房地产开发企业中现金流量的管理与分析

中华民届２０１２年１２月

建设经济

房地产开发企业中现金流量的管理与分析

徐建林

（江苏南通市房地产开发集团有限公司）

摘要：本文笔者结合多年的工作经验，对房地产开发企业中现金流量管理作出了详细分析。供大家参考。关键词：房地产；现金流：分析

ｌ房地产开发企业现金流量的种类

现金流量是指在某一段时问内企业现金流入和流出的总数量。如企业销售商品房、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借

款等取得现金，形成企业的现金流入；而发包工程、购买设备材料、接受

利润所收到的现金；取得债券利息收入所收到的现金；处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额；收到的其他与投资活动有关

的现金等。

投资活动产生的现金支出有：购建固定资产、无形资产和其他长期

资产所支付的现金；权益性投资所支付的现金ｌ债权性投资所支付的现金；支付的其他与投资活动有关的现金。．

劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金，形成企业的现金流出。现金流量状况能够反映出企业经营状况是否良好，资金是否紧缺、企业偿付能力大小等相关信息，从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的决策依据。在此应该明确指出的是：企业现金形式的转换，并不构成现金的流入和流出，如企业从银行提取现金，企业用现金购买将于三个月内到期的国库券等。房地产开发企业的现金流量，可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三种类型。

１．１经营活动产生的现金流量

经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项．就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等等．

经营活动产生的现金流入有：销售商品房、转让土地、提供劳务收到的现金：收到的租金ｇ收到的税费返还；收到的其他与经营活动有关的现金等。经营活动产生的现金流出有：发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金；经营租赁所支付的现金：支付给职工以及为职工支付的现金；支付的营业税款，支付的所得税敖，支付的除营业税、所得税以外的其他税费：支付的其他与经营活动有关的现金等。１．２投资活动产生的现金

投资活动是指企业长期资产的构建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。

投资活动产生的现金流入有：收回投资所收到的现金：分得股利或

１．３筹资活动产生的现金流量

筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本，是指实收资本（股本）、资本溢价（股本溢价）及与资本有关的现金流入和流出项目，包括吸收投资、发行股票、分配利润等。债务是指企业对外举债所借入的款项，如发行债券、向金融企业借入款项及

偿还债务等．

筹资活动产生的现金流入有：吸收权益性投资所收到的现金；发行债券所收到的现金；借款所收到的现金；收到的其他与筹资活动有关的现金等。筹资活动产生的现金流出有：偿还债务所支付的现金；发生筹资费用所支付的现金；支付股利或利润所支付的现金：偿付利息所支付的现金；融资租赁所支付的现金：减少注册资本所支付的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金。

２现金流■表的作用

编制现金流量表，可为企业管理当局改善企业财务状况，投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。

（１）可使企业管理当局掌握现金流量信息，做好资金筹划与调度，最

大限度地提高资金使用效率，化解财务风险。

在市场经济条件下，企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力，但如果资金周转不畅，现金调度不灵，就会严重影响企业的发展，甚至影响企业的生存，如在１９９７年亚洲金融风

电力企业的社会保险工作的质量直接关系着电力企业内部员工稳

定性和电力企业的经济发展进度。电力企业的社会保险工作作为电力企

社会保险服务。

４总结

总而言之，电力企业的社会保险工作是一项长期的工作，更是一项

业完善自身体制过程中的关键环节，在电力企业的发展中起着不可替代

的作用，因此，电力企业在发展过程中，一定要保证各个部分工作的进度保持在同步的状态，让员工参与到企业的发展建设中来，增强电力企业的凝聚力。提高企业内部员工对企业发展的参与度，保证电力企业内部发展上下一条心，以企业的生产经营目标为出发点开展相关的工作，保

系统的工作。是为企业员工提供保障的，只有从电力企业内部管理开始

加强，才能确保社会保险工作积极性作用的发挥，更好的保障企业员工的权益，使企业内部员工团结互助，最终实行电力企业的可持续发展目标。

证电力企业的管理人员与电力企业施工人员团结一致，朝着一个共同的目标努力，在生产经营过程中，保证员工的主观能动性能够得到充分的发挥，发挥自身的优势．取长补短，弥补自身的不足，提升企业员工业务

操作的综合能力，构建优质的电力企业文化氛围，让电力企业的内部员工之间相互影响、相互促进、相互包容、共同进步，推进电力企业社会保

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险工作的进程，促进电力企业的可持续发展。３．４提高服务意识

电力企业的社会保险工作具有体系构成庞大，分支较多，涉及的领

域比较多等方面的特点，因此，电力企业在进行社会保险工作前，一定要细化社保工作的人员的责任，从企业员工的根本利益出发，对员工的工作及生活中的困难展开周密的思考，为企业员工提供优质、更占心、真诚的

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暴中，香港百富勤公司就因无法及时筹措６０００万美元以偿还到期债务，最终导致崩溃。事实上，当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失，集团整体仍是盈利，也远未达到资不抵债。但

终因现金不足无法清偿到期债务，被追清盘。因此，一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多，即使有账面利润，也会使企业无钱组织再开发、偿还应付款。所以，企业管理当局根据现金流量表掌握的现

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（２）企业未来发展状况的预测。一般情况下，一个企业要扩大生产规模，长期资产必须增加，反映在现金流量表中即投资活动中的现金流出量就会大幅度提高。对内投资的现金流出量大幅度提高，往往意味着该企业面临一个新的扩张机会；对外投资的现金流出量大幅度提高，则说明该企业在通过对外投资寻找新的获利机会和发展机遇，典型的就是通

过购买土地来增强房地产开发企业的土地储备和持续发展能力。另外，

金流量信息，可以及时搞好资金调度，合理地利用资金，化解财务风险。

（２）可使投资人、债权人了解企业较真实的财务状况，预测企业的支

付能力、偿债能力和未来发展情况。

由于利润表中的净利润指标是企业根据权责发生制原则和配比原

则编制的，利润质量往往受到一定影响，它并不能反映企业生产经营活动产生了多少现金，但通过经营活动的现金流量与会计利润进行比较，就可以对利润质量进行评价。有些项目，如固定资产折旧、计提减值准备、大量应收账款及坏账准各等不影响现金流量但会影响损益，使当前

的会计利润与现金流量不一致，但是二者应大体相近。因此，通过经营活动产生的现金流量与会计利润对比可以评价利润质量。经营活动产生的

在分析企业未来发展状况时，也可以将投资活动与筹资活动所产生的现金流量联系起来考察和分析。如果投资活动中的现金流出量与筹资活动中现金流入量在本期数额都相当大，说明该企业在保持内部经营稳定进行的前提下，从外界筹集了大笔资金以扩大生产经营规模：反之，如果投资活动中产生的现金流入量与筹资活动中产生的现金流出量在数额上比较接近且较大，说明企业在保持内部经营稳定进行的前提下，收回大

笔对外投资的资金支付到期债务，意味着企业没有扩张的动机。

现金流量与会计利润之比若大于１或等于１，说明会计收益的收现能力较强，利润质量较好；若小于１，则说明会计利润可能受到人为操纵或存在大量应收账款，利润质量较差。

对于投资者来说，现金流量表能更直观地体现投资者企业的实际价值。现金流量表提供的信息，能说明企业从经营中获得现金的各种活动，借以偿还债务、分发股利或重新投资以维持或扩大开发经营规模的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动，以及现金投资和现．金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比，可以评

价企业短期偿偾能力的强弱；通过经营活动净现金流量与全部负债的对

３．２加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析

如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其他企业进行对比，就谈不上知己知彼，不知道与同行业其他企业相比较的差距或优势。这种比较并不是简单的一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过对比分析，可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理当局对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间．房地产企业作为典型的资金密集型行业，对其进行现金流分析最能反映房地产行业的动态。资金来源分析；①银行借款；②自发性负债，包括应付账款、其他应付款、预收账款：③股东投入资本。企业应该充分认识到房地产企业做大做强必须走“地产＋金融”的经营模式。在尚未上市打开资本市场融资渠道时，企业必须以良好的赢利能力和优质资产做支撑，按照风险可控的原则，加大对外借款，为企业迅速扩大经营规模提供稳

定的资金来源。在贷款结构安捧上，长短期负债虚该合理搭配，分散集中

比，可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力；通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比，可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱，等等。这些有助于投资者和债权人了解企业当前的支付能力、偿债能力等，预测企业未来的发展情况，为投资者、债权人进行投资决策或贷款决策提供依据。

还贷的现金压力．资金占用情况分析：房地产企业的资金占用主要是应收账款、预付账款和存货占款。从结构来看，房地产企业的存货中开发产品和开发成本占了绝大部分，应收账款占总资产的比倒一般很小，预付账款主要是预付的项目土地和工程预付款，均为对开发项日的投入。开发成本主要包括土地储备和未完工的开发项目。开发产品是指已完工但未实现销售的成品。开发产品占用资金相对于开发成本来说时间较短，而且金额是基本稳定的，只要产品适销对路，规划设计经济合理。其变现能力还是较强的。但开发成本不同，开发成本中的土地储备不仅本身占用资金，而且其后续的开发也需要大量的资金，所以其转为经营性现金流入，还需要企业加快项目开发进度，提高资金周转效率。

从资金来源和资金占用情况两个方面进行对比，可以向资金周转良好的企业学习各种经验，分析他们的现金流转状况，从而取彼之长补此之短；还可以发现对方的不足之处，形成一种竞争优势。许多企业发生财务危机不是因为盈利能力差。而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。的确，盈利意味着发展的空间，现金流却可决定企业之生死。

３现金流量表在房地产开发企业财务分析中的特殊作用

在企业经营环境日趋复杂和资本市场衍生金融工具层出不穷的背景下，现金流量信息愈来愈受到企业管理层的重视。作为资本密集型的房地产开发企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析和财务管理时，更应该从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中

心。

３．１立足于企业本身。预测企业未来状况

从企业自身的经营角度来看，分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，可以检查企业是否能够通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营运资本投资后、利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营运资本管理是否有效率：分析营运资本投资和利息支付后的现金流量，评价企业是否能够满足正常经营下的利息支付要求：分析股利支付前的自由现金流，评价企业用内部产生的现金流为长期性投资提供资金的能力；分析股利支付后的现金流，评价企业支付股利的能力和企业股利政策的可持续性；分折外部融资活动之后的现金净流量，用于评价

企业的筹资政策。利用这些指标逐年变化的信息，房地产企业将能客观评价企业现金流量的动态稳定性。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。

评价过去是为了预测未来，虽然现金流量表反映的是企业过去一定

４结语

综上所述，稳健的现金流是房地产企业经营的警戒线，房企经营尤

其要注意对现金流的控制和对现金流量表的全面分析，既要保证企业现

金流的畅通，又要提高资金的使用效率，为企业的稳定成长和持续赢利

提供坚实的经济基础。

时期内现金流量变化的动态信息，但它却为预测企业未来的财务状况提供了可靠的数据。

（１）企业未来获取现金能力的预测。如根据本期商品房销售所产生

的现金，参考下一期间的销售前景，就可以预测下一期间商品房销售产

生的现金；又如房地产开发企业往往通过银行筹得大笔资金，在本期现金流量表中反映为现金流入，但却意味着将来一定时期偿还借款时要流

出大笔现金；再如应收未收的款项，在本期现金流量表中虽然反映为现金流出，但意味着将来会有现金流入。

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