房地产前景乐观的六大证据
楚芸：房地产前景乐观的六大证据
(2014-03-17 21:36:54)
王石任志强等不同程度对房地产趋势提出了相对悲观的见解，民间认可一线城市无忧而三四线城市有虑。事实上，地处三四线的市场，都迎来了春节前后的消费高峰，暂时还没有出现任何不适。 笔者仍然持乐观态度，理由是：
1\刚需需求旺盛。
笔者对安徽山东河南三省的县市进行实地调查，发现概括这些地方的刚需非常简单，一类是私营企业主或个体工商业者，二类是公务员及类似群体，三类是返乡置业。即使如公务员阶层，即使他们有政府牵头供应的集资房，他们也依然对城市新区的商品房跃跃欲试。仅返乡置业一项，这一消费比平均可达到15-30%。
而在刚需旺盛背后，这些所谓三四线城市的住宅去库存量非常充足，县级年均消化存量商品住宅去年达到1500套左右，增幅接近10%，且超过了这些县毗邻的中心城市的去库存比。
消化库存比较快一方面显示供应不足，另一方面说明需求向城市集中，且对准现房的要求有所提升。从本质上看，这些消费基本来自刚需，证明消费者已经适应房价波动，也不太相信房价会出现预期中的下跌。
2\二次改善性置业旺盛。
考虑改善性需求必须与历史问题放在一起看，从历史看，早期的政策性住房现在均可以二手房进行交易，早期的公产房现在都获得了优质地段基础上的交易价值，早期走政策空洞建设的集资单位房，现在也早于小产权房被变相合法化，这些可以快速出手的存量二手房被交易后均产生了改善性需求。
再就是各地的早期购房者从此前十年黄金周期已经获得再投资的资本，并且他们持有的二手房源无论房价涨落均有不菲的租价，这使得他们可以进入以房养房的稳定阶层。
3\上层产品有了新的支撑点。
从营销角度讲，上层产品实际吻合了任志强所讲的，只给富人盖房，中国房地产在市场化环境下并没有技术进步，但就豪宅或者中高档住宅方面，已经因为资金、资源、技术、研发等优势，得到长足进步。
支撑一线城市房价还会上涨，一线城市成交量依然会保持涨势，仅仅可能出现的是局部降价以及成交或价格增幅的回落，更核心的原因，来自于房产品顶层设计的技高一筹。
其一是上层产品投资增值模式创新：
象万达开发的旅游地产，万通开发的休闲地产，还有国内许多城市发展的跨界养老地产，以及其它各门类的，如万达青岛黄岛建设的影视城，均是于投资之上嫁接更多的利益与机会点，借此达到吸引高端投资的消费。
其二是上层产品异地消费非常迅猛：
鉴于文化缺失，导致了教育医疗等保障性资源成为房地产是否快速发展的唯一支撑点，这直接导致了村进镇镇进县县进市以及向一线城市及省会城市的居住集中、移民集中。
其三是上层产品往往产生于存量低价地，开发商有足够的利润空间来被强产品与营销红利：
核心地段提供正常的优质住宅，非核心地段发展低密度住宅，如北京的中央别墅区、河南的郑东、武汉的盘龙城汉口北、湖南的望城，这些过去看似不经意的地方，却是所在城市房价相对涨幅最高的区域，也是高端住宅相对密集之地，而其共同点却在于成规模的低价地。
建立于上层产品占优的基础之上，想要房价降或者成交量紧缩，除非房地产崩盘，否则无法实现。
4\地价持续上涨积累的促涨力量开始显露。
这是通识，因为土地向住宅增量形成供应，周期也就是两至四年，自2010年以来的调控，增加了保障部分，却降低了正常商品住宅的土地供应量，在较少地基上产生的有效供应，还提消化部分上层产品，直接导致普通住宅的供不应求。
5\利益关联方不希望出现深度下跌或普跌。
近期的两会显示，政府有望加速房产税的立法，但众所周知的是，房产税的立法依赖于住宅信息的联网，新近新闻显示，住宅信息的联网，至少需有六年时间，这还是官方说法，事实上这一说法仅止于商品住宅四个字，包括非商品住宅的话，十年有余看能否真正实现联网。
而一旦存量历史问题，如小产权房、公产房的产权交易、非纯粹商品住宅的登记与产权清理没有纳入政策范围，要想让房价依赖供求关系，几乎妄想。
而这些因素，难就难在它们的背后已经形成利益共同体，利益的纠结决定了谁（主流社会话语权）绝对不会允许或舆论上的允许“房价的深度下跌或全国性普跌”。
只要这种情形不出现，击鼓传花的游戏便永续存在。
6\改革的经济基础不允许房地产泡沫破裂或者去房地产化。
查查有关数据，中国去年达到7.8%GDP增速，所依赖的财政中，17%多来自房地产，来年想保持7。5%的平均增速，拿掉多年依赖的房地产，现实么？
2013年全国房地产销售收入约80000亿元，而同期贷款余额约15万亿元，这其中直接与个人贷款密切相关的个人贷款余额约9万亿元，利息支出达到近8000亿元，约等于五大行的利润总额的八倍，这组数据除提示了房价高离不开政府，更主要的因素还在于它证明了离开了房地产，近期的一切等于空谈！
所以，无论以市场化为目标的制度化建设，还是基于2020中国梦的城镇化实现，抑或是当前的宏观微观经济环境，房地产的不可或缺依然存在必然，所以前景依然乐观，怪乎住建部副部长都声称，房地产未来十年依然会稳定发展