关于房屋买卖合同涉及贷款争议民事判决书

关于房屋买卖合同涉及贷款争议民事判决书

案情简介：高一、高二从王某手中购买一套房屋，双方对履行方式发生争议，高一诉至法院要求以银行贷款方式履行合同，王某要求其现款支付房款，最终因双方不能就合同履行方式达成一致意见，高一被法院判决驳回诉讼请求。之后高一找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松作为其诉讼代理人，再次提起诉讼，同意以现款方式支付购房款，最终法院判决合同继续履行，高一支付完剩余购房款后，王某配合其过户。

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2015）二中民终字第03558号

上诉人（原审被告、反诉原告）王倩，女，1962年3月27日出生。

上诉人（原审第三人）郭德林，男，1963年5月25日出生。

上列二上诉人之共同委托代理人张蕾，北京市泽韬律师事务所律师。

上列二上诉人之共同委托代理人王靖，北京市泽韬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）高连成，男，1963年12月24日出生。

委托代理人李松，北京市东元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）高冉，女，1990年2月5日出生。

委托代理人李松，北京市东元律师事务所律师。

委托代理人张文秀（高冉之母），1962年10月29日出生。

上诉人王倩、郭德林因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年1月，高连成、高冉起诉至原审法院称：2012年6月7日，我二人与王倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖及居间协议书》，约定由我们购买王倩所有的位于北京市丰台区×6号楼4单元602号房屋（下称602号房屋），房屋总价款为285万元。签订合同后，我们依约向王倩支付了购房定金及首付款共计65万元。但其后王倩拒绝协助我们以贷款的方式购买602号房屋，也拒绝配合我们办理房屋的过户手续并交付房屋，我们同意将付款方式由贷款支付变更为一次性付款，我们有相应的支付能力，也已

经将剩余房款汇入法院账户进行了提存。现我们诉至法院，请求法院依法判令王倩协助办理602号房屋的过户手续，将房屋登记在高冉名下，并向我们交付602号房屋。

王倩辩称：我不同意高连成、高冉的诉讼请求。无法办理贷款系高连成、高冉及其委托的中介公司的过错所致，与我没有关系，我并不存在拒绝协助办理贷款的情况。高连成、高冉基于同一事实曾经提出过相同诉请，之前的诉讼中法院要求高连成、高冉提供具有履约能力的证明，但当时高连成、高冉无法提供，所以法院判决驳回了其诉讼请求，由于已经有了生效判决，因此法院不应再受理本案。此外，602号房屋为我和郭德林的夫妻共同财产，我在未经共有人同意的情况下处分共同财产，应属无效。综上，我不同意协助高连成、高冉办理602号房屋的过户手续，也不同意向高连成、高冉交付房屋。

郭德林述称：我不同意高连成、高冉的诉讼请求。我一直不同意出售602号房屋，合同是在高连成、高冉家中签的，卖房时我并不知情，签订合同的第二天我才知道卖房的事。因此，我不同意将房屋过户给高冉，也不同意交付房屋。

王倩反诉称：由于已经存在生效判决，判决当时认定了合同目的无法实现，合同无法继续履行。而导致合同目的无法实现的原因在于高连成、高冉，是由于高连成、高冉自身的过错导致其无法取得贷款。之前法院也给了高连成、高冉合理的期限，询问其能否一次性支付购房款，但他们没有足够的现金，无法支付。综上，我要求法院依法判令：解除高连成、高冉与我于2012年6月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并撤销高连成、高冉与我之间的编号为C585295的网签合同。

高连成、高冉针对王倩的反诉辩称：我们不同意王倩的全部反诉请求。之前的生效判决只是提到我们要求以贷款方式支付房款，但由于王倩拒不配合，法院不能强制王倩办理贷款，因此驳回了我们的诉讼请求。但判决并未判令解除双方之间的合同，现我们已经变更了付款方式，同意一次性支付房款，该行为并未损害王倩的利益，而且有利于合同目的的实现，因此本案并不违反一事不再理原则。贷款手续未办理完全是由于王倩不配合导致，当时银行的人员已经到场，但王倩坚持不签字，最后无法办理贷款手续。我们与王倩在2012年6月7日签订了房屋买卖合同，但王倩又在2012年6月19日以更高的价格将房屋卖给了其他人，合同没能继续履行完全是由于王倩一房二卖的违约行为所致，并不是由于贷款无法办理导致合同目的不能实现。此外，由于双方在合同中约定的付款方式为贷款支付，我们并不清楚通过诉讼程序不可以用贷款方式付款，我们只是严格按照合同约定主

张权利要求办理贷款而已。综上，我们不同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，也不同意撤销网签合同。

郭德林针对王倩的反诉述称：我同意王倩的全部反诉请求，也认可王倩所述的全部理由。在我和王倩婚姻关系存续期间购买的房屋应为夫妻共同财产，王倩单方出卖房屋的行为无效。

原审法院经审理确认：依法成立的合同，受法律保护。高连成、高冉与王倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王倩、郭德林主张602号房屋为夫妻共同财产，王倩单方与高连成、高冉签订房屋买卖合同的行为应属无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，法院对王倩、郭德林关于房屋买卖合同无效的主张，不予采信。本案的争议焦点有二：一是高连成、高冉在本案中起诉王倩继续履行合同是否违反“一事不再理”原则；二是郭德林对王倩向高连成、高冉出售房屋之事是否知情并同意。关于争议焦点一，高连成、高冉曾将王倩诉至法院，要求王倩继续履行合同，在这一案件中，由于高连成、高冉坚持要求以贷款方式支付剩余房款，王倩拒绝配合办理贷款手续，法院以协助办理贷款的行为不具有强制执行性为由，驳回了高连成、高冉的诉讼请求。而在本案中，高连成、高冉表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。高连成、高冉在履行双方之间房屋买卖合同的过程中，并无违约行为，贷款方式支付房款也是合同中的明确约定，现高连成、高冉为实现合同目的，同意以比原合同更优越的条件履行合同，变更付款方式为一次性付款，并依据新证据再次起诉，该行为并不属于法律规定的“一事不再理”的情形，故法院对王倩认为法院不应受理本案的主张，不予采信。关于争议焦点二，法院认为，在2014年8月18日前，王倩与郭德林一直系夫妻关系，郭德林表示其与王倩每天都生活在一起，在高连成、高冉与王倩签订房屋买卖合同后的第二天得知602号房屋被出售之事，郭德林不同意出售房屋，然后其委托王倩代为处理与高连成、高冉之间的相关纠纷。此后，王倩经过与高连成、高冉协商，于2012年7月25日，双方决定继续履行合同，同时王倩收取了高连成、高冉支付的购房款65万元。因此，法院有理由相信，郭德林委托王倩代为处理与高连成、高冉之间的相关纠纷后，其同意承担王

倩实施相应行为的后果，王倩收取高连成、高冉购房款65万元的行为，亦应视为郭德林同意出售602号房屋。在双方发生纠纷长达两年的时间内，高连成、高冉与王倩、郭德林居住在同一栋楼房的同一单元内，郭德林也并未单独向高连成、高冉主张过权利，表示自己不同意出售602号房屋。高连成、高冉有理由相信出售602号房屋为王倩、郭德林夫妻双方的共同意思表示，郭德林无权以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，郭德林称自己一直不同意出售602号房屋的主张，没有事实依据，法院不予采信。综上，法院认为，郭德林对王倩向高连成、高冉出售房屋之事是知情且同意的。郭德林应当与王倩共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。此外，在本案审理过程中，王倩与郭德林办理了离婚手续，并在离婚调解书中对602号房屋进行了处分，由于该财产处分行为发生在王倩、郭德林向高连成、高冉出售602号房屋之后，因此该财产处分行为对高连成、高冉不发生效力，王倩、郭德林仍应当共同履行《北京市存量房屋买卖合同》中卖房人的相应义务。《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。高连成、高冉同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并将应付房款提存至法院，也向法院提交了相应的财产证明。王倩认为高连成、高冉没有付款能力，并以此为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签合同的反诉请求没有事实依据，法院不予支持。高冉与王倩已经授权中介公司完成了存量房屋买卖合同的网上签约，高连成、高冉作为买房人要求将602号房屋过户至高冉一人名下，并不损害王倩的合法权益，因此法院对高连成、高冉要求王倩将602号房屋过户至高冉名下的诉讼请求，于法有据，理由正当，法院予以支持，郭德林构成对房屋过户登记债务的加入，应当与王倩共同为高冉办理房屋过户登记手续。出卖人出售房屋应当向买受人交付房屋，高连成、高冉要求王倩交付602号房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。据此，原审法院于2015年1月判决：一、高连成、高冉于判决生效之日起七日内向王倩支付购房款二百八十五万元；

二、王倩、郭德林于高连成、高冉支付购房款当日共同协助高冉办理位于北京市丰台区右安门外开阳里八区六号楼四-六〇二号房屋的所有权变更登记手续，将房屋登记至高冉名下；三、王倩于房屋所有权变更登记手续办理完毕七日内，将位于北京市丰台区右安门外开阳里八区六号楼四-六〇二号的房屋交付高连成、高冉，郭德林负协助义务；四、驳回王倩的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，王倩、郭德林不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回高连成、高冉的诉讼请求，支持王倩的反诉请求。高连成、高冉均同意原判。

经审理查明：2012年6月7日，高连成、高冉与王倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同及相关附件约定：王倩将位于北京市丰台区×6号楼4单元602号房屋出售给高连成、高冉，该房屋成交价格为285万元。高连成、高冉应向王倩支付定金15万元，高连成、高冉向农业银行申办抵押贷款200万元；三周内向房主支付50万元首付款，其余房款过户当日支付；剩余房款220万元（其中20万现金、200万贷款），过户当日结清。出卖人应当在过户后7日内将该房屋交付给买受人。合同还对其他相关内容进行了约定。

高连成、高冉于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，向王倩支付了定金15万元。2012年6月18日，高冉与王倩完成了编号为C585295的存量房屋买卖合同的网上签约。2012年6月19日，王倩与案外人孟庆玲就602号房屋又签订了房屋买卖合同，王倩将602号房屋又卖给了孟庆玲，房屋成交价格为296万元。2012年6月25日，王倩将已收取的15万元定金通过银行退给了高连成、高冉。其后，案外人孟庆玲将王倩诉至法院，法院依法判决解除了孟庆玲与王倩之间的房屋买卖合同。

2012年7月25日，高连成、高冉与王倩协商后决定继续履行合同，王倩收取了高连成、高冉支付的购房款65万元。同日，高冉、王倩出具了《委托书》，委托21世纪不动产（北京万年世纪房地产经纪有限公司）办理购买602号房屋网签及购房资格等相关事宜。但在此后的合同履行过程中，高连成、高冉与王倩又发生了争议，高连成、高冉将王倩诉至原审法院，要求王倩继续履行合同，协助办理602号房屋的过户手续并交付房屋，同时返还定金15万元。在该案审理过程中，由于高连成、高冉坚持要求以贷款方式支付剩余房款，原审法院以王倩拒绝配合办理贷款手续，贷款方式购房不具备继续履行条件为由，驳回了高连成、高冉的诉讼请求。该案件上诉至我院后，我院二审判决维持原判。

2012年12月25日，王倩以要求解除双方之间的房屋买卖合同并撤销网签合同为由，将高连成、高冉诉至原审法院。在该案审理过程中，高连成、高冉将220万元作为合同履行担保金汇入原审法院账户提存，并表示为了继续履行合同，高连成、高冉放弃采用贷款方式支付剩余购房款，同意采取一次性付款的方式向王倩支付全部购房款。2013年4月19日，王倩以自行协商为由撤回了起诉。

另查，王倩与郭德林原系夫妻关系，于1988年1月30日登记结婚。在高连成、高冉与王倩签订《北京市存量房屋买卖合同》及履行合同期间，以及高连成、高冉与王倩发生争议的诉讼期间，郭德林表示自己与王倩每天都生活在一起，在高连成、高冉与王倩签订《北京市存量房屋买卖合同》后的第二天才知道602号房屋的出售之事，郭德林不同意将602号房屋出售给高连成、高冉，其知道602号房屋出售给高连成、高冉后就委托王倩代为处理相关纠纷，王倩亦认可郭德林让其去解决与高连成、高冉之间的纠纷。在本案审理过程中，王倩与郭德林于2014年8月18日在北京市东城区人民法院调解离婚，在双方达成的调解协议中，王倩与郭德林同意登记在王倩名下的602号房屋离婚后归郭德林所有。

又查，602号房屋的行政地址为北京市丰台区×6号楼4-602号，无抵押。在本案审理过程中，经高连成、高冉申请，原审法院依法查封了登记在王倩名下的602号房屋。602号房屋自2012年底由王倩、郭德林居住至今，高连成、高冉一直居住在602号房屋的楼下，即北京市丰台区×6号楼4单元501号至今。在高连成、高冉与王倩签订房屋买卖合同以及发生纠纷之后的两年时间里，第三人郭德林表示并未以自己的名义向高连成、高冉主张过权利，告知其不同意出售602号房屋。在本案原审过程中，王倩通过银行转账向高连成、高冉退还了已经支付的65万元购房款。高连成、高冉表示为了继续履行合同，除已经提存在法院的220万元购房款以外，剩余的65万元购房款亦可以一次性支付，高连成、高冉对此向原审法院提供了相应的财产证明。

审理中，郭德林主张其在王倩与高连成、高冉签订《北京市存量房屋买卖合同》的第二天知晓此事，其委托王倩处理此事，且其在纠纷过程中，并未以自己的名义向高连成、高冉表示其不同意出卖房屋。

上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、网签合同、《委托书》、结婚证、（2012）二中民终字第17020号民事判决书、（2012）丰民初字第18960号民事判决书、（2014）东民初字第10374号民事调解书、存折、查询结果等证据在案佐证。

本院认为：高连成、高冉与王倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。高连成、高冉曾将王倩诉至原审法院，要求继续履行合同，王倩、郭德林在本案中上诉主

张因已有人民法院生效判决，故本案中高连成、高冉再次起诉要求继续履行合同违背“一事不再理”的原则，法院不应再次处理。但应当指出，在前案中，根据人民法院已生效民事判决的认定，高连成、高冉坚持按照合同约定的贷款方式购房，而王倩明确拒绝协助其办理贷款相关手续，因协助办理贷款的行为不具有强制执行性，故法院未支持高连成、高冉要求继续履行合同的诉讼请求。高连成、高冉在前案中要求以贷款的方式购房并未违反合同约定。而在本案中，高连成、高冉同意变更房款支付方式，以更优越的条件一次性支付全部房款，且已将大部分房款存至原审法院，余款也提交了相应的财产证明，故其再次起诉要求王倩继续履行合同，并不属于法律规定的“一事不再理”的情形。王倩、郭德林的该上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于王倩、郭德林主张郭德林作为602号房屋的共有权人对王倩出售房屋一事不知情且不同意一节。郭德林在原审庭审中曾认可其在王倩与高连成、高冉签订买卖合同后第二天得知此事，因其不同意出售602号房屋，故委托王倩处理与高连成、高冉之间的纠纷。后王倩与高连成、高冉经过协商决定继续履行合同，并收取了高连成、高冉支付的购房款65万元。王倩再次收取高连成、高冉购房款的行为应视为其同意继续履行合同，而该行为的法律后果亦应及于委托人郭德林。且王倩、郭德林与高连成、高冉居住在同一楼栋的同一单元中，在发生纠纷至今长达两年多期间，郭德林亦认可其本人并未向高连成、高冉主张过其不同意出售602号房屋，故郭德林以其对出售房屋不同意且不知情为由不同意继续履行合同的上诉意见，依据不足，本院亦不予采纳。现高连成、高冉同意一次性支付购房款，且已将大部分房款存至原审法院，并提交了相应的财产证明，现其起诉要求王倩继续履行合同，将房屋过户到高冉名下，并交付房屋，有事实及法律依据，本院予以支持，郭德林对此应负有协助的义务。王倩、郭德林不同意继续履行合同，要求解除王倩与高连成、高冉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

财产保全费5000元，由王倩负担（高连成、高冉已预交，王倩于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。

一审案件受理费29600元，由王倩负担（高连成、高冉已预交35元，王倩于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费14800元，由王倩负担（已交纳35

元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费29600元，由王倩、郭德林负担（已交纳140元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 李珊

代理审判员

陈雨菡

代理审判员

马兴芳

二○一五年五月二十日

书记员 刘曈