房屋买卖合同纠纷案例分析

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

案例三，贻成尚北新风系统案例。

案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后，使用年限未变。 法律分析：

适用法律：实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进

行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺，有无证据是关键。

（二）认购纠纷

认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。这方面的案例：

案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅

已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

开庭后，房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。

法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决：撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。

案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

法院审理后认为：该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶

上不利政策，审查合同时注意此方面。

法律分析：

适用法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《关于适用若干问题的解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

这类纠纷主要集中在两方面：第一，订购协议的效力问题；第二，定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。 首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。）

那么该协议不是正式的商品房买卖合同，而是预约合同，是独立有效的合同。又可细分为开发商有无取得预售许可证，如果没有但应认定为无效，但是近些年，房价飞涨，司法实践中出现了扭转。

其次，如果该协议体现了“十三项”内容，并且开发商已按照约定收受购房款的，购房者可向相关部门查实该房地产的开发商是否已取得房屋的预售许可证。如果开发商已取得商品房预售许可证，那么根据最高法的解释，虽然双方签订的是商品房订购协议，但实际上是《商品房买卖合同》，直接要求交付房屋。

2、定金罚则问题，怎样确定定金的性质。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，但间接描述。在商品房买卖合同无法订立的情况下，需区分以下几种情形适用定金罚则：

(1)如果购房者无正当理由没有按照商品房认购书规定的时间、地点去签约，则应视为因购房者原因未能订立商品房买卖合同，开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到的情况，开发商有过错在先，而购房者随后不去签约是否属于正当理由?有判例认为这种情况下，购房者也有一定的过错。因此，不应适用定金罚则，开发商只需返还定金即可。

(2)如因开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同的，开发商应承担双倍返还定金的责任。此种情形主要包括在认购书约定的期限到来时开发商尚未具备预售条件或者开发商将认购人认购的房屋又卖予他人以及开发商出售抵押房未履行法定义务而造成，开发商的过错使得双方签订认购书的目的不能实现，应

当适用定金罚则。本案中，开发商即是在出售已抵押的房产过程中没有履行告知受让人(购房者)房产已被抵押的法定义务，从而导致购房者拒绝签订商品房买卖合同，故法院判令开发商承担双倍返还定金的责任。

(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，定金应当返还。根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。另外，如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金”。后面将会提到政策变化导致不能贷款这种情形，不适用定金罚则。

（三）房贷难引发的相关纠纷

这类纠纷2011年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后，各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。

案例一， 2011年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1 480 000元，叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司，如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。后董某支付定金5万元，首付款43万元。2011年4月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出的理由是： 4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。因无法办理贷款，叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。

法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调

整，对购房人的履约能力产生重大影响。叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。故叶某请求法院解除合同，应予支持。故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。

案例二，我的一个朋友2010年在河东红城买了一套商品房，签订了《商品房买卖合同》，总价130余万，首付50万，其余办理按揭贷款。但是在办理贷款过程中，银行审查发现她大学时申请过助学贷款，并且有逾期还款的记录，加上她目前自己做生意，银行认为其无固定工作，还款来源没有保证，所以贷款申请始终未获批。按照合同，应自60日内办理完毕按揭贷款，因购房人原因致使贷款无法办理，购房人应一次性补齐房款，否则按照逾期付款处理。最终河东区法院判决解除购房合同，购房人承担20%的违约责任。

贻成案例，2008年上半年，对于贷款迟迟未办理的集中起诉，法院传票后大部分可以交齐房款，2008年下半年，市场形势急转之下，不再起诉了，购房人要求退房，退后，2009年上半年又报复性反弹，后悔不已。

法律分析：

法律法规：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条之规定，该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”

这类纠纷的焦点是：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。要看致使贷款办不下来的责任到底在哪一方， 如果是因为购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款。购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

如果是因为政策调整原因导致无法办理按揭贷款的，购房户又不愿现款支付的，那么双方都可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，双方都不用承担违约责任。对第三种情况，因为合同没有约定办理按揭贷款，所以在支付房款时购房户可以现款支付，也可以办理按揭贷款。但如果是各种原因无法办理按揭贷款的，购房户应该以现款支付以全面履行合同。否则将会承担违约责任。

在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。

那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有

关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

（四）延期交房纠纷 交房时间是《商品房买卖合同》中必须载明的事项，延期交房毋庸置疑是开发商违约行为，按照合同约定应按日支付违约金，比例双方可以事先约定。如果合同交房期届满，开发商未通知业主收房，责任很好认定。案例顺驰太阳城。

但是，近些年随着人们法律意识的逐渐提高，对于商品房交付时是否具备交付条件有了明显的关注，很多业主在办理入住手续时会提到《准入证》这个名词，贻成交房，河北区某一楼盘交房时没有准入证，很多业主不办理手续，那么究竟准入证是什么，未取得准入证的商品房是否具备交付条件，先看案例。

案例：20007年2月26日，天津市河东区星河花园住宅小区196名业主，以选民的身份向区人大递交联合签名的罢免函，要求罢免星河花园住宅小区的开发商丁冰的河东区人大代表资格。这是国内目前规模最大的一次由选民直接提请的人大代表罢免动议。同时，这也是业主运用选民的身份来维权，期待以此解决与开发商的矛盾。实际上也搀杂了如何对待天津“准许交付使用证”制度的因素。星河花园在没有取得《准入证》的情况下通知业主交房，到了合同约定的交房日，我发现小区的配套设施还没有搞好，更没有准住证，这些商品房还不具备交房条件。我等了一年多，开发商仍迟迟拿不出准住证，我父亲都79岁了，这个房子就是为父母买来养老的，无奈之下领取了房屋钥匙。”

拿到钥匙10天后，李高翎将开发商告上法庭，索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊的是，河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发的这份判决书。法院认为，虽然开发商未按照《天津市商品房管理条例》的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收格后即可交付使用，而没有规定准住证制度，所以李高翎败诉。李上诉后，天津市第二中级法院维持原判。

法律分析：

1、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述

“新建住宅商品房准许交付使用证”一般被简称为“准入证”，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。2002年10月24日，天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》，该《条例》对“准入证”进行了初步规定。属于地方性法规中的内容。

该《条例》第10条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”

《条例》第12条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”

为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（2002年12月1日起施行）。

该《规定》第12条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。

不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。

对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”

以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理

条例》第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该《天津市商品房管理条例》出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议。

2、办理《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）需要的材料

按照《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的规定，房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料：

1、项目竣工验收报告；

2、建设工程规划验收合格证；

3、非经营性公建配套证明；

4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

5、土地使用权证书；

6、地名管理部门批准的地名文件；

7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。

其中，1—4项为法定要件，5—7项为附件资料。

需要注意的是“准入证”按幢发放，即所谓的“一楼一证”。

3、未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）的后果

依据《天津市商品房管理条例》第38条规定：“房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例

第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的”。

《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第13条规定：“开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的，由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第38条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任” 。

4、天津市地方条例关于“准入证”规定的效力问题

如上面案例所述，某法院认定《天津市商品房管理条例》的规定违反了全国人大制定的《建筑法》即上位法的规定，因为诉讼过程中没有依据《天津市商品房管理条例》进行判决。

实际上，对于认定《天津市商品房管理条例》是否违反《建筑法》的规定的问题，从二者的立法本意和关系来看，“准入证”制度并未从根本上颠覆《建筑法》关于房屋交付的规定，只是制定了严于《建筑法》的交房条件，从《立法法》和行政法律法规的相关规定看，《天津市商品房管理条例》并不违反我国上位法的规定。

5、部分司法判例对于因“准入证”纠纷的处理。

天津各法院在审理“准入证”纠纷时，由于对法律认知和思维考虑的差异，对于这类案件始终没有一个统一的看法，有些法院并没有认可“准入证”在延期交房案件中的法律基准点，这是业主在涉诉过程中存在的主要风险之一。也有支持业主的诉讼请求的。我年前曾经问过塘沽法院对于这类案件审理的把控分寸，和市场形势挂钩，稳定压倒一切，房地产形势好的时候，大多支持业主的诉讼请求，地产商对准入证也很看重，贻成报建部在每个楼盘交房时压力最大，有的是赶着交房当天才取得准入证，拿到后马上张贴，业主这边还和工作人员僵持着呢。

但是自2011年开始，有了转向，准入证不被认定为法定交房条件了，恢复到了国家法律规定的最底线，只要通过竣工验收，取得竣工验收报告即可，因为很多购房人开始以此条件退房，不利于房地产市场经济的稳定。我也同时咨询了二中院、红桥法院、河东法院、北辰法院等法院关于此类纠纷的观点，总体上和塘沽法院的看法趋同，但是有一点需要注意的是，《天津市商品房买卖合同》于2011年2月份修订了，普遍采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定：“商品房竣工后，经验收合格，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。”加入了准入证的约定，那么在案件审判过程中，就要看使用的是哪个版本的合同，由于牵涉到延期交房违约的诉讼，合同签约日期都在两三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫无异议的支持业主的诉讼请求，因为不论是法定交房条件还是约定交房条件，《准入证》都是必需的，所以我认为再过一两年这类纠纷应该比较容易掌控了。

有一点需要说明的是，司法实践中，不论法院怎么看待《准入证》的效力，但是如果业主在接到开发商的通知后即办理了入住，但是其后却以开发商没有实际交房为由涉诉，这种情况下业主很难得到支持。

法院一般认为：开发商虽在未取得该房屋“新建住宅商品房准许交付使用证”的情况下向业主交付房屋，但业主实际入住，应认定为开发商和业主对交付房屋条件的事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证的情况下向业主交付房屋一节，系违反《天津市商品房管理条例》中的相关规定，属于行政部门给予处罚的范围，因此对业主入住后仍以违约为由要求开发商承担责任有失妥当，故不予支持。

（五）房屋面积纠纷

在中国，商品房买卖，都是以建筑面积作为销售的单位。一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而，作为消费者来说，实际购买的却只是房屋的套内建筑面积。也就是说，需要将建筑面积减去公共部位与

公用房屋分摊的面积。在同等单价的前提下，套内建筑面积越大，购房者越合算，反之就吃亏了。买房人在入住后常常遇到房屋的实际面积和开发商所承诺的建筑面积误差的问题，不是缺斤短两地“缩水”，就是买房人额外负担“涨水”的费用。“缩水”侵犯了买房人权益是无疑的，“涨水”对买房人来说未必占了便宜，因为买房人不仅要承担超出部分的房价，还得多支付物业管理费、供暖费等等。面积纠纷主要分两种情况，第一，公摊系数不变的情况下，建筑面积变化，随之套内建筑面积和公摊面积会同比变化；第二，公摊系数变大，建筑面积不变或变化，套内建筑面积变小或增加的幅度小于公摊面积增加的幅度。

目前，商品房面积误差纠纷的处理原则是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

司法解释对于处理建筑面积变化的第一种情况具有明确的指导意义，但是对于面积变化的第二种情况，单纯适用此条法律不利于保护购房人的利益。

案例，2008年，济南某小区的居民,以每平方米8000多元的价格，购买了自己的房子。2010年领到房产证时，他们发现，开发商新增了公摊面积，使得实际公摊面积比合同约定多出了2平方米。以小区内2号楼为例，分摊系数由19.4％增加到了23.8％，每户增加2平方米以上。开发商根据登记结果主张购房差价额，每户居民还需再交1万元左右的购房款。据悉，小区内总共有400多户居民，每户都面临这种情况。

在与开发商交涉无果的情况下， 37户居民将济南市房管局告到历下区法院，要求房管局收回认证，纠正济南市房产测绘中心的计算错误。

9个月以后，历下法院宣判37户居民败诉。后来，他们又上诉，被驳回。这些不服输的业主又向省检察院提出抗诉，目前检察院已受理，此案还未审结。

这类纠纷的根源到底在哪呢？济南市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进

行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。 “预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过济南市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了。 维权：有三种途径可选择

一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房，目前天津还没有相近案例发生。

三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而

不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。

这方面，北京做的比较好。北京市2005年出台的《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，开发商取得预售许可后，房屋测绘技术报告书和面积分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网上进行公示，公示内容包括：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。变更商品房预售方案及相关内容的，也要在网上提前进行公示。 商品房规划不得随意更改

开发商要调整已经审查过的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等，必须要提供规划行政主管部门的批准文件，以及审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书。、面积不准测绘机构将乘担责任

测绘机构必须要按审查合格的施工图进行商品房面积预测，而不能开发商提供什么图就按什么图测绘，否则，发生面积纠纷的，将由开发商和测绘机构共同承担责任。

（六）设计变更纠纷

（七）房屋质量纠纷

（八）延期办证纠纷

（九）补充条款引发纠纷

（十）“一房二卖”纠纷

商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。

市五中院昨日公布了该院2009年以来审理的八大房产消费维权案例。因房产与民生息息相关，该院希望这些案例能够引起人们重视。

定购协议书签字要谨慎

2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

判决该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

法官点评购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

天然气改动不算结构改变

2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月，李飞接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔公司不同意。

判决天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。

法官点评在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。

购房户看清逾期交房条件

2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。

逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。

判决双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。

法官点评本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。 这些情况可拒绝接房

2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。

判决房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

房屋没验收接房也有错

2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定2006年12月31日前交房，如逾期交房应支付违约金。

2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交接表上签署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅遂起诉。

判决华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。

法官点评法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。

优惠没兑现可起诉索赔

2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。张遂诉至法院。

判决鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。 法官点评开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。 提高容积率开发商要赔

2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发

现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。

判决大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。

法官点评开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。

入住发现质量问题可索赔

2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。

判决市五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。

法官点评法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。（文中企业和人名均系化名）

八成购房者被忽悠

焦点网日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。