房地产公司财务报表分析相关问题探讨

房地产公司财务报表分析相关问题探讨

专业：会计学（国际会计方向）

班级：

姓名：毛媛媛

2009级2班

目 录

引言 ............................................................................................................................................... 3 1房地产公司财务报表分析现状................................................................................. 4

1.1房地产行业发展的现状 ............................................................................................ 4

1.2房地产公司财务报表分析存在的问题 ................................................................. 4

1.2.1大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力的判断 ....... 5

1.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性 ................ 6

1.3房地产企业财务报表分析的改进措施 ................................................................. 7

1.3.1充分利用表外信息 ......................................................................................... 7

1.3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整 ....................................... 7

1.3.3重视对现金流量表的分析 ........................................................................... 8

1.4房地产企业财务报表分析方法 .............................................................................. 8

1.4.1根据收款方式分析预收账款，确认收入 ................................................ 8

1.4.2分析开发成本的构成，确认成本 ............................................................. 9 2基于保利房地产公司的财务报表常规分析 .................................................... 10

2.1保利地产简介 ............................................................................................................ 10

2.2保利房地产公司财务报表常规分析 ................................................................... 11

2.2.1资产状况分析 ................................................................................................ 11

2.2.2偿债能力分析 ................................................................................................ 12

2.2.3营运能力分析 ................................................................................................ 17

2.2.4盈利能力指标分析 ....................................................................................... 18

2.2.5成长性分析 .................................................................................................... 22

2.3 对保利地产财务报表分析的小结 ....................................................................... 22 3房地产公司财务报表分析未来发展趋势 ......................................................... 24

3.1 对财务报表本身的改进 ......................................................................................... 24

3.2 对财务报表分析指标的改进 ................................................................................ 25

3.3 对财务报表分析方法的改进 ................................................................................ 26 结论 ............................................................................................................................................. 27 致 谢........................................................................................................................................ 28 参考文献 .................................................................................................................................. 29 附录1 保利2009-2011年资产负债表 ............................................................... 30 附录2 保利2009-2011年利润表 ......................................................................... 32

附录3 保利2009-2011年现金流量表 ............................................................. 333

摘要

财务报表分析是一项重要而细致的工作，目的是通过分析，认清公司的本质，找出企业在生产经营中存在的问题，以评判当前企业的财务状况，预测未来的发展趋势。报表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的一个细分产物，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位，房地产业发展有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。本文第一部分是关于房地产公司财务报表分析的现状概述，主要阐述了房地产行业发展的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施；本文第二部分主要是运用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对保利地产的财务报表进行了全面分析，并针对保利地产财务报表分析中体现的问题给出相应的建议。第三部分主要阐述了房地产公司财务报表分析未来的发展趋势，包括各方面的改进措施。第四部分得出结论。 关键词：

房地产公司；财务报表分析；发展趋势

Abstract Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise, and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a strong "ripple effect", its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of the whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement analysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes. Keywords:

The real estate company; Financial statement analysis; Development tendency

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引言

随着经济全球化的不断发展，会计作为世界公认的“商业语言”，逐渐显示出它日益强大的功能，而作为“商业语言”载体的财务报表，系统而全面的反应了公司的基本状况，进而成为了利益相关者了解公司最重要的一种方式。对一个陌生公司的分析,利益相关者入手的途径就是报表，但是单纯从财务报表的简单数字和文字上得不出实质性的结果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同时结合实际情况，正确认识财务报表本身的局限性和非正常影响因素，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，以便作出科学决策，这个系统的动态过程就是财务报表分析。

随着房价的不断攀升,政府开始使用宏观调控的工具进行调控,如人民银行提高准备金率、部分城市开始出台限购令,从而抑制房价上涨过快。房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧张,若不降价,很可能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下行,所以他们采取观望的态度。房地产面临困境的背后是我国财政紧张,货币正常的紧缩,实体经济不佳。

基于这样的背景,本文希望通过财务报表，分析房地产行业的状况及其发展趋势，并针对房地产行业的特殊性，对报表分析中产生的相关问题进行探讨。

1房地产公司财务报表分析现状

1.1房地产行业发展的现状

随着我国不断加大的城市化进程和住房商品化等重大措施的实施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前，由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价，2012年中国15个最大城市的房产交易量同比下降39%就全国而言10月房产交易量同比下降11.6%，降幅超过了9月份的7%。交易量下降己经影响到开发商的现金流，在某些情况下，还影响到他们偿还银行贷款的能力。

目前的一切政策，都表明政府方面对楼市的调控力度不会放松，直到房价回归合理水平为止。2010年一2011年，央行12次提升准备金率，这一目的在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业， 陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。

而另一方面，我国自2013年开始，房产税暂行条例不再暂行，征高额收房产税，对本来就惨淡的房地产行业，无疑是雪上加霜。

1.2房地产公司财务报表分析存在的问题

财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径就是财务报表分析，对财报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力、

盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业制定出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以便获取自己所需要的信息。

但房地产企业与一般的企业相比，其经营存在着两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性。这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的问题和局限性 。

1.2.1大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力的判断

按照会计准则要求，房地产收入确认标准应具备以下条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而，房地产从开始预售到确认收入，需经过多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人，同时按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确

认的收益无法真实反映企业的经营效果。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果

1.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性

企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过利润表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，而企业的价值创造在在整个经营周期内不断地进行，其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，影响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造

成账面成本低于实际数。这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。

1.3房地产企业财务报表分析的改进措施

根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产行业的特殊性，应先根据真实性和配比原则将财务报表作适当调整，对传统财务分析方法加以改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况，而后才能进行常规的企业财务报表分析。

1.3.1充分利用表外信息

传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产企业来讲，由于其报表数据存在着局限，其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。

1.3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整

鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相

应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。 1.3.3重视对现金流量表的分析

与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。

1.4房地产企业财务报表分析方法

1.4.1根据收款方式分析预收账款，确认收入

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项的足额到账作为收入的确认标准，而不论其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高，或欠付次数过多，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按揭款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

1.4.2分析开发成本的构成，确认成本

购入尚未开发的土地应比照周边土地价格进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。 同时应该按照收入与费用配比原则调整收入结转前发生的期间费用等。

2基于保利房地产公司的财务报表常规分析

根据以上问题的探讨，下面将结合房地产行业的特殊性，以保利地产为例，对保利地产的财务报表进行一系列的常规分析

2.1保利地产简介

保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股,成立至今20余年,于2006年上市。现拥有国家一级房地产开发资质。公司多元化经营,业务涉及地产、酒店管理、贸易等,公司在保利集团的支持下,在激烈的市场竞争中,利用优质的土地储备优势艰苦奋斗,迅速树立起保利的良好声誉,形成了巨大的品牌价值,稳固了领先的行业地位。房地产项目主要遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。保利地产在全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射。公司整体的业务从商品房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来说,保利地产基于住宅商品房的开发,进行有效的拓展,扩展到相关物业。公司落实的发展战略是“三个中心,相对发散”,公司以大型城市为中心,发散到二级甚至三级城市;以房地产为中心,发散到上下游产业;以商品住宅的开发为中心,发散到相关领域。在20年的发展中,努力提高效益,适度控制开发规模,从而提高自己收益,同时企业高管亦重视公司的资金运作,在公司领导的带领下,树立了良好的行业形象,建立了卓越、务实的行业口碑。

2.2保利房地产公司财务报表常规分析

2.2.1资产状况分析

保利公司2011年的固/流比例比2010年有大幅度的提高,主要是固定资产规模变大,保利公司的固定资产增加的比例比较大,主要由于房屋等建筑物增加的比重比较大。

由上表可以看出,保利的货币资金比例连年下降,保利应该加强销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比例连年上升,这两项比例均低于行业平均水平,应加强销售管理。

保利的2011年12月31日的应收账款的账面价值为1,057,645,022.59, 2010年12月31日的应收账款587,179,871.06,上升了80.12%。主要公司报告期内收入增加所致。由账龄分析可以

得到,2011年的1年以内的应收账款为76.61%,而2010年的1年以内的应收账款为81.31%,说明保利公司应加强应收账款的管理,提高应收账款的周转率。 2.2.2偿债能力分析

偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债能力,偿债能力分短期偿债能力和长期偿债能力。

偿债能力与公司的发展密切相关,如果公司资不抵债或是没有足够的现金流来还款,那么公司就面临破产的危机,所以偿债能力是股东、债权人以及任何的利益相关者都非常关注的,影响一个企业是否能够可持续经营.对于流动比率的最佳界定,不同的人有着不同的标准,对于债权人来说,肯定是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充足的表现,但对于股东来说,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们就会有不同的标准。通过上述表可以看出,保利地产的流动性比较好，由于2011年政策趋紧,导致整个行业流动性大幅度下降，保利地产的流动性也变差，存货和在建工程在房地产行业中占用了大量的资金,且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有着

诸多的不确定性,因此,在这个特殊的行业中,我认为相比流动比率来说,速动比率有更高的参考价值。

速动比率就是速动资产/流动负债,速动资产也就是流动资产中扣除了存货的资产,像流动比率一样,这个指标的标准也因人而异,参考整个行业的平均值后,这个指标具有更多的参考性。然而，保利的速动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看,我认为公司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储备,导致了公司销售收入的下降。这主要是房地产企业是在封顶后开始销售,但是此时收到的现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收”中,当然也无法结转成本。2011年保利的“预收账款”相比2010年增长了 154%,公司由于预售商品房,实际的偿债能力有一定的提高,但由于会计规定,没有结转成本导致公司的速动比率下降。

如果说流动比率受存货的影响,速动比率受其他资产变现的影响,那么现金比率则相对可靠的多,它是公司现金类资产/流动负债,公司的这类资产几乎没有变现的风险,或是风险很小,从另一个角度上反应了公司的偿债能力,但是该指标不能太高,因为我们都知道公司占用现金是有成本的,如果公司现金过多,就容易造成资源的浪费,成本上升。在惯例中,大家认为现金比率在20%左右较合理。由于受政策趋紧影响,保利地产的现金流动比率有一定幅度的下降。保利的现金比率较差,低于20%,其现金偿债能力较弱,三年来连续下降。但是深入分析保利的流动负债,其中“预收账款”占了很大一部分,说明其销售连年增长，故总的来看,保利的偿债能力不算弱。

从保利地产的短期偿债能力来看，保利的各项比率较低，其主要原因是这几年不断开发新的地产项目，但可以看出流动负债中预收账款增长较多,没有太大的偿债压力,但保利地产仍然应该重视现金流量，加强现金流量管理。

公司总资产的总额、结构、企业经营状况、资产流转的稳定性等都会影响到公司的长期偿债能力。一方面公司的持续经营是公司利润的源泉,反映了公司稳定现金流的情况,另一方面公司的所有者权益总额反映了投资者对该公司的可承受风险和未来的预期,当然负债也从另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。所以,我们通过资产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债能力。

由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得更多的好处,但是负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不愿意,他们都希望借出去的钱归还能有所保证。所有者权益比率是资产负债率的变式,都是对公司长期偿债能力的衡量,不过是从不同的角度出发。保利地产的资产负债率、有形资产净值债务率都很高。这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现的无形资产,递

延所得税等的影响。更能说明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一般来说,企业资产负债率不应大于70%,否则债权人会承担较大的风险,近年来,保利进行了大规模的融资行为(包括股权融资和债券融资),在2011年末,保利地产资产负债率虽然大于70%,但低于行业平均水平，保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了基础。

利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业用效益支付利息费用的能力和债权人投资的安全性。一般来说,利息保障倍数越大,说明债权人越安全,若此比率小于1,说明企业有债务危机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。从表格上看,保利的利息保障倍数小于1，而且很低甚至出现负数，存在一定的债务危机。

资本结构的合理性是保证公司长期负债能按时偿还的一个重要条件。下面将从资本资产结构的角度来分析保利地产。下图均以万为单位。

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图2-1 资本结构

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图2-2 资产结构

从上图来看,保利的资产中流动资产比重大,高于行业平均比重;筹资方式主要由短期筹资方式构成, 但保利地产的流动资金大部分由长期借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产结构。

2.2.3营运能力分析

营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,以下将从短期资产营运能力和长期资产营运能力两方面来分析保利地产的营运能力。

存货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的基础,对于房地产企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的影响巨大,所以存货的管理尤为重要。加快存货的周转,也是房地产企业的经营成败的关键.

从2009年——2011年,保利的存货周转率有下降的趋势,这主要是由于一方面公司不断拿地盖房子导致存货的增加,另一方面从2011年以来,房地产行业的销售并不乐观,销售的增长没有跟上。从上述表格可以看出,在2011年保利地产的存货周转率有所降低, 保利地产的前三季的销售收入比上年同期增加了26%,而存货周转率的降低幅度较大,也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的项目较多,容易有发生跌价损失的风险较大。随着公司业务的增加,存货也相应的增加,当然公司的存货量是公司赖以生存和发展的基石。存货的结构也体现了公司在资源配置上的策略。所以,一方面在建产品应该保持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内都是正

常的。但是公司还是应该从优质资产入手,盘活资产、提高资产的利用效率,最大限度地发挥公司的规模效应,使存货的增长和销售的增长都保持在合理的水平。

保利地产2011年固定资产周转率大幅度降低,主要由于固定资产增加了7084万。但总资产周转率也下降幅度比较大,这主要是由于保利的2011年存货周转率和应收账款周转率都下降。存货周转率的下降导致了总资产周转率的降低,所以公司需要在存货的管理上下功夫。从以上的分析看来，保利地产应该对其应收账款和固定资产的管理更细致,从2010年开始,国家从宏观上开始调控房地产市场,导致其不得不拿地后迅速建房,完工后又因为资金的压力,不得不让利促销。管理层应该对存货做好精细化的管理。

2.2.4盈利能力指标分析

盈利是公司得以生存和发展的动力,是投资者选择投资目标的原因,是债权人回收债权获取利息的保证。

从上表可以看出,保利地产资产收益率和净资产收益率都很稳定,充分说明管理层对于资产营运管理能力很卓越,在外界环境波动的情况下,及时调整发展方向。对于未来的发展趋势,首先要看房地产行业的发展趋势,目前调控政策没有松动的迹象,交易量和房价不断下降,考虑到公司的种种问题，保利地产乃至整个房地产行业的未来走向其实并不明朗。

表2-9 经营指数

经营指数等于经营现金净流量/公司净利润,该指标一方面体现了公司盈利的水平,另一方面也体现了公司盈利的质量。

从表格可以看出,保利地产的经营指数变动幅度特别大,这些指标反映出公司资金有着一定的不确定。房地产行业的特殊性决定,十年的黄金期导致地产公司前两年疯狂拿地。造成公司现金回流的困难主要也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及时销售,造成一定的积压。这是保利面临的问题,也向保利的管理当局提出了问题——如何将存货合理变现,加强现金流的管理。为此,保利地产在销售上应采取有效的措施,消化库存,采用不同的策略进行租售,同时对不同的项目采用不同的考核方式,重新拟定项目计划，以降低现金流出。

表2-10 每股现金流量

一家公司的每股现金流量越高,说明这家公司的每股普通股在一

个会计年度内所赚得的现金流量越多;反之,则表示每股普通股所赚得的现金流量越少。公司现金流强劲,很大程度上表明主营业务收入回款力度较大,产品竞争性强,公司信用度高,经营发展前景有潜力。从上述表格可以看出,保利的11年底的现金流量均为负数,截至10月26日,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。整个地产行业面临的是中国实体经济下滑,地方财政紧张,政策调控力度加强。保利的每股现金流量比较低，连续三年每股现金流量为负数,应加强现金流的管理。

图2-3 营业毛利率

营业毛利率等于营业毛利额/营业净收入。该指标不仅反映了公司的经营水平和经营效率,营业毛利率是公司可支配利润的来源,该指标越强,能抵消的成本越多,每一产品产生的利润就越多。

从上表可以看出，保利三年间盈利的波动比较大,10年底比09年底指标有一定程度的降低。但是我们必须注意到，这一指标更多反映的以前年度的销量实现的收入。由于房地产行业都是交房后才确认

收入,托去年和前年房地产销量的福,今年房地产企业可以维持全年业绩.

从该表,可以看出,保利地产的预收账款有所增加,然而仔细分析,可以看出保利地产2011年预收账款增幅由72.79%下降到37.60%,由于房地产的特殊性,多销售期房,在交房的前一年、前两年都已经收到了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。所以我们要分析房地产的现状,不能看利润,利润代表的是去年、前年交易实现的收入,而不是当期的收入,要侧重看预收账款。

保利的预收账款增幅都下降很大,可以看出企业的销售开始困难,不如以往年份的增长快,需要调整发展方向,多元化经营,开发商业地产等地产新模式。

从盈利能力分析上看，保利地产的资产和净资产收益率变动较大,主要由于公司的资产规模比较大,受整个行业波动影响比较大。从经营指数和每股现金流量来看, 保利略显不稳定。保利的毛利率波动相对比较大,预收账款的增长幅度下降很快,需要更多的推进销售,推进精确化管理。但是目前保利的预收款金额庞大,可以应付经营性现金流缺口。

2.2.5成长性分析

从表格可以看出, 保利的各项增长率有很大的波动,10年是大规模扩张的一年,依赖于当时整个行业蓬勃发展,11年的总资产扩张率和主营业务增长率有所放缓,应对行业状况,适度放慢脚步。由于房地产行业政策调控力度短期不会降低, 12年,保利再度将扩张速度放缓,进一步调整了公司经营业务的结构。

2.3 对保利地产财务报表分析的小结

综合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析来看, 保利在整体行业处于大波动的状况下,盈利状况处于很大的波动,比上年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的管理。

在国家大力宏观调控的政策下,对公司的资金更是一场考验,鉴于国家在2012年对房地产的调控并没有松动的情况下,建议保利地产在销售策略上注意要以增加销售,加速回款为指导思想,为公司迅速补充现金流,同时借助于财务杠杆,开拓融资渠道,拓宽思路,从金融、销售上入手。2011年己经出现了一批小房地产企业破产的案例,归根到底都是资金链断裂,所以保利地产面临的情况不是个例,而是

整个行业在高速扩张后必然面临的问题,企业更需要从财务上下功夫,在困境中寻求自己发展的道路。

从目前保利的管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。在这一轮行业调控中,行业要经历一次大洗牌,如2010年房地产行业并购多达84起,为所有行业之龙头,涉及金额高达25.8亿美元。2011年,房地产行业的并购速度继续加快,并购案不断增多,2011年上半年房地产行业并购数量已达到57起,相比2010年上半年增加了27起。截止2011年底,房地产行业的并购案数量总量已突破100起,超过2010年全年的数量。综上所述,只有稳定的市场占有者,企业丰富产品线,不是单一的高端品种,薄利多销、加快货款回款率,才能历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。

3房地产公司财务报表分析未来发展趋势

现行的财务报表分析体系，在整个自身体系上也存在局限性，尤其是房地产这样的特殊行业，在可预见的未来里，财务报表分析体系一定会更科学完整。

3.1 对财务报表本身的改进

第一，加强对会计报表附注的分析。依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，房地产公司在财务报表附注中，除披露一些必要信息外，还必须额外披露质量保证金、维修基金和存货核算方法、合并开发项目编制报表时采用的方法等一系列内容，因此，房地产公司的财务报表附注是其财务报表分析必不可少的一部分，能够帮助理解会计报表的内容而对有关项目等所作的解释，可以更好的满足报表使用者的需要。

第二，加强物价变动会计研究，增强其操作性和应用性。如何消除通货膨胀对会计信息的影响，增强财务信息的真实性和可比性，已成为现阶段我国会计界迫切需要解决的问题。房地产行业的经营周期较长，通货膨胀对房地产公司的影响于是更为深刻。从国际上看，多数国家将一般货币购买力调整的财务报表和现值的财务报表同时作为补充报表。但我国关于通货膨胀会计理论的研究还很不成熟，应加强这方面的研究。

第三，严格执行新会计准则，尽可能地减少同一类经济业务采取不同的会计处理方法和估计，减少人为操纵空间，使同行业间统一口

径，更具可比性。

3.2 对财务报表分析指标的改进

应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反映了不同维度的会计信息，二者具有很强的互补性。现实环境下，现金流量信息的分析非常重要。

一是补充盈利能力的指标。补充经营活动现金流量／净利润、经营活动现金流量／营业利润，全部活动现金流量／净利润，这三项指标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持，从而帮助使用者判断利润的现金保障程度。对房地产这样现金为王的行业，现金流尤为重要。

二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量／平均净资产，该指标是对净资产收益率的有效补充，它更注重现金概念，也更真实可靠，通过对比净资产收益率和净资产现金回收率，就可以暴露出那些提前确认收入的问题；主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入，该指标能够评价企业的销售质量，通过分析可以了解企业主营业务收入有多大比例转换成了现金，又有多少以应收账款的形式存在。

三是完善偿债能力的指标。如现金到期债务比=全部活动现金净流量／流动负债、现金债务总额比=全部活动现金净流量／(流动负债+长期负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量／财务费用，前两

项指标能有效地反映公司所有活动产生的现金净流量对到期债务的保障程度，能稳健地反映企业的偿债能力，避免了全部账面利润可以进行全部及时支付的假象。利息保障倍数能有效地反映经营活动现金偿还债务利息的能力。

四是增强营运能力的指标。如经营活动现金流量／主营业务收入、经营活动现金流量／资产总额等，以充分揭示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。这些指标都可以为信息使用者提供真正可靠的信息。

3.3 对财务报表分析方法的改进

就分析方法而言，要注意定量分析与定性分析相结合，动态分析和静态分析相结合，个别分析与综合分析相结合。此外，要加大时间序列分析法的运用。时间序列分析是将某一现象所发生的数量变化，按时间的先后顺序排列，以揭示随着时间的推移这一现象的发展规律，从而预测现象发展的方向及其数量。

针对房地产行业的特殊性，未来也许会形成一套适用于本行业的财务报告分析体系，从而让财务报表分析结果更利于使用者决策。

结论

本文对房地产公司财务报表分析的相关问题进行了探讨，指出了房地产公司财务报表分析的局限性以及改进措施，文中试对保利地产的年度财务报表进行了全面分析，并对财务报表分析的发展趋势给出了预测和建议。通过以上分析和阐述，可以得出以下结论：

（1）分析财务报表有专业的方法，文中运用这些方法对保利地产的财务报表进行了分析，透过分析我们较全面的了解到公司的基本财务状况：

保利在2011年整体行业处于大波动的状况,盈利状况处于很大的波动,比2010年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的管理,更好的迎接未来的行情。

保利地产的盈利能力在同业中处于较好水平，但还有待迸一步的提高；公司的现金流量情况良好，能够保证公司正常的运转及进一步的发展壮大。

从上面的分析看出保利地产是个经营状况良好，有较好发展潜力的企业。

（2）财务报表因其固有的核算方法及受到报表编制者主观因素的影响，再加上房地产行业的特殊性，具有一定的局限性，报表数字可能是失真和不全面的，所以只依靠财务报表做决策是不够的，要综合考虑各方面的因素，不能单纯依靠报表上的数字。

（3）针对报表的局限性问题，本文也提出了几点改进的措施，相信通过改进后，财务报表一定能更好的服务于它的使用者。

致 谢

随着这篇本科毕业论文的最后落笔，我四年的大学生活也即将划上一个圆满的句号。回忆这四年生活的点点滴滴，从入学时对大学生活的无限憧憬到课堂上对各位老师学术学识的深沉沉湎，从奔波于教室图书馆的来去匆匆到业余生活的五彩缤纷，一切中的一切都是历历在目，让人倍感留恋，倍感珍惜。

四年沈阳大学的学习生活注定将成为我人生中的一段重要旅程。四年来，我的师长、同学给予我的关心和帮助，使我终身收益，我真心地感谢他们。

在本文的撰写过程中，徐丽军老师作为我的指导老师，她治学严谨，学识渊博，视野广阔，为我营造了一种良好的学术氛围。置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了明确的学术目标，领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且还明白了许多待人接物与为人处世的道理。其严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，与无微不至、感人至深的人文关怀，令人如沐春风，倍感温馨。正是由于她在百忙之中多次审阅全文，对细节进行修改，并为本文的撰写提供了许多中肯而且宝贵的意见，本文才得以成型。

在此特向徐丽军老师致以衷心的谢意！向她无可挑剔的敬业精神、严谨认真的治学态度、深厚的专业修养和平易近人的待人方式表示深深的敬意！

参考文献

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附录1 保利2009-2011年资产负债表

附录2 保利2009-2011年利润表

附录3 保利2009-2011年现金流量表