有效提升城市土地价值的途径

有效提升城市土地价值的途径

Effective Way to Enhance the Value of Urban Land

■ 吴国英 ■ Wu Guoying

[摘 要] 我国各大中城市在经济快速增长的同时，土地需求也在快速增长，而城市的土地在日益减少，城市规划设计者与城市决策者面对如何在现有及计划发展区域内，创新地提升土地的价值，改善城市的整体环境，为市民提供安居乐业的家园的问题。城市土地价值提升途经是多方面的，需要城市的决策者具有长远的目光，不能仅想自己在任的一两届的事，城市规划者也应多出谋划策，提供可行而激动人心的方案给决策者。

[关键词] 土地价值 城市规划 决策者 城市环境 途径

[Abstract] The large and medium-sized cities in China in the rapid economic growth time, the land demand is growing rapi- dly, and urban land is increasingly reduced. The urban design- ers and policy makers face the problem that making innovate- ons to enhance the value of the land,and improving the overall environment of the city, in the area of the existing and planned development , to provide peace and contentment homes for the public to live and work in. The way to enhance urban land value is various. Policymakers need have a long-term vision, not only think of themselves as a two-time. Urban planners should make plans, to provide a viable and exciting solution to decision makers.

[Keywords] land value, urban planning, decision makers, urb- an environment, way

按照城市土地价值理论，城市核心区域能提供最大的接近性而具有最高的土地价值，越靠近城市中心地区的土地价值越高。不同类型不同规模的商业机构及设施，按其支付最大租金的能力，从城市中心到城市边缘，排列组合成有规律的分布模式。同样在一个以城市核心区为圆心的同心圆上，周边有丰富的公共资源，如商业、学校、医院，价值将进一步提升，靠近公园、江湖、海边也同样会提升。因此就向城市规划与决策者提出一个问题，在现有及计划发展的城市区域内，如何创新地提升现有土地的价值，改善城市的整体环境，为市民提供安居乐业的家园。

下面先看两个国外城市：

（1）加拿大首都渥太华（Ottawa）人口110多万，面积4662平方公里，是加拿大第四大城市，市内有渥太华河由西向东而过，将整个城市南北分开。里多河自南向北穿城而过，注入城北的渥太华河，是城市优越的自然资源，如果没有里多河渥太华一定是另一番景象。渥太华的气候条件是大陆性寒温带针叶林气候，地势较为平坦无山峦，比起温哥华的依山面海、起伏多变，城市自然资源具有天地之别。但是1826～1832年在英国威灵顿公爵倡议下，为军事目的修建的里多运河，现在成为了著名的游乐中心，夏季可在河上驾驶游艇，冬季则是世界上

最大的天然滑冰场。里多河使渥太华这个平原城市充满了迷人的风光，同时增加了城市的土地价值，沿河两岸到处是景观。加拿大著名财经杂志《Money Sense》公布最新的本国最佳居住城市排名榜，首都渥太华在本国190个城市的排名中，连续第三年排

在第一位。

图1 渥太华河岸风光

（2）迪拜（Dubai）是阿拉酋最大的城市，面积3980平方公里，人口226.2万人，是中东地区的经济和金融中心，又被称作“沙漠中的绿洲”。

到上世纪90年代，迪拜市的所有沙滩均已被开发，城市的发展遇到前所未有的困难，城市土地价值难以再提升，城市形象不能适应扩大的旅游需要。为解决这一难题，迪拜决定建造人工岛，规模空前的人工造岛计划由此展开，闻名于世界的棕榈岛工程由此诞生。棕榈岛计划完工后，迪拜的海岸线将增加720公里，人们可以乘船、驾车或乘坐单轨火车到达棕榈岛。海滨城市的海岸线是最有价值的地段，增加720公里长的海线对于一个城市来说意味着什么可想而知，能见到一眼海景的办公或住宅用地其商业价值是众多发展商梦寐以求的，对发展城

市旅游，改变城市环境更是不可多得的宝贵资源。

图2 俯瞰棕榈岛

再看一下我国深圳的蛇口，由于城市发展迅速，土地供应不足，也不断进行大面积的填海造地，原来的一线海景房变成了谷底房，却由于规划上无特色，未做或所的城市设计不到位，虽然大量填海，但却未能极大地增加海岸线长度，强化城市的海滨特色，因而城市的土地价值也未获较大提升。最近深圳市已意识到改革开放三十多年来，深圳创造了世界城市发展史上的奇迹，同时也消耗了大量的土地资源。目前全市剩余可建设用地面积有限，且分布零散，空间和土地资源难以为继的问题十分突出。为进一步挖掘土地价值，提升城市功能和环境品质，于2011年3月召开的全市城市发展工作会议提出，未来三至五年建设五大标志性城市更新项目，这些

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项目包括岗厦河园片区改造、大冲村改造、盐田三村搬迁改造、布吉金稻田片区改造、龙岗天安岗头·宝吉厂改造。

我国目前的城市规划与管理仍存在着几方面的问题，制约着城市土地价值的提升与城市整体环境的改善。

（1）城市规划设计及管理僵硬、教条。比如广州市番禺新城用地。其间曾请美国SOM公司做过城市设计，但由于控制性规划规定每个地块的密度不超45％，绿化25％，就造成了整个番禺新城无公共绿地，而每个地块的绿地又是分散在公共建筑的四周为拼凑指标而设，建筑完成使用后，能够保留下来的所剩无几，虽然由美国SOM做过城市设计，但

由于每个地块的指标限制，土地价值未得到提升。另外，公建按住宅要求日照间距，建筑与道路之间也要求日照间距退缩，结果造成了每个地块一栋孤立的建筑，土地浪费，没有做到集约，全部建成后也难形成较好的商业气氛，更难像香港一样将各建筑群用过街廊联成一片。

（2）土地价值的概念还没有引入到规划设计中来，在经济快速增长的同时，土地需求也在快速增长，而城市土地却日益减少，要拿出大片土地做湖，做公园等于在直接减少可拍卖土地数量，影响城市的财政收入，这种矛盾在城市规划设计中体现得日益突出。

（3）城市管理者急功近利，缺少对城市土地利用空间战略思考，对任期内能够完成的政绩工程过度关注，对总体规划设计干预过多。

城市土地价值的提升途径：

土地是一种不可再生的稀缺资源 ,人类对土地的需求具有无限性的特点，有限的土地资源和人类对土地的无限需求的矛盾构成了经济社会中的土地利用问题，提升城市土地价值对解决这一矛盾具有较大意义。

（1）城市规划部门协助城市管理者科学合理地确定城市土地利用空间大战略，根据城市发展大战

略进行土地利用总体规划设计，然后依城市总体规划对即将开发地段做城市设计，细化土地各项控制指标后招拍挂，对土地进行精细化管理，充分发挥土地价值减少浪费，避免再出现遍布全国各地的花园工厂等现象。

（2）根据土地价值理论，合理的配置公共资源，做多次级中心布局来增加同心圆，使各同心圆的公共交集区增大、增多，使土地价值得到提升。另外可以利用轨道交通，拉开同心圆之圆心距离，在此区域增加知名中、小学，多个大型购物中心等，那么此区的土地便会快速增值，也可以大大改善中心城区的交通压力。

（3）城市公共建筑用地经过城市设计后，用净用地指标来控制，建筑密度、绿地率可基本不限。

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