地产商业计划书

第一章 总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2项目性质

新建

1.1.3建设单位概况

建设单位：房地产置业有限公司

法人代表：

2008年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期b 区期已经建设完成，进入装修阶段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份开工，2011年12月竣工。 公司主要开发业绩：

1、2008年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。

购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物

广场。

1.4编制的依据和范围

1.1.4.1报告编制的依据

1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；

2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）

3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》

4、《松原市“十一五”规划》：

5、《松原市城市总体规划》：

6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；

7、建设单位提供的其他有关资料。

1.1.4.2报告编制的范围

1、项目建设背景及建设的必要性；

2、要求分析与建设规模；

3、建设方案；

4、投资估算及资金筹措；

5、财务评价；

1.1.5项目提出的背景及建设的必要性

1.1.5.1项目提出的背景

一、房地产市场前景

2009年—2010年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了

投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。

1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。

2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅2009年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而2008年同期则下降15%。

3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。2009年到2010年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。2009年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。其中，涨幅最大的五个城市是：深圳11.1%，温州8.2%，金华7.7%，银川6.1%，宁波4.9%。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。

4、供给回升，开工面积强力反弹。2009年，全国房地产施工面积

7.32 亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工面积7.32亿平方米，同

比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。

5、市场看好，国房景气指数持续走高。2009年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。

二、松原房地产市场形势

（1）房地产开发投资增速

松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从2010年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。

（2）商品住宅价格涨幅明显

随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2009年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从2010年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。增长幅度达到20%左右。

1.1.5.2项目建设的必要性

加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。

本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。篇二：地产项目商业计划书范本

目 录

一、项目概况 ??????????????????????1

1、项目现状?????????????????????1

2、蓝溪集团概况???????????????????1

二、项目周边市场情况介绍????????????????10

三、项目主要设计指标??????????????????15

四、项目成本估算????????????????????16

五、项目销售预测????????????????????16

六、项目合作方式????????????????????17

七、项目财务分析????????????????????17

1、项目盈利预测??????????????????17

2、项目现金流预测?????????????????18

八、项目风险与对策分析?????????????????18

九、项目结论??????????????????????19

一、 项目概况

（一）项目现状

本项目位于西安高新技术产业开发区核心腹地——高新四路中段，占地面积52.804亩，净用地42.614亩。

该用地权属清晰，蓝溪集团拥有合法有效的土地使用证（土地使用证号：西高科技国用（2005）第77102号，地号：gxi-（1）-

22），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。

该用地土地用途原为“工业用地”，经蓝溪集团申请，西安高新区（文件号：西安高新区管委会主任办公会会议纪要【2009】001号）已同意将该项目用地性质由工业用地变更为商业设施用地（商业、办公），西安高新区规划建设局也已下发《建设用地规划变更通知书》（【2009】004号）（附件二）。根据西安市国土资源局高新技术产业开发区分局（2009）19号协议，土地出让金已缴纳完毕，正式变更为商业用地。

蓝溪集团已取得三级开发资质（附件三）。

（二）蓝溪集团概况

本项目为西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司所有。西安

蓝溪科技企业（集团）有限责任公司创立于1989年；企业法定代表人：王武；注册地址：西安高新技术开发区科技二路65号；公司营业执照注册号：[**************]；公司注册资本：人民币15000万元；公司组织机构代码证号：22090025-4。

西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司从几万元起家发展成为资产10亿元，员工逾千人，由核心层、紧密层、半紧密层及松散层20余家企业组成的民营科技企业集团。主要经营业务包括：房地产开发建设、科技园区建设、物业管理服务、投资管理及文化教育、医疗器械制造、再生能源利用、生物农药生产等方面业务。

蓝溪集团1995年起一直跻身于西安高新开发区百强企业：

? 2002年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号；

? 2003年荣获“陕西省诚信企业、西安市守合同、重信用企

业”等称号；

? 2004年荣获“西安市著名商标企业、陕西省银行同业协会

诚信企业、陕西省重合同守信用企业”荣誉；

? 2005年荣获“cctv2005中国最佳雇主上榜企业暨陕西省最

佳企业管理者”称号；

? 2005年远程移动监护项目被列入陕西省国际科技合作计

划；

? 2005年可视听诊器获得“西安市科技进步二等奖”；

? 2006年当选为西安高新技术企业协会常务理事单位；

? 2007年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号；

? 2008年被陕西省委省政府授予“优秀民营企业”称号；

? 2008年为灾区捐献两辆救护车价值180万元。

1、蓝溪集团房地产开发理念

蓝溪集团自从1998年开始从事房地产开发，坚持以“创建高科技、生态化的生活空间”为发展宗旨，秉持“人品决定楼品、位置决定身价、眼光决定未来”的开发理念，已经在项目选定、工程建设管理、质量保证、成本核算、营销策划及市场拓展等各方面建立了科学、完善的房地产开发管理体系。

“高科技、生态化”是蓝溪集团在十多年房地产项目开发中孜孜追求的发展目标，蓝溪集团房地产开发团队一直坚持：在向客户提供房地产产品的同时，更应使客户拥有一种崭新的生活方式。所以，蓝溪集团在每个项目开发中都力求深谙其文化定位，充分挖掘 每个项目的文化内涵，努力向客户做最好的产品。

2、蓝溪集团房地产开发能力介绍

蓝溪集团除本身具有开发资质外，旗下还有房地产开发企业2家，分别为陕西启迪科技园发展有限公司（注册资金16000万元）、陕西自在国际俱乐部房地产开发有限责任公司（注册资金1000万元）。

蓝溪集团拥有房地产项目类专业技术人员80余人，其中高级职称技术人员8名、中级职称技术人员37名，具有较强的房地产项目开发建设能力。同时，清华大学、清华科技园等全面战略合作伙伴，能够为蓝溪集团在项目开发过程中提供强大的人才、技术、资金等支持和支撑，清华大学、清华科技园曾设计开发了北京滑雪场、清华科技园北京总园等著名项目。 蓝溪集团先后成功开发了5a 级智能办公大楼、纯住宅小区、综合性住宅区、四星级酒店、学校、工业别墅以及千亩科技产业园等多种类型房地产项目，累计开发完成建筑面积近五十万平方米，具有较丰富的房地产项目开发经验。篇三：商业地产计划书(范本)

商 业 计 划 书

（编制参考）

项目名称

项目单位

地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

（盖章）

二零一一年五月制

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接 收 日 期： _______年____月____日

摘要

说明：在两页纸内完成本摘要。

【摘要内容参考】

1. 公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股

份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）

2. 主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治 面目，行业从业年限，主要经历和经营业绩。）

3. 产品/服务描述（产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和 独特性，产品的竞争优势。）

4. 研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对 外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。）

5. 行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公 司竞争优势，未来3年市场销售预测。）

6. 营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作 性和有效性，对销售人员的激励机制。）

7. 产品制造（生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。）

8. 管理（机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。）

9. 融资说明（资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出 方式。）

10.财务预测（未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。）

11.

风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。）

目 录

摘

要.............................................................................. ................................................................................

...............2

目

录 .............................................................................................................................................................

.......3

第一部分 公司基本情况..............................................................................

.......................................................4

第二部分 公司管理层 .............................................................................

............................................................6

第三部分 产品/服务 .............................................................................

..............................................................9

第四部分 研究与开发 .............................................................................

..........................................................12

第五部分 行业及市场情况 .............................................................................

.................................................14

第六部分 营销策略..............................................................................

..............................................................16

第七部分 产品制造..............................................................................

..............................................................18

第八部分 管理..............................................................................

.......................................................................20

第九部分 融资说明..............................................................................

..............................................................22

第十部分 财务计划..............................................................................

..............................................................25

第十一部分 风险控制 .............................................................................

..........................................................26

第十二部分 项目实施进度 .............................................................................

.................................................27

第十三部分 其它 .............................................................................

...................................................................27

第一部分 公司基本情况 公司名称________________________________________ 成立时间____________ 注册资本____________________________ 实际到位资本____________________ 其中现金到位________________________ 无形资产占股份比例____________% 注册地点_____________________________________________________________

公司性质为：请填写公司性质，如：有限公司、股份有限公司、合伙企业、个人独资等，并说明其中国有成份比例、私有成份比例和外资比例。

公司沿革：说明自公司成立以来主营业务、股权、注册资本等公司基本情形的变动，并说明这些变动的原因。

_____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________ 目前公司主

要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。 股东名称

甲方

乙方

丙方

丁方

戊方出资额出资形式股份比例联系人联系电话

目前公司内部部门设置情况：以组织机构图来表示。