土地一级开发管理办法(1011修订)

土地一级开发管理办法

第一章 总则

第一条 为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。

第二条 本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。

第三条 本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。

第二章 工作职责界定

第四条 土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：

（1） 股份公司工作职能：

1) 项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息

并进行整理分析，筛选出优质项目信息。

2) 项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。

3) 项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司

主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。

4) 相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。

5) 项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、

报批及履行挂牌手续等工作。

（2） 子公司工作职能：

1) 子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息

库，经过整理分析后，从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展

部。

2) 子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议，上报项目所在区域投资机

会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告，供

股份公司召开项目投资评审会议参考。

3) 子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。

第三章 土地一级开发管理工作内容

第五条 土地一级开发管理主要包括以下五方面内容：

（1） 土地计划的编制；

（2） 土地信息的筛选；

（3） 土地一级开发项目获取；

（4） 土地一级开发项目实施管理；

（5） 二级开发项目获取准备工作。

第四章 土地一级开发项目拓展规范

第六条 编制土地计划

项目拓展部依据母公司的发展战略、年度经营计划、财务预算，提出年度、季度土地购置和开发计划草案，经主管领导审定后由企业发展部统一汇总；

项目拓展部对各子公司上报的上一计划期土地开发计划（包括但不限于土地一级开发）完成情况进行收集、汇总、分析，提出母公司年度、季度土地资源情况统计草案，经主管领导审定后由企业发展部统一汇总；

第七条 土地信息的筛选

1) 各子公司及时搜集市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整

理分析，筛选出优质项目信息及时上报母公司项目拓展部；

2) 项目拓展部将目标项目信息和部门专业意见汇报分管领导，经母公司决策机构

审议选定有价值的目标项目，根据实际情况组建项目拓展工作小组；

3) 项目拓展工作小组对目标项目进行进一步深入调查、论证工作和合同谈判，提

出《项目可行性研究报告》；针对收购项目（公司）形成《收购（受让）方案》草案和《收购协议》草案，并申请进行目标项目（公司）财务和法律审计；针对招标项目形成《竞投方案》草案；针对与土地方直接合作的项目，形成《合作协议》草案；

4) 将《项目可行性研究报告》、《合作协议》、《收购方案》、《收购协议》、《竞投方

案》等资料提交总经理办公会审议后报战略发展与投资决策委员会和董事会；

5) 项目拓展部及有关业务部门配合项目拓展工作小组做好对项目的调查、合同谈

判和论证工作，根据领导要求出具部门专业意见。

第八条 项目的获取

母公司决策机构批准后，根据目标项目的具体情况，项目拓展工作小组组织实施获取项目土地一级开发权工作。

（1） 授权项目

1) 项目拓展工作小组与土地方进行合作条件谈判工作，签订有关合作开发协议；

2) 根据需要进行控规调整；

3) 向国土部门提出土地一级开发授权申请和上报有关资料；

4) 国土部门预审通过后，经有关委办局联审会审议批准；

5) 国土部门确认土地一级开发主体资格，下发土地一级开发批复，签订土地一级

开发委托协议。

（2） 招标项目

1) 项目拓展工作小组按照批准的竞投方案组织实施土地竞投；

2) 中标后，国土部门确认土地一级开发主体资格，下发土地一级开发批复，签订

土地一级开发委托协议；

3) 组织接收土地。

（3） 政府委托项目

1) 对土地储备机构负责实施的土地开发项目招标活动中，项目拓展工作小组按照

批准的竞投方案组织实施竞投；

2) 中标后，项目拓展工作小组与土地储备机构签订土地一级开发管理委托协议；

3) 由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设

等手续并组织实施。

（4） 项目（公司）转让或合作

1) 项目拓展工作小组具体组织对目标项目（公司）进行财务和法律审计；

2) 项目拓展工作小组按批准的收购方案与目标项目（公司）控制方谈判，签订收

购协议；

3) 项目拓展工作小组取得项目实际开发权后，由子公司或者项目前期工作小组接

管项目（公司）进行土地一级开发。

第五章 土地一级开发实施规范

第九条 土地一级开发权获得后，由土地一级开发单位（以下简称开发单位）按照如下流程实施开发：

（1） 项目获取后，开发单位负责制定项目开发计划，包括总体实施方案、资金使

用计划、项目开发进度方案等，进母公司总经理办公会审定后方可实施；

（2） 开发单位营销管理部组织相关部门准备资料，向规划部门办理规划意见，向

国土部门办理用地手续，向发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园

林、文物、环保和市政专业部门的，按照有关规定办理相应手续；

（3） 土地一级开发涉及行政企事业等单位使用的国有土地，由开发单位与原用地

单位签订补偿协议；

（4） 土地一级开发涉及房屋拆迁的，由开发单位办理有关拆迁手续，并组织实施

拆迁；

（5） 土地一级开发涉及市政基础设施建设的，由开发单位办理相关手续，并组织

实施建设；

（6） 土地一级开发完成，开发土地达到入市条件，申请进入土地市场交易；

（7） 通过招拍挂实现出让。开发单位与土地受让单位签订土地开发补偿协议，土

地受让单位支付土地开发补偿费；开发单位收回开发成本，实现土地一级开

发利润，并移交土地和有关资料；

（8） 母公司策划部负责组织对项目综合效益进行评估。

第十条 开发单位在实施一级开发过程中应接受母公司的业务管理、指导，及时与母公司沟通信息，报送各类信息和报表。

第十一条 开发单位在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中，应按照有关规定选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。

第十二条 对母公司拟竞投项目，开发单位配合母公司项目拓展部做好竞投工作。

第六章 附则

第十三条 本管理办法由北京城建项目拓展部拟定，项目拓展部解释。

第十四条 本管理办法接受中国法律、法规以及本公司章程的约束，本管理办法如与国家日后颁布的法律、法规或经合法程序修改后的公司章程相抵触时，按国家有关法律、法规和公司章程的规定执行，并立即修订，报总经理办公会审议通过。此前公司的相关管理规定，凡与本管理办法有抵触的，均依照本管理办法执行。

第十五条 本管理办法未尽事宜，执行国家有关法律、法规和公司的有关规定。 第十六条 本管理办法经北京城建总经理办公会审议通过后生效实施。

附件：土地一级开发管理流程

[土地一级开发管理办法] 附件：土地一级开发管理流程

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