业主该如何正确使用物业维修基金
业主该如何正确使用物业维修基金
经常有业主到律师事务所咨询关于商品房物业维修基金的问题，问什么叫物业维修基金，什么时候可以用物业维修基金，该怎么用物业维修基金等等。前日就有一位马小姐来电说她家监控门坏了，问律师，修此门的费用可以在物业维修基金里开支吗？可见，业主对物业维修基金缺乏必要的了解，只知道有物业维修基金，但不知道该如何使用，这不利于业主行使和维护自己的合法权益。
2004年11月起实施的《物业维修基金和物业管理用房管理办法》对商品房物业维修基金的筹集、管理、使用等方面作了较为全面的规定，现结合《物业管理条例》、《物业管理条例》，让广大业主对物业维修基金有个初步的认识。
一、物业维修基金的筹集
首期物业维修基金是由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳, 由建设单位在房屋销售(预售) 时向购房人代收。当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊, 续筹维修基金的标准由业主委员会拟订, 并经相关业主大会讨论通过, 续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
二、物业维修基金的管理
物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行物业维修基金专户, 并以一个物业管理区域为管理单位, 按幢设置, 核算到户。物业维修基金闲置期间, 市物业维修资金管理机构应将其存放于银行。市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体, 公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴纳、使用、增值收益、结余情况等。
三、物业维修基金的使用
1. 物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、
垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。
但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备, 不属于物业共用部位和共用设施设备。
2. 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的, 由物业管理单位提出使用方案, 经三分之二以上相关业主同意, 并由业主委员会审核后, 报市物业维修资金管理机构审定。
3. 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用, 从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支, 不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的, 其费用由责任人承担, 不得在物业维修基金中列支。
4. 物业转让时, 原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(一) 物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案, 报市物业维修资金管理机构;
(二) 市物业维修资金管理机构经核实后, 拨付核实额度70%的维修费用;
(三) 工程完工后, 物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构, 经核实后, 拨付维修费用的余额。
经房屋安全机构鉴定为危险房屋的, 以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况, 需要立即进行维修的, 在征得业主委员会同意后, 市物业维修资金管理机构可先予拨款, 确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。