合肥市危房改造项目静态投资可行性分析
南一环路双井棚户区改造 《圣烨·公园城》项目
静 态 投 资 可 行 性 分 析
安徽 合肥 瑶海区
一、 项目简介
该项目地址为合肥市一环路以南、宋斗湾路以西、矿机、市政五处及隆岗双井郢生活区招商项目(约70亩),暂定名为《圣烨·公园城》。
安徽圣烨投资有限公司作为瑶海区重点招商企业进驻项目地,注册资本为5000万元,于2010年11月14日成立,现该项目地块总规划面积为99亩,安置划拨土地为30亩,拆迁安置面积80000平方米,容积率约为5.6(将以规划局实际用地规划指标为准)。
二、基本要素
占地面积99亩59502平方米,容积率5.6,拟建一栋200米以下标志性写字楼,其它为100米以下高层商住楼,地上总建筑面积暂按容积率5.6计算为428571平方米,可售部分约为348571平方米,还原房80000平方米, 总开发收益计算
根据地块所处的位置,区域目前房地产市场现状,以及未来的发展趋势,,预计其物业销售平均价格: 住宅均价不低于6500元每平方米,商铺均价不低于25000元每平方米,写字楼均价不低于9000元每平方米
由以上计算可得,在上列物业销售完毕的情况下,项目的开发总收益为332618万元。
三、项目总投资: 各项成本费:
本项目开发周期为5年,需先期投资1.4亿作为动迁及安置房建设费用,建设周期为2年,以每年17%计提2年为前期投资财务成本,计算约为4760万元。通过上表可以看出该项目总投资在139506.95万元折合每平方米的成本为3255元/平方米 四、静态投资利润
本项目可销售房产42.85万平方米,其中:住宅27.31万平方米,平均售价每平方米6500元,住宅销售收入:27.31万平方米*6500元=17.75亿元 商铺4.2万平方米,平均售价每平方米25000元 商铺销售收入:4.2万平方米*25000元=10.5亿元 写字楼收入:11.33万平方米*9000元=10.19亿元
合计销售总收入:17.75亿元+10.5亿元+10.19亿元=38.44亿元 税后销售收入:33.82亿
静态投资利润:税后销售收入减项目总投资 338200万元-139506万元=198694万元
五、投资回报率:198694/139506=142.42% 盈亏平衡点分析:139506/338200=41.24%
六、综论:
由于本项目是属棚户区改造项目,资金进入门槛较低,同等地产项目,资金的财务成本大大降低,可以说是一个难得的项目。从项目盈亏平衡点分析,销售达到41.24%时就可以收回投资。从项目盈利最大值考虑,本项目应注重商铺市场调研,力争商铺开发中获得更多的利润,项目利润率能达到预期值,所以该项目是可行的。
本分析是静态投资分析,未计开发办公费用,仅为参考。