办理购房贷款
个人购买二手房贷款信息来源:厦门房产网 发布日期:2007-7-20
个人购买二手房贷款
个人购买二手房贷款是指我行向借款人发放的用于购买各种类型二手房的人民币贷款。
贷款对象:
年满十八周岁、有完全民事行为能力的自然人,不限厦门户口。
贷款条件:
1、年满十八周岁以上、有完全民事行为能力;
2、具有正当职业及稳定的收入,信誉良好,具备足够的贷款偿还能力;
3、所购房产手续齐全、产权清晰、交易手续合法,买卖双方已达成书面协议;
4、本行要求的其他条件。
贷款金额、期限:
个人购买二手房贷款额度最高不超过经银行认可的房屋价格的70%;贷款期限最长不超过15年,具体按以下情况掌握:
1. 房产建成年份在5年以内的(含5年)贷款成数最高7成,贷款年限最长15年;
2. 房产建成年份在5-10年的(含10年)贷款成数最高6成,贷款年限最长10年;
3. 房产建成年份在10-15年的(含15年)贷款成数最高5成,贷款年限最长10年;
4. 房产建成年份在15-20年的(含20年)贷款成数最高5成,贷款年限最长5年;
贷款利率:
5年以下(含5年)月利率3.975‰,5年以上月利率4.20‰。
贷款程序:
1、买卖双方签署交易合同;
2、提出申请, 提交有关资料,包括:(1)借款申请书;(2)双方合法有效的身份证明、户口本、婚姻证明原件及复印件;(3)交易房产的权利证书及财产共有人同意抵押声明;(4)买受人职业及收入证明。
3、银行对申请人提交的资料进行审查、核实,委托评估机构对交易房产进行价值评估;
4、银行确认交易房产的价值;
5、签署借款合同、担保合同、抵押合同,审批贷款;
6、办理抵押登记、领取他项权证、房屋保险(指定交通银行厦门分为第一保险受益人);
7、发放贷款;
8、按照合同约定按期偿还贷款本息,
9、贷款本息结清,注销抵押登记、变更保险第一受益人
个人商铺贷款
个人商铺贷款指贷款人向借款人发放的用于租赁、购置商铺的人民币贷款。
贷款对象:
持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或个人。
贷款条件:
1、年满18周岁,具有完全民事行为能力;
2、有合法的有效居住身份;;
3、有稳定的收入和还本付息的能力;
4、资信良好,且能提供贷款人认可的财产抵押、质押或保证;
5、所购置、租赁的商铺必须为现房;
6、贷款人规定的其他条件。
贷款金额、期限、利率:
1、贷款额度:
个人商铺贷款最高额度不得超过借款人购置、租赁商铺所需资金总额的60%。
(1)以贷款人认可的质押方式申请贷款的,贷款最高额不得超过质物价值的90%;
(2)以可设定抵押权的房产作为抵押物的,贷款最高额不得超过贷款人认可的抵押物价值的60%,如作抵押物的商铺为二手房,贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值50%;
(3)以第三方保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外),贷款额不得超过租赁、购置商铺所需资金总额的50%;
(4)由保险公司提供履约保证保险的,或由贷款人认可的担保公司提供保证担保的,贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的60%。
2、贷款期限:
用于购置商铺自用的,贷款期限最长不超过10年,一般为5年。用于租赁商铺的,贷款期限最长不超过5年,且不得延长贷款期限。
3、贷款利率:
按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行,目前月利率为:5年以下(含5年)月利率4.425‰,5年以上月利率
4.800‰。。
贷款程序:
1、借款申请人填写《交通银行个人商铺贷款申请表》,并提交下列资料:
(1)借款人及其配偶的有效身份证件和收入证明;
(2)购置租赁商铺协议;
(3)首期付款证明;
(4)贷款人认可的以抵、质押物或第三方保证;
(5)贷款人要求提供的其他资料;
2、贷款人调查、核实、审批贷款;
3、签订借款合同及担保合同、办理抵押登记和保险手续,贷款人为保险第一受益人;
4、发放贷款;
5、按照合同约定偿还贷款本息;
6、贷款本息结清,注销抵押登记、变更保险第一受益人。
个人住房贷款
个人住房贷款是我行向借款人发放的用于购买我行指定房地产开发商出售的住房的人民币贷款。
贷款条件:
1、年满18周岁,具有完全民事行为能力;
2、具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
3、具有购买住房的合同、协议或意向书;
4、具有所购房屋售价20%以上的自有资金作为购房首期付款;
5、同意以所购房屋的价值全额作贷款抵押并由出售该房屋的开发商提供连带责任保证或提供本行认可的担保方式; 6、必须办理房屋财产保险,明确本行为第一受益人,全额质押的或者由住房置业担保公司提供全程担保的除外; 7、本行认为必要的其他条件。
贷款额度:
个人住房贷款额度最高为购房总价款的80%。具体按以下情况掌握:
1、以国库券、金融债券、国家重点建设债券、本行出具的存单及其他本行认可的有价证券质押,或其他银行、保险公司提供连带责任保证的,贷款额最高不得超过质物价值的90%;
2、以可设定抵押权的房产作为抵押物的,贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的70%,以可设定抵押权的
3、以第三方保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外)贷款最高额不得超过购房总价款的60%;
4、由保险公司提供履约保证保险的,或有住房置业担保公司提供保证担保的,贷款最高额不得超过购房总价款的80%。
贷款期限:
个人住房贷款期限最长可达30年。
贷款利率:
个人住房贷款利率根据中国人民银行的规定利率执行,当前个人住房贷款月利率是:期限5年以下(含5年)月利率3.975‰,5年以上月利率4.20‰。
贷款程序:
1、贷款申请:
购房人到我行申请按揭贷款,申请时须提供下列资料:
(1)借款申请书;
(2)借款人及配偶的有效身份证件、结婚证明原件及复印件;
(3)有关借款人本人及其家庭稳定经济收入的证明(收入来源单位出);
(4)经房管局预售部门登记备案的购房合同;
(5)首付款证明;
(6)财产共有人同意抵押的书面证明;
(7)我行要求的其他资料。
2、我行调查、审批;
3、我行借款人签订借款合同,与担保人签订担保合同;
4、办理抵押登记,全额质押的不需此手续;
5、办理房屋保险(全额质押及住房置业担保公司担保的不需此手续),保险单明确我行为第一受益人;
6、发放贷款,上述手续办理完毕后,我行根据借款合同约定将贷款发放于购房人的活期储蓄专户上,当天将贷款划至开发商帐户上;
7、按合同约定归还贷款本息;
8、贷款全部归还后,注销抵押登记,办理保险单转让
还款方式
还本付息方式
住房按揭(含二手房)或商铺贷款的还本付息方式分为等额本息法和等额本金法两种,按月还款。
一、 等额本息法
二、 等额本金法
每月偿还贷本息金额=每月还本额+每期付息额
每月还本额=贷款金额÷还款月数(期数)
每月付息额=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
购二手房贷款可以不需要中介公司出面,只要自己办理。
申请二手房贷款需提交材料
1.购房人需提供的资料:
(1)有效身份证明、户口簿
(2)收入证明(除单位收入证明外,还可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明等)
(3)首付款凭证
(4)买卖双方签订的《房屋买卖合同》
(5)《二手房抵押贷款申请表》
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的,还需提供房屋产权证明资料。
2.售房人需提供的资料:
(1) 售房人(含共有人)身份证
(2) 所售房屋的产权证明文件
(3) 如房屋已出租,须提供租户放弃优先购买权的证明文件
(4) 售房人为法人的,须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件(若所转让房产为国有资产,还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件)
(5) 所售房屋为涉案类房产的须提供法院函件,用于房产可拍卖确认
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的,可以不提供售房人的资料。
3.除上述资料外,还需提供银行规定的其他资料。
申请人需与银行签署的文件
(1)《银行二手房抵押贷款申请表》
(2)《个人住房抵押借款合同》
(3)《借款借据》
(4)律师事务所提供的相关法律文件:包括共有人同意出售证明、承诺书、谈话记录等
(5)《个人住房贷款房屋财产保险投保单》
贷款买二手房省钱有妙招
北京市民李先生是工薪一族,为了方便上班及出行,他把目光投向价格相对较低的二手房。经过精挑细选,他选中了一套二手房,可是对于应该选择哪种房贷品种,李先生却不是很了解。
与李先生相似,很多购买二手房的消费者也存在相同困惑。为了给购房者提供一些理财参考,记者就此采访了京城房产中介的有关负责人。
记者发现,贷款购买新房时,只能选择与开发商所销售的项目有贷款合作的银行,也就是说,贷款银行已经确定不能更改;而二手房贷款则不同,可以选择不同的银行、不同的房贷产品。
如何才能找到与自身状况契合的房贷产品?接受记者采访的业内人士指出,房贷可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择两方面。
北京链家地产市场总监金育松说,目前还款方式分五种,即月供(等额本息、等额本金)、双周供、还款自由行(按双月、按季度)、宽限期还款、等额递增。每一种还款方式都是根据客户月收入状况设计的,可归纳为收入固定与不固定两种情况。
金育松建议说,收入固定且未来预期较好,可选择月供,其中,等额本息月还款额固定,便于理财;等额本金初期还款较多,但可减少利息及后期压力,各银行都可选择;对于收入固定且收入较高的购房者,选择双周供还款方式更合适,因为双周供相当于一年偿还13个月的月供,还款压力较大,但可节省时间及利息。
北京信一天房产中介市场部负责人罗煜举例子说,以一笔50万元30年的按揭贷款为例,
按基准利率6.12%计算,采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元,节省比例高达19.42%,缩短还款期64个月。
对于收入不固定的购房者,金育松建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式,比如在贷款初期收入较少,但预期未来收入增加,可选择等额递增还款法。
罗煜建议购房者还可以选择利息支出少、优势相对商业贷款明显的公积金贷款方式。他举例子说,张先生购买了一套总价60万元的房子,若通过商业贷款年限为20年,月均还款2111.4元,20年付款总额506736元,支付利息总额高达206736元;而同样是年限20年的公积金贷款,月均还款1912.5元,20年总还款459000元,支付利息总额159000元。相比于商业贷款,其每月能少支付198.5元月供,20年共节省利息支出近47736元。
购房小常识
当我们购房时,无论期房还是现房,首先考虑的应该是社区的大环境,这个问题至关重要,而且涉及很多方面。怎样才算一个成熟的社区呢?
社区环境
包括交通通达度、商业繁华度、自然景观、人文环境、城市规划质量,以及该区域所在的城市功能性质成为大户型的消费群体关注的重点。而对于前四点则更是细致谨慎。
合理规划
小区的建设平面布局、功能布局、空间布局是否方便实用、合理性如何;布局是否美观大方;是否具有独特性、艺术性等成为大户型消费群体关注个性生活的焦点。
户型美观
首先考虑是否方正实用、室内空间功能分区是否合理等;其次判断朝向,以有利于室内采光和景观为原则;其三,户型结合是否有利于通自然风、采自然光。这是健康生活的基点,也是舒适生活的保证。
设施配套齐全
小区及周边区域内的商业、娱乐、饮食、休闲设施配套是关键,还应考虑学校、邮局、银行、医院等。小区配套程度应结合小区外的设施综合评价要求;因为很多购房者是有一定经济基础、社会基础及家庭基础的成功人士,关注配套设施,成为关爱家人生活的一个真实写照。
发展商信誉
这主要是考虑到合同的履约、产品质量承诺兑现以及开发商合约外行为是否符合业主基本利益。对于济南来说,很多品牌地产都开发了大规模、高质量的项目,这也成为产品质量和信誉的有力保证。
专业物业管理
物业管理公司的能力、品质和道德决定了居住小区的综合环境质量。优秀的物业管理,可以成为楼盘保值升值的有利砝码,不但可以提升楼盘的品质,更能保证住户的生活质量;
和谐社区文化
决定于两个方面:一是物质环境,二是人文环境,人文环境主要将决定未来的主流居住体的综合文化素质。这也成为越来越多的购房者关注的焦点。一个优秀的社区文化,可以填补生活中的一些匮乏,得到对生活更多的思考。
考察完社区的大环境,接下来大家和我一起进入社区,看一下住宅的结构形式、住宅的开间、进深、层高、净高;及好户型的房子标准等等。
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般分为以下三种形式:
⑴砖混结构
指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
⑵砖木结构
指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 ⑶钢筋混凝土结构
指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。
住宅的开间
指住宅的宽度。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、
4.2米。
住宅的进深
指住宅的实际长度。砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、
5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。
住宅的层高
指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:
2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度
商品住宅的开间、进深和层高,是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大,建筑工艺相应就越复杂,所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大,但房价就会更高。因此,购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可。
以上这些只是一般标准,好户型的房子应是什么样的?房型是住宅的基本要素之一,是是否具备良好的采光、通风,这对人体健康和环境卫生起着重要的作用,因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。
房型的另一个基本要素是,每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光,且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向,能直接获得日照,一般为南向,南偏东或南偏西不可大于45度。
住宅应有良好的自然通风,即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风,对单朝向的套型必须有通风措施。
按照我国的饮食习惯,煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害,因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。
另外,卫生间应设有直接采光、通风窗,考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性,对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道,并合理安排进风和排风管道。
房地产商都说自己的楼盘建筑容积率低、建筑密度小、绿化率高,了解了三者的定义,就容易鉴别真伪了。 建筑容积率
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度
即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
购买婚房五大提醒
拥有一套自己的爱巢,营造一个属于两个人的空间,是每一对即将步入婚姻殿堂年轻人的梦想。据有关统计资料显示,今年约有12万对新人登记结婚,婚房已成为本市住宅市场中重要的刚性需求之一。 业内人士认为,一般年轻人参加工作时间不长,大多数人手中的积蓄不多,所以购买婚房主要在总价预算、交通、配套、房型、教育设施等方面多加考虑。
购房前先做好功课
日前,由一家开发商举办的“理性购房有奖问答活动”引起了不少年轻人的关注。该活动策划人认为,购房者首先应该关注的是楼盘外部环境,如周边有无污染,有无常年吵闹的场所,所处位置交通状况,生活配套是否成熟等。其次,楼盘的规划也很重要,在选购中,应该首先确认各种规划指标,如项目总建筑面积、绿化率、容积率、建筑密度、车位及各种配套设施等。
购买婚房五大提醒
购房是很多家庭最大的投资,大多数年轻人是初次置业,对此,业内人士作五方面提醒:
一、正确估量可支配收入
买房要根据需要和支付能力综合考虑,先考虑支付得起的楼宇,再考虑喜欢的楼宇,要计算一下家庭的平均月收入,包括利息收入及各种补贴。买房前最好保留两部分的资金,一是家庭的日常开支,二是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过仔细核查,计算出个人或家庭的净资产,这才是可随时支配的自由款项。这样能够保证购房准确把握自身实力和购房方向。
二、选择适宜的房价面积
在对个人资产做完认真估量后,就要挑选品质好、价钱又不高的住宅。目前市场上可供选择的商品房比较多,房价通常高低不等,这会造成使购房者无从入手。
其实,房价受到市场和成本制约,购房者可根据实际购买力,参照房价的成本和市场构成因素,最终决定适宜自己的房价水平。购买商品房是一个家庭的大宗消费,而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价,因此,购买每一平方米都要精打细算。
三、算清购房各项税费
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重和相当重要的位置,因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。建议购房者在计算个人住房贷款时,最好同时计算相关的税费支出。
四、考量物业各类费用
物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关,通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。
商品房一旦售出之后,购房人就要开始负担一切房屋的开支,如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安等等费用,如果对这些开支如果未加考虑或考虑不足,买房后就有可能造成后悔。
与其他费用不同,购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费一直是伴随房子终身的,需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准,以做到心中有数。
五、做好装修费用预算
若购买了毛坯商品房,就应该考虑到装修费用,因为这是购买房子之后的最大一笔消费。装修费用应与首期款一起考虑,应提前考虑适当的房屋装修款项。
生活必需的设施还需要一些初装费用,如开通管道煤气、有线电视、宽带等。另外,购置适当的家具、家用电器等物品也是新居预算所必须考虑的。
教你七绝招买房不赔钱
1.银行是风向标
近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”,房价是高是低?这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比,也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度,银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。
2.参考平均价格
经常听一些人讲平均价格下跌,是因为某类房子增多,并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面,却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求,更反映着政府的政策导向。便宜房子增多,受影响首当其冲的一定是高价房。
3.买涨不买落
房地产投资和其他投资一样,不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住,当房价一路下跌时还是持币观望一下好,宁愿市场开始走高时买不到最低价,也不要有抄底心理。
4.学会“抓住机会”
要在房地产市场上赚钱,同其他市场一样,有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”,因为手续还没办完,所以便宜,您愿不愿尝试一下呢?一个房子有预售许可证,土地使用证没有办下来,您敢不敢买呢?同时要学会买预期,比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻,不是等房子建好了再买,而最好是在它动工之前买。
5.选最便宜的买
不同的商人,有不同的营销手法,贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销,通过价格竞争占领市场,有的发展商则将价格定得较高,认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果,他们宁愿卖50%。因此,买房人选择房子时,如果是“不求最好,只求最廉”的话,买同一地区品质差不多的房子中价格最 低的,相对抗跌力要更强一些。
6.算算养房成本
“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年,更有一些专家主张买小社区,认为小社区更可彰显个性,但我认为买房就是买房,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多,养房的费用,买房时不能不考虑。
7.满足需求就好
因为人们的从众心理、跟风习惯,会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺,价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度,就要小心自己别在房地产上也被“套牢”!毕竟风水轮流转,永远的旺是不可能的。所以,想和买房自住的朋友讲一句,满足自己的需求就是最好的房子,买房前定好自己的目标,多比多看,入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
购房实用技巧
购房付款方式
目前通常的购房付款方式有分期付款和一次性付款。分期付款方式可以减轻购房人支付钱款的压力,使普通收入者购房成为可能也可活跃房地产市场,加速住宅的开发建设。但是由于我国在商品房销售中,银行为购房人提供贷款(也就是通常所说的 \\\
购买期房的风险规避
一是购房前要委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评价,如果市场前景不被看好,切不可轻举妄动,以免当了别人的 \\\
二是要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉进行调查摸底。资质好的开发商即便是为了自己的品牌,也不会让项目 \\\
三是签订购房契约阶段要委托自己的律师对购房合同进行认真审核,尽可能增加更为详实的补充协议。 购房洽谈的要点
谈判是需要艺术的。在购房的谈判中要掌握以下要点:考察外部相关信息,估算房产价值高低。房地产价值的高低最主要是由其所在位置决定的。
从这一角度考虑,购房人在把握房源时,一定要对自己选中房屋的周边物业情况有所了解,比如同档次房屋中的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等方面的情况。所考察的范围,如果普通住宅可以在方圆二、三公里,即相对小些的区域内;如果是高档物业,则 应在整个一条大街或一个物业区属,相对大一些的范围内进行考察。
还要考察所打算购买房屋周围的环境。比如公交车站在与房屋所在地的实际距离,周围的商业繁华程度及档次,楼房视野开阔度,空气、噪音环境状况,周边地区的文化氛围,以及地区未来规划等。了解掌握了这些外部相关信息,买房人大体也就能够感知买这里的房屋,值还是不值。如果考察后,确定可以购买,那么在与售楼员谈判时,你就可以将你所掌握的信息,在适当的时候,有意识地传递给对方,让对方知道你是一个了解行情的人了,这样就
可以逼迫售楼员亮出底牌以最优惠的条件,让你购买选中的物业。
购房洽谈的心理准备
我们都知道,谈着桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战,但双方的巨大利益都由这面对面的交涉,讨价还价而促成。因此,无论你是否有辩驳的天资,在谈判过程中,你一定要学会控制自己的言语举止,有理、有节、有力地争取自己的利益,以一个稳重、成熟的心态,迎接对手热而焦急的等待。如此,你一定会取得意想不到的功效。
买现房教你默念十二招
第一招,不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。
第二招,不看晴天看雨天。再好的伪装也敌不过几天下雨,此时漏水、渗水一览无余。
第三招,不看建材看格局。不要被漂亮的建材所迷惑,房屋机能是否有效发挥,有赖于格局是否设计周全。 第四招,不看墙面看墙角。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。
第五招,不看装潢看做工。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致,要仔细观察,这些都是讨价还价的筹码。
第六招,不看窗帘看窗外。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。
第七招,不看电梯看楼梯,即安全梯。如果发生灾难,是唯一逃生之路。
第八招,不看电器看插座。设计精心的房屋,才能充分享受现代化家电的便利性。
第九招,不看家具看空屋。空屋才是真面目。
第十招,不问屋主问警卫。任何房屋在屋主眼里都是最好的,而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况。 第十一招,不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。
第十二招,不看客厅看厨厕。客厅是外观,而厨厕是内部器官,家中的水、电、煤系统都在这里,是容易漏水、出问题的地方,所以更应逐一细致检查。
购房时应把握的原则
决定购房时应把握什么原则?
购房时机成熟了,在决定购买期房或现房时应当把握如下几点原则:
(1)选择好开发商。首先须了解所选择的开发商的经济实力和信誉;其次须了解所选开发商的一切证件是否齐备,如:资质证书、营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证以及预售商品房许可证、规划定点文和开工单等是否一一齐全;最后了解所需住房周边的社区环境。
(2)立足于自己的经济实力。如购房者的经济实力较强,选择现房就较合适,因为现房的价格虽然较期房高一些,但购房者可以亲眼目睹所购住房的质量,户型的设计及其配套设施、小区的环境等;如购房者的经济实力不够宽裕,即想拥有一套属于自己的住房又想留一部分资金投资其他方面,那么选择分期付款,买期房较划算。这样,购房者只需交付首期房款即可预定购房,其余的购房款可在投资取得收益时再分期付清。
(3)规避风险性。选择现房的价格虽然高,但房已建成,购房者所要承担的购房风险较小;而选择期房虽然价格较现房低,但由于购房者仅凭图纸选房,房子建成后不一定是自己的想象中的模样,因此承担的购房风险相对现房要大。
女性买房要注意的常识
按照中国传统观念,筑屋购房都是男性的责任。但是随着现代女性经济和社会地位的不断提高,除了单身女性购房越来越普遍外,很多家庭的购房大事也都由“她”决定签单。怪不得房产商们要惊呼:楼市步入了“她时代”。据调查,女性购房的一大特色是最看中交通,地铁、轨道沿线是她们的首选;其次,她们在乎小区环境、安全绿化以及房间细节设计;最后她们关心附近有否超市和商场。这样她们在选房中就存在一些误区,比如下面这些常识就需恶补一番。
一、学会鉴赏样板房:
如果说很多男性买房太注重实用性的话,那么很多女性则常常是漂亮第一,实用第二,样板房对她们的买房起着决定性的作用。而这也正中房产商下怀,因为建造样板房的最大目的就是让购房者产生购房冲动。
现在我们来想想自己经常被打动的样板房都是什么样的?
镜子魔幻屋 样板房总是能把玻璃和镜子用到极致,那种通透感可能正是你要追求的,因为感觉光照好啊。可是你有没有想过如果这里原本没有玻璃,又是什么效果呢?这点房产商自己最清楚,原来实际的房子其实没有你现
在看到的那么大,光线没有现在那么好。怎么办呢?设计师说了,用玻璃啊,再加上镜子,这样看房者的眼睛就花了。也许你会说,用玻璃和镜子装饰一下也没什么不好呀?是没什么不好,起码好看。但是现实是在玻璃和镜子前你还能放什么东西呢?样板房里的几样家具,其实完全不能满足你生活的实际需要,玻璃和镜子帮你放大了眼睛里的空间,同时减少的是你的实际空间。 外观吸眼球 通常我们在样板房里还能看到一些新颖的材料,它们那么恰当地用在墙上,让我们感觉非常时尚。可是工作人员会告诉你,这个在交房时是没有的。这个时候,你的第一反应除了遗憾外也会安慰自己,反正自己也可以以后加上。于是我们看到的2000元装修标准和实际享有的是不一样的,虽然开发商并没有隐瞒事实,但他欺骗了我们的眼球,我们眼球的满足直接反馈给大脑,大脑因为正愉悦着,所以没有去想,真正要享有这样的标准,我们实际上还要多付出。
位置景观好 当我们站在样板房里向外眺望时,通常外面的景观都是好的,视野几乎没有什么阻挡。可是你买的房子也会这样吗?这似乎是很难的。因为房产商选择样板房时,通常第一个想到的就是位置。在最好的位置建造样板房,通常能减少购房者不少疑问。比如一个本来容积率接近4的楼盘,它通常就会在小区别的位置单置一个样板房,这样你就看不到周围高耸的楼盘,看不到你可能被遮掉的阳光。
面积很满意 我们看样板房的时候,常常都觉得面积似乎够大,可真正搬进去时,可能感觉面积似乎小了点。所以我们在看样板房的时候不妨注意一下实际面宽,因为实际房子的厚度往往厚于样板房。一般来说,厅的宽度在4米左右为好,而南北进深最好在10-12米,如果能拿到工程图纸那就更好,因为这是最实际的东西。另外当我们看中宽敞气派的大堂和楼梯间时,也不要忘了你的实际得房率正在降低。
二、看清楼盘模型
楼盘模型和实际楼盘是不可能完全一样的。采访了一位专门为开发商做楼盘模型的部门经理,他给了我们4点提醒:
1.模型之间的栋距比实际的开阔。比如,楼盘上注明它和实际楼盘的比例可能是1:80,但在做楼盘之间的栋距时,比例可能是1:100。这样我们感觉到楼与楼之间的距离是可以接受的。另外要关注模型总平面图,因为它可以让你准确了解楼盘的位置、相邻关系、住宅开发和交通配套等大致情况。还有模型中的道路分市政道路和社区道路,市政道路可能就有噪音问题。所以如果你看不懂就应该主动问清各道路今后的使用情况,以免造成生活的不便。有时模型中还有一些小建筑,你千万不要忽略这些小摆设,因为它们往往是小区的配套设施,变电站、垃圾房等等。这些小东西虽然不会影响基本生活,但可能让恰好住在低楼层附近的你不舒服。
2、外墙面的颜色可能不完全一样。因为模型可以选择的颜色非常丰富,而实际建造外墙时,往往就没有那么多,再加上一些实际考虑,所以外墙面的改变可能会比较大。为此我们就不要把模型中的外墙颜色作为喜欢的因素之一了。
3.某单元在小区的位置。其实一个单元在小区里是朝主干道还是朝小区花园,在模型显示上也是不标准的。所以实地观察非常重要。如果可能的话,可以到在建的楼盘里近距离看一下,看清毛坯房的本来面目、景观、朝向及墙体的具体分割。这个时候的感觉才是真实可信的。
关于模型中的红线其实是区分楼盘内外的分界线,只有红线内的菜市开发商所能规划建设的。有的开发商为了省事,有时会把红线外的地方都做成绿色,有些购房者就以为这是绿地部分,但实际上可能是其他建筑或者空地。
4.单个房型的户型模型里家具配置比例小。这样做的效果是让你感觉这个房间就是放这么多家具也是可以的,可实际上呢?也许你已有过体验。所以关键还是看房型:有没有浪费的部分?走廊是不是太长?厅的门最好不要太多。
三、区分房子的实用性和投资性
买房之前要想清楚,是投资还是自住。投资不必在乎采光和户型,面积、位置和升值潜力是第一要素;如果是自住,且时间较长,那么户型/位置、性价比以及经济能力就要优先考虑了。顾不上那么多的时候,我们就要挑最心动的一点,好比我们最终选择的爱人。
四、明确后期消费
房子是需要养的,物业费、水电费、停车费一个也不能少。也许我们最初最看中的一点,却是之后永远的痛。自己开公司的唐先生几年前买了一套近郊的联体别墅,这套房子当初最打动他的是房子客厅的挑空设计,4米多的厅高非常气派,配上一致的落地玻璃长窗,房间的光线好得一塌糊涂。半年后,当全家人兴致勃勃地搬进去后,他们的痛开始了:当时正是冬天,虽然有时阳光很好,但冷还是不言而喻的。当时买的是最大P的柜机了,可连开几个小时,却没有一点暖意。打电话到空调公司质问,人家来人了。走进房间,不用任何检查,就直截了当地告诉他们,空间太大太高,你的厅虽说是不到100平方,可那么高,实际面积差不多要150平米,柜机根本没有这么大的功率,换中央空调吧。
既然买了马,配好鞍也是应该的咯,于是又花了几万块换了中央空调。全家本以为就此万事大吉了,可月末结
账时,他们还是吓了一跳:电费足足2400元。原来落地长窗是采光了,可它也是很不保温、很不节能的。为这个漂亮的高大的长窗,他们付出的代价是冬天冷、夏天热。无奈,全家人只好把活动中心放在了小小的书房,客厅成了过往行人的风景。
五、谁可以合伙贷款
根据银行对于共同贷款人的有关规定,有血缘关系(如母子、姐弟等)或婚姻关系的亲属,才有资格合伙贷款买
房。如果合伙贷款的两个人是异性恋人,为准备结婚买房,银行一般也会同意提供贷款。但是银行一般不允许同性亲属(如姐妹、兄弟)合伙贷款。此外,在征调贷款人信用档案时,会同时调查贷款人的户籍档案。
因此冒充亲属合伙贷款,也是行不通的。
购买二手房 关键八招
第一招:地理位置是关键
地段好坏,决定房屋未来的升值潜力。对于购买二手房用于纯居住的人群来说,可以尽量选择那些离车站、
地铁较近,周边商业氛围较完善的区域买房,这样上、下班较便利,而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资的客户人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房,因为
随着商圈的不断成熟,其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房屋业主以租代售的话,其投资回报收益也将较为可观。
第二招:房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言,上世纪80年代的二手房普遍
较多,由于这些二手房年代建成较久,使用时间较长,因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
第三招:户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小,且通风采光也有其局限性,而上世纪90年代以后建成的
房屋户型开始逐渐合理化。因此,购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中哪一方面,如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡。白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四招:房屋产权验仔细
在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷,因此,了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
首先,弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人,并要求卖方提供合法证件,包括产权证书、身份
证件、资格证件以及其他证件。
其次,确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符,向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合
法性。
第三,确认产权的完整性,查验房屋有无债务负担,有无房产抵押,包括私下抵押、共有人等等。当购房
者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买,以免日后发生纠纷。
第五招:装修结构弄清楚
二手房大都带装修,对于购买后立即入住的购房者来说,着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想
要重新装修的购房者来说,就要将其最初购买时的装修情况弄清楚,已经装修过的地方是不是需要全部打掉,最好了解其住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,也好便于重新装修。
第六招:屋内配置细查看
购买二手房时,屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等),通常情况下业主都
会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利,一定要仔细查看这些物品是否能用,再考虑购买与否。
第七招:物业杂费看真切
算算居住费用水、电、气的价格,观察这些费用如何收取是上门代收,还是自己去缴,三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时,自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式,如何收费等,将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
第八招:探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦,关系到购房者日后的居住生活状态,好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次,拜访楼上、楼下、左右的邻居,了解他们在此居住是否顺心。这样,不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处,同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。