对[物业管理条例]的修改建议

对《物业管理条例》的修改建议

一、第一条建议修改为：“为了规范物业管理服务活动，维护业主和物业管理服务者的合法权益，不断改善人民生活和工作环境，提高人民生活质量，保持社会长期和谐稳定，制定本条例。”

说明：物业管理服务者，包括业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的自行管理，也包括物业服务企业和其他管理人的管理，拟与物权法接轨，给业主选择的权利，以体现宪法对私有财产的平等保护。物权法第64.66.70.71条均明确规定业主对其合法所有财产享有占有、使用、收益和处分的权利，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。物权法第81条还特别规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”自行管理是物权法赋予业主行使财产使用权的首要方式，该方式有三种具体形式：（1）业主自己直接管理，这当然是在小区规模不大，人数较少的情况下，一般在300户以内为宜；(2)业主通过业主大会或者业主代表大会管理；（3）业主通过业主委员会管理。除此以外才是委托物业服务企业或者其他管理人管理。在多年实践中，证明自行管理是最有利于维护业主合法权益和社会稳定的方式，在人民各方面素质不断提升的情况下，自行管理也是改善人民生活和工作环境，提高人民生活质量的最佳方式，该条却只写物业服务企业，而将业主大会、业主代表大会、业主委员会和其他管理人的合法权益排除在外，显然与物权法第81条的规定相悖。再者，该条例虽属一普通行政法规，但却十分重要，因其关乎着广大人民的切身利益，凡在城镇居住之人民，无不翘首企盼该条例能成为维护自身合法权益的重要法宝。随着城镇人口的日益增多，该条例的重要性也日趋显现，小觑不得。所以，建议作上述修改。

二、第二条建议修改为:“本条例所称物业管理，是指业主根据业主大会或者业主代表大会章程通过业主大会、业主代表大会或者业主委员会自行管理，以及业主通过选聘物业服务企业并由业主和物业服务企业及其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的安全及环境卫生和相关秩序的活动。”

说明：大的物业小区或者住户在500人（一户为一人计）以上的小区可以成立业主代表大会。都成立业主大会不客观、不现实，只能抑制了业主大会的产生。以下凡有业主大会的地方，均应增加上业主代表大会。

三、第五条第二款建议修改为：“县级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。”

四、第六条第一项建议修改为：“按照业主大会或者业主代表大会章程，或者物业服务合同的约定，接受物业服务者提供的服务；”

该条第七项建议修改为：“监督物业服务者遵守业主大会或者业主代表大会章程，或者履行物业服务合同；”

说明：对自行管理的业主大会、业主代表大会、业主委员会而言，得遵守大会章程，因其具体的自行管理权来自于章程的规定；对物业服务企业和其他管理人而言，得履行物业服务合同。必选其一。

五、第九条第一款建议修改为：“一个物业管理区域成立一个业主大会；但五百户以上（包括五百户）的小区，可以成立一个业主代表大会。业主代表每三年改选一次，可以连选连任。”

六、第十条第一款建议修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府住房和城乡建设行政主管部门的指导下成立业主大会或者业主代表大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主，或者业主人数不足三百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

建议增加一款作为第二款：“三十人以上本小区业主可以作为发起人，发起召开首次业主大会或者业主代表大会，并应拟出业主大会或者业主代表大会章程、议事规则、管理规约，以及大会准备拟定的相关事项。在召开首次业主大会或者业主代表大会30日前，应书面告知物业所在地区、县住房和城乡建设行政主管部门，并在小区内公告。”

说明：现在有些地方将房地产行政主管部门撤并到住房和城乡建设行政主管部门内，有的街道办事处将此事委托到居委会，有的居委会找个借口说“有业主户口不在这里不能成立”。互相推诿，看视管的部门多，结果哪个部门也不管。再者，原来的规定太原则，太空泛，没有可操作性，也是业主大会成立率不高的原因之一。建议作上述修改。

七、第十五条第二项建议修改为：“代表业主与业主大会或者业主代表大会选聘的物业服务者签订物业服务合同；”

该条第三项建议修改为：“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务者全面履行物业服务合同。”

八、第十六条第一款建议修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案；住房和城乡建设行政主管部门应当自备案之日起5日内出具

备案证明。业主委员会持该项证明到当地公安机关刻制业主大会或者业主代表大会、业主委员会印章。”

九、第二十六条建议修改为：“前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主、业主大会、业主代表大会或者业主委员会决定自行管理的，或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

十、第三十三条建议修改为：“从事物业管理的人员应当按照国家的规定取得职业资格证书，但业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会根据业主大会或者业主代表大会章程自行管理的除外。业主大会、业主代表大会和业主委员会自行管理时的职责由大会章程规定，并不得以盈利为目的。”

十一、第三十四条建议修改为：“物业管理区域可以由业主、业主大会、业主代表大会或者业主委员会自行管理，也可以由物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。由物业服务企业或者其他管理人实施物业管理时，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业或者一个其他管理人实施物业管理。”

十二、第五十七条建议修改为：“住宅物业的建设单位违反本条例规定，具有下列情形之一的，业主可以拒绝缴纳物业管理费用，并由县级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正、给予警告、并处10万元以下罚款：

（1）未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；

（2）所选聘的物业服务企业、物业管理人员不具有相应资质的；

（3）物业服务企业与建设单位存在隶属关系的；

（4）物业服务企业的人事、财务受建设单位控制的。”

说明：在现实生活中，上述情况并不少见，而物业纠纷和矛盾大多是在上述情况下发生的，而相关的行政部门大都怠于行使职权，对此置若罔闻；作为弱势群体的业主诉讼耗时耗费，不诉又无他法，长时下去难免矛盾激化，不利于和谐稳定。鉴此，建设条例授予业主消极维权的选择，拒交物业管理费用。

十三、第六十条第一款建议修改为：“未取得资质证书而以物业服务企业的名义从事物业管理的，由县级以上地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”