仓储物流行业分析

仓储物流行业分析

一、仓储物流园区行业基本特征

（一）物流园区建设：强者恒强

单一、不可取代、且存在瓶颈的上游资源：物流园区最重要的上游资源——土地，在我国通常通过非市场途径获得，而另一方便的途径则为收购拥有土地的公司。在我国，土地资源供给不足，特别是一二线城市附近、适合物流园区建设的工业用地供给不足。

可期的稳定新增需求：我国未来消费品物流需求增速必然高于工业品物流，但目前物流系统是工业化进程中建成为工业制造业服务的，而其并不能直接用于消费品物流系统，由此形成了消费品相关的仓储和物流的新增需求，以及工业品物流的升级改造需求。

供求矛盾可以预见，强者恒强：如何获得低价的土地储备将会是土地供求矛盾下，物流园区竞争的重点。而与商业地产强者恒强逻辑类似，在这样一个技术革新和管理优势工业地产企业在规模足够大之后能够获得更多资金、政策以及客户的资源，在竞争中获得优势。一线抢土地，二三线控空置：就一线城市而言，交通位置优越、土地价格合理的物流用地稀缺，大多数物流园区空置率较低，因此拿地能力是各

家物流仓储开发商的竞争要素。但是在二三线城市，物流用地相对充裕，园区功能配比、定位和招商成为难题，将空置率控制在合理区间是开发商核心的竞争能力。而网络化、全国性的物流地产商在客户资源方面存在绝对优势，无论是普洛斯建成后招商抑或安博物流根据客户要求建设，都能够比其他本地化物流园区获得更高的出租率。

（二）物流园区功能定位多样互补

目前常见的物流园区形态包括：

1.马路货运市场和停车场：我国运输以小散个体经营户为主体，在运输需求量大的国道高速附近，货运经营户和传统停车场组成的马路市场可以说是物流园区的最初级形态。但由于缺乏管理和统一规划，信息不畅，交通拥堵，运营效率低下。

2.专业市场的货运市场：服务农贸、建材、石料、钢材等专业市场的配套物流市场。

3.公路货运站场：是指以场地设施为依托，为社会提供有偿服务的具有仓储、保管、配载、信息服务、装卸、理货等功能的综合货运站（场）、零担货运站、集装箱中转站、物流中心等经营场所（《道路货物运输及站场管理规定》）。在此基础上，还包括传化物流的公路港模式，形成能够提供物流服务、载体和需求的物流平台运营商。

4. 现代综合型物流园：例如普洛斯为大型生产制造物流

企业定制的物流配送中心。

（三）现代化物流园区相对稀缺：高收益与政策扶持 现有仓储无法满足新增需求。中国现有的仓储设施中，超过70%建造于90 年代以前，超过75%无法满足当前的物流要求。物流地产的用户之所以选择租用物流地产商的通用仓库主要原因是现存仓库中适合零售和电商，以及第三方物流公司的仓库较少。传统仓库的建设一般尽可能提高容积率，大多是高屋顶、大而深、配有长期存储之用的昂贵的货架系统，而快速流转性企业则需要宽而浅的新型建筑，这种建筑拥有数量众多的门以供装卸，特别适用于交叉码头和货物的即时转运。在我国，只有四星以上的仓库才能具备客户电子单据管理要求，这类仓库的比例在2010 年时不超过20%。

（四）近期政策密集推动现代化园区和仓储的发展

2014-9-24：《商务部关于促进商贸物流发展的实施意见》-物流企业大宗商品仓储设施用地税收减半政策。

2014-10-4：《物流业发展中长期规划（2014-2020）》中将物流园区工程列为11 项重点工程之一：“ 在严格符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，按照节约、集约用地的原则，在重要的物流节点城市加快整合与合理布局物流园区，推进物流园区水、电、路、通讯设施和多式联运设施建设，加快现代化立体仓库和信息平台建设，完善周边公路、铁路配套，推广使用甩挂运输等先进运输方式和智能

化管理技术，完善物流园区管理体制，提升管理和服务水平。结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型物流园区，以及农产品、农资、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、危险货物运输、快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。”

二、盈利模式分析

租金收入与土地增值并举物流园区的赢利主要来自：土地增值、出租收入、服务费用。

1. 土地增值。对于物流园区投资方，土地增值来自于地价与设施建设后的土地经济收益增加，并且随着入驻企业、周边配套增加而带来进一步升值空间。对于物流经营商来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。

2. 租金收入。1） 仓库租赁费用：经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。2） 设备租赁费用：将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。3） 房屋租赁费用：主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地

为例，该基地的买卖中心总建筑面积10758 平方米，营业用房总面积7476 平方米，买卖大厅近600 平方米，共三层，有300 多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200 家第三方物流企业和93 家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。4） 停车场收费：物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

3. 服务费用。1） 信息服务费用：匹配运输供需，并收取一定手续费。是最主要的服务费用2） 培训、融资中介、技术支持等其他服务租金：长期稳定现金牛单位租金稳步增长：从目前现代化仓储设施的租金角度看，租金收入增长较为稳定，虽然会受到经济下行周期的影响，但是一线城市的租金依然较为稳定，物流地产项目需要通过不断扩大项目数量与规模来获得更高收入，收入稳定但投资回报期长。