天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989

案例万：汇菱

1

发

背展及历程景万菱

业

实资全股

控

港达洋控香有股限公司

资子全公

司香

王港兴新集

团圳、惠深州广州等地、有房地均项产，目及多个涉购收烂楼再成尾盘功的案例 项活原名目 称002年 3200年4200 年5忆 广安 场海广场湾 光京场 城广/市位 广州区/珠海深 /圳口蛇广 /州河 获得方式天拍 收购卖 拍收购卖 卖收购拍万菱汇开发 历

程京光广2场1.万5方平米开发的地由用四地块组成(个天河路RCTH-1,C--RH-2T,RCT--H,CR3-H-4T)由香港京 实业有光公司以协议限受让形获得式，土出让金为1地1.亿港3。元当按时准批建筑面积，的合楼面地折 价1为00港元0平/方；米四地宗抵押华商给务有限公财 司完基础成三层地、下、四室层架框裙、塔楼楼A区第五、B层第区八层、C第区层六等土工程 建建状停 公态开卖拍万菱实业成功，购收，入投611-8总投资启动项亿目 托委量联行进行仲目项代（理招商、租务） 6项月目顶封；9月外安墙完成装 目基项本竣，交工使付用 商场正式对开外，出租业率90达

数据来%源：公开料资、LJ

2

L

新重名命 万广菱场海 国际 尚菱万

建筑面汇积m2（） 获得价格（元） 约1万1约7.5 约23 万 约.58亿4约 亿1 7约6.

亿

1919 199年4 19-9年919 9-9005年2 025年02 007年 208年0 002年 9201年底0

项

经目济术指技

标楼塔A塔 楼C 用性地 塔质楼 土B地用使限年占 地积面建筑 面 积其中地：上 业裙商楼 地下建筑面积(m2)

层 层高(数)

m地

块

由四

地个块组(天成河路R-CHT1CR-TH-,,2CR-T-H3,RC-HT-) 4服商用地(12)住宅，地用(52) 9912年月306日2至0266月年3止 21,5013.6平5米方2 236,8平5米方约 81平方米 约万.25平万方米 建面筑积（2m 约3）0,00 5约0,00约1 ,0100约 ,0090约 ,0900约 8,100 约55,0000 层(高m )45 4-5-4 - 5-56 -7.566 —

—

业物组及成类

型裙楼商场 F5 4F 3F2

F塔楼

A塔楼B塔 C 裙楼

楼

办公 楼寓 公寓 商场公

约6.

8 万3约.万 约450万. 约5.5万

4

29 33 69 地（5上，

层下1层地）

3.

6

-475 —.

1— -FF 1合

计车停

场3约4万 2.-（至-2层3）（ 约53个）6

3

目区位

项 河路天与体东路交育处 界正（佳场广东侧 的 ） 育体中心圈与商岗商顶交 汇，连通圈天北河BD与C 江珠新CBD城的要板块

天河重北BDC



广州业最集商、最中繁、 华最熟成的域区 与河城天、佳广正、场太 汇古形广州成最的大中高端 业圈；商

顶商岗

圈体中心育圈商

 地铁3号石牌桥线与负一站 层接直通；

连

 本与目的项直线离约距1 公；

珠里江新CB城 BD11-

项

目定及位业物合组

• 位

定中高商场+甲端写字楼级+高公寓端

• 物业功能合组规及比例

Pa模kirng 51 %etRail2 4 Apa%rmten t3% 2fOfcei2 %9

甲级写

字楼 公

寓公

寓

• 划布局规公

寓堂大公

寓

大堂 写字大堂楼

商场中庭

商场中

1庭平面图

F5

项运营策目略及市表现

场态 业写字楼建 面积 (筑方米)平 6,786 6位 定甲级写字 租售楼策略 只租不 售业/态户租 ATV达能等、 内外国优租户 引质进ZRAA等 际国名知品牌出租率 / 售销率6 0 %经营情况 012Q0交付12 01Q4正0式 对外营 租业金售/ 价元/(方平） 米租：均价金310105 租：金首80层01,00 元/5方平米售 ：30,价00500,000/元方平 ——米

商场

55,323

中高

端只租

售 B不座君国际公临寓于200 年对外9发；售 座业主委托C际国知 名酒式店管公理运司营

9

0

——

%——

59

%—

—

2009售开

——

公寓

757,44

高端中

万菱

际中国 心楼塔A塔楼C 楼塔 B君国际临寓公

商业裙楼

万菱广汇

场

6

项

目建设计特色—筑—万菱际国中心项目名

称工日 竣物业管理 所有 权楼层 高度 数建筑总面 积准层标面 实积用率 高净 高地台升承 空重调系统 冷水却应供电梯 万菱国际中 20心01年8 月量仲联 单一业权行只租、售不49 2 12. 米66 76,86 方米平 约 ,158 – 116,6平8米 方70 -% 5% 2.77 米501 毫米 02 千克0平方米 VAV 变/变频风空调系统量 24小冷却水时供应I机房T1 8台

菱万国际心出租中略

策层楼出 策略 租准标面积层/单 面元积 平方（米） oneZ 1:6 -11 层 onZe 2: 12 层,51– 1 7 ,层2 –0 2 层1 oZne3 :23- 2 层, 42-79 2 层,2-33 3层Z no 4e: 3-35 层9, 1-44 层3 4,54-9 层Zone 2 :14 ,层1 8 Z层on e: 23 层,630 Zo层en4: 04层, 44层 整层 出租1,5 81 1–,68670 - 75 %实用 率平面意图示

ZNO E

4ONE 3Z

Z

NEO

分隔2出

租

（分4单元）个

3

8 – 4447

67

%

ZOE N

Zo1e 2:n1 3层,1 层9Zon e:32 层5,3 1层 分 隔出租 分8（单元）个 021 –31 637%

大

堂

8

项目

建设计特色筑– 临君国际寓

公目名称 项交付期日 物业理费 楼盘总管数 交付标套准 临国君际公 2寓011年 MR6B8./0方平米/ 3月7套单元 带8MBR,060/平方米0华装奢，修带私家 及电器

元单 7 0080 9 011 11 2型 单身公寓 单户身寓公单 公身 寓房一两厅 一两厅房一房两 建厅筑积（面2） m475. 54.38 55.7878 .49 99.58 29.52 8单元 3 11 45116 17 1 88/12户 型一房厅两 单身寓公 一房厅两 一两厅房 房两一 厅身公寓 单一两房 厅筑面积 （m2建 ）5.84 15.01 929.758 .790 89.82 2957 .98.7

030君

临寓 会公

所元 单1 0200 30 0540 6户 单身公型 两房两厅 寓两两房 厅单身公 寓身公寓单一 两房厅建筑 面积m（）276.7 94.71 188.375 628.16 78.5 36.8

240

0

5060 087 09 10 1 12 13 151

0

20

c

1811 7

182/

分部楼层户 标准层平面型图

1

61

4

项

目建设计特筑– 色临国际君公会所寓B

uinesss nEetrtaimnnte

Cnferenceo& Ban uqeintgFa ilicies

ExectutiveGy m5

,006 q ms Pdoumi GrdenaSwim

mnig ooP, larPyt Romo& Ca e

f

项

建目设计筑色特——菱万汇商

场全长3

50的临米L街

ED灯光墙

外两

高个达2米高的中庭提供1敞宽宣的传示平台

展7.米5高临的街面铺

便

捷设施的套配，以依及项据目形，状形成单一线 动室内步行的

街11

万菱汇

层楼位及定态组业

合层主楼 题L 美食天地5 /乐娱地带 GUOMETRC ITY / ETENRTIAMNNE ZTNOE

食美天地 OGURETMC TIY 尚品味时 UQALIT YLVIIN 时G世装界 FASHOIN WOLRD

建筑面 积30,0平0米

L4 方3LL 2

,050平0米 11,0方0平方0 9,米00平0米方

L

1

国品牌 际INERTNTAINALO WRLO D地铁地面（入出、口B

TR快速公线站）

交,9000平方

米B

1B B23

现代

生 活ODEMRN LFIE （

地与铁号一及线号三线连相接

）1

,080平0方米 635车位

个地

停车场 C下AR PAKRNGI地 停下场 C车R PAAKINRG

万菱商汇场面图平

L3

代

表商：户 ING'KS ANL、D特咖啡佰、之生私馆、活PAAPJ ONHS王府、瓷陶代表 户商：记喜、田耀吉司

L4

1L夹层

L

2表商代：户NOY、ZALAR、chOiryl

1B

代表户商：苏、屈臣宁、氏大活、快仙踪、表林叔茶餐厅 大禾司寿E、omiL ifeJN、Y

B

1

L表商户：Z代AA、CRotas Cffoee、Dazze、Halromn yaWthc

项目借

鉴

核竞心争力K（PI指）

数成商熟业商圈核的位心+独置特颖新商场设的计知名的物业+管理司

公 优势及

足

与不地站连接铁优，的地越理置，位商业集且气氛浓厚；中 丰富物业类型组合的，各物功业能互相促进，升项提目价；

优值

不足

势

原规受划计设限的，影响项目制硬件标；

准商业业态较一单缺，少型主力店；大

14

例案：太汇古

51

发

背景展及历程

香港太古 地在产州广设立第了一个大地区的代表处，陆开始投内资第一地项个目 200；1 年受 广日州报业集团报邀之以，一出地、方一方出钱的模合式作开发该项（目规总划地占近3万方米平，项 目面总积2-503平方米万为，合综业商展项目发；

 ）方签署双意向，书约定太古产地拥项目有55的%权股；州广日报报集团业拥有目项5%的4权。股

太古 地产与广日州报业集团正式签约，将项报目式正名为命太古“汇广—日报州化文广场”；2 00年 2 古地产成功“兼并太”地块原边的妇周幼保健院用地，项总占地面目积大扩至5万平近方米，建面 积增加筑约至54万方平；米 目总投资项40元（广州亿报报日集团投资18业元亿，太古产地资2投亿元）。2 古集太增团持项目42的%权股，权股升上9至7，%承担资投总达3额88亿元.广州；报日报业团的集股 权比下降为3%例 ； 目正项式定为“名古太”，完汇成地用手，项续地目块正式入归太古地名下，产重启动新“太古汇”项 目。

0042年

20

4-2008年0

028年年末0

地规划铁及项目设规计的多次划更与变动，改项目发开多次延。迟 广州地

公司作铁了规划变动出增，

加地铁一线体育中号站心人通道行连接目西北角项二层，负长总 约3度1.2米，1太古汇项目进入实质开性发施，工开始地做上盖面工。 程 太古产地中与国银行东省分广签订协行，议为附属公司古汇（广州）太展发有公司限达成项一民人 币02元之亿五年定期项目融资，由太古地产保，向太担古追加1汇亿0元资，用投于计和工设上的 调整，程此至项目该总的投资达5额亿0元。 商场式开门试正业；写营楼预计字21108年月付使用，酒交预店20计217年月开。业数据来源：

公资开、料JL

L2

09年 0021年15月

目项位

区天北CBD河

 河天与路河东天路交界处 体 中心商圈育与顶商圈交 岗汇连通，河北天BD与C 江珠新城CD的B重要块

板顶商岗

圈

市环路圈

商尚天河

时太古汇

中怡广百

、河天城正佳广、场、菱汇万

广 州业商集最中最繁华、 最、熟成区的域 天河与城、正广佳、场万菱汇 成广州规模最形大的高 端中业商； 带 铁三地线石牌桥号站一及号 线体中育心站双地与铁负二 层直连通接； 与 本目的直项距离约线公 1里

B1-1

；

江新城珠BC

项D基目指本标39

层，12.15米9１ 8，1层2米82 8层165.，75米发展 商土性地 地块质置 经营模式位 占面积 地筑建积面写字 楼酒店 物业 类型 太汇（广州）古发有限公展司商业及 化综文的土地合用使 天权路与河河东天交路界只 租不 售约5万平米方 40约.6万方平 约米6.14万方平 约6米万平米

商场

方文化中 停车场心

约8.3万平方

米6约1万.平方 约米.8万平３方

商场定米位商 面积

高场 建筑端面：约积.8万平方米 出租3积：面约.52平万方米

场实商用

率6%3

太汇大古分部地规用是广州市划的化文建设地，用项目 2在002立年项被定位，为“十五”期间的志性文化标设之 一；施 化文心中将括一个公包用图书馆、个电影院一一个歌和院剧。图 书建成馆，将全后移部广州交市有部关，门作为用公图书 向市馆民放。开数据来

源：公资开、料JL

L

目物业组项合及布

• 物局功业组合及能模比例

P规rakign9%

Clutuer Cenetr 15%R teail2 %0

Of

fic e4% Hote1 1l%5

•

划布规

局化文中

心

酒

店写字To楼wre２

场商

写字楼

Twor１

e

项目运营策

略市及场现

表业态建筑 面 积平(方) 米位定 售租略 业态/租策 户出率 租经营情况 座一：在招租正预， 计2101年月交8付用 使招租 目中约65前% 二座已整体：出租汇丰给银 汇丰行银行租面承积为.71 万方米共27平，占层个办整 公楼楼面总面积4%32 1105年试营月业已开 地下（一、二层约03个铺 商），体整开业计在预9月 份预20计12年月7开业首 1,5层00-2,00 0150-20 租金/4价售 (元/方米平)

办公

楼601,000

甲级

只

不售

租以整出层为租主

丰银汇华南区总部行 富、施乐士、德凯地地置产 、古地产总部太、怡 和集

团场

1商12,000

高端

只租不

售已引进LV、PRA

AD Dio、 、Crhanel、Tffian y等际一国品线

95%-牌00%

1

店 酒文 化心中

6,0000

高

端 向面市民 的术艺中心

租只售

不

文华东方酒店，403间 客房及07间务服公式寓举行

形色色的艺形及 术文化动活

—

—

——

6

0,000

——

—

预计2—10年2投入使用

—

—

数来据源JLL：，据数更截新至021年６月1

目建项设筑特色计—写字—

楼ffOceiT weor 1

竣

工时 楼层间数 可租赁总楼总层数使用面

一座积 021年3月 19 334 8,090 2,708-0,280平7米 方7％7 1.42-311. 米

座二 21019年月 82 2 34,400

0Ofice Tfoer w

总使用面2 积准标层面积 实用率 进深 架高台地净高 承 内部楼梯

重123约,000 方米 2,平30-5268,0方平 米1.7-11.3 0米

150 毫

米净(空:100 毫米) 2.82米 (特色层楼: .385 米 )一般承重3Pk，主a周墙边.57Pk 已a预留备 配3区共2个台 22约1 000 2个个共1区台 2

2owerT T1oewr2 Zon e 3oZn e2Zon e2

客梯货 梯停车位

Zon e1

Zon 1e

楼层平示面意

图

13.m 1  216m .125. m131. 中区m标层

准onZ e:14LL-51Zo n e:L172L28 Z-one :330-L3L9

11

.7 m12. .m 9

1.17 m区标准低

层oneZ1 :L-4L91Z oe n2:L21L28

12.-8.

m

商

场

层楼 L2 L1 UM M停车

场

场商主 题际国级顶一线牌品名店 际国级一顶线品名牌店 高档流时行服饰、尚调情饮 中高餐流档时尚，高行精端超品市约 010个车0

位使用积 面（2)m 5,94 6,4745 9133, 920,788

建

面积筑（ m)*29,43 5 0,2781 3,069 73,2979

37,594

引约约1入70多个牌。其品中约，0%为7际国牌，品约3%0国内为品牌 。估计约有7大个品0牌是首次进驻广州 L；V租赁积面到1达00平8米方

*建；面积按6筑3实％用率估算

场商

商数量铺 L 2铺面积商 代表户 租7个(2不包含式复铺） 0-298平1米（使方用面积 L）UOISV UITTON ,RADP,A OMNTBANLCTi、fafyn &C o. ,aMie rFarnce ,Hir aornCe, Crinhse ertA s &rafts 25个 C25-597平方（米使面用积）L UOIS UVTTINO PRA,D, MAOTBLNNA、CEFNDI,B uberryr G,ioriog Armain、 ioDr,C hanle

2层

L商铺量数 1L

商面铺积

表租代户

L

1

层商铺量 数商铺面 积5个 237-2497平米（使方用面积） M 主U店（26%）力零（售3%2）餐（饮3%2）主力次店（ 8%2 i）t, .NUQLIO, XEECTION生活馆、PaciPfc Cioffe, etarSbucs、 Frokzen

M

U

层代

租表

户商

铺数量

商铺面积

9个6

23-549平4米（方用面使）

积

M

主

店力44（）%售零（31）%餐（饮12）%次力主店 （4%）O le市，超顺电电、器cOirhly、e SaundL, Saete Madvde,nG ordiano Lades,i APPLE Shop, Viloa, essica,J nlOy,B lbalarab, inKetc, JNiY

B

层M

表租代

户

文华

东方酒店

广州 首家星级文华东五酒方，并店配服务套式寓公 设

有340间致别房及客7服务0公

式

寓 完善的商务议配会及宴会套地场 休会所闲设施 预 2计01年2入使用

投项目鉴借开

发商号召强力 高端品整牌能合

力 心竞核力（争PKI指数）

质量高产的品计 国设际化、成商熟操作经验场人 化性的购体物 验形成标杆与示范应

 效势及优足不 优势

   双地铁 盖上成，熟核心商的 部分品圈首牌次进广州驻提，商升场的鲜感与吸引力 新端高牌提升品目的项次档 文设施化配，套强项目增的化气文质，会社效益大业态丰 ，品富牌消费召号强 各力型类业业权物统，只租一不售统，经营保一持端形高；象

足

不 项目品的档次牌层分明，消费群显体构多结，易样低整降个项目象形管，难度理加大

25

案

例：高置德广场地

项

目位区地

铁 号 线 1B-1

3

广

州高德 置广地场 道大 珠江新城站地 5铁线 号猎德

站

位广州于天河区珠江市城CB新D城新中市轴上，线东起华路夏，西兴国至路南临花，城道，大贯横中绿央广场和核轻 轨塔双站出，在花口大道城上横跨1里公  。项目接东地铁三线号五、线号汇站珠江新交城站西靠地，铁号五线猎德，在高站置地德广场一设期有型公大交站，场东 西向交动通脉以花大道贯穿，交城通通八达。

四

目项济经术指标

地 技线铁 广 州 大 道江新城珠站号 3高 德置广场 F1-地 42F- 31F-5F2 4-G3 -3地 铁号线5 德站

猎地

块

五个由地块组(成珠新城江F-1/51F4/2-3F/2-4/GF-3)

3地性用

商业质公用办，地住用地宅

占地面

约7积.4方米平

建筑面积

约

0万9平方

用地米积 面1-5 FF-1 42-3 FF24- 3-G 3合计比例 17 5,2 60,1169 103,1 9255,141 048,0 47,80

0筑建积 200面,31 8150,28311 ,819 3860,75 172,1966 90,862

8

写字楼

塔北/西 塔7,320 37,057 73,311 17,200 6—— 2866,2 83% 南2/东塔塔2 2,330 8,291 2388,78 — ———

酒 店— —— ———9 9000 ——,99 ,00011%

商

场5,4546 1,727217, 163 8,28574 8,9 9761,24220%

公/寓宅住— —— —— —15,00 08,5044 15,350 154%

停

车 场0,5325 9,2862 345,3 573,309 3,5264 9113,9 20%

1

容率积约

９据数来源：业提主供JL、L

28

项目规划开发

情况

西

东塔塔 地铁 3号线 A MP 公

寓F

-51开发排序 交付 间 停时位车 总度

高东 塔21004QI期 021Q0 456 2mm

层数56-

15层1 5层

-

准标层面积单层 标 高m(2) m() ,2020 ,220 10,100 04.04.5- 40.4.5 5-.-600.

高德置广地V场 高期德置地广I场 南期 北塔 地塔5铁 线号 北 南塔

塔

西塔 场

商2011Q 13450个1 50 m-638

层F1-

4开发排序 交付时间停车位 总 高 度北 2塔00Q39I I期2 1002Q 535个2011Q4 9m58 5 m20m

层 5数-2层 2-52层0 1-4

标层准面积层单层 高净 m2( )m) 1(,7001 7,504 3,0 0.4-0.0 4.50-50.5.0 -60

.

塔北高 置地广场I德期I

塔 高南德置广场地IV期

南塔 商

场

德高置广场I地I期I

F

-32开 发排 交序时付 间停车 位高总 度层面积 单上3地16.73 下7地84.6 5934.74 397 总.数层6 4 0 0

4层数

标准

面积 层单层净 (高m2 (m)

)商业面

积楼裙 塔A楼B塔

楼住宅积 住面宅户数—— 133994.1 339.9 —4 164 —64

1

北

塔塔 南场商III

期2011

Q1

01122 5Q64个 212

905

m5m 820m

5

-22层

5-20层 1-4层

1

,7051,80

0,4030

40.5-0.

.405.0 5.0--.60

133.7（6首层） +二层） 1（617.9——

——

F2-

开发4序 排交时付间停 车位总高度 北 南塔 塔附 楼场 IV期

商层

数标层准面积 层净高 单(m)2(m)

2, 0032 20,05,000 165,00 40.5-. 40.0-50 ..045.0-5 0-..6

1500 m6-31层2 60 m6-06 在层预建 1计848个 0123后6 m 65-51 层2m 1-50

C塔层楼

D楼塔总 计

——

——4 98.8

6

5177.79

3004.53 48530.

816

4585 951

35.47

83.36——

4

352 ——

项目业组物及合布

• 物业功能局合组规及比例

P模rakngi2 2 R%eisdecne/S A10 %Htel 1o7% Reatli20 %

Of

ifc 3e2

• %规划局布

F1-

4F-51

F-23

2-F G343-

项目运营策略及市

表现

场业 定态 租位策略 售业/租态 户租出/率销售 率 95%3 0% 59% 5% 61%0 85 经%营况情 21003Q交付命名权给、予 用电通器 021Q14付 交201Q20付交2009 3交Q付2 0112Q交 2付10Q11付 2交01年02月1正式营试 首层：业300-40 5约0%7 020年1业 1开5-010 8租金售/ (价元平方米/)

F

-1

办5 公 楼

塔 东塔西 塔南 北塔 塔南 北 中高端 只塔不租售 甲/级甲准级只 租不 售以整层租出主

为

东尚产地中宏保险、翰、信 技科、用电通器、广发证券 广 发东展银行、华普道永 （楼冠层名、海通）证 券平、保安 安险永嘉、士伯日亚通讯、 、普惠启盛科、技 百百广、货Uiqlo、吉n之 超市、岛当麦劳小、反 Ｑ城、时间斗廊卡、佛连 苏电器、上宁集本旗舰团 、大店寿司禾

F1

-

4F2-

3场F1商5

商场-1F4-

中

高

端只

租售

公寓

不高

对外销售端

——

销售

完毕

2009-2

011销年售

均30,00价-50,000

0项目

期IF(-5)1西办塔公

完成时间楼 总层 标准层面楼积(建 筑) 实率 用高 大层电梯 空楼系统调& 准时标间 车停 位车收停费交付 准 标0112年01 月83层2 2,00 平方 米7% 0~ 27 2.%米8 21 台梯,客 台货梯 (信德4梯电)盘管 机风( 期一到五星 i,8 0:0 o 19:00t ;期六 星:900t o 12:30 )535 ￥ 个,510/个/月 0高升台 地(310m)m, 铝扣天板花,灯 盘 ,央系中, 统消喷淋 防基本已租，满厦大的命名给权通予电用； 器主租户要：用通气、电翰信科技岩谷贸易、、中 宏寿人、发广券证

；

经营情 西况塔标准平层

面

项目I期F1(5)西-商塔

场商场位定

Seas nosMal l国际时尚购物中心  －  F-5 1——春 ,新与清潮流，中高 F1端4 ——- 夏阳，光与力，中高活 F2端- —— 秋3成熟与，力，高端 F2魅4-—— 冬，浪漫品味与奢，华高端

饮餐 2% 服2饰 2%

0

“春业态”组合例比按（积面算计）

娱乐 % 其2 他%1

主店 力5%

5场商“春”）楼（定层位业及组合态楼

层5F4 F态业 饮、美发 百货餐大型、饮 餐货、电百、 餐饮器服、饰百货 主要租户列举 和居民食、屋曲美发 风尚芭广百. 风.尚百广、绿寿禾、司THEME 风 .广尚

百

F

32

F1

BF B12

百货

尚风.广百

数

码场卖服饰、、钟表时间 、廊具 超皮市、童儿乐娱、简餐 吉岛之、Q小斗反、麦当城、餐饮 、大卡劳、和司喜涮涮锅

项

目借鉴

规大，模物类型业富 丰与最大地空下间通连各 地商块业裙通过楼廊连效有连通； 成形BD未来最大C的标性商志业

 核体心竞力争（PK指I）数

 优及势不 足优

势 珠江新商城核务心的核心区置位 ； 珠江新首城综合性购物个中心首，个大品型超市牌弥补珠，新城江商不业的足现状； 商业规模大，时同享共与贯CBD通来未的商资源，业形成型一体大化、一站式 业商圈

；商 业品牌驻意愿低，进已开业现商场品牌号的召力强不

；足不

3

总4结• 与

项本的目合竞系关析分

万菱汇 位 区与B1-关1系 定 位占地积(面2m)容积 率建筑面积(m)2 河天路体育中（心圈） 商路相距约程15公. 中高里端大，综型体 约合.2 29约约2 3万 办楼 物公业合组及分物 业积面与组合比例 单位：万平 方(%) 米商(含地场下层 公寓）/酒 店式寓 酒店 停车场公 B1-与的竞争关1 系参性考相似性/数参 .86(92) %5.(25%) 7.453(2) 3.4(%1%)5 座C店式酒寓 公57%太古汇 天河 （路体中育商圈心 ）路程距约1.5公相里 中高高端大，综型体 约合（含文5化心）中 约75 约.3.5万4不含（化文心中）16 .(44%) 8.8(342) %6(17%)3 .(18%)1 公楼办（Twoer 1)及商 场58%整体 9约万 208.(362% )716(20%.) 13.(15%)59 .9(1%) 19(211%) 高置德广地 珠场江新商务城心核 路区程距相1公里 约高中高端大型，合综 体整 体约.4 约7 ９2F-4*约 6万3*7. (20%)3*8. 3(2%)* 351(14.%) *9.(298%* )5.(31%5) *    2F-4 约.26 1B-1本案(） 江珠城商新务核心 区 中端，高大 综型体合约 .52约9 .35 约82** 1万16(.0%)4 27%)( .15(18) 5%5.(9%1) 4.6(61)%— — —

—F

24-包(办公括、楼酒店、公寓、商 场）80

%备：注 *在建正，参照设该目开项商发公的规布，划选取据：依与项目物本组业类合似 *建筑*面积算估假：设用原规划地中地面积25用02平方米1，积容9率3.

55

3

项

物业组目合配比及分

析菱汇

太古万

高汇置德广地场2F4(在-）

停建场车15 %酒 店 82 公%寓 1%4办公 楼 20 商% 2场%3

店 酒0%

车场停1 5%公寓 32%

办公楼

2 % 9场商 4%2

酒店 17 %公寓 0%

停车

场11 商场%2 %4

办公

楼 8%4

参

考上项目物以业配比，同进行时以下定性正修，出本得目的合项建理议配比方

案

珠 新城核心区江以办楼公物为业，商主 务聚集，企业落户首地 选以 办公楼物开发为业，加大面主占积比 未来大量售商零业高德置（、地花城等汇 供应）形，直成的竞接争力压 ； 业建议适商量配置以配，套主为； 珠江新城核心缺区高端公少产寓品销， 型公寓产售品提升能项目的盈能力利 合提理公寓升品占比产

停场 16车 酒店%19 %公寓 8%1 商 7场

%办公

楼约：1.16平万方米

办

公楼4 %0

商场：

2约平方万(含米地下层 )寓：公约5.万1平方米 酒：约5.店万5平方米 停场车：约.4万6方平 总建筑面积米：约828万平方米

.