预告登记效力问题研究

　　摘 要：预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。预告登记效力的实现能够有效保护不动产物权变动的请求权，维护各方当事人的合法权益，推动不动产交易的安全和稳定。本文将着重考察并分析《物权法》第20条之规定，对预告登记制度未来发展模式提出可操作的建议，以冀对该制度的完善有所裨益。　　关键词：不动产、预告登记、效力、重构　　引 言　　预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。本文将结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，在介绍预告登记效力模式、范围的基础上，着重分析该制度在我国本土化重构和完善。　　一、预告登记效力模式的选择--以相对无效主义模式为基础　　关于预告登记的效力的立法模式，主要有以下三种①：　　第一，禁止其后的登记主义。这种立法模式是指预告登记未经涂销前，有关该不动产物权变动的其他任何登记均被禁止，即有关该不动产物权变动的任何登记均绝对无效。　　第二，禁止登记名义人再为处分主义。这种立法模式是指预告登记未经涂销前，原不动产物权的登记名义人对该不动产上的不动产物权的任何处分均被禁止，即原不动产物权的登记名义人针对该不动产的处分绝对无效。禁止其后的登记主义和禁止登记名义人再为处分主义均属于绝对无效主义。　　第三，相对无效主义。这种立法模式是指预告登记未经涂销前，原不动产物权的登记名义人对该不动产所为的妨碍所登记请求权的处分无效。依照相对无效主义，在预告登记后，义务人对不动产权利的处分只有在妨碍经预告登记的请求权时，该处分才为无效。各国（地区）预告登记的立法大多采用相对无效的立法模式。　　我国《物权法》对不动产预告登记的效力模式进行了规定："预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"可见我国规定义务人经权利人同意的情形下，可以处分不动产，借鉴了各国先进的立法经验，采纳了当今各国通用的"相对无效主义"的效力模式。该立法很好的平衡了当事人各方之间的利益，促进了交易的顺利进行。处分相对无效原则具有以下优势：第一，兼顾了登记各方当事人利益，体现了法律的公平价值。第二，处分相对无效原则更具法律效率。第三，对于预告登记权利人请求权的实现，在处分相对无效的效力模式下，通过法律强制权利取得人同意的制度设计，仍然可以取得处分绝对无效的法律效果。第四，处分相对无效原则能够简化登记程序，减少交易成本。　　二、从现有国内外之规定审视预告登记的一般效力　　（一）保全的效力　　根据以上分析，由于相对无效的立法模式相比禁止其后登记主义、禁止登记名义人再为处分主义具有很多优势，因此大多大多数国家选择该立法模式。因此，登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。对此，《德国民法典》第883条第2款规定："在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效"。日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系，就失去登记的对抗力。我国台湾地区《土地法》第79条第2款也规定："前项预告登记未注销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。"　　（二）保全顺位的效力　　依德国法之规定，预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。但本登记的顺位溯及于预告登记之时，是否有例外情形呢？日本学界认为在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记而做成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际，而是溯及至义务履行期。假登记后，义务履行期届至前所为的中间处分，仍不失效力。②对此问题，德国学者有不同看法，认为只要债权存在，不管它是将来的债权，还是附条件的债权，担保功能都从预告登记的登记之时开始产生。在债权完全成立以前违反预告登记所作的处分也是无效的。③　　（三）预警的效力　　正是因为预告登记具有顺位保全的效力，因此预告登记对于第三人有警告的意义。第三人不能忽视预告登记的存在而对其后的本登记以善意进行抗辩。因此学者称之为"警告之效力"。④预告登记的目的在于限制不动产权利人对权利的继续处分行为，而不是禁止其中间处分，因此，不动产权利人仍然可以进行与预告登记所保全的权利不相抵触的处分，只有在推进为本登记时，预告登记权利人方才可以享有排除中间处分的登记的权利，单纯的预告登记本身并没有对抗效力。但是相对于中间处分的第三人而言，预告登记具有向其提供法律信息的功能，可以让他人了解该不动产的全面状态，使其明了自身所处的法律地位。预告登记为第三人判断是否进行交易并做出决定提供充分的帮助。　　（四）破产保护的效力　　关于破产保护的效力，《德国破产法》第24条规定："为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。"在日本，所有权转移的假登记与本登记之间，作为标的的不动产被编入破产财团时，仍无碍于办理本登记。如办理了本登记，得以其所有权的取得权对抗破产债权人。⑤预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷入破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。　　我国《物权法》仅仅规定了预告登记的保全效力，尚未包括顺位保全效力、预警效力和破产保护效力,造成预告登记制度功能弱化，这不仅不利于对权利人的保护，还将徒然增加司法实践中的争议和困惑。笔者认为除在《物权法》中预告登记作出概括性规定的同时，应进一步探索、完善预告登记各项效力，利于预告登记制度效益最大化。　　三、《物权法》第二十条在司法实践中的考察和分析