如家酒店项目可行性研究分析报告

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目 录

第一章 总 论 ........................... 错误！未定义书签。

1.1项目概况 .............................. 错误！未定义书签。

1.2项目单位基本情况 ...................... 错误！未定义书签。

1.3可行性研究的依据 ...................... 错误！未定义书签。

1.4主要技术经济指标 ...................... 错误！未定义书签。

1.5结论 .................................. 错误！未定义书签。

第二章 项目建设的必要性和可行性 ............ 错误！未定义书签。

2.1项目建设背景 .......................... 错误！未定义书签。

2.2项目建设的必要性 ...................... 错误！未定义书签。

2.3项目建设的可行性 ...................... 错误！未定义书签。

第三章 市场分析预测 . ....................... 错误！未定义书签。

3.1行业发展现状分析 ...................... 错误！未定义书签。

3.2行业发展趋势预测 ...................... 错误！未定义书签。

3.3市场前景分析 .......................... 错误！未定义书签。

第四章 厂址选择及建设条件 ................. 错误！未定义书签。

4.1 项目选址 ............................ 错误！未定义书签。

4.2 建设条件 ............................ 错误！未定义书签。

第五章 建设规模与产品方案 .................. 错误！未定义书签。

5.1 建设规模 .............................. 错误！未定义书签。

5.2 产品方案 .............................. 错误！未定义书签。

第六章 技术设备方案 . ........................ 错误！未定义书签。

6.1 技术方案 .............................. 错误！未定义书签。

6.2 主要设备方案 .......................... 错误！未定义书签。

第七章 主要原材料动力供应 ................. 错误！未定义书签。

7.1 主要原材料供应 ....................... 错误！未定义书签。

7.2 动力供应 ............................. 错误！未定义书签。

第八章 项目总体布置 . ...................... 错误！未定义书签。

8.1 总体布置 ............................. 错误！未定义书签。

8.2 厂内外运输 ............................ 错误！未定义书签。

8.3公用工程 .............................. 错误！未定义书签。

8.4 辅助生产设施 .......................... 错误！未定义书签。

第九章 节约能源 .......................... 错误！未定义书签。

9.1节能依据 .............................. 错误！未定义书签。

9.2单位产品综合能耗 ...................... 错误！未定义书签。

9.3节能措施 .............................. 错误！未定义书签。

第十章 环境影响评价 . ...................... 错误！未定义书签。

10.1环境保护依据 ......................... 错误！未定义书签。 10.2项目区环境现状 ....................... 错误！未定义书签。

10.3项目建设对环境的影响 ................. 错误！未定义书签。 10.4环境保护措施 ......................... 错误！未定义书签。 第十一章 组织机构与人力资源配置 ............. 错误！未定义书签。

11.1. 组织机构与职能划分 ................... 错误！未定义书签。 11.2人力资源配置 ......................... 错误！未定义书签。 第十二章 项目实施进度 . ..................... 错误！未定义书签。

12.1 项目建设工期安排 ..................... 错误！未定义书签。 12.2 项目实施进度安排 ..................... 错误！未定义书签。 第十三章 投资估算及资金筹措 ................ 错误！未定义书签。

13.1项目总投资估算及投资使用方案 . ......... 错误！未定义书签。 13.2资金筹措方案 ......................... 错误！未定义书签。 第十四章 项目财务分析、经济分析及主要指标 .. 错误！未定义书签。

14.1财务分析指标计算和评估 ............... 错误！未定义书签。 14.2项目风险分析 ......................... 错误！未定义书签。 14.3社会效益分析 ......................... 错误！未定义书签。 第十五章 项目招标方案 . ..................... 错误！未定义书签。

15.1编制依据 ............................. 错误！未定义书签。 15.2招标范围 ............................. 错误！未定义书签。 15.3招标方式 ............................. 错误！未定义书签。 15.4招标组织形式 ......................... 错误！未定义书签。

第十六章 结论与建议 . ...................... 错误！未定义书签。

16.1结论 ................................. 错误！未定义书签。 16.2问题与建议 ........................... 错误！未定义书签。

关于 可行性研究报告

为了寻求 项目业主和如家酒店连锁公司双方之间的合作意向，如家酒店

连锁公司特此对 项目改造经营进行了研究和预测。

（一）项目概述：

1、项目名称：项目

2、地址：

3、项目形式：按“如家便捷酒店”的市场定位改造装 修“项目”,品牌形象全国一致, 定名为“如家便捷连锁酒店”

店 。

4、项目规模：暂定 间客房

5、项目定位：干净、方便、温馨

6、平均房价定位：150元（门市定价为双标房、大床房188元，单人

房148元，鉴于该物业楼体径身过窄，估计改建后单人房所占比例将

超过40%，造成总体平均房价下滑）

7、客房平均出租率预估：85%

7、改建投资匡算：600万元人民币

8、总面积：3735平方米

9、租金价格： 元/平方米. 天，年租金： 万

10、承租时间：15年

11、改建投资回收：约八年

二、管理方（如家酒店连锁公司）介绍：

如家酒店连锁公司注册于中国北京，由中国旅游业两大巨头（携程旅行

网和首都旅游集团）合资成立，公司是从高端切入中国经济型酒店市场的战

略投资者。我们通过品牌经营的方式投资酒店、出售特许经营权、发展市场

营销联盟店，并为加盟酒店提供品牌、销售、管理、培训、技术等支持及服

务，以增强其竞争力和盈利能力，共同为中国酒店业创造一个消费者信赖和

忠诚的连锁国际品牌。

股东公司介绍

携程旅行服务公司

国内著名的旅行服务企业和最大的酒店宾馆分销商，创立于1999年初，

公司吸收著名国际风险融资公司softbank （软银），IDG ，orchid （兰花基金）。

2000年10月，携程并购了北京运通商务旅行服务公司，携程总公司在上海，

全国有北京、广州、深圳、香港四个分公司，全国各省会城市均设有办事处，直销队伍也遍及全国，携程的宾馆订房量呈直线上升方式，2002年5月订房量为13.5万间夜，每月上升比例10％。

携程提供便利的订房手段800－820－6666免费电话和网上订房，目前 网上、线上的比例为3：7，携程有丰富的客源资源，注册会员200万人，其中忠诚客户20万人（订房超过3次），但越来越多得客人需要房价250元以下的品质优秀、质量保证的品牌酒店。

北京首都旅游集团有限责任公司

中国旅游行业中规模最大的旅游企业，总资产170亿元（第二位锦江集团110亿元），集团下属7大子公司，分别是：首旅股份（股票代号600258），首旅酒店集团、首旅汽车、首旅展览、华龙集团、神舟国旅、康辉国旅。

集团拥有、管理酒店56家，客房20086间，世界酒店100强第84位，

旗下有三个酒店管理公司（建国国际、和平假期、建国客栈）及众多知名酒店（北京酒店、北京贵宾楼酒店、长城酒店、长富宫酒店、建国酒店、和平宾馆），在中国酒店业具有很大的影响，也形成了自己的管理模式，积累了丰富的酒店管理经验，集团下属建国客栈有限公司也是中国最早的经济型酒店公司。现在有复兴门、燕莎、国贸、前门四家连锁店。目前引进并入如家酒店连锁。

如家酒店连锁发展现状

如家酒店连锁不断增加的品牌优势，通过统一市场、公关活动提高酒店的知名度，同时通过提供培训、管理咨询、质检、酒店技术等协助酒店提高管理水平，切实帮助酒店获得利益，达到“双赢”的目的。

目前如家酒店连锁有直营店50家，特许经营店8家，市场联盟店28家。

附：如家酒店连锁直营店名单：

北京 如家快捷酒店复兴门店

北京 如家快捷酒店前门店

北京 如家快捷酒店燕莎店

北京 如家快捷酒店东四十条店

上海 如家快捷酒店世纪公园店

上海 如家快捷酒店塘桥店

上海 如家快捷酒店江苏路店

上海 如家快捷酒店徐家汇店

上海 如家快捷酒店陕西路店

上海 如家快捷酒店张江店

上海 如家快捷酒店武夷路店

上海 如家快捷酒店漕溪路店

苏州 如家快捷酒店苏州店

苏州 如家快捷酒店观前店

杭州 如家快捷酒店杭州店

无锡 如家快捷酒店无锡店

常州 如家快捷酒店常州店

福州 如家快捷酒店福州店

厦门 如家快捷酒店厦门店

天津 如家快捷酒店天津店

如家的优势

✧ 如家酒店连锁的品牌优势

中国酒店业经过20年的发展，初步形成了一些象锦江、新亚、金陵、白天鹅等酒店管理品牌，但它们并不是严格意义上的酒店品牌，对于品牌的“软要素”－品牌客源网络、品牌化的市场规划、集团内培训等不重视，也没有完全意义上统一的品牌形象，而如家则是以品牌为核心的酒店集团发展，同时融合了携程、首旅在客源网络、集团培训上的优势，通过一系列的品牌运作，在客源层中也会形成鲜明的品牌形象。

✧ 如家酒店连锁的市场优势

如家酒店连锁是依托携程旅行服务公司的强大销售平台而建立的。目前携程拥有200万会员，订房量稳居中国宾馆分销行业的首位，并且以10%的速度稳步增长。其目前订房量占国内酒店可预定房间数还不到1%，发展空间相当大。而如家网站的建立除了能共享携程的资源优势外，还能将携程已形成的良好模式拓展到经济型酒店市场，取得更多的市场份额。

✧ 如家酒店连锁的客源优势

如家酒店连锁在共享携程商务散客客源（200万会员）的基础，开拓了自己的经济型客源市场，针对250元以下客人的特点，开展了自己的代理卡计划，并在豪华高速客车、高档列车上开展了市场销售计划，如家酒店连锁还有自己特色的客户忠诚度与客源积分计划，可使客人忠诚于如家品牌和会员酒店，这种优势对会员酒店的支持是巨大的。

✧ 如家酒店连锁的管理优势

首旅旗下的建国国际酒店管理集团拥有北京建国、长城、长富宫等众多知名酒店，也有引导中国酒店发展的著名“建国模式”，首旅同时适应了经济型酒店发展的需要，在全国较早推出了建国客栈，建国客栈的特点在于它集星级酒店的规范服务和价格低廉的优势于一身，是新型的经济型酒店，首

旅在酒店管理上的经验会为如家酒店连锁提供广泛的支持。

✧ 如家酒店连锁的技术优势

如家酒店连锁在携程全国客源网络、call －center 的基础上，形成了中国唯一的中央预订系统的雏形，这也是国外酒店集团的核心网络；如家酒店连锁适应经济性酒店的需要，在国内外优秀管理软件的基础上，集中了酒店软件方面的精英，开发了自己的PMS 酒店管理软件，该软件集稳定、快捷、全面、灵活于一身，与中央预定系统连接后，可以实现客史共享、网上订房，从而提高酒店管理服务水平，稳定忠诚客户，降低酒店销售成本。

✧ 如家酒店连锁的人才优势

酒店品牌的竞争就是人才的竞争，香格里拉酒店集团得到迅速的发展除

了集团具有的营销服务特色外，人才的集聚形成的优势也是至关重要的，如家连锁公司聚集了携程旅行网与首旅集团的精英人才，他们具有风险融资、企业运营、酒店管理上的丰富经验。也为企业的发展提供了坚强的保证。

一. 项目分析

项目现状

项目为一幢7层路的物业, 建筑面积为3735平方米。租赁物业每层面积约为534平方米，预计2-7层每层可改客房16间，一楼可改客房8间，一楼剩余部分用于改建为接待大厅及简易的早餐厅。

酒店改造分析

由我方对酒店进行全方位改造，总体投资预计600万元左右。原建筑原本定位为办公大楼，建成后未经使用。目前该大楼水、电的容量基本能满足酒店要求，煤气可能需要增容。建筑原有电梯一部，在现有客房数量基础上预计无需在改建过程中增设电梯。大楼布局规划与客房排布设置基本相符，原有分割需重新设计，重新分割主要以客房为主，尽可能的开发房间，预计改建客房108间，在租赁物业小院内设置一些绿化景观，一楼将设为简单餐饮，提供自助早餐和中餐。

市场定位分析

酒店装修改造完成后，酒店以商务客人为主体，酒店主要功能为客房和部分餐饮，其他营业项目改造为客房，最终改造客房108间，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在188元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。借助中央预订等网络销售平台和强大的市场

营销手段，优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预算可定为150元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。

合作方式分析 基于以上分析，我们认为合作方式为租赁物业，改造成如家直营店－如家快捷酒店店，由于目前该物业尚未投入使用，酒店所需经营设备均需重新购置，需要投入很大资金改造经营，该酒店改造成商务酒店后，必将产生良好的经营业绩及很强的品牌影响，清新的风格必然对该房产的项目增值产生较大的影响，也能为业主提供稳定的租金收入。

三、经营数据分析

金桥路上的中低档酒店的竞争相当激烈，多半以旅游团队为主，房价竞争相当激烈。为了避免此类情况的出现，如家酒店连锁将客源市场的定位重点放在商务散客。而如家酒店连锁的主要优势就是商务散客的客源。根据携程旅行网在同类市场的商务散客的销售经验，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通过以投资回收期限约9年。

五、合作展望

如测算表所示，由于原建筑改建工程量较大，实际可用于改建的建筑面积有限。以1.15元/天/平方米将是如家快捷酒店所能承担的最高房租，维护较好的酒店在经营六至七年后就需要重新装修，而以1.15元/天/平方米(157万/年) 的价格租赁该项目后的回收期为八年，则表示如家快捷酒店在租赁该建筑经营后几

乎无利润可言。但考虑到该建筑在，目前发展势头明显, 整个城市的商业运营氛围十分浓厚, 对擅长经营商务酒店, 有效吸纳商务客人的如家酒店而言, 在该城市设立自营酒店是势在必行的。且如家涉足市场已有相当长的时间但始终未在该城市开发酒店，对如家扩大在华东区域的影响力是十分不利的。该物业虽处于小路中，但属闹中取静之处，且楼高超过前面门面房，仍较醒目。综合以上因素，我司认为在该处成立如家酒店直营店，对于如家快捷酒店的发展能起到一定的推动作用，达到不错的广告效应，提高如家酒店在上海乃至全国的品牌知名度。顾郑重向业主提出租赁合作要求，希望与业主进行合作，共同利用相互资源，发挥双方的优势资源，实现“双赢”的目标。

如家酒店连锁公司 11 如家连锁酒店公司 商务部

可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。 可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

分类：可行性研究报告可以细分为：

按不同标准可研报告中涉及项目分类

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委(以前的计委) 立项的可行性研究报告。此文件是根据《中华人民共和国行政许可法 》和《中华人民共和国国务院令 》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审, 部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

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4、用于申请进口设备免税。主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告。企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

在上述五种可研中，2、3、4准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级资质最高，全国具备工程咨询甲级资质的单位有几十家.

主要内容：各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：

1. 投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

2. 技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

3. 财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业) 的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

4. 组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

5. 经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。例如：

首先，从经济效益上讲，而本系统的开发，为统计人员工作效率带来了一个质的飞跃.

第一，本系统的运行可以代替人工进行许多繁杂的劳动；

第二，本系统的运行可以节省许多资源；

第三，本系统的运行可以大大的提高统计人员的工作效率；

其次是，从所需投入来讲，对于一个中小型的图书馆管理系统来说，他的投资成本是十分的低。应该不会超过5000元。

所以，此系统在经济上也是可行的。

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6. 社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

7. 风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

一般可行性研究报告的主要内容和要求如下：

（一）基本情况：中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。

（二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外当前已有的和在建的生产装备能力。

（三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。

（四）项目地址选择及其依据。

（五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。

（六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。

（七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。

（八）建设方式、建设进度安排及其依据。

（九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。

（十）外汇收支安排及其依据。

（十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。

（十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见。

报告特点

1．科学性

可行性研究报告作为研究的书面形式，反映的是对行为项目的分析、评判，这种分析和评判应该是建立在客观基础上的科学结论，所以科学性是可行性研究报告的第一如家酒店连锁公司 14

特点。某地地铁在规划时，简单依据公安局的户籍人口数据，设计的地铁运能与实际流量完全不符，造成严重失误，这就是缺乏科学性的教训。可行性研究报告的科学性首先体现在可行性研究的过程中，即整个过程的每一步部力求客观全面。其次，科学性体现在分析中，即用正确的理论和依据相关政策来研究问题。其次是体现在对可行性研究报告的审批过程中，这种审批过程，对科学的决策起到了重要的保证作用。

2．详备性

可行性研究报告的内容越详备越好。如果是关于一个项目的报告，一般说来，应从它的自主创新、环境条件、市场前景、资金状况、原材料供应、技术工艺、生产规模、员工素质等诸多方面，进行必要性、适应性、可靠性、先进性等多角度的研究，将每一种数据展现出来，进行比较、甄别、权衡、评价。只有详尽完备地研究论证之后，其“可行性”或“不可行性”才能显现，并获得批准通过。

3．程序性

可行性研究报告是决策的基础。为保证决策的科学正确，一定要有可行性研究这么一个过程，最后的获批也一定要经过相关的法定程序。在写作上，有些需要加上封面，按照不同的内容性质而分章分节地逐一说明。这些程序性的要求和处理手法，是可行性研究报告的一人特色。

报告用途

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法。整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。中国产业竞争情报网认为，根据结论的需要，以增强可行性研究报告的说服力。

可行性研究报告是项目建设论证、审查、决策的重要依据，也是以后筹集资金或者申请资金的一个重要依据。可行性研究编写时要注意数据方面的真实性和合理性，只有报告通过审核后，才能得到资金支持，同时也能为项目以后的发展提供重要的依据。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建如家酒店连锁公司 15

项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

网络上也有很多，在进行学习的时候一定要知道其用途再进行撰稿，否则项目文稿不对应就可能浪费时间了。

编制前需要准备的材料

1、企业概况

企业名称、公司性质、法人、联系方式、注册资金、经营范围、企业简介及近3年财务经济状况。

2、项目概况

项目名称、项目性质、项目建设地点、项目起止年限、建设规模及内容；项目建设背景、项目战略规划、市场定位、资源优势及有利条件。

3、项目资金情况

项目总投资、建设投资、流动资金。（总投资、固定资产投资、流动资金等是否有限制）资金来源及筹措方案（自筹、申请国家补贴、贷款）

4、项目产品方案

产品方案、产量、用途、产品特点，质量指标及预计售价。

5. 工艺方案

生产工艺综述、工艺流程图、工艺简述、项目产品专利情况

6. 原辅料及其燃料动力消耗

项目产品原辅料消耗量、质量要求、运输方式、储存方式、周转周期、最大储量、原辅材料价格及物料平衡、水平衡。

7. 设备选型

设备来源、规格、型号、价格、功率、设备优势及特点简述。

8、土建部分

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项目占地面积，建、构筑总建筑面积，道路及停车场地面积、绿化面积、容积率、绿化率等等技术指标。

土地来源方式及价格、土地权属性质及使用年限，是否存在拆迁问题。

总体规划、建筑方案及结构形式、项目所在地的区域位置图、建筑总平面布置图。

9、公用工程方面

1、供电电源基本情况（变电站名称、电压等级、线径规格、输电距离等）电价；

2、水源基本情况（取水点地名、枯水期最小流量、水质、取水方式、输水距离等）水价；

3、外部交通及通讯状况

4、水、电、燃气价格及供应情况及公用工程说明（消防系统、供暖系统、配电室、空调系统）及主要设备明细表。

10、项目安排

项目组织机构设置、劳动定员情况及数量、人员工资、工作天数及班制。项目建设期和项目计算期。

11、财务方面

项目预计收入基本情况。

12、相关图件

1、项目地理位置图

2、项目总体规划平面布置图

3、项目主要土建工程平面设计图

4、其他相关图件

13、业主特殊要求

不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

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根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

1、分析和确定可行性研究报告敏感性因素和不敏感性因素--所谓敏感性因素即稍有变动就会引起投资效益指标的明显变动的因素；不敏感性因素则是变动时只能引起投资效益指标的一般性变动，甚至看不出什么变动的因素。

2、了解可行性研究报告投资项目的风险程度--为使项目决策人员了解项目的风险程度，需从不确定因素中找出那些对项目投资效益有重大影响、并在前期和投产期可能发生较大变动的敏感性因素，在根据敏感性因素的变动幅度，分别计算净现值或内部收益率指标，以便决策者通过各方案敏感性程度的对比，采取对策给予控制--选择敏感性小或风险小的方案为项目投资方案；

3、明确影响可行性研究报告决策者要素间的关系--由于在敏感性分析时，要假定除敏感性因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分注意到诸要素间的依存关系，对与敏感型因素存在依赖关系的要素，应在分析计算过程中充分反应出来；

4、分析可行性研究报告投资项目的临界承受力，即通过分析评价指标对该因素的敏感程度来分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

在此，可行性研究报告对某种因素的敏感程度一般常用两种方法表示：

1、列表法：把敏感型因素按一定比例变动时引起评价指标的变动幅度用数据列表显示出来；

2、敏感性分析图：用曲线表明评价指标达到临界点（如内部收益率等于基准收益率）时允许某个因素变化的最大幅度，即极限变化（若超过此限项目不可行情况）。

通常人们将产品价格、产品产量、主要原材料或动力价格、建设投资、汇率、固定资产投资、建设工期等作为考察的不确定因素，对其有影响的经济指标有净现值、折现值、还本期和内部收益率等。

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