扒一扒不动产登记的真实目的

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一、资产数字化

吵吵嚷嚷，3月1日的不动产登记终于落地了，可大家还在争论，不明就里，那我们今天就来扒一扒究竟什么是不动产登记。

《不动产登记暂行条例》第一条如此写：目的是“保护权利人合法权益”，真的吗？我们的决策者高明就高明在说一句让你不明就里或半抱琵琶犹遮面，然后让你去猜，等过了一段时间，真实目的出来了，靠，原来是这样。

不动产登记的范围有那些呢？房屋、土地（耕地、林地、草地）、森林（林木所有权）、海域（海岛）。不动产登记条例一共有三十五条，那些细节是为了实施，纯技术性的，不管它，先按我的思路来扒。

新中国成立之后，国家在不动产方面一直没有全面而正确的统计数据，对整个国家的家底不清楚，这次的不动产登记第一个目的，我认为应该是摸清家底的，资产数字化，看看我们家里究竟有多少硬货，有多少资源。资产数字化，此为第一个目的。接下来还要干什么？再来第二条。

二、税制改革

地球上的国家（当然包括中国），税收都要经历三个阶段：第一阶段，农耕社会，以粮食作物为主，农业为主征税对象；第二阶段，机械制造、工业化产品、城市化快速推进，在生产制造环节征税，以工业税收为主；第三阶段，当城市化率达到60%及以上，我们完全进入到以消费为主的时代，工业产品、机械制造、大件耐用电器、城市化进程中建造的房屋，这一切都趋于饱和和稳定，税收就转化到消费和不动产持有上了，也就是要在持有环节征税。

不得不承认，单纯依赖土地财政的时代已经过去了，可卖的土地也越来越少，因此，要依靠持有环节税来增加财政收入，应付庞大的开支。

这是从第二阶段转化到第三阶段的一个重大变化。有了不动产登记的数据，为税制改革提供了依据，根据国家现有的资源，对产业进行细分，完善税法，设置税率，满足国家这架庞大机器运转，文化教育、医疗卫生、国防军事、政法机器、基础设施，当然还有公务员，这个是不能少的，也是一定要养的。

三、关联之房地产税

不动产登记炒的最热的当数房地产税和反腐，真的吗?看了前面的叙述，大家其实已明一二，有一点关系，但本意不是这个，数据已经透明公开了，腐败当然如同池塘里放光了水的鱼，显而易见。税收如同我前面讲的，那是一盘大棋，不可能单独为什么房地产税而启动不动产登记。

没有太大关系，为何还要说？网上有一篇帖子，大概内容是，人均80平米，一套房免征，二套房年征收购买价的3%，三套房及以上，年征收购买价的5％－10%。发这个帖子的人，我不能说他不懂，中国奇怪就奇怪在很多人明白，但为了洗地或哗众取宠，不穿裤子裸奔。

征房地产税合理吗？当然合理！中国的土地政策不合理吗？合理！

大家心理上可能有点接受不了，好像我也是一个洗地的。我们先来参看西方的鼻祖大英帝国土地政策，英国的法律规定，全部土地归英女王或国家所有，也就是说土地归英女王所有。企业和个人仅拥有土地使用权。

土地性质分为两种：一是永业权，另一种是租业权。永业权也有三种，一是无限制的单纯地产权，二是限制继承的地产权，三是终身地产权。以契约形式约定，英国有一个特殊的规定，他人租用或使用超过12年（印度继承了英国这一做法），土地既视为保有者所有。

租业权以协议形式约定，也有期限，125、40、20、10年不等，和我国的土地使用权类似。为了基础设施项目能够顺利实施，英国也有国家、地方政府、部门征地的法律规定。

美国及其他西方国家的土地产权制度和英国不同程度相似。

土地所有权相似，税收呢？税收从第二阶段转化到第三阶段时，房子征税是必须的，不然国家机器怎么运转！征多少呢？我查了一下，地球上好像还没有房地产税征收超过3%。有人说，中国特殊！

好，说一下特殊，为什么说房地产税征收不能超过3%，因为这有个租售比的问题，当大量房屋建成后，那么多写字楼、酒店、住宅、服务业用房，都要把他们征破产吗？有人说，那是公司，废话，你家有三套房不能成立一个公司？！如果出租价都不能满足税收，意味着什么？崩盘！如果强总理一定要征那么高呢?得，他要下来了，我干都比强总理强。

首套房会征吗？必须的！为啥？

算一笔账你就明白，房地产税何时开征，我预计最快三年以上，不动产登记第一年是试行、登记、联网，第二年全面联网，录入，完成全国县以上城市的所有不动产登记。

房地产税的立法也要有不动产的大数据，人大批准，全国实行，三年不多吧，当然，这也要考虑开征时间的行业状况、经济大形势和国家财税情况。

今年公布的城市化率是54.77％，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60％就是8.4亿城市人口，三口之家一户，2.8亿家庭户，一家庭户100平米，280亿平米，2014年底住建部已建成房屋存量数据大约为250亿平米（这不太准确，要等不动产登记完成后才知准确数据），三年后280亿平米房屋不征税?制定政策的人没毛病吧?如果真不征呢，那他下来，我上！

征多少呢？

按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%－1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5的税率，那一年也是1.4万亿税收呀！100万一套房，一年交5000元，每月420元不到，你还是不舒服，但你会交，这就叫温水煮青蛙。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，因为你富有。

房地产税对房地产业有影响吗？短期无知的认知造成恐慌肯定是有影响的，随着房地产基金的税收优惠，投资不动产的政策鼓励和税收优惠，不动产登记和房地产税真正落地后，应该是利空出尽是利好，那是买房也会成为一种风景。

四、大数据支持的决策

不动产登记条例的出台，完成税制改革和房地产税后，还有大家一定要认为的反腐，深层次的作用，为执政提供科学决策依据。

是不是有点扯？

这个真不扯。知道为什么哪个行业赚钱，哪个行业就过剩吗?没有数据支持，大家只能一窝蜂上。完成不动产登记后，这个大数据对产业布局，去化过剩都有不可估量的作用。

举例四川说明：四川有多少可耕土地、有多少林地、有多少房屋，那就清楚本省消化多少粮食，可供外销多少粮食，还能优化种植作物品种；有多少森林覆盖，环境如何可持续改造，可供有关林木产业发展；房屋多少决定房地产业的发展，人均居住改善方向，以及城市分布不均带来的过剩去化和产业扶持力度。

可惜的是，一些昏头昏脑的官员，真正搞明白不动产登记的实际目的，应该是五年后了，所以说习李累呀。

作者：南京品建投资实业有限公司董事总经理王大国

来源：阿尔法工场