一般建设项目可行性研究的比较与分析

２００３年１２月第２４卷第６期

基建优化

Ｄｅｃ．２００３Ｖ０１．２４Ｎｏ．６

房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析

瞿富强１，瞿莹芳２

（１南京工业大学管理科学与工程学院，南京２１０００９；２江苏通卅Ｉ市建筑安装总公司，通州２２６０００）

摘要：房地产开发项目与一般建设项目都属于建设项目，两者的可行性研究应具有共性。目前，两者的可行性研究在内客．总投资构成的分类方法，基本财务报表的具体内容，评价方法等方面都有差别。通过两者的比较与分析，在内容与格式统一，提高可行性研宽水平等方面提出了一些建议和措施。关键词：建设项目；可行性研究；比较与分析；措施中圈分类粤：Ｆ２９３

３

文献标识码：Ａ文章编号：１０００—７７１７（２００３）０６—００３８—０２

可行性研究是在建设项目投资决策阶段，通过对项目的投资环境和条件的调查研究，对各种建设方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。建设项目可行性研究是项目投资决策、资金筹集、项目实施方案的选择、项目立项审批的依据。可行性研究的好坏关系到项目投资的成败。目前，有很多项目在没有认真进行可行性研究的情况下，就盲目投资建设，造成了大量资金和其他资源的浪费，教训是相当深刻的。这主要原因是：一方面，投资者对可行性研究重视程度不够；另一方面，我国对建设项目可行性研究没有较规范的指导性文件，一些项目的投资者对如何进行可行性研究不甚了解。由于房地产开发项目与一般建设项日可行性研究内容差别较大，通过对两者的比较与分析，并提出一些措施．以便提高我国建设项目可行性研究的水平。

表ｌ房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的主要内容

序号房地产开发项目可行性研究１项目总说明２市场调查与预测３规划设计方案４项目开发经营周期５项目投资估算６项目收Ａ估算７资金筹措计划８经济评价９不确定性分析１０结论

１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０２ｌ

１房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较

这里所指的一般建设项目是指除房地产开发项目以外的其他建设项目，例如：工业建设项目、基础设施建设项目

等。房地产开发项目与一般建设项目可行性研究主要有下列不同点。

１．１两者的主要内容不尽相同

房地产开发项日与一般建设项目可行性研究的主要内容见表１。

１．２两者总投资构成的分类方法不同

房地产开发项目与一般建设项目总投资构成的分类方

法见表２。

表２房地产开发项目与一般建设项目总投资构成的分类方法

房地产开发项目总投资开发建设投资ｌｌ土地费用１２前期工程费

１３基础设施建设费

１

一般建设项目可行性研究总论

市场调查与预测资探条件评价

建设规模与产品方案场址选择

技术方案、设备方案和工程方案原材料魅料供应

总图运输与公用辅助工程节能措施节水措施

环境影响评价

劳动安全卫生与消防

组织机｝勾与人力资源配置项目实施进度投资估算融资方案财务评价

国民经济评价社会评价风险分析

研究结论与建议

１．４建筑安装工程费

１５公共配套设施建设费１６开发间接费１７管理费用１．８财务费用１９销售费用１．１０开发期税费１１１其他费用１１２不可预见费２经营资金

ｌ

一般建设项目总投资

建设投资

１．１设备及工、器具购置费用１．２建筑安装工程费用１．３工程建设其他费用１．４预备费

ｌ

５建设期利息

１．６固定资产投资方向调节税

１

２流动资产投资

３基本财务报表的具体内容不同

基本财务报表是建设项目可行性研究中财务评价的基础。虽然房地产开发项目与一般建设项目的基本财务报表都是以下四种：即现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。但两者在各表内的具体内容不同。例如：房地产开发项目的现金流量表见表３，一般建设项目的现金流量

收稿日期：２００３—０９—２０

作者简介：瞿富强（１９６５一），男，江苏通州人，工程硕士．讲师，研究方向：房地产开发与经营。

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２００３№．６

表见表４。

瞿富强，等：房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析房地产研究

表３房地产开发项目全部投赍现金流量表

序号

１１ｌ１１

项目（名称）合计０

ｌ２

－・

Ｎ

委、建设部（计投资［１９９３］５３０号文）即《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》执行的。

（２）房地产开发企业是以房地产开发项目作为经营对象，对于占房地产开发项目中绝大部分的出售型房地产项目是一种流动资产。而一般建设项目的投资者把建设后的项目作为一种生产资料，项目在建设过程中和建成后都是作为固定资产对待的。

２

１．现金流人

１销售收入

２出租收人

３自营收人

４净转告收入５其他收入

２措施

１．６回收固定资产余值ｌ７回收经营资金

２２

通过上述分析，尽管目前房地产开发项目与一般建设项目可行性研究内容相差较大，在目前没有新的规定出台前还得按照原来各自规定执行。这也在一定程度上制约了建设项目可行性研究水平的提高。为了使建设项目投资者重视并提高可行性研究水平可采取下列措施。

１应力求使建设项目可行性研究内容与格式统一

房地产开发项目与一般建设项目都属于建设项目，建设项目应具有共性。政府有关部门应在既考虑建设项目共性．叉考虑房地产开发项目与一般建设项目各自特点的基础上

２２

现金流出

１开发建设投资２．２经营资金

２

３运营费用

２．４修理费用

２．５经营税金及附加２．６土地增值税

２

７所得税

制定统一规范建设项目可行性研究的规定，在规定中应明确建设项目可行性研究报告应包括的内容，建设项目总投资构成，基本财务报表格式以及评价方法等内容，并在此基础上制定出具有指导性的建设项目可行性研究报告示范文本，以便于建设项目可行性研究内容与格式的规范．因为只有在规

…

Ｎ

３．净现金流量

４．

累计净现金流量

表４一般建设项目全部投资现金流量表项目（名称）

合计０

序号

１ｌｌ

ｌ２

ｌ＿现金流人ｌ销售收入

范的前提下才能提高水平。

２２２采取措施提高可行性研究人员的整体水平

从事建设项目可行性研究的人员既要熟悉工程技术方面的知识，又要具有经济分析特别是财务分析的能力，因此对该类人员的综合素质要求较高。要使我国建设项目可行性研究的整体质量提高，首先必须提高可行性研究人员的水平。建设项目的投资者可以自己培养符台要求的人员，也可聘请有资质且社会信誉好的项目咨询机构代为编制可行性研究报告。国家可采取措施尽快实施工程咨询人员的执业资格考试，尽快形成只有持有工程咨询执业资格的人员才能从事建设项目可行性研究的局面。

２．２

２回收固定资产余值３回收经营资金

现金流出

２．

２．１固定投资

２．２流动资金２３经营成本２．４销售税金及附加２５所得税

３４．

净现金流量

累计净现金流量

３项目立项审批时应对建设项目可行性研究报告进行

严格审查

１．４评价方法不尽相同

房地产开发项目经济评价分为财务评价和综台评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重太的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综台评价。房地产开发项目综合评价包括盈利能力分析和社会影响分

析。

建设项目可行性研究报告是建设项目立项审批的主要依据。目前，我国计划管理部分对政府投资或政府控股的建设项目立项审批把关较严，相应的可行性研究报告较规范。而对投资者自筹资金建设的项目特别是房地开发项目要求不严，有的项目的可行性研究报告只有几百字就过关了。目前，在投资者对项目可行性研究不太重视的情况下。如果政府的立项审批部门对项目可行性研究把关不严。这在源头上不利于可行性研究水平的提高。作为立项审批的部门可委托具有咨询资质且信誉好的工程咨询机构对建设单位提交的可行性研究报告进行评估，在评估结论的基础上进行立项

审批。

对于一般建设项目，既要进行财务评价，又要进行国民经济评价、社会评价和环境影响评价。２分析与措施

２

［参考文献】

ｌ原因分析

造成房地产开发项目与一般建设项目可行性研究内容相差较大的原因主要有下列两个方面。

（１）房地产开发项目可行性研究主要是参照２０００年９月１８日建设部的建标［２０００］２０５号文即《房地产开发项目经济评价方法》进行的。而对于一般建设项目是参照国家计

［１］中华人民共和国建设部．房地产开发项目经济评价方

法［Ｍ］北京：中国计划出版社，２０００

［２］中国建设监理协会建设工程投资控制［Ｍ］北京：知

识产权出版社，２００３．

［３］黄潦祥工程经济学［Ｍ］上海：同济大学出版社，

２００ｌ

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房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：

瞿富强， 瞿莹芳

瞿富强(南京工业大学,管理科学与工程学院,南京,210009)， 瞿莹芳(江苏通州市建筑安装总公司,通州,226000)

基建优化

OPTIMIZATION OF CAPITAL CONSTRUCTION2003，24(6)5次

参考文献(3条)

1.中华人民共和国建设部 房地产开发项目经济评价方法 20002.中国建设监理协会 建设工程投资控制 20033.黄渝祥 工程经济学 2001

相似文献(10条)

1.期刊论文 邝奕轩.杨芳.KUANG Yi-xuan.YANG Fang 论建设项目可行性研究中的生态环境质量评价 -林业经济问题2005,25(3)

建设项目的实施涉及自然环境和社会经济两大系统,具有复杂性特征.本文简述了建设项目可行性研究的内涵及其现状,分析了在建设项目可行性研究阶段中引入生态环境质量评价的重要性和可行性,并综合分析了生态环境质量评价的标准、内容和评价方法.同时提出了进行生态环境质量评价应注意的问题,阐明了只有在建设项目可行性研究中引入生态环境质量评价,才能在实现建设项目投资效益最大化的同时维护生态平衡,实现经济的可持续增长.

2.学位论文 周晓涛 BT住宅建设项目可行性研究 2008

我国于20世纪80年代初引入了西方经济发达国家的可行性研究方法，经历了从开始的“照搬、消化、吸收”，到现在的形成了带有中国色彩的可行性研究方法体系，从而加快了我国投资项目决策的科学化、民主化和程序化进程。可行性研究在宏观和微观合理配置资源中起了功不可没的作用。 可行性研究的目的是为了科学地选择投资项目，实现投资活动的预期效益目标，因此，在项目投资前必须进行认真负责的可行性研究。

本文以BT住宅建设项目为例进行可行性研究分析，通过对项目开发建设环境的市场调查分析，以及周边物业的比较后，依据对当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发建设提出初步意见。并结合BT项目的特点优势，对项目进行了地价分析、财务评价和风险分析，由此考察该项目在经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性，最后作出该项目的经济评价。本文作者以BT项目为例，由此说明可行性研究的基本程序和方法，同时对可行性研究中所采用的主要指标进行了优缺点分析，并提出了完善可行性研究的建议。

论文共六章，第一章详细介绍了BT住宅建设项目的概况，包括项目业主介绍和项目的基本情况；第二章对绵阳市房地产开发市场进行了具体的市场分析；由于该项目具有一定的特殊性——政府配置了一部分土地，因此在第三章，对该项目地块作了价值分析，计算土地的作价；第四章介绍了项目投资估算及资金筹措；第五章对该项目进行了经济分析及评价，包括财务盈利能力分析、借款清偿能力分析以及不确定性分析、项目开发建设过程中的主要风险及对策分析等，并提出该项目的可行性研究结论；最后，就可行性研究的方法和评价指标进行剖析，并由此提出合理化建议，以此完善可行性研究方法。

本文的主要贡献在于，运用投资管理理论，通过对BT项目进行系统、详细地分析，说明了可行性研究的基本方法，并在此基础上指出了财务效益分析指标的不足之处，和提出了完善建议。这不仅对BT项目的开发商有一定的借鉴作用，而且对可行性研究起一定参考作用。

3.期刊论文 蒋可扬 论房地产建设项目可行性研究之重要性 -现代企业文化2009,

对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作,是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法,可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用.

4.学位论文 宋远援 建设项目可行性研究的规范化管理与改革 2008

建设项目可行性研究报告是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设项目管理中的一项重要的基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳的经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

目前在编制建设项目可行性研究过程中还存在着一定的问题，本文在分析目前建设项目管理领域在编制《建设项目可行性研究》过程中存在问题的同时，指出了今后的改革和发展方向，并结合实例对本文的研究内容和主要结论进行辅证。本文的主要结构和研究内容如下：

首先作者简单的介绍了建设项目可行性研究的发展简史，主要分析了国外和国内两部分，并在第一部分简要的介绍了当前可行性研究报告编制中存在的主要问题和可行性研究报告的作用和本文的研究方法、成果和意义。

第二部分作者详细地介绍了我国目前《建设项目可行性研究》报告编制过程中存在的市场预测粗糙和抬高收益、忽视风险分析、方案比较简单、投资主体不明、重速度轻质量、咨询队伍素质较低、市场机制不健全等问题，为研究今后的规范化管理和改革提供一定的铺垫。

第三、四、五部分作为本文的重点内容，在这三部分中作者主要是结合相应的已有理论研究并结合本人多年的工程项目管理经验，提出了《建设项目可行性研究》编制过程应该考虑的主要内容和基础参数与投资估算等关键问题的考虑步骤和方法，为今后我国《建设项目可行性研究》的规范化管理提供一定的参考，同时在内容上尽可能做到完整和数据采集有理有据；作者还指出了今后我国《建设项目可行性研究》今后改革和发展的方向，并提出了重视市场价格预测、考虑通货膨胀因素、将价值工程理论引入可行性研究等相关的意见和建议。

第六部分最后在理论研究的同时作者又引用了本人参与的工程项目建设实例来进行展开叙述以充实本文的研究成果。 第七部分提出了今后我国《建设项目可行性研究》的发展前景和一些有待进一步研究和解决的问题。

5.期刊论文 肖立舜 建设项目可行性研究存在的问题及其对策 -中外建筑2004,

经过20多年的不断完善,建设项目可行性研究已经成为建设程序中的重要环节,也是建设项目前期工作中不可缺少的重要工作内容之一,在投资决策中发挥了积极的作用,但同时不能不注意到,在工作实践中,仍然存在不少问题.因此,本文叙述了可行性研究中存在的问题,分析其原因,研究其对策,更好地为投资决策服务.

6.学位论文 张一驰 建设项目可行性研究中环境影响评价研究 2006

随着我国国民经济持续快速的发展，我国的环境污染和生态破坏状况十分恶劣。建设项目可行性研究中的环境影响评价本来是为了环境保护而制定的法律、政策，但是其实际作用非常有限。本研究对于改变这一现状具有实际的参考和借鉴意义。

讨了建设项目可行性研究中的环境影响评价所存在的问题；研究了环境的价值、环境破坏的经济损失和基于市场的环境政策工具和方法，特别指出了我国环境政策中的经济手段及其问题，需要完善我国基于市场的环境政策的内容；最后，提出了建设项目可行性研究中的环境可行性的概念，以及环境可行性在我国的现状与展望。

本研究采用学术理论综述与政策实践总结相结合的方法，从实证和规范两个角度，明确了我国建设项目可行性研究中环境影响评价需要完善的法规、政策、制度与实践操作内容。

7.期刊论文 张俊 可行性研究在建设项目中的作用探讨 -总裁2008,

随着我国建筑经济的发展,建设程序也日益完善.其中投资项目可行性研究阶段是建设前期工作的重要步骤.对投资项目可行性研究的拟订、编制、作用及做好可行性研究的相关措施进行了略述.

8.期刊论文 邝奕轩.杨芳.KUANG Yi-xuan.YANG Fang 对建设项目可行性研究引入生态风险评估的思考 -湖南城市学院学报2005,26(4)

生态风险评估是伴随环境管理和环境观念转变而逐渐兴起并得到发展的一个新的研究领域;建设项目可行性研究阶段中引入生态风险评估是科学发展观的要求、中国城市化发展进程的要求、生态经济平衡的要求、建设项目投资科学决策的要求,因此在建设项目可行性研究中应加强生态风险评估的分析.

9.学位论文 钟辉红 建设项目可行性研究存在问题及其对策 2002

该文分析、比较了中国现行的可行性研究体系存在的问题,针对不同的问题提出了相应的解决方法,为进一步完善中国可行性研究体系,为中国政府制定可行性研究和项目评价的法律法规及相关程序与约束制度提出了建议.该文针对现行评价指标体系中忽略了项目风险性和战略性等缺陷,提出一套由动态投资回收期、动态投资回收期指数、投资利润率、修正内部收益率、风险指数、战略指数组合成的指标体系,该体系充分考虑到财务风险和战略因素,既使可行性研究更为完备,又使管理者和决策者对项目的认识更全面.体制的因素是造成可行性研究.

10.期刊论文 邝奕轩.杨芳 对建设项目可行性研究引入生态环境质量评价的思考 -工程建设与设计2004,

简述建设项目可行性研究的现状与问题,阐明生态环境质量评价的内涵,分析在建设项目可行性研究阶段中引入生态环境质量评价的重要性和可行性.

引证文献(5条)

1.宋春红.苏敬勤 论房地产开发项目可行性研究[期刊论文]-基建优化 2006(1)2.杨帆 华西花园项目投资分析及可行性研究[学位论文]硕士 20063.万全 YX大型火力发电项目建设的可行性研究[学位论文]硕士 20054.徐杰军 江麓园项目投资可行性研究[学位论文]硕士 20045.吴坚 房地产开发项目动态评价研究[学位论文]硕士 2004

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