房地产估价1+2+3

房地产估价复习1—3章

注意：涉及内容为1—3章的知识，要求每个同学认真地做，看清楚题目。有不懂的，或者不确定的翻书查看，特别是问答题的部分，在书上找到答案之后，把答案写下来，加深印象。出题让大家来做的目的就是希望同学们能够知晓每个知识点在书中的位置，把书吃透，这门课也就掌握得差不多了。

第一章 房地产估价概论

一、单选题

1、有关非专业估价，下列说法正确的是( D)。

A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见

C、具有社会公信力 D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B)。

A、由取得相关资格的专业人员完成 B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力 D、是一种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A、房地产价值进行评估 B、房屋工程质量评估

C、房屋使用功能评估 D、房屋完损等级评估

4、房地产估价是评估房地产的 ( A)。

A、价值 B、使用价值 C、交易价格 D、市场价格

5、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( A )。

A、咨询性或证据性的 B、鉴证性或参考性的

C、鉴证性或证据性的 D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同

6、下列有关估价委托人描述正确的是（ A）。

A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；

B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；

C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；

D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。

7、有关价值类型下列说法正确的是( A)。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的； B、同一估价对象的价值是唯一的；

C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的； D、ABC均不正确。

8、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是( C )。

A、不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；

B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；

C、符合继续使用条件下的清算价值；

D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

9、房地产估价的基本原则（C）

A合法原则 B 替代原则 C独立、客观、公正原则 D最高最佳使用原则

10、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是( D )。

A、招标 B、拍卖 C、挂牌和协议 D、自由买卖

11、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（ A ）房地产的占有。

A、不转移 B、转移 C、暂不转移 D、暂时转移

12、实行房屋产权调换补偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米。下列最接近产权调换差价的是( C) 元/平方米。

A、7500 B、3750 C、1500 D、－1500

13、对土地实行征收或者征用必须以（C）为前提

A 房地产企业利益 B 市场需要 C城市规划要求 D公共利益的需要

14、( B )年，建设部、人事部联合印发丁《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》。

A、1994 B、1995 C、1996 D、1997

15、我国房地产估价行业自律性组织是（B）

A 中国房地产估价师学会 B 中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C 中国房地产估价行业协会 D中国房地产估价师自律学会

二、多选题

1、对于估价准确性的认识包括：（ABCD）

A 即使是合格的估价师，也不可能得到完全相同的评估价值

B 估价存在误差是必然的

C 评估价值=真实价值+误差

D 判断一个评估价值的准确性，理论上可以将 它与真实价值进行比

2、有关房地产的价值和价格正确的描述是（ ABCD ）。

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况 E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

3、房地产估价活动的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行（ACD）

A 分析 B比较 C测算 D判断

4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料；

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料；

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

5、估价报告使用者可能是（ ABCDE ）。

A、估价对象权利人； B、债权人； C、投资者； D、受让人； E、政府及其有关部门和社会公众等。

6、不同的估价目的将影响估价结果是因为( ABCDE )。

A、估价对象的范围可能不同； B、估价时点可能不同；

C、评估的价值类型可能不同； D、估价依据可能不同；

E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

7、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产；

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产；

C、已经灭失的房地产；

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；

E、以房地产为主的整体资产。

8、房地产的市场价值在满足( ABCDE )条件时才能形成。

A、交易双方是自愿地进行交易的；

B、交易双方是出于利己动机进行交易的；

C、交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；

D、交易双方有较充裕的时间进行交易；

E、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

9、关于估价假设,要防止出现的3种情况包括( ABC )。

A、滥用估价假设；

B、不明确估价假设；

C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设；

D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。

10、企业的( BCDE )经济行为要涉及房地产估价。

A、以房地产出资设立企业 B、企业对外投资、合资、合作

C、企业合并、分立、改制 D、资产重组、产权转让 E、租赁、清算等经济行为

11、土地使用权转让，是指房地产权利人通过( ABCDE )方式将其房地产转移给他人的行为。

A、买卖 B、互换 C、房地产出资

D、作价人股 E、偿还债务(抵债)等

12、房地产估价师的职业道德包括( ABC )三个方面。

A、职业品德 B、职业情感

C、职业行为习惯 D、职业素质 E、法律素质

13、在房地产估价中，三大基本方法分别是（ABD）

A 收益法 B 市场比较法 C 假设开发法 D 成本法 E 长期趋势法

三、判断题

1、专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。（D）

2、在判断一个评估价值的误差大小或准确性时，用实际成交价格来替代真实价值。（C）

3、可以通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误来间接评判一个估价结果的准确性。（D）

4、房地产估价师应当受聘于多个房地产估价机构，在同一时间能在多个房地产估价机构从事房地产估价业务。（C）

5、房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。（D）

6、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 （D）

7、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，可以超出其余额部分。（C）

8、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。（D）

9、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。 （C）

四、简答题

1、解释房地产估价的定义。

2、简要说明房地产估价核心内容中的“分析”“测算”“判断”。

3、简要说明城市建设用地使用权“招标”、“拍卖”和“挂牌”方式。

4、分别解释“估价目的”、“估价对象”、“估价时点”的定义。

第二章 房地产及其描述+第三章房地产价格和价值

一、单选题

1、房地产的不可移动性决定了房地产（B）

A 价值量巨大 B 易形成区域性市场 C 耐用性 D 用途多样

2、房地产形成价格的条件是( A )。

A、有用、稀缺且有需要 B、独一无二

C、不可移动 D、寿命长久

3、形成房地产需求的条件是( A )。

A、费者愿意购买且有能力购买 B、价值量大且寿命长久

C、保值且升值 D、有用且稀缺

4、下列哪项不属于政府对实现房地产限制的特权（D）

A 管制权 B 征收权 C 充公权 D 集中使用权 E 征税权

5、房地产交易成交的条件是( A )。

A、最高买价≥成交价≥最低卖价 B、最低卖价≥成交价≥最高买价

C、成交价≥最高买价≥最低卖价 D、最低卖价≥最高买≥成交价

6、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为( C )。

A、协议、拍卖、招标 B、拍卖、招标、协议

C、协议、招标、拍卖 D、招标、拍卖、协议

7、如果商品住宅的价格上升&考试大&，而住宅租赁价格、经济适用房价格、写字搂的租赁价格保持不变，则( D )。

A、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量不变

B、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量下降

C、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量不确定

D、住宅租赁、经济适用房、写字搂租赁需求量上升

8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是( C )不同的

A、不同 B、相同 C、有时相同，有时不同 D、不确定

9、房地产价格实质上是房地产权益的价格的根本原因是( B )。

A、独一无二 B、不可移动 C、权益对房地产价格影响大 D、变现困难

10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为( C )元/m2。

A、1000 B、600 C、500 D．无法计算

11、某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为( D )万元。

A、500 B、200 C、300 D、180

12、下列哪项不属于房地产的非市场价值（D）

A 快速变现价值 B 清算价值 C 谨慎价值 D市场价值

二、多选题

1、从房地产估价的角度来看，土地是一个三维立体空间，一宗土地的范围可以分为：（ABC）

A 地球表面 B 地球表面以上一定范围内的空间

C 地球表面以下一定范围内的空间 D 陆地面积

2、房地产区位主要包括（ABDE）

A 位置 B 交通 C土地 D周围环境和景观 E外部配套设施

3、房地产的存在形态包括（ABD）

A 土地 B 建筑物 C 权益 D房地

4、房地产是（ABC）的结合体

A 实物 B 权益 C 区位 D 价值

5、房地产价格的特征主要有( ABCDE )。

A、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

B、房地产价格受区位的影响很大

C、房地产价格实质上是房地产权益的价格

D、房地产价格形成的时间较长

E、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

6、决定房地产需求量的因素是( ABCDE )。

A、该种房地产的价格水平 B、消费者的收入水平 C、消费者的偏好

D、相关物品的价格水平 E、消费者对未来的预期

7、决定房地产供给量的因素( ABCDE )。

A、该种房地产的价格水平 B、该种房地产的开发建设成本

C、该种房地产的开发技术水平 D、房地产开发商对未来的预期 E、土地获得的难易程度

8、属于引起房地产自然增值的原因为（ACD）

A 外部经济 B 通货膨胀引起 C 需求增加 D房地产使用管制改变 E 投资改良

9、正常成交价格的形成条件是( ABCDE )。

A、公开市场，交易对象本身具备市场性

B、众多的买者和卖者

C、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿

D、理性且自私的经济行为

E、买者和卖者都具有完全信息，适当的期间完成交易

10、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由( ABCDE )因素构成。

A、折旧费 B、维修费

C、管理费 D、投资利息 E、房产税

11、真正的房租构成因素应当包括( ABCDE )。

A、地租 、房屋折旧费 B、维修费、管理费

C、投资利息、保险费 D、房地产税、租赁费用 E、租赁税费、利润

三、判断题

1、对于土地定义的理解，土地是指地球表面的面积。（C）

2、建设用地使用权实质上是利用空间的权利。（D）

3、房屋和构筑物的最大区别就是是否在里面进行生产或生活活动，如果可以，即为房屋。

（D）

4、房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈正相关。（C）

5、两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。（D）

6、房地产的不可移动性指的是经济位置不变。（C）

7、土地供应的有限性，表明房地产长期供给是无弹性的。（D）

8、房地产的独一无二特性，使得房地产之间不能出现完全替代，房地产的价格易受到交易者个别因素的影响。（D）

9、房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。（D）

10、如果房地产没有交换价值就一定没有使用价值。（C）

11、均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。（D）

12、就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。（D）

13、我国目前房屋和土地都有所有权价格。（C）

四、简答题

1、解释房地产的定义

2、我国房地产权利可划分为几类？

3、区别不动产、物业和房地产

4、分别说明“三通一平”“五通一平”及“七通一平”指的是什么？

5、简要分析房地产的成交价格、市场价格和理论价格之间的关系。