人才公寓建设工程评估报告

人才公寓建设工程评估报告

目 录

1 项目概述 .............................................. 1

1.1项目名称和建设单位........................................... 1 1.2建设单位简介................................................. 1 1.3编制依据..................................................... 1 1.4项目建设背景................................................. 1 1.5项目概况..................................................... 2 1.6工程可行性研究报告编制单位................................... 3

2 评估意见 .............................................. 4

2.1关于项目建设必要性与建设规模的评估意见....................... 4 2.2关于场址选择与建设条件的评估意见............................. 6 2.3关于建筑方案的评估意见....................................... 9 2.4关于环境影响评价的评估意见.................................. 13 2.5关于消防与劳动安全卫生的评估意见............................ 14 2.6关于建筑节能的评估意见...................................... 15 2.7关于项目实施进度的评估意见.................................. 19 2.8 关于项目组织管理与招标方案的评估意见 ....................... 21 2.9关于投资估算与资金筹措的评估意见............................ 23 2.10关于财务评价和社会效益评价的评估意见....................... 27

3 评估结论与建议 ....................................... 45

3.1评估结论.................................................... 46 3.2建议........................................................ 46

附件：

单人间、双人间、四人间、小套型公寓家具设备配置预算表

1 项目概述

1.1项目名称和建设单位

项目名称：某市某区创业人才公寓建设工程 建设单位：某市某区区级机关事务管理服务中心

1.2建设单位简介

某市某区区级机关事务管理服务中心位于某区行政中心，是机关办公与职工生活提供后勤服务的机构。法定代表人***。

1.3编制依据

（1）相关文件

①区发改综【2008】254号：《关于创业人才公寓项目建议书的批复》；

②某市规划局高新分局用地红线及设计要求； ③某市某区人民政府区办简复第08035号； ④某市人民政府府办简复第B20081463号；

⑤某市建委：关于加快创业人才（大学毕业生）公寓和外来务工人员公寓建设的若干意见。 （2）方法参数依据

①投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002； ②建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国计划出版社，2006。

1.4项目建设背景

随着产业的升级换代和新兴产业的发展，某市政府对人才引进工程非常重视，制定了《某市大学生和留学回国人员创业三年行动计划》。但是，随着经济的快速发展，某的要素价格也在上涨，尤其是住房价格居高不下，成为吸引人才的障碍。某高新技术产业开发区是

国家级高新技术开发区，对人才引进工作十分重视，为建立与人才需求相适应的住房保障体系，以某市政府提出的‚政府主导、社会参与、市场化运作‛的方式和‚只租不售‛的原则，决定启动某区创业人才公寓项目。

1.5项目概况

（1）拟建地点

本项目用地位于某区某街道，地块基本呈长方形。南靠滨兴路，西临阡陌路，北为迎春路，东界规划经济型住宅区。总征地面积56485㎡，其中建设用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性质为住宅用地。

（2）建设规模与目标

某市某区创业人才公寓建设项目总建筑面积12.4万㎡，其中地上建筑面积10万㎡，地下建筑面积2.4万㎡。包括单人间、2人间、4人间、小套型四种类型的公寓建筑，以及配套公建和沿街商铺等建筑。规划总住房间（套）数为2052套，入住人数4301人。 （3）项目总投资及资金来源

某市某区创业人才公寓建设项目总投资为4.8980亿元，按2008年静态价格水平计算，并考虑基本预备费。全部资金由某市高新区（某）财政分年度预算安排解决。 （4）主要经济技术指标

表1-1 某市某区创业人才公寓建设项目主要技术经济指标

1.6工程可行性研究报告编制单位

浙江大学建筑设计研究院 评估认为：

原可研报告在本章节中从项目概况、编制依据、投资规模等方面进行了较为全面概括，较好地反映了项目的整体情况，阐述比较全面。

内装修标准：

本项目是人才公寓项目，根据方案设计房间内装修：内墙面、天面为抹灰面上刷乳胶涂料三度，卫生间配备抽水马桶与金属吊顶，室内地坪与卫生间地面均为地砖，公用场所为花岗岩地面，每个住宿房间还配备了冷热水淋浴器及洗澡盆。评估认为人才公寓的内装修标准是合适的。

2 评估意见

2.1关于项目建设必要性与建设规模的评估意见

2.1.1项目建设的必要性

1、是进一步改善某高新技术产业开发区的投资环境，缓解创业

人才住房困难，提升区域创新能力的需要。

第十二次党代会提出‚创业富民、创新强省‛总战略，全面落实科学发展观，全面建设小康社会的重大战略决策。区领导认真深入贯彻省、市委战略部署，提出了‚聚焦某、创新某、打造浙江省实施‘两创’战略的引领区‛的目标。并得到了市政府的肯定，要求高新区（某）立足自身，聚焦某，加快经济发展方式转变，走高端产业、高端市场、高端研发、高端人才路子，成为高新技术产业的主阵地，实现全省实施‚两创‛战略的引领区。坚持高新技术产业和现代服务业的‚两轮驱动‛，改善投资创业环境，积极培育创新主体，引进留学人员创办企业，加快外籍人才引进，以及海归博士来某创业等，实施人才创业行动计划。高层次的人才将成为某市和高新区经济建设的重要支撑点，未来的竞争实质上是人才的竞争、环境的竞争。因此，人才的住房保障显得尤为重要。

由于近年来城市住房价格的不断上扬，成为城市发展中引进人才的反推力。为此，全国各地政府部门采取了各种措施，建立了相应的人才住房保障体系，以缓解创业人才‚居住难‛问题。如上海启动了万套人才公寓工程，苏州工业园区实行‚优租房‛制度，以低于市场租赁价的价格向新园区人出租优质住房，以吸引人才落户工业园区。

在《某市大学生和留学回国人员创业三年行动计划》提出2008年至2010年，每年建设20万的创业人才（大学生毕业）公寓，以解决创业人才住房困难。按某市引进人才计划，从2008年至2010年，将接收高效毕业生16万人，吸引1000名以上高校毕业生在市区创办

企业，引进海外留学人员1000名。目前高新区（某）每年引进人才数量在1.5万名左右。某区作为高技术企业的聚集区，未来的人才引进，其数量将组建增加。因此，必须营造留住人才的环境和条件，建设创业人才公寓势在必行。

2、是加快构建某市‚生活品质之域‛，实现城市发展目标的需要。 创业人才公寓的建设有利于改善创业人才的生活品质，有利于实现城市发展目标，是某高新区建成‚生活品质之城示范区‛的需要。 2.1.2项目建设规模 1、户型设计

本项目根据实际需要和地块容积率的设定，规划总住房间（套）数为2052套，入住人数4301人。详见表2-1。

表2-1 某区创业人才公寓项目户型设计表

2、项目建筑面积

（1）地上建筑面积：根据户型设计，地上建筑面积需建10万㎡ （2）地下建筑面积：主要用于停放机动车、非机动车、设备用房。根据规划机动车停车位369辆，约需建筑面积1.40万㎡，非机动车停车位4104辆，约建筑面积0.7万㎡，设备用房（含人防部）需建筑面积0.30万㎡，地下室总需建筑面积2.4万㎡。

本项目规划总建筑面积12.40万㎡，其中地上建筑面积10.00万

㎡，地下建筑面积2.4万㎡。

评估建议：

1、《可研报告》对项目建设的必要性论述观点正确，理由充分，建议加快项目建设的前期工作。。

2、地下停车位设计，每辆车位的面积一般在35㎡以下，本项目每辆车位的停车位面积为38㎡，显得偏大，建议在初步设计时做些调整，可节省1000㎡地下室面积，节约投资。

2.2关于场址选择与建设条件的评估意见

1、项目选址

本项目用地位于某区某街道。南靠滨兴路，西临阡陌路，北为迎春路，东界规划经济型住宅区。地块基本呈长方形。总征地面积56485㎡，其中建设用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性质为住宅用地。

2、场址条件 （1）气象、水文条件

项目所在地属亚热带海洋季风气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。某区内主要河流有北塘河、永久河、新浦河、七甲河、建设河以及白马湖水系的众多引水、排水支流；该区域中的河流以灌溉、排涝为主，主要河流相互贯通，与钱塘江相连河口均有闸门，控制排灌，河流水位受人为影响明显。 （2）工程地貌、地质条件

某区地处钱塘江堆积平原，地势平展，南高北低，南部有少量的山丘陵为会稽山余脉。全区地势可分为三部分：北不沙地平原，是长期以来江水和海潮相互作用形成的沉积沙地，地势低平；中部水网平原，大部是第四纪全新海积平原，其间河湖交叉纵横；南部为丘陵低山。平原地带地面高程为5.50～7.90m（黄海高程）。

该建设地块地势平坦，区块类别为Ⅲ类场地土，根据国家地震局、建设部发办【1990】划分，某市区的地震设防烈度为六度。

3、交通条件及公用设施配套条件

项目场址南面滨兴路为某区主要东西干道之一，西侧不远即为时代大道，通过复兴大桥可迅速到达市区中心，北侧不远即为贯穿某区的主干道江南大道，周边交通便捷。

本工程周边城市基础设施配套完善，给水、排水、电力、通讯、供热等能满足项目建设的需要。

评估认为：

1、《可研报告》对项目选址、场址（建设）条件等内容作了较全面描述，能为下一步初步设计提供了依据。

2、项目所处地理位置和区域优势明显，项目选址符合《某市城市总体规划》和《土地利用总体规划》，项目建设已取得规划和土地部门的同意。因此，本项目选址是合理的。

2.3关于建筑方案的评估意见

2.3.1设计指导思想

1、关注创业人才，以社会责任感引导设计，强调保障性住宅体系人文关怀。

2、为创业人才提供体验新生活的机会与可能，使他们实现自身对住区的安全、舒适、方便和发展等各方面的愿望。

3、结合物质的、社会的、经济的因素，强调社区品质，使公共社区成为一个新的、正面的形象，成为人们愿意居住的地方，而不是逃离和回避城市的矛盾。

4、完善最基本的居住功能。

2.3.2总平面设计

1、总平面规划

园区的主要出入口设在城市主干道迎春路上，园区的西侧为阡陌路，南侧为滨兴路，征地面积为56485㎡，项目建设用地面积为49982㎡，道路代征地面积为6503㎡。单人间宿舍规划在项目的南侧，靠近滨兴路北侧（即1号楼）；双人间宿舍分别规划在滨兴路北侧（即2号楼）及迎春路南侧（即6号楼）；四人间宿舍规划在用地的中间靠东侧布置（即4号楼）；小套型布置在项目内人工水景的湖心中（即3号、4号楼）；商铺建筑沿阡陌路走向布置；配套公建布置在迎春路南侧，园区入口处的左侧；在项目区域规划布置了体育活动场，如篮球场、网球场等；还开辟了人工水景、小桥、亭子等建、构筑物。

2、道路交通规划

在迎春路设小区主入口，在阡陌路设小区次入口，滨兴路设景观步行出入口，采用人车分流的交通体系。住户机动车可从主、次出入口直接进入地下停车库，地面停车位在园区北侧用地边界，靠近配套公建，以满足外来访客车辆临时停放和公建停车位需求。

2.3.3建筑方案

1、单人间宿舍：是1＃楼板式公寓楼，地上十五层，地下一层，地上建筑面积为18200㎡，单人间宿舍建筑面积为40㎡/间进行考虑。

2、双人间宿舍：分别是2＃、6＃楼建筑，均板式公寓楼，2＃楼为十五层，6＃楼为十八层，双人间宿舍建筑面积为40㎡。2＃楼建筑面积为18200㎡，6＃楼建筑面积为22100㎡。

3、四人间宿舍：是4＃楼板式公寓楼，地上十四层，地下一层，地上建筑面积16500㎡，四人间宿舍建筑面积为40㎡。

4、小套型公寓：分别是3＃、5＃楼塔式建筑，地上十八层，地下一层，每幢建筑面积为4500㎡，每套型建筑面积为50㎡。上述所有公寓套型面积包括公用面积，实际使用面积应乘以0.65～0.70系数。

5、配套公建：该项目建在迎春路入口处东侧，L型的多层建筑。

6、商铺建筑：商铺建筑规划在阡陌路东侧，沿阡陌路方向布置，是低层建筑。

2.3.4结构设计方案

设计依据、结构设计指标、设计活荷载标准值、上部结构选型、地基与基础、结构材料等内容，《可行报告》较为详细的进行了描述。

2.3.5给排水设计方案

给排水设计依据和概况、给水设计（含水源、用水量、给水系统）、排水设计（含污水量、污水排放、雨水排放）、设备及管材等内容，《可研报告》较为详细的进行了描述。

2.3.6电气设计方案

相关的电气设计范围、变配电系统（含负荷等级、负荷估算、变配电系统）、应急电源系统、照明配电系统（主要光源、配电系统、

应急照明、计量）、动力配电系统、防雷系统、接地系统等内容,《可研报告》叙述得较为详细。

2.3.7弱电系统设计方案

设计依据和原则、智能化系统配置、信息网络子系统（含电话通信系统、计算机网络系统、有线电视系统）、安全防范子系统（含周界防范报警系统、访客对讲系统、出入口控制系统、闭路电视监控系统、电子巡查系统）、管理与监控子系统（含车辆出入与停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算机系统、小区电子公告系统、电梯五方通话系统）、机房工程（主要包括供配电系统、独立地线系统、专用精密空调系统、UPS不间断电源系统、专用气体消防系统、特殊室内装饰系统等），UPS电源系统、防雷系统、接地系统等内容，《可研报告》描述得较为详细。

2.3.8暖通设计方案

暖通工程的设计依据、设计范围、采暖与通风及空调室内设计参数、空调设计（含中央空调冷、热负荷量、中央空调主机的选择、中央空调系统的设计）、通风系统（含地下封闭汽车库通风系统、辅助设备用房与公共卫生间通风系统）等内容，《可研报告》论述得较为详细。

2.3.9人防设计

人防设计的主要依据（人防设计规范、人防防火规范），以及人防设计对建筑设计的要求、对给排水、电气、暖通均提出了详细的要求。

2.3.10主要技术经济指标

1、总投资：51059万元

2、总建设用地面积：49982㎡（总征用地面积56485㎡）

3、地上总建筑面积：10万㎡

其中：公寓建筑面积：84000㎡

配套公建：10000㎡

沿街商业：5100㎡

社区和物业管理用房：900㎡

4、地下建筑面积：2.4万㎡

5、居住户数：2052户

6、容积率：1.99

7、总建筑密度：24.32%

8、绿地率：30%

9、汽车泊位数：467个

其中：室内车位：393个

室外车位：74个

10、自行车库：0.74㎡

表2-2 户型配比指标

评估认为：

1、某区创业人才公寓项目总平面方案设计内容完整，公寓楼内的居住空间均能满足日照要求，朝向、通风、采光良好，户内空间方正，功能分区明确。景观设计较好，能利用有限的地域，设计了水景、小桥、凉亭等小品建筑，能使公寓户户有景观。

2、《可研报告》对结构、给排水、电气、智能化、暖通、人防等设计内容均作了较为详细的描述，为开展下一步设计提供了依据。

2.4关于环境影响评价的评估意见

该《可研报告》对环境影响评价依据、环境评价标准、环境影响因素分析（包括施工期影响因素分析、污染因素分析）、环境保护措施和建议（包括施工中的环境保护措施、运营期的环境保护措施）等内容均做了详细而全面的描述。该《可研报告》符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；提出了污染物排放总量控制和达标排放的要求；并注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，提出了回水处理和再利用方案。

评估认为：

综合《可研报告》分析，本项目的建设选址符合某市某区总体规划，而且从环境保护角度分析其选址也是合理的。本项目建设过程和运营期间，只要建设单位认真落实本可行性研究提出的各项环境保护的建议措施，就能确保不会对周围环境产生污染。从环境保护角度考虑，本项目的建设可行的。

2.5关于消防与劳动安全卫生的评估意见

1、建筑消防

该项目建筑防火设计应根据《建筑设计防火规范》要求进行设计。

（1）消防给水系统

根据规范要求规划好室外消火栓及室内消火栓规格与数量的配置，火宅延续时间为2小时。室外消防采用生活消防合一的低压制，管道环状布置，本地块内以不超过120米的间距布置室外消火栓，其水量、水压由市政管网保证，消防时由城市消防车前来营救；室内消火栓系统由该区内集中设置的消火栓加压泵供水。

（2）消防电气系统

本工程火宅自动报警系统拟采用控制中心报警系统，各单体走道、电梯厅、设备机房等处均设有火宅自动报警系统、消防联动系统和消防电话系统。本工程火灾自动报警及消防联动系统采用二总线智能型系统。

2、劳动安全

本项目的施工过程中有可能会涉及到高空作业、振动、噪声、机械损伤等危险性作业，对人体健康造成危险，因此在施工过程中要特别注意劳动安全。在项目建成后，存在一定的不安全因素，应遵循‚安全第一，预防为主‛的原则，确保人员的安全与健康。

3、卫生防疫

在本项目施工期间，对工人的饮食要定期检查，加强卫生防疫工作，保证职工饮食安全和夏季防暑措施。

评估认为：

该《可研报告》从消防与劳动安全卫生方面进行了较为全面的概述，只要建设单位认真落实本可行性研究提出的各项消防与劳动安全卫生的建议措施，就能确保施工人员及居民的安全与卫生。从消防与劳动安全卫生角度考虑，本项目的建设是可行的。

2.6关于建筑节能的评估意见

2.6.1设计依据

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

3、《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）

2.6.2建筑节能方案

本项目建设地点某区属夏热冬冷地区，条式建筑体形系数≤0.35，点式建筑的体形系数≤0.4。

节能技术措施：

屋面保温、墙体保温等节能方面内容，《可研报告》作了详细描述，能满足规范要求。门窗节能内容的描述，其中7层及7层以上的外窗与阳台门的气密性等级，《可研报告》描述不应低于标准规定的4级，这一指标有误，根据国标JGJB4-2001（即夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准）规定其气密性等级不应低于2级。

2.6.3给排水节能措施

给水区采用分区给水、每个给水区的最大供水压力均小于0.35MPa，以防止各用水点给水压力过高而引起的用水浪费。

卫生洁具采用节水型洁具，冲洗龙头均采用自闭式冲洗阀、坐便器采用节水型冲洗水箱。

评估建议：

（1）充分利用市政供水压力，根据某地区市政供水水压、水量及供水可靠性，建议1～6层采用市政管网直供水，高层部分给水应系统应分区，减压阀设计推荐支管减压作为节能节水的重要措施。

（2）供水设备

采用管内壁光滑、阻力小的给水管材，管材选取适当较大管径以

减少管道的阻力损失和水泵扬程；采用节水器材、器具既节水又节能；合理配备水表等计量装置。

（3）公寓内热水系统（淋浴用热水）建议采用太阳能热水系统以节约电能或燃气。

2.6.4电气节能措施

1、本工程的照明器采用节能光源和高效率工具，照度值均按照规范设计。

2、公用场所多用一些照明控制开关，部分场所的灯具也可以通过环境照度来控制。

3、选用噪声小、低损耗的干式变压器。

4、大楼室外的部分照明灯具拟采用太阳能型的，白天充电、晚上工作。

5、变电所深入负荷中心、正确设置变压器容量、台数及负载率采用低损耗、高效率的变压器。

评估认为：

《可研报告》对于电气节能措施作了部分描述，建议在下一阶段初步设计时考虑以下几点节能措施：

1、优化变压器的经济运行方式：即最小损耗的运行方式。尤其是季节性负荷（如空调机组），可考虑设专用变压器。

2、合理选择线路路径，以降低线路损耗。

3、供配电设计应通过正确选择电动机、变压器的容量以及照明灯具启动器，降低线路感抗等功率措施，提高用电单位的自然功率因素。

4、变配电设备的选择：

变压器的选择应选用低损耗、低噪声的节能变压器；合理的计算、选择变压器容量；变压器的容量不宜过大，以免供电线路过长，增加线路的损耗。

5、照明节能措施

（1）在满足眩光限制的条件下，应优先选用灯具效率高的灯具，以及开启式直接照明灯具。

（2）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，应尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。

（3）合理设置局部照明，对于高大空间区域，在高处采用一般照明方式，对于有高照度要求的地方，宜设置局部照明。

（4）应选择电子镇流器或节能型高功率因素电感镇流器，公共建筑内的荧光灯单功率因素不应小于0.9，气体放电灯的单功率因素不应小于0.85，并应采用能效等级高的产品。

（5）照明配电系统设计应减少配电线路中的电能损耗，具体措施：选用电阻率ρ较小的线缆；减少线缆长度；适当增大线缆截面积，以降低线路阻抗。

（6）主照明电源线路尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使用三相照明负荷平衡，以免影响光源的发光效率。

（7）设置具有光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制装置，做到需要照明时，将灯打开，不需要照明时，将灯关闭。

（8）充分利用自然光、太阳能等。

2.6.5暖通节能措施

1、配套公建设置冷热泵集中空调系统，其余均为分体空调。空调能效比在标准工况下COP值不小于3.0。

2、空调风系统的风机单位风量耗功能不大于《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）中表5.3.26中的数值。

3、空调风管保温采用玻璃棉板材外覆铝箔，空调水管保温采用柔性橡塑保温管材，保温厚度按节能设计标准确定。

评估认为：

本项目仅对配套公建设置冷热泵集中空调系统，其余均为分体空

调，《可研报告》对于配套公建的集中空调系统节能措施进行描述，基本上能满足设计要求。建议在下一阶段初步设计时还应考虑下述几点节能措施：

（1）空调冷源系统的节能，可结合工艺的实际情况，采用模糊调节、预测调节等智能型控制方式。

（2）冷却塔风扇应根据冷却水供水温度，采用台数、启停、有级变速或无极变速的控制方法。

（3）空调冷水系统设置多台制冷机组时，机组运行台数应采用系统效率优化的控制方法。

（4）所有参与能耗计量的检测仪表，其误差不应低于〒0.5%，所有与节能控制有关的检测与调节仪表，其误差不应低于〒1.0%。

2.6.6结构节能措施

《可研报告》主要描述了：在选择墙体材料时，外墙和卫生间墙拟采用烧结页岩多孔砖体，其余内隔墙拟采用轻质蒸压纱加气混凝土砌块或其他轻质环保墙体材料，充分考虑保温隔热性能，以达到节约能源为目的。

评估认为：

《可研报告》对结构节能措施主要描述了内外墙体的节能要求。建议在下一阶段设计时还应考虑下述节能措施。

楼（屋）盖的设计应同时符合结构、节能等方面的国家现行有关标准，以达到节约建筑材料和降低能耗的目的。

2.7关于项目实施进度的评估意见

1、建设工期

根据建设规划，某市某区创业人才公寓建设工程项目拟从于2008年12月主体开工，2011年底基本完成建设任务。

2、项目实施进度安排

依据建设部《全国统一建筑安装工程工期定额》，及本项目建设规模，某市某区创业人才公寓建设工程项目总工期为39个月（2008年10月1日——2011年12月31日），分为三阶段进行建设。

（1）第一阶段：建设前期

从2008年10月至2009年6月，完成项目的可行性研究审批、初步设计、施工图设计以及场地七通一平、监理招投标、施工招投标、签订合同等建设准备工作。

（2）第二阶段：结构工程施工

项目从2009年7月至2011年6月，完成全部单体建筑的土建基础及主体工程施工，并通过分部分项工程验收。

（3）第三阶段：安装及装修工程、室外工程

从2010年7月至2011年9月完成全部室内、室外装饰工程和道路、管线绿化等工程，工程竣工验收。

评估认为：

《工可》就建设工期、项目实施进度安排（建设工期、结构工程、室内外装修与工程竣工验收）进行了初步描述，其中报批与施工招标及项目施工分一、二期进行。评估认为没有必要分二期报批与施工招标，在实际工作中难以操作，省、市相关主管部门也未能同意。另外，项目如何分一、二期施工也未明确，实际上也没有必要分一、二期进行建设。建议项目建设单位按评估建议编制的实施进度计划表执行。

3、项目实施进度表（评估建议）

表2-3 项目实施进度计划横道图

20

2.8 关于项目组织管理与招标方案的评估意见

1、项目组织管理

为保证某区创业人才公寓建设工作有效、有序开展，建设单位某市并将其区级机关事务管理服务中心委托某市某区城市建设综合开发有限公司以代建形式对项目实施开发建设。

某市某区城市建设综合开发有限公司是国有控股企业，注册资金3500万元，拥有丰富的建设项目管理经验。该公司将负责部署项目建设工作；制定有关管理办法；检查和监督建设进展情况；组织协调各建设参与方的衔接与配合；组织项目管理人员的培训和交流等。

2、项目招标方案 （1）招标范围

本项目将依据《中华人民共和国招投标法》、《浙江省招标投标条例》以及某市有关招标办法等法律法规实施全过程招投标。招标范围包括工程勘察、设计、施工、监理、重要设备（材料）的采购在内的各工程阶段，均全部招标。 （2）招标组织形式

本项目采用委托招标的形式。某市某区城市建设综合开发有限公司具体负责组织相关的招投标工作，全过程接收行政监督部门的监督与指导。 （3）招标方式

根据国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》及《中华人民共和国招标投标法》，本项目除勘察、设计采用邀请招标的方式之外，监理、施工以及与工程建设有关重要设备、材料等的采购，凡符合国家和省政府有关法规规定必须实行公开招标的项目，均按有关法规执行，采用公开招标形式。

评估认为：

为了使某市某区创业人才公寓项目在建成完工后得以健康有序地投入运行，建议在项目建设管理单位——某市某区城市建设综合开发有限公司退出项目建设后，组建项目运营管理单位。具体内容包括以下几个方面：

1、项目运营管理单位组织机构与组织方案体系图

项目运营管理单位主要从事项目建成后的某市某区创业人才公寓项目的商铺租赁与日常管理业务，其组织体系如下图2-5所示。

2、人力资源配置

对于某市某区创业人才公寓项目，本评估报告初步提出了劳动定员数量及素质要求，以满足项目运营管理单位组建新的组织机构时参考，也为本项目的财务评价提供计算依据。下面的人力资源配置，即是项目运营管理单位的组织机构人力资源配置方案。 （1）劳动定员数量

具体劳动定员数量详见表2-6。 （2）技能素质要求

图2-5 项目运营管理单位组织机构与组织方案体系图

① 高级管理人员一般要求本科以上文化。 ② 行政、财务人员一般要求大专以上文化。 ③ 维修、值班管理人员一般要求高中以上文化。 3、职工工资及福利

职工工资福利待遇均参照某区同类企业的工资福利标准执行，具体详见表2-6。

4、员工来源及招聘方案

（1）员工来源：专业人员包括行政、财务、维修等专业人员主要通过建设单位内部调剂及某市人才市场招聘解决。

（2）招聘方案：人员的招聘分二次进行，主要通过人才市场招聘解决项目项目运营的管理人员。

表2-6 劳动定员数量及职工工资福利待遇组成（单位：万元）

注：其中值班管理人员为创业人才公寓6幢公寓单体的值班人员，15名值班管理人员实行一日二班制的工作安排。

2.9关于投资估算与资金筹措的评估意见

1、投资估算

《可研报告》估算总投资约为51059万元，其中建安工程费39663.7万元，工程建设其他费为8963.57万元，预备费为2431.36万元。

评估认为：

《可研报告》提出的编制依据和价格取定基本上是可取的，少部分单价取定偏高，部分项目的估算应细化，详见评估建议；工程建设其他费取费基本合理，但也有调整，详见评估建议。

评估建议：

（1）地下室汽车库如按393个停车位设置建议停车位面积设置在13000㎡为宜。

（2）建安工程投资估算中，暖通单位造价需要中央空调的与分体空调的项目应分开计算，才能反映该项目的真实造价。

（3）安装工程中电梯造价的计算应根据方案设计使用电楼的台数来计算其造价较为精确。电梯使用国产电梯，以中高档为主。 （4）公寓家具设备费用偏高，建设投资应给予调整，家具配置预算详见附表1～4。

（5）高校教育基金的缴纳用于商品房项目，本项目为政府投资的公益性项目，不需缴纳该项基金。

（6）预留费由于物价上涨的不确定因素，建议预备费率调整为8%为宜。

（7）投资估算经评估后建议由51059万元可调至49450万元。

表2-7 投资估算评估对比表 （单位：万元）

2、资金筹措及使用计划

（1）本项目所需总投资总计51059万元，根据区办简复第08035号，全部由某高新区（某）财务分年度预算安排解决。

（2）资金使用计划安排

《可研报告》编制的本项目资金使用计划与实际施工进度安排有偏离，建议以本评估小组编制的‚某区创业人才公寓建设项目分年投资计划表‛进行分年投资资金安排。

表2-8 某区创业人才公寓建设项目分年投资计划表(单位：万元)

2.10关于财务评价和社会效益评价的评估意见

评估认为：

原可研报告通过损益预测从投资利润率等静态指标的角度对其进行了财务分析，基本上反映出了项目的财务状况。但依然存在下列问题：

（1）本项目财务计算期设置为20年，即计算至2031年。营业收入表中2021年以后的2022年～2031年10年间的经营数据累加至2021年，但数据累加有误差。

（2）原可研报告在进行出租营业收入的计算时，考虑到了实际情况中的出租率，如2012年的出租率为80%，2013年的出租率为90%，2014年的出租率达100%。但未进行详细说明或解释。

（3）原可研报告在进行出租营业收入的计算时，也考虑到了随着经济的发展，公寓租金的增长，在营业收入表中表现出于2017年租金上调10%，但同样未做出解释或说明。

（4）在营业税等税金计算项中，按照相关规定，水利基金的税率应是本项目营业收入的0.1%；城市维护建设税、教育费附加、地方教育费的计费基数应是缴纳的营业税额，并不包括印花税、房产税、水利基金这几项税额。

（5）原可研报告的损益表中，折旧费未考虑建、构筑物的残值率，而是直接以建筑物原值计算，也是不准确的。

（6）原可研报告的损益表中的‚经营成本（出租）‛项不甚明确，应列出职工工资福利支出、水电费及行政办公费等几项。

（7）原可研报告中通过总投资利润率对项目进行了分析说明，总投资利润率是指项目达到设计生产能力时的一个正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。原可研报告以税后利润总额作为分子直接计算，是不正确的。

根据以上评估意见，建议本项目财务评价方面的内容做以下修改与完善：

某市某区创业人才公寓项目是政府投资的公益性项目，本项目的财务分析以经济费用效益分析为主，通过费用平衡分析评价项目的财务可持续性。

2.10.1财务评价基础数据选取

某市某区创业人才公寓项目属公益性建设项目，在进行财务评价时将涉及到的房屋租金、项目计算期等设定分别叙述如下。

1、财务价格

某市某区创业人才公寓项目涉及到的财务价格主要是指租金，按照各个建筑单体的不同使用功能及某区目前的租金水平，考虑到在市场价格水平上适当优惠的原则，本项目建议出租价格如表2-9。

表2-9 某市某区创业人才公寓项目建议出租价格表

2、计算期

本项目计算期为20年，不含建设期的39个月（2008年10月1日—2011年12月31日），2012年起投入运营。财务评价计算期至2031年底。

2.10.2财务效益分析

1、营业收入估算

本项目的营业收入主要是指公寓、配套公建及沿街商铺的租赁收入。

某市某区创业人才公寓项目中包括的单人间公寓、双人间公寓、四人间公寓、小套型公寓的租金详见11-1项目建议出租价格表。

同时考虑到实际情况，暂定2012年出租率为80%，2013年出租率为90%。2014年出租率达到100%。且结合政府扶持政策，租金于2017年上调10%后不再调整。2017年租金上调后的价格详细见下表。

表2-10 某市某区创业人才公寓项目建议出租价格表

本项目运营总收入详见表2-11。

表2-11 某市某区创业人才公寓项目营业总收入表（单位：万元）

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2、流动资金估算

参照同行业平均水平，本项目的流动资金需要量按营业收入的1%估算。投放后每年循环使用，流动资金每年只支付利息，计算期完成后一次偿还。每年需要投入的流动资金额如下表2-12所示。

表2-12 流动资金估算表（单位：万元）

3、营运总成本与经营成本

本项目发生的经营总成本除日常运营成本意外，还将包括因银行借贷而需支付的利息支出等。 （1）运营成本

① 职工工资与福利支出

根据本报告第九章关于本项目的组织机构与人力资源配置，对完成该项目及日后的经营管理提出了管理人员的配备方案，对本项目建设完成以后投入运营期间管理人员的工资及福利标准和总额进行了测算。

表2-13 员工工资福利组成（单位：万元）

由上表可知，某市某区创业人才公寓项目建成于2012年起运营后，其管理人员的工资福利每年为90.84万元。

② 水电费成本支出

本项目水电费总成本支出主要根据管理人员日常生活用水、用电情况确定，项目运营期间管理人员为27名。

本项目用水按办公人员用水标准每天按30L/人计算。用电主要是照明用电及夏天空调用电，估算人均每日用电为2度。水单价按1.8元/吨计算，电价按0.90元/度计算。年水电费成本支出如表2-14。

表2-14 水电费成本支出计算表

③ 行政办公费成本支出

本项目行政办公费成本主要为日常行政支出，如办公费、邮电通讯费、业务费、差旅费、书报费、行车费、燃油费、低值易耗品摊销、财产保险费及审计费等。上述行政办公费支出按工资支出费用的30%计算。则每年行政办公费约为27万元。

④ 维修费成本支出

本可研报告对项目的建筑物维修成本的支出按建筑物原值的0.5%提取。某市某区创业人才公寓项目建筑物的原值51059万元，则其每年维修费用为255万元。 （2）财务费用

财务费用是指本项目建设投资中因部分资金贷款而发生的净利息支出。本项目总投资51059万元，全部由某市某区财政分年度预算安排解决。因此本项目在建设过程中财务费用不再发生。

本项目每年运营所需流动资金由银行贷款解决，每年支付利息，现一年期贷款利率为6.66%。

表2-15 流动资金估算表（单位：万元）

（3）折旧与摊销

本项目建、构筑物与设备的残值均取为5%。本项目自2012年起进行折旧，计算期内折旧未提完的，与残值一起作为固定资产回收。本项目采用平均年限法进行折旧计算，各年度的折旧提成和最终残值见表2-16。

建、构筑物折旧费用＝51059〓(1-5%)/40=1213万元

表2-16 建、构筑物折旧和残值回收计算表（单位：万元）

注：残值回收=51059-24260=26799万元

（4）营运总成本与经营成本

根据《建设项目经济评价方法与参数》的规定，经营成本是总成本扣除折旧、摊销费、经营期利息的成本部分。本项目的经营成本为项目管理成本，总成本为项目投资、经营成本、利息、折旧之和。

本项目的运营总成本和经营成本如下表2-17所示。

表2-17 经营成本及总成本计算表（单位：万元）

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（5）税金

按照国家税务部门有关规定，本项目主要缴纳营业税、印花税、房产税、水利基金、教育附加税、地方教育费、城市建设维护税、城镇土地使用税等税种。

本项目企业所得税按中华人民共和国所得税法规定，企业所得税暂按利润总额的25%税率收取；营业税率取营业总收入的5%；印花税率取营业总收入的0.10%，房产税取营业总收入的12%，水利基金取营业总收入的0.1%，教育附加税为营业税额的3%、城建税为营业税额的7%，地方教育费附加税为营业税额的2%。城建土地使用税按2元/㎡，以10年计算。

税金计算表详见表2-18与2-19。

表2-18 税金计算表（单位：万元）

表2-19 税金计算表（不含商铺）（单位：万元）

2.10.3本项目损益分析

损益（利润分配）表主要进行清偿能力的分析。本项目假定利润的分配按以下原则进行；按当年的税后利润的10%提取盈余公积金，（如企业以前年度有亏损，则按弥补亏损后的数字提取10%）；提取税后利润的5%为公益金;余下部分全部作为应付利润分配，如果当年折旧费不足以归还借款的本金，则先归还本金后再分配利润。分析项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，如表2-20与2-21所示。

表2-20 损益（利润和所得税）计算表（单位：万元）

表2-21 损益（利润和所得税）计算表（不含商铺）（单位：万元）

效益分析评估结论：

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），本项目着重强调财务生存能力。本项目于2012年投入运营，产生营业收入后在缴纳流转税、偿还短期借款利息、计提折旧后尚有盈余，在财务上具备一定的生存能力和盈利能力，因此项目的建设是可行的。 2.10.4社会效益评价

1、项目的社会效益

某市某区创业人才公寓项目的投资效益主要体现在社会效益方面：

（1）项目建设有利于某市高新区改善投资环境，提高综合竞争力，提升产业层次，推动经济发展。

（2）项目建设有利于减轻创业人才住房压力，促进和谐社会建设。 （3）项目建设有利于推进某城市化，提高城市品味，建设精品城市。

2、项目对社会的影响分析

（1）某市某区创业人才公寓项目在建设期间可直接或间接地创造大量的就业机会，减轻社会压力和政府负担，对社会稳定具有积极的意义。

（2）本项目的建设将吸引大量高层次的人才来某创业，因此将对项目所在地区的科、教、文、卫事业都建将起到提升、促进作用。 （3）本项目所在地的现有社会基础设施均可满足项目的建设、运营需求，不会产生任何不良影响。

3、项目与所在地互适性分析

某市某区创业人才公寓项目符合某市高新区的发展规划，且项目的建设、运营将在提供就业机会、促进社会和谐稳定、推进区域城市化等方面具有积极的作用，完全可被当地群众说接受。因此，本项目的建设在项目所在地互适性上具有良性互动的特征。

4、社会风险分析

某市某区创业人才公寓项目符合某市的人才引进计划，符合某市高新区的发展规划，因此完全可以得到市、区各级领导的支持。同时，由于本项目显著的社会效益及各方面的正面影响，也完全可被当地群众所接受。因此，本项目的社会风险很低，几乎可以忽略不计。

5、社会评价结论

根据上述社会影响、项目与所在地互适性分析及社会风险分析，认为本项目的建设对促进某高新区的经济繁荣发展、社会和谐稳定具有积极的意义，其社会效益显著。

评估认为：

原可研报告分别在项目的社会效益、对社会的影响、与所在地的互适性等几方面进行了阐述，对本项目的社会效益评价较为全面、准确。

3 评估结论与建议

3.1评估结论

某高新区（某）是经国务院批准的国家级高新技术开发区，聚集了软件开发、文化创意、通信设备制造、集成电路、数字电视、生物医药、节能环保产业、新型材料（大直径单晶材料及抛光片、多晶硅材料、压电晶体、电子陶瓷、高性能磁材料、高密度信息记录材料工艺技术研究与产业化）、光机电一体化等一大批高科技产业落户高新技术开发区，这就需要大批优秀的科技人才，加盟到高新技术产业园区。因此，某区就‚强化人才队伍建设，构筑人才高地‛，大力实施‚人才强区‛的战略，充分开发国际、国内两种人才资源，进一步创新人才工作机制，注重抓好人才培养、吸收、使用三个环节，确保人才‚引得进，留得住，用得好。‛为此，新建某区创业人才公寓项目正是确保人才‚引得进，留得住，用得好‛的主要措施之一，所以项目的建设非常必要而且及时，建议加快项目的建设前期工作，使项目尽早开始建设。

3.2建议

当前，国务院新近出台了在2010年底前投资4万亿拉动内需，进一步扩大内需促进经济平稳、较快增长的措施。某市某区创业人才公寓建设项目正是符合国务院出台的拉动内需的十项措施之一，其中‚第一条，加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度……‛。因此，建议某区级机关事务管理服务中心抓紧这一有利机遇，组建必要的项目建设领导班子，加快项目建设的前期工作，在可能情况施工缩短至2010年。

附表1 单人间公寓家具设备配置预算表

附表2 双人间公寓家具设备配置预算表

附表3 四人间公寓家具设备配置预算表

附表4 小套型公寓家具设备配置预算表