查,是指审查房主的主体资格。比如婚后房产,夫妻双方都应做为出卖人,或有另一方同意出售的证明。房改房单位有部分产权的,单位有优先购买权,出卖此房产应经单位同意。
第三步是向有关房产管理部门查验所购买房产产权的来源和产权记录，以及有无抵押，房屋是否被法院查封等情况。包括房主、档案文号、 50