土地例行督察供地
建设用地供应—检查流程
一、供地，土地来源。
是否存在违法批地情况：
1．无权批地：无权批准征收、使用土地的单位或者个人违法批准占用土地（如，乡镇政府、开发区管委会擅自与村组签订征地协议，擅自与使用者签订用地协议或出让合同）。
2．越权批地：超越批准权限违法批准占用土地（如，市、县政府将农用地、未利用地未经转征收审批直接按建设用地供地、直接颁发建设用地使用权证；超出农用地转用和土地征收范围供应土地；将处罚后的违法用地未经转征收审批直接登记发证；擅自批准已批未供土地置换；擅自批准矿业废弃地整治复垦地块置换新增建设用地；规避法定审批权限将单个建设项目用地拆分审批）。
3．无计划批地：没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标，擅自批准农用地转用。
4．违反规划批地：不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地；擅自调整土地利用总体规划，批准占用基本农田。
5．违法批临时用地：违法批准不符合条件的临时用地（如，建有工业厂房等永久性建筑的工业项目用地，按临时用地批准其用地）。
6．违法供地：应当以出让等有偿方式供地，而采用划拨方式供地；应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，而采用协议方式出让。
7．擅自改变土地用途：单独选址项目用地，擅自改变批准的土地用途供地（如，按单独选址批准的污水处理厂项目，地方政府擅自改变用途将土地供给了房地产等经营性项目）。
二、供地 用地项目
是否违反供地政策：
1．向限制用地项目或禁止用地项目供地。
2．向“两高一资”、产能过剩和重复建设项目供地。
3．擅自改变保障性住房用地性质。
4．未完成年度保障性住房建设用地供应任务；廉租房、经济适用住房和中低价位中小套型普通商品住房“三类住房”供应总量未达到住房用地供应总量70%。
三、供地方式
1.出让：
编制出让方案（土地部门为主，会同建设、规划、房产部门）--出让方案批准（有批准权的人民政府：县、市人民政府；注：区政府不能批）--地价评估，确定出让底价（报告有效期不能超过1年）--编制出让文件--发布出让公告（需在中国市场网上发布）--申请和资格审查--招、拍、挂活动实施—签出让合同，公布出让结果--核发建设用地批准书（政府核发）交地—办理土地登记（交清出让金）
注意：
⑴：出让方案中土地用途、容积率；与出让合同中的约定是否一致；土地用途改变，需经规划部门，政府部门同意。 ⑵：禁止捆绑出让土地，“毛地”出让。
⑶：估价报告有效时间是1年，从基准日到签成交确认书的时间，10日后，应签合同。
⑷：土地前期拆迁，必须由城投公司，房开商不能代理---违
反收支两条线，存在定向挂牌。
⑸：建设用地批准书时间，与签合同时间比较，是否定向挂牌
⑹：审查卷宗时，注意看其勘界图，是否是农转用，勘界图已提前建好厂房设施，应注意此地块是否未供即用。 ⑺：土地出让底价需集体决策。
招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权范围：
工业用地（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、 商业、旅娱游、乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者招标。 注意：
拍卖---人数不得少于3人；挂牌---可1人
国办发【2006】37号文件--“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积第70%以上”。
国土资发【2010】151号文件规定--“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1” 商品住宅单宗供地规模：7公顷（小市县）；14公顷；20公顷（大型城市）
城市广场供地规模：1公顷（小城市）；2公顷（中等城市）；3公顷（大城市）；5公顷（特大城市）
协议出让国有土地使用权范围：
1．供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。
2．原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权的除外。
3．划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》等明确应当收回土地使用权的除外。
4．出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期，可以采用协议方式。
5. 商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，禁止协议出让。
6.协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
7.经批准在原厂址基础上用于技术改造的，可协议出让。
8.因城市规划，环境保护，安全生产等原因需对原企业实施搬迁，异地安置重建，且原用地已纳入土地收购储备计划的，可协议出让。
2.划拨：
规划部门选址意见书--国土部门用地预审--立项批复（发改委
批准）--建设用地规划许可证--土地审批（国务院、省政府）--划拨供地实施--建设工程规划许可证--建筑工程施工许可证--划拨决定书。
注意：
划拨国有土地使用权范围
1．国家机关和军事用地
2．城市基础设施和公益事业用地
3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
4．法律、行政法规规定的其他符合条件的用地
划拨国有土地，必须有发改委的立项文件
3.划拨用地转为出让
⑴．原划拨土地使用者不变，协议出让：
申请--批准（县、市人民政府）--评估确定出让--签出让合同--交出让金--换发土地证。
⑵．政府收回原划拨土地使用权--实行招拍挂。
注意：
廉租房、经济适用住房（5年后补缴协议出让金，可卖）---划拨方式出让。
4.工业供地
注意：
工业项目建设用地控制指标：
建筑密度不低于30%；绿化率不得超过20%；容积率一般大于0.5
行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总面积的7% 严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
国家鼓励类外商投资项目土地出让底价可按不低于所在地（工业用地最低价）的70%执行。
工业用地协议出让条件范围：
1．城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因，土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让，可以采取协议出让方式。
2．政府实施城市规划进行旧城区改建，需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，经政府相关部门同意，收回原国有土地使用权，以协议出让方式为原土地使用权人重新安排工业用地。
3．采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地，鼓励采取租赁，也可以协议出让方式
四、土地出让金
1. 出让金收支两条线：
收入全部缴入国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。
2.低价出让：
工业用地不低于《工业用地基准地价最低价》
协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
国家鼓励类外商投资项目土地出让底价可按不低于所在地（工业用地最低价）的70%执行。
商业用地，不低于其所在地的基准地价
3.减免缓出让金：
任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入
4.欠缴出让金：
不得按出让价款缴比例分割发放国有建设用地使用权书。 土地出让收入分期缴纳---原则上不超过一年（特殊情况2年），首缴50%。
5. 补缴土地价款：
转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营
性建设应当补缴的土地价款。
转让房改房、经济适用房，应补缴的土地价款。
改变国土土地使用权的土地用途、容积率等，应补缴的土地价款。
国有土地使用出让或者变更，应补缴的土地价款。