以市场化租赁市场解决住房问题

以市场化政府公寓解决住房问题

租房实践 土地私有化 廉租房危害 经济适用房的问题 市场化方式 国民待遇 住宅与写字楼比较 70年土地使用税 操作方式 租赁税 出租车行业 户口限制 租赁税 调控武器 削弱刚性需求 租房成为一种选择 以纳税而非户口作为市民的依据

租房实践

房价-住宅与写字楼

目前的方式

目前解决方案的问题

市场化方式

操作方式

优点

国家税收

对房价的影响

流动人员管理

可能的问题

农民涌入城市

资金来源

租金上涨？

可控的渐进的

总结

我是租房的实践者,婚后自05年在这个小区租房至今。这是一个大企业的宿舍区，采暖、煤气都很齐全（甚至水电费都低），位置在我工作的高新区和市区二环东路之间，距离都只有三四站路。我租的是74平米使用面积的二室一厅，房子是02年的很新，05年时租价每月550元，现在涨到了900元。搬进来时我把地面和墙面简单装修了一下，与高昂的房价相比，住在这里还是很合算和舒适的，租房居住似乎是一种可行的方式。但我不满意的主要有两点，一是不能按自己意愿装修，因为房东随时因为什么原因会收回房子，我在这个小区中已经搬过一次家，很麻烦，因为我的家具多；二是我们虽然是本市户口，但孩子大了后还不知该到哪里上学，尽管住在这个小区，但并没有这个小区的居民权利。因此很难把租房作为长久的居住方式，租房者都是潜在的购房者。

目前选择租房的人群主要是大学毕业在留在这个城市工作的年轻人、在这个城市工作的外来人员、本市人的子女婚后租房也有一些，无论他们是否有本地户口，他们都在为这个城市工作，大部分人的社会保险及个税都在这个城市缴纳，他们中的大部分工作在民营企业，他们没有或很少使用国家的资源和公共服务却创造了新的资源，他们是社会发展的支柱，他们也是最迫切需要解决住房问题的人群，住房改革应首先考虑这个群体的需求。

目前的房价过高是无须讨论的，我租的这套房子，据说二手房售价已经超过了60万元，超过了50年的租金，从投资的角度看，超过15倍的房价年租金比就是泡沫了。然而我观察到，近五年来住宅的价格上涨很快，而写字楼涨幅则较为正常，选取济南不同档次的写字楼和住宅各十套计算了一下，住宅的房价年租金比平均为29.5，写字楼则是16.1，相差近一倍，住宅中小户型的租售比更合算，大户型则更差。出现这个差别的原因在于，写字楼只能用于出租和办公，无论是出租还是自用，不合理的租售比下，没有人会去买。租赁市场中不存在房

市中国家土地出让的垄断因素，

租金的涨跌与经济面基本一致，反映着这个城市的经济发展水平，因此活跃的房屋租赁市场能够起到作为房价的参照系的作用，发展房屋租赁不仅能解决低收入人群的居住，也能够控制使房价合理增长。以德国为例，柏林市中心的公寓价格远低于北京、上海等城市，德国的住房自有率仅有42%，租赁市场的繁荣是最重要的原因。没有有效的租赁市场，房市就是瘸腿的是不健全的市场，更容易受到市场化的资金投机--短期逐利的冲击。

本文的目的就是探讨平衡各方利益的前提下，以强化市场化租赁的方式解决居民住房问题，并控制房价非理性上涨。目前的房市模式中，地市政府及开发商都有强大动力推动房价上涨，以至于透支了未来十几年的上涨空间，有价无市而不得不回调，这种大起大落对经济会造成严重损害。地方政府通过提高地价获得更高收入自不必说，开发商也可以通过拿地和售房的时间差从囤积的土地上获取超额利润，正常上涨的房市中，开发商只应该赚取建房的利润，而在这个链条中，政府则是一次征收了70年的土地使用税，70年的土地使用价值到底是多少呢？这是无法预估的，因此住宅市场中形成了事实的土地私有化，消费者购买的房屋中包括了地价，国家不可能到期强制收回，只能是未来通过土地税或房产税形式确认。私有化本身并不是坏事，纳税人观念与私有财产是绑在一起的，成为现代民主国家的立国原则，即拥有私有财产的人民向国家纳税，换取公共服务，但是现行的土地出让模式中，70年的土地出让金高了还是低了？是国有资产流失还是私有财产被剥削？判定土地价值最佳的参照就是租金，政府应该通过提供租赁公寓的形式，即通过租金的形式逐年收缴土地使用税，与现行一次性出售70年使用费的模式并行，不仅解决住房问题，控制土地和住房价格，还避免寅吃卯粮，为子孙留下空间。

当前，政府推出的解决住房问题的方式是廉租房和经济适用房，这些方式未必是好的方式，首先，这两种方案都把最需要住房的本地工作的外地户口家庭排除在外，他们及毕业后留在城市的大学生才是当前对高房价不满舆论的主力军，无助于解决问题。经济适用房以减免土地出让金和税费的形式，即国家让利，各地的政策差异，使某些城市偏远的经济适用房会成为低收入人群的聚居区，而某些城市位置较好的则会被有钱有权的人拿走，实际上，建于偏远地方的某些楼盘的价格，仍高于正常的租售比价格，很多低收入家庭是买不起的,既有资格又买得起的大

多是公职人员。尽管有不能转让和转租及收入超过标准后退房的规定，

但是由于信息不对称及政府监督的动力不高而难以执行，从而使一部分人以较低的价格获得住房，这是不公平的。廉租房则更容易成为贫民区，经济学家张五常是明确反对的。此外，廉租房和经济适用房是实物分配，由于现在早已不是一个单位干一辈子了，其作为临时住所无法交换、销售，迁居不便，位置偏远并且选择远不如商品房丰富，出行及工作都不方便。更重要的是，这两种方式都是非市场化的，成本高而效率低，行政分配的方式远不如市场化分配更公平和有效率，并容易出现寻租空间滋生腐败。

更好的解决方案是：取消经济适用房，去掉廉租房的“廉”字，改为政府出租公寓，以市场化价格提供出租，同时向低收入家庭发放租房券用于抵交租房费用。这里的关键是使租房成为一种可行的选择，尽管政府和媒体一再呼吁人人有房住并不等于人人有房产，由于租房者权利不充分，并没有成为真正的选择。租房者的权利：第一个层次，只要按时交纳房租，可以永远地居住在这座房子里，没有人可以赶走租房者，可以在不破坏结构的情况下按自己的意愿装修；第二个层次，享有国民待遇，实际上除了教育、物业管理外，并不太需要更多的公共服务，每个教育机构都是为本学区的所有居民服务的，物业管理也同样，并不会占用额外的资源，更进一步的公民权利则可根据租房者纳税、社保缴纳的情况来考量。

完整的解决方案是这样：

政府选择靠近工作地点的地段建设政府出租公寓，以小户型为主，专用于出租。房屋验收后，通过公开招标，选择物业公司对政府公寓进行分包，采用两轮投标方式，第一轮由政府评判，仅以出价来选择，去掉低出价的公司，剩下的竞标者以相同的价格（即交给政府的租金部分）参与第二轮竞标，第二轮则由居民委员会评判，从中选择服务最佳的物业公司。签订一定期限的合同，中标的物业公司负责出租给住户，自行决定每套房屋的具体出租价格，与住户签订一定期限的合同，按时向住户收取租金（包括物业管理费），同时物业公司也负责房屋的维护及物业管理，大的房屋修缮需要居民委员会和物业公司一起向政府申请，由政府出资，以避免物业公司在该小区有固定资产投资，避免演化为类似出租车公司这种垄断公共资源的组织，分包合同到期后，再次以相同方式公开招标，选择新的分包商，每次的招标均是对价格的重新定义。不对物业分包公司及租房者设置准入条件或者较少的条件限制，

为租房者办理居民证，拥有本社区的所有居民权利，如果该居民在本地纳税和缴纳社保，则可进一步获得本市的

所有公民权利和公共服务。低收入家庭可申请政府补贴，通过审核后发放实名制的租房券，可用于抵偿部分或全部房租。通过政府出租公寓同时带动和规范民间出租屋，民间出租者也可以收取租房券并到政府换取现金，并登记该租赁关系，缴纳房租税，租房者以完税凭证在入住期间获得该社区的公共服务。

这种模式有许多优点：

从政府税收角度来说，市场化租赁使政府逐年收取土地税和资产租金，财政上没有任何损失，并更加持久，土地价值通过租金变动更准确地体现，政府把更接近工作地点的土地来提供高密度小户型出租公寓，越有更好的收益。

对房市的影响来看，当租房成为一种可行的选择后，居民可判断哪种方式更合算而作出决策，租金就是考量房价高低的尺子，当房价高企时，更多的人会选择租房而造成有价无市，而出租房源的增多，分流更多的居住需求，刚性需求降下来，房价就不会非理性上涨。这样政府仍可以招拍挂形式寻求更高的土地出让价格，但基于市场需求，房产企业就不再会盲目追高，毕竟政府不能低价出让土地，这会造成寻租的空间和国有资产流失。政府出租公寓应建设在更靠近工作地点的位置，私有房产则往市郊走成为更有经济能力的阶层的选择，即使房价偏高也不会引发社会矛盾。

从流动人口的管理来看，通过给予租房者居民待遇的政策引导，租房者将会主动做登记，一直以来，民间私下的租房交易中租赁税很难收缴，规范住宅租赁市场后大部分租房者会选择缴纳，房产租赁税率还可以成为政府调控房价的新武器。税收以外，关键是对流动人员的管理和服务有了更好的基础，所谓流动人员中很大一部分是在本地生活、工作、纳税的外地户口的长期居住者。

从租房者角度来看，租房者可以自由选择居住地和迁居，基于工作的需要，中高收入者也会选择政府出租公寓，各阶层混居，不会形成贫民区。以济南为例，廉租房租金是50元每月，该地段市场化租金在400-600元之间，对于特困家庭，租房券最高可以是600元或更高（低于很多公务员及垄断企业的员工房贴），完全满足其住房需求，而且可以按家庭收入划分不同的区间。政府也更应该在靠近工作地点的地方建设出租公寓，一方面政府收益更佳，也增加租房者的选择空间。

反对这个方案的人可能会担心大量农村人口涌入城市的问题。面对越来越大的流动人员统计数据，我们也应知道，自己的城市

也有许多人去了外地发展，生活方式已经改变，人口正在更有效率的流动，真正的增量并没有那么多，增量主要来自于农村人口，相对农村，城市生活是昂

贵的，能够在城市立足的农村人口足以创造出自己的生存空间，城市应该拥抱和接纳他们，近几年来，政府几乎用尽了提高农民收入的办法，但如果去农村走一下，会发现城乡差距在进一步拉大，关键是农村的人均资源太少，提高农民收入唯一的方式就是把更多农村人口转到制造业和服务业上来，为拉平城乡差距，哪怕城市人口生活水准下降也比差距继续拉大要好。而且，通过一些政策的引导，这种风险是可控的。

建设政府出租公寓的经费也不会是问题，没有了土地出让金和相关税费，建房成本是非常低的，新的房屋设计越来越合理，质量好的话，可以用上百年，对政府来说是稳赚不赔的，完全可以作为近期拉动内需的建设项目，获得的收益中还可以拿出一部分作为给低收入家庭的租房补贴。

政府介入房屋租赁市场也不会使租金大幅提高，与房市中政府垄断土地供应不同，由于民间竞争者的存在，租金的上涨将是平稳的与经济发展水平相对应的。只要缴纳房产租赁税（一般会转嫁到租赁者身上），租赁民间房源的住户同样可使用租房券，享有居民待遇。

这种方式把住房问题和流动人口（更准确地说应是城市新增人口）管理结合在一起，起到一石两鸟的作用。城市户口已经淡化到几乎没有实际价值，我们对市民的定义应该基于在本市工作、生活、纳税、缴纳社保的居民，公共服务如教育应按照城市规划中的学区范围中社区的居民提供，而无须考虑是否本市户口。未来应避免再出台基于二元制户口或者城乡的差异化政策（我反对一切差异化政策，如行政事业单位与企业间不同的养老和医疗制度），逐渐落实平等的公民权利，起码不出现在正式法规中，而仅在实施细则中体现并渐进放开。

以我们公司为例，大部分员工都是大学毕业后在本市工作的外地户口人员，他们缴纳很高的税（这是另一个问题了，按法定税率，社会保障税为工资总额的41%，加上一定比例的个税，近于个人收入的一半，工薪收入是最基本的财富分配方式，公司的经营成果大部分以工薪形式转化为国民收入，这个税率太高了，实际上几乎没有企业严格按这个税率缴纳，否则是无法经营的，而这种名义税率与实际税率的差异，又留下了极大的寻租空间，想查办哪个企业几乎一查一个准），也不会再回到老家工作，已经是这个城市的市民，但却被保障性住房政策排除在外，

显然是不合理的。