小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定
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小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定 作者：张丽娥
来源：《法制与社会》2014年第28期
摘 要 由于我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，部分城市进行了行政区划调整“由村改居”，从而导致了原来村庄规划区内已建成的房屋因行政区划调整后转变为城市、镇规划区内房屋，当事人就此类房屋所签订的租赁合同如何处理，最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），没有明确规定，使得村改居前在土地上建设的房屋因没有取得建设规划许可证而导致他人租用该房屋是否有效的合同效力产生争议。本文试就审判实践中存在的因村改居过程中依附于土地上的房屋租赁合同的效力认定，以及该房屋租赁合同是否有效，阐述加快集体土地用地性质转变过程相关立法的必要性及紧迫性。
关键词 村改居前建设的房屋 房屋租赁合同 效力认定
作者简介：张丽娥，泉州市丰泽区人民法院，法律硕士研究生。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）10-208-02
近日，某法院在审理一起确认土地使用权转让无效纠纷案中，承租人向出租人租赁一厂房用以经营农贸市场，合约租期至2016年，2016年出租人将该厂所连同土地使用权一并转让给第三人，2014年初，承租人以出租人将诉争土地及厂房在未告知其享有优先权转让第三人属无效行为，请求确认出租人转让给第三人的土地无效。应诉后，作为被告的出租人及第三人均辩称承租人不具有优先权，认为根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告作为承租人与被告之间关于厂房的租赁合同系无效合同，原告作为无效合同的一方当事人不享有抗辩出租人处分其土地使用权等相关权利优先权。本文从合同的法律适用、无效认定等方面就建设工程规划许可证制度在认定村改居前建设的房屋因租赁产生的合同效力争议问题进行阐述观点：只要租赁合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，且是双方真实意思表示，应认定合同有效。
一、村改居过程并不当然地导致土地性质的改变
在该起案件中，涉案厂房系原乡镇企业某机械厂的企业用房，建设于20世纪90年代初，当时土地系农民集体所有，房屋座落在东海乡某村上，属乡村规划区，也就是说涉案房屋系“乡村房屋”，不是“城镇房屋”。该房屋于2003年经政府批准取得了《集体土地建设用地使用证》。
对于该房屋租赁合同的效力，存在两种意见，一种意见认为房屋现在已经是属于城市规划区，都应当视为城镇房屋适用《解释》第二条的规定，凡是没有取得建设工程规划许可证或者