2016年度最高人民法院涉房地产纠纷案件大数据分析报告(下)
文:周朝阳 李明剑 李添睦
三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2016年度最高院审理的房屋拆迁安置补偿同纠纷案件,共24件。其中建设用地使用权出让合同纠纷4件,3件为最高院二审终审案件,1件为申请再审案件。
(1)名为房屋联建合同,实为房屋拆迁安置补偿合同的合同性质及效力认定。【(2016)最高法民终203号】
最高院认为,联建合同的特征是共同投资、共享利润、共担风险。而该案所涉《房屋联建合同》及补充协议中并未约定长虹塑料厂承担的风险,不具有共担风险的联建合同特征。因此双方签订的《房屋联建合同》及其补充协议名为房屋联建合同,实为房屋拆迁安置补偿合同,但其中包含有附条件且非独立的房屋买卖关系,这部分关于回购房屋的买卖关系不能脱离拆迁安置法律关系而单独成立。《房屋联建合同》及补充协议具有房屋拆迁安置补偿关系的特征,天龙公司与长虹塑料厂具有拆迁人和被拆迁人的特征。
关于《房屋联建合同》及其补充协议的效力问题。最高院认为,《房屋联建合同》及其补充协议系长虹塑料厂和天龙公司双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制规定,应为合法有效的合同。
(2)解除合同的行为有效,但其行为已构成违约,应承担违约责任。【(2016)最高法民终203号】
最高院认为,虽然天龙公司解除合同的行为有效,但其行为已构成违约。长虹塑料厂根据《房屋联建合同》及补充协议的约定,履行了将合同约定地块上的相关房屋及土地使用权证、房屋所有权证交给天龙公司的合同义务。根据查明的事实,天龙公司于2004年6月5日获得南坪正街地块(包括长虹塑料厂在内)的开发使用权后,因未按照约定期限支付土地出让金,也未与重庆市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同,从而导致其未能取得涉案土地使用权。这也是《房屋联建合同》及补充协议不能履行的根本原因。天龙公司主张本案发生了南坪东环高架路穿过该地块、政府规划调整、南坪街道办事处搬迁滞后等事由以及由此导致的“政府储备用地”等客观情况,属于“情势变更”情形,应适用情势变更原则解除合同。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定,情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险,是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化。本案中合同无法履行的直接原因是天龙公司未取得涉案土地使用权,而天龙公司未取得涉案土地使用权的直接原因是其未按时缴纳土地出让金。虽然本案客观上也存在南坪东环高架路穿过该地块、政府规划调整等影响合同不能履行的原因,但并不是合同不能履行的直接和根本原因。上述原因属于合同之外第三人的原因,不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更情形,不能成为天龙公司的免责事由。因此,天龙公司应承担违约责任,至于天龙公司与政府之间发生的影响合同履行的事由,应由其与政府另行协商解决,不属于本案处理的范围。
(3)就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理(2016)最高法民再73号
最高院认为,《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[法复(1996)12号]第二条规定,拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。本案中,李修华与王舍人办事处于2008年3月20日签订拆迁安置补偿协议,后双方当事人就房屋补偿、安置等问题发生纠纷并提起诉讼,符合上述司法解释的规定。因此,人民法院应当作为民事案件受理本案。
四、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2016年度最高院审理的房屋买卖合同纠纷案件,共66件。其中:
(1)以二级案由立案的房屋买卖合同纠纷37件,1件为最高院二审终审案件(民终),2件为最高检抗诉案件(民抗),4件为民事再审判决案件(民再),28件为申请再审案件(民申),1件为依职权再审(民监);
(2)以三级案由立案的商品房预约合同纠纷2件,2件为申请再审案件;
(3)以三级案由立案的商品房预售合同纠纷9件,2件为最高院二审终审案件(民终),2件为最高检抗诉案件(民抗),5件为申请再审案件(民申);
(4)以三级案由立案的商品房销售合同纠纷11件,1件为管辖上诉案件(民辖终),1件为民事再审判决案件(民再),8件为申请再审案件(民申);
(5)以三级案由立案的商品房委托代理销售合同纠纷7件,7件为申请再审案件(民申)。
1、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
(1)房屋在不具备法定交付条件却被购房人实际占有使用的情况下,买受人有权要求出卖人承担继续履行合同、协助办理产权证书,无权主张确认房屋权属【(2016)最高法民再12号
最高院认为,华成天宇公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助谷冬昭办理权属登记备案,否则承担违约责任。此项义务是华成天宇公司应履行的合同义务。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关'房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件'的规定,房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收,谷冬昭即实际占有使用,涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。因此,根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条'……建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用'、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款'建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用'、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条'房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用'以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款'房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用'等法律法规的规定,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。虽然谷冬昭实际占有使用涉案房屋,但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件,待具备办理房产登记的法定条件后,华成天宇公司负有协助谷冬昭办理房产登记的义务,因此,谷冬昭要求华成天宇公司继续履行合同、协助办理房产登记的部分请求应予支持。但对于谷冬昭要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张,因本案双方系商品房买卖合同纠纷,《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权须经登记方能设立,而谷冬昭购买的房屋尚未办理权属登记,故其此项请求原审未予支持并无不当。
(2)出卖人逾期办理权属证书,《商品房买卖合同》中没有约定买受人享有合同解除权的,买受人依然享有合同的法定解除权【(2016)最高法民申3131号】
最高院认为,合同解除分为约定解除和法定解除,有约定从约定,无约定适用法定。本案的《商品房买卖合同》约定了丰远公司协助办理产权登记的期限,并约定未能在约定期限办理的,丰远公司应当承担违约责任,合同继续履行,合同中并未约定一方当事人享有解除合同的权利。在合同未约定解除权的情况下,应当适用法律的规定,即《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定:'商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。'上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限,即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后,又超过一年。自超过后,买受人即享有了解除合同的权利。及至本案,合同约定丰远公司应于商品房交付使用后360日内即2013年4月18日之前,将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定,王桂英、常新宇在约定的期限届满后一年即2014年4月19日即可以要求解除合同并赔偿损失。
(3)出卖人法定代表人违反《公司法》规定与出卖人签订《商品房买卖合同》,并非当然无效【(2016)最高法民申1951号】
最高院认为,王永华在与鼎晟公司签订房屋买卖合同时系鼎晟公司的大股东和法定代表人,双方所签房屋买卖合同系一份内部认购协议,协议约定的房屋认购价格,确实是低于市场价格,但考虑内部认购的因素,只要不是过分低于市场价格即是合理的。在认定案涉协议是否有效时不仅要看双方约定的认购价格是否过分低于市场价格,还要看王永华的认购行为是否违反了公司章程及公司法的规定,是否损害了公司其他股东及公司债权人的利益。王永华对其认购行为违反了公司章程及公司法的规定并无异议,但认为不影响合同效力,且双方签订的是内部认购协议,认购价格低于市场价格是合理的。对此,最高院认为,公司法第一百四十八条第一款第四项并没有明确规定违反该规定的合同是无效合同,即违反该规定并不必然导致案涉协议无效,在案涉协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形,且没有证据证明双方约定的认购价格过分低于市场价格,王永华的认购行为损害了公司其他股东及公司债权人利益的情况下,原审法院认定案涉协议有效并无不当。
(4)对《商品房预售合同》是否具备《商品房买卖合同》法律特征的灵活理解【(2016)最高法民申1779号】
最高院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案《商品房预售合同》明确约定买受人所购买商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、违约责任等,基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。尽管涉案《商品房预售合同》没有明确买卖房屋的房号,但对房屋位置、楼层和建筑面积均有具体约定,双方当事人可以在约定范围内具体履行。合同没有明确约定交付房屋的日期,但约定出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。根据该约定,可以确定出卖人应当在商品房具备约定条件后交付,并非无法确定商品房应当交付的期限。涉案《商品房预售合同》附件三“装饰、设备标准”对相关内容有具体记载。凯日旺公司在再审申请中提出涉案《商品房预售合同》没有约定商品房的基本状况、商品房交付日期及装饰、设备标准承诺等主要内容,无法执行,与事实不符。
2、商品房预约合同纠纷常见问题裁判意见
(1)出卖人尚未取得《预售许可证》,出卖人与买受人签订的《认购协议书》属于商品房预约合同【(2016)最高法民申180号】
最高院认为,预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,即当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示,应当尊重当事人的意思表示。安同公司与王梅于2013年8月12日签订《认购协议书》,载明当事人双方的名称或者姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房的价款及付款方式与时间、面积差异的处理方式、违约责任等内容,双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致。但是,双方签订《认购协议书》时,安同公司尚未取得商品房预售许可证明。根据《认购协议书》的约定,安同公司取得商品房预售许可证明后,双方还需签订正式房屋买卖合同。据此,二审判决认定《认购协议书》为预约合同,并无不当。
3、商品房预售合同纠纷常见问题裁判意见
(1)出卖人逾期交房,房屋价格上涨部分可认定为买受人的实际损失【(2016)最高法民申1300号】
最高院认为,关于赔偿数额是否超出了欧亚公司的合理预见问题。欧亚公司未能交付房屋,导致朱立均未能获得合同履行后应获得的房屋价格上涨的利益,该损失是欧亚公司在订约时应当预见到的。故原判决适用《合同法》第一百一十三条规定,并认为“欧亚公司因不能履行合同给朱立均造成的损失,实际上为重新购买同地段的商铺所增加的房屋差价款,该房屋差价款应当确定为朱立均的实际损失。该损失应当在欧亚公司的可预见范围内,欧亚公司依法应当予以赔偿”,不属于适用法律确有错误。
4、商品房销售合同纠纷常见问题裁判意见
(1)非典型性担保交易中,为担保股权转让协议地履行而签订《商品房买卖合同》,股权转让协议未履行不影响商品房买卖关系的成立【(2016)最高法民再133号】
最高院认为,基于物权法定原则,当事人拟设立物权的类型、方式尤其是物权合同内容应当符合《中华人民共和国物权法》的规定。设立抵押权应当符合该法第一百八十五条关于'设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)担保的范围'之规定。利远公司若欲与欧超群以案涉四套商品房设立抵押权,需按照前述法律规定以书面形式订立抵押合同以固定双方关于形成担保物权法律关系的意思表示,然而案涉《澄迈商品房买卖合同》却是以商品房所有权变动为目的的买卖合同,其内容也并不包含法律规定抵押合同应具备的基本要件如被担保的主债权种类和数额、债务人履行债务的期限等条款,故仅从形式上看,利远公司关于案涉法律关系为担保法律关系的主张因不符合《中华人民共和国物权法》的规定而不能成立。
案涉法律关系属于当事人约定的多重可选择性交易方式的一部分。在现今司法实践中,较普遍出现各种非典型性担保方式,当事人之间可存在多个意思表示和多个可供选择履行的法律关系以保证特定的共同缔约目的得以实现,而其中每一个意思表示或者法律关系又约束着各自相对主体并具有实体和程序上的独立性。因此,基于债的原因对债本身的直接影响,对于非典型性担保交易中每一个独立的意思表示或者法律关系而言,其效力的判断以及权利义务的确定均不能脱离当事人之间共同的缔约目的而各自认定或割裂解释。这一法律特征也符合《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款关于'设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外'的规定。根据该案证据,不能简单否定本案所争议的房屋买卖合同关系与前述股权转让关系以及借款关系的关联性。
本案可以单独审理《澄迈商品房买卖合同》所指向的法律关系。虽然案涉房屋买卖合同关系的基础关系是股权转让合同和借款关系且相互之间也存在事实上的关联,但由于该房屋买卖合同关系本身仍具有独立性,所产生的争议可以通过单独的诉讼予以解决。考虑到利远公司股权转让合同并未继续履行、当事人选择以房屋买卖合同关系实现各自权益并不违反法律规定,故二审法院以《澄迈商品房买卖合同》为主法律关系确定本案诉讼标的并无不当。
5、商品房委托代理销售同纠纷常见问题裁判意见
(1)《代理销售合同》签订后,受托方迟延履行义务导致合同目的不能实现的,委托方有权解除合同并且不需要承担违约责任【(2016)最高法民申1003号】
最高院认为,关于中瑞公司上述解除合同行为是否构成违约问题。经查,虽双方在《代理销售合同》中并未约定有合同解除条件,但天方公司收到中瑞公司解除合同通知后亦确认双方合作关系解除,一审就此认定双方已协商解除合同,并无不当。另外,在卷证据显示,天方公司在销售人员配备方面确有违约行为,为此中瑞公司于2011年10月发函要求纠正,至2012年6月中瑞公司发出合同解除通知时,天方公司上述违约行为仍未消除,房屋销售情况也未达双方合同预期。在此情形下,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定,中瑞公司解除《代理销售合同》系行使法定权利,并非违约。因此,最高院对天方公司所提中瑞公司解除合同行为构成违约的再审申请主张,依法不予支持。如前所述,中瑞公司解除合同不构成违约,故原审对天方公司要求中瑞公司承担100万违约金的主张不予支持,适用法律正确。
五、租赁合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2016年度最高院审理的租赁合同纠纷案件,共36件。
(1)以三级案由立案的房屋租赁合同纠纷32件,4件为最高院二审终审案件(民终),4件为最高检抗诉案件(民抗),1件为民事再审判决案件(民再),22件为申请再审案件(民申),1件为依职权再审(民监);
(2)以三级案由立案的土地租赁合同纠纷4件,1件为最高院二审终审案件(民终),23件为申请再审案件(民申);
1、房屋租赁合同纠纷常见问题裁判意见
(1)未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效【(2015)民一终字第397号】
最高院认为,东升公司建造案涉房屋时,依法取得了建设工程规划许可证。但根据案涉房屋建设工程规划许可及竣工验收平面图,案涉房屋西北侧入口至西侧庭院区域为露天的入口、连廊及庭院,而《租赁协议》附件《去沿街房一层面积平面图》中显示西侧庭院则为封闭式室内大厅,两者之间存在明显差异。对此,淄博市城市管理行政执法局作出的淄执字(2013)第10139号《城市管理行政执法责令整改通知书》认定,案涉房屋存在将东、西侧中厅由挑空改为封闭等处违规改造,其中部分违规改造与《去沿街房一层面积平面图》所显示的“西庭院为封闭式室内大厅”的状态相符。而从当事人租赁房屋的事实看,当事人签订《租赁协议》租赁案涉房屋的目的是开设商场进行商业经营,为此,当事人在《租赁协议》中约定应当按照协议所附《去沿街房一层面积平面图》为准提供租赁房屋,故当事人对于出租方应提供的房屋状态达成了合意,提供与《去沿街房一层面积平面图》相符的房屋,是东升公司应负的合同义务。而根据上述房屋平面图以及《城市管理行政执法责令整改通知书》,结合上述事实,可以认定东升公司将案涉房屋交付给淄博振华公司时,已非通过竣工及规划验收时的状态,而是经过改建而成《去沿街房一层面积平面图》所示状态的事实,具有高度可能性。东升公司虽然对其在交付房屋时进行了上述改建不予认可,但其提供的证据仅能证明烟台振华公司及淄博振华公司在租赁使用期间也进行了多处装修和改造,并不能证明前述违规改建均系后者所为。而且,既然东升公司负有提供《去沿街房一层面积平面图》所示状态的房屋的合同义务,则与该图所示相符的改建行为的法律后果亦应由东升公司承担。综上,应认定东升公司在将案涉房屋租赁给烟台振华公司时,存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,案涉《租赁合同》应认定为无效。
(2)房屋交付时未经规划核实,《房屋租赁合同》依然有效【(2015)民申字第3522号】
虽然案涉工程在2015年9月28日方通过竣工规划认可,违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定,但根据该法第六十四条、第六十六条违反建设规划许可所承担的法律责任来看,《城乡规划法》第四十五条是因应行政管理需要设定,其性质属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条之规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。吴洪全认为房屋交付时未经规划核实属于违反法律的效力性强制性规定的理由不能成立。综上,吴洪全和百商公司签订的《百商购物中心租赁合同》、《补充合同》系双方真实一致意思表示,且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形,应认定为合法有效。
(3)行政机关收回案涉房屋国有土地使用权,承租人搬离房屋并与出租人《移交备忘录》,视为向出租人发出解除合同的通知【(2016)最高法民申982号】
关于案涉《合作办学协议书》是否已于2010年8月1日被解除问题。自2008年9月1日房屋起租至2009年5月21日上述行政处罚决定作出之前,双方均依约履行了合同义务。收回案涉房屋土地使用权的行政处罚的作出,使得华豪公司对案涉房屋土地使用权存于违法状态,三联学院与华豪公司之间的租赁合同此时已无法合法履行。因此,三联学院于2009年搬离案涉租赁房屋并无不当。对于2010年7月26日卫校与华豪公司签订的《移交备忘录》,华豪公司再审主张不能将此作为双方已协商解除合同的依据,案涉合同并无解除。对此,最高院认为,既是双方对《移交备忘录》的定性和效力存有争议,结合该《移交备忘录》的签署和移交案涉租赁房屋的事实,至少能够认定三联公司已明确发出了合同解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定,案涉合同已被解除。故原审判决认定案涉租赁合同已于2010年8月1日解除,事实依据和法律依据充分,并无不当。
(4)因历史遗留原因,案涉房屋没有经过竣工验收和消防验收,但办理了权属证书,承租人亦实际占有使用。《房屋租赁合同》解除后,承租人以案涉房屋没有经过竣工验收和消防验收而影响使用为由主张出租人违约的,法院不予支持。【(2016)最高法民申786号】
最高院认为,房屋未经竣工验收是否构成违约。1、精益公司对于讼争房屋未经竣工验收就交付使用这一事实应当是知情的。2.讼争房屋虽未取得竣工验收的相关手续,但已经办理房屋产权证,不能仅以未进行竣工验收为由就认定房屋主体质量不合格。3.房屋未经竣工验收并没有影响精益公司的使用。江油市人民政府是以讼争房屋存在消防隐患、而不是以未经竣工验收为由,要求在消防设施整改验收前所有商业用房不得使用和经营。并且,精益公司也不能提交足以证明其对讼争房屋的使用因该房屋未经竣工验收受到影响的证据。相反,根据精益公司在再审申请书中的陈述,讼争房屋1-3层经过改造、装修并通过消防验收后,精益公司将之出租给苏宁电器,亦可以佐证讼争房屋未经竣工验收并不影响使用这一事实。精益公司关于信用社交付的讼争房屋未经竣工验收构成违约的主张不能成立。
2、土地租赁合合同纠纷常见问题裁判意见
(1)《土地租赁合同》改变林地用途,违反效力性强制性规定,合同当然无效【(2016)最高法民申1223号】
最高院认为,《中华人民共和国森林法》第十五条规定,森林、林木、林地使用权可以依法转让,也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件,但不得将林地改为非林地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。涉案林地属于农民集体所有,租赁合同约定泡崖乡政府将相关林地租赁给顺达公司,用于军事训练,改变了林地用途,该林地租赁合同违反了《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,依法应当认定无效。
最高院认为,正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定,不仅关系到民商事合同效力维护,还影响市场交易的安全与稳定。人民法院应当根据法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,综合认定《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定属于效力性强制性规定还是管理性规定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益,是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度,保护森林关系到国家的根本利益,违反《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变林地用途,将会损害国家、集体和社会公共利益。因此,《中华人民共和国森林法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力性强制性规定。泡崖乡政府违反该规定将涉案林地租赁给顺达公司用于军事训练,改变了林地用途,原审判决认定该林地租赁合同无效符合法律规定精神。
六、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2016年度最高院受理的建设用地使用权合同纠纷案件,共41件。其中以二级案由立案的建设用地使用权合同纠纷4件,以三级案由立案的建设用地使用权出让合同纠纷17件,以三级案由立案的建设用地使用权转让合同纠纷20件。
(1)以二级案由立案的建设用地使用权合同纠纷4件,1件为最高院二审终审案件(民终),3件为民事再审判决案件(民再);
(2)以三级案由立案的建设用地使用权出让合同纠纷17件,9件为最高院二审终审案件(民终),1件为管辖上诉案件(民辖终),7件为申请再审案件(民申);
(3)以三级案由立案的建设用地使用权转让合同纠纷20件,2件为最高院二审终审案件(民终),1件为最高检抗诉案件(民抗),2件为民事再审判决案件(民再),14件为申请再审案件(民申),1件为提审案件(民提);
1、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见
(1)以招拍挂形式出让国有建设用地使用权,竞得人逾期支付成交款,国土局解除《成交确认书》依约没收竞价保证金,法院为权衡双方利益,酌情判决国土局返还部分竞价保证金、返还竞价人已支付的成交款【(2015)民一终字第410号】
最高院认为,案涉地块的《国有建设用地使用权挂牌出让须知》和《成交确认书》均约定了《成交确认书》签订之次日起10个工作日内,竞得人交付50%成交价款(竞买保证金计算在内);竞得人未按约定或拒绝支付首期成交价款(成交价款的50%)的,视为竞得人违约,竞买保证金不予退还。中富鼎泰公司竞得土地,签订《成交确认书》后仅支付了1000万元土地款,其余款项未缴纳。从中富鼎泰公司对交易中心申请延期缴款的函件内容可以看出,未交款项的原因是由于公司资金紧张,而并非中富鼎泰公司所主张的征地违法、周边配套设施未完善、地上建筑物未拆除等其他原因。省政府的批复文件证明,涉案地块征用是经过省政府批准的,且地块是按批次征用的,并不是一次性征用的,每次征用的面积均不超过省政府审批的范围。中富鼎泰公司主张市政府征地行为违法的依据不足。关于中富鼎泰公司主张地上建筑物未拆除完毕,周边配套项目未开工或建成,政府存在违约行为的抗辩理由。由于国土局并没有在出让文件或《成交确认书》上对此进行过明确承诺,建立医院、学校、大桥都只是新城区开发的意向,并不是竞买土地的前提条件,故不能认定国土局存在违约行为。但国土局在宣传、介绍过程中所描述的开发前景等应符合实际情况,否则有可能误导投资者进行投资。新城区建设至今未开始动工,也未建成医院、学校、大桥等附属设施。故国土局也应承担一定的责任,加之考虑到竞买保证金数额巨大,政府要求缴纳地款的时间非常短,仅10天时间。中富鼎泰公司在10天内须缴纳一个多亿的土地款,确实比较困难。为了平衡双方利益,避免企业因此陷入瘫痪,国土局向中富鼎泰公司退还一半保证金为宜。关于1000万元土地款的问题。由于双方合同已经解除,1000万元土地款应予退还。虽然《成交确认书》约定,竞得人违约的,可取消竞得人资格,另行挂牌出让的价格低于本次交易价的,竞得人须按实际差额支付赔偿金。但由于该地块尚未挂牌出让成功,故该1000万元应先予退还中富鼎泰公司。对于再次挂牌出让的损失,国土局可另行主张。
2、建设用地使用权出让合同纠纷常见问题裁判意见
(1)政府派出机构对外签订民事合同后又以行政行为收回土地,合同向对方依据双方签订的名是合同提起民事诉讼符合法律规定,人民法院应当予以受理【(2015)民一终字第100号】
最高院认为,被上诉人管委会虽然是政府的派出机构,但在对外签订民事合同,实施民事行为时,与合同相对人是民法上的平等主体。虽然政府部门最后收回涉案土地的行为属于行政行为,但是并未否定双方之间的民事权利义务关系。上诉人依据项目合作协议书、补充协议提起民事诉讼符合法律规定,人民法院应当予以受理。上诉人上诉部分于法有据,对其上诉请求应予部分支持支持。原审裁定适用法律错误,应予纠正。
(2)《国有土地使用权出让合同》成立,国有划拨土地履行出让手续,因原划拨土地权利人拒绝履行《国有土地使用权转让合同》导致国土局无法办理划拨土地转出让手续的,国土局交付案涉土地并办理土地使用权证属于“法律或事实上的不能履行”,无需为其退档行为承担赔偿损失的违约责任【(2016)最高法民终46号】
最高院认为,在新华社海南分社拒绝交回土地证原件,且屡次致函不再办理其与香江酒楼、香江公司之间划拨土地使用权转让业务的情况下,无论原因为何,海口市国土局得到的明确信息是:新华社海南分社与香江酒楼、香江公司在履行《土地使用权转让合同》过程中产生了重大分歧。在此情形下,无论鑫桥公司、苏鹏代香江酒楼、香江公司交纳土地出让金和契税的行为是否有效,因海口市国土局自身并非案涉土地使用权转让合同纠纷的法定裁决机关,如果其不顾新华社海南分社的来函和警告,一意继续为香江酒楼、香江公司办理土地出让手续,将面临重大风险,可能会为该履行行为付出不适当的代价。也即新华社海南分社的行为对本案土地权属的变更构成了实质性的障碍,而该实质性障碍系因香江酒楼、香江公司未能有效地协调和化解与新华社海南分社之间的纠纷所致,而与海口市国土局无涉,该障碍在消除之前,导致海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间土地出让合同嗣后履行不能。
海口市国土局在案涉土地出让业务长时间不能顺利办理的情况下,依照有关规定办理退档手续,且在退档的时间节点上,案涉《土地使用权转让合同》尚处于协议解除的状态下,因此海口市国土局的退档行为并无过错,无须承担违约责任。
(3)在以招拍挂程序出让国有土地建设使用权过程中,国土局签订、解除《成交确认书》的行为属于具体行政行为,因该行为引起的争议应当通过行政诉讼的途径解决【(2016)最高法民终454号】
最高院认为,南京栖霞公司与海口市国土局就案涉地块仅签署了《成交确认书》,并未签订土地使用权出让合同,故南京栖霞公司有关案涉土地使用权出让合同已经成立的主张不能成立。案涉土地使用权出让公告虽有“土地出让合同定金为挂牌成交价的10%,其缴交的竞买保证金自动转为土地出让合同定金和出让价款”之规定,但是在土地使用权出让合同尚未成立的情况下,南京栖霞公司为涉案地块缴交的竞买保证金16177.5万元转为土地使用权出让合同定金和价款的条件并未成就。故南京栖霞公司主张其缴交的竞买保证金已经自动转为土地使用权出让合同定金和出让价款的主张,没有事实和法律依据。本案中南京栖霞公司系针对海口市国土局解除《成交确认书》的行为所造成的损失主张赔偿。参照《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署《成交确认书》行为的性质问题请示的答复》有关“土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权,与竞得人签署《成交确认书》的行为,属于具体行政行为。当事人不服提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理”的规定,海口市国土局解除《成交确认书》的行为属于具体行政行为,因该行为引起的争议应当通过行政诉讼的途径解决。南京栖霞公司亦另案就撤销海口市国土局解除《成交确认书》提起行政诉讼,可见南京栖霞公司亦认可海口市国土局签署和解除《成交确认书》的行为是行政行为。故南京栖霞公司有关原裁定认定本案不属于民事案件受案范围系适用法律错误的主张,最高院不予支持
(4)在以招拍挂程序出让国有土地建设使用权过程中,国土局与竞得人签订《成交确认书》,未签订书面《国有建设用地使用权出让合同》的,不影响对双方是否构成合同关系的认定。并且,由于土地交付问题发生的纠纷,不能依据《竞买人须知》中约定的管辖条款确定管辖【(2016)最高法民辖终160号】
本案中,2011年7月21日淮南国土局与汇鸿公司签订的《成交确认书》中明确:汇鸿公司在国有建设用地使用权拍卖出让活动中,竞得案涉地块使用权。后由于土地交付问题发生的纠纷,符合建设用地使用权出让合同纠纷的基本特征。是否订立了书面合同,不影响对双方是否构成合同关系的认定。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事诉讼受理条件。
《竞买人须知》第二十六条约定:“竞得人在本次拍卖过程中产生的争议,应通过协商处理。如协商不成的,应提交淮南仲裁委员会仲裁。”而本案中,拍卖程序已经结束,双方对拍卖过程中的权利义务并不存在争议。汇鸿公司的诉讼请求是确认合同解除,属于合同履行中产生的纠纷,而非仲裁条款约定的拍卖过程中产生的纠纷,故《竞买人须知》中的仲裁条款不能适用于确定本案的管辖。
(5)出让宗地不符合净地交付条件,竞得人有权主张解除《国有土地使用权出让合同》【(2016)最高法民申1005号】
最高院认为,(一)关于案涉宗地是否符合交付条件的问题,对于宗地的交付条件,应结合在案证据及双方履行情况综合考虑。挂牌出让须知第十条约定,以场地自然平整方式交付土地,周边基础设施(通路、电、水、气等)均以挂牌时现状为准;《出让合同》第六条约定,宗地交付条件为场地自然平整,周围基础设施达到以挂牌出让时现状为准;仪征国土局《会议纪要》载明,案涉地块供地方式为净地(场地自然平整),同意该地块以净地供地方式进行挂牌出让;仪征市土地开发储备中心(甲方)与仪征市新城镇人民政府(乙方)签订的《搬迁包干协议》约定:由甲方委托乙方负责案涉地块内的桩基、回填土、围墙及周围整治,乙方以自然平整方式交付给甲方。国土资源部《闲置土地处置办法》规定,市、县国土资源主管部门供应土地应当符合土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷等条件。双方履行合同过程中,仪征国土局提出围墙为当地村民砌筑,涉及补偿问题。同峰公司提出应拆除围墙后交付,不同意给予补偿。虽然仪征国土局曾明确表示蔬菜可以铲除、围墙可以拆除,但直至同峰公司发出解除通知,宗地围墙尚未拆除。仪征国土局对解除通知的回函也明确,围墙拆除须由同峰公司提出书面拆除申请,仪征国土局将拆除围墙,但今后用地矛盾由同峰公司自行协调解决。综合上述证据及履行情况,案涉宗地交付条件应为净地(场地自然平整),但到合同约定的最后交付期限,尚有围墙、蔬菜等未予清除,仍然涉及补偿问题,不符合宗地交付的条件。(二)关于同峰公司是否不正当促成合同解除的问题。《出让合同》约定,仪征市国土局逾期交付土地超过60日,同峰公司催交后仪征国土局仍不能交付的,同峰公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,同峰公司按约交付了土地出让金,履行了合同的主要义务。依照合同约定,仪征国土局应于2014年6月30日前交付案涉宗地,但直至9月12日仍未交付,逾期超过合同约定的60日,同峰公司有权依据约定解除合同。仪征国土局主张同峰公司怠于接收宗地,不正当促成合同的解除条件成就。经审查,2014年6月30日、9月3日、9月10日,同峰公司多次主动与仪征国土局联系宗地交付事宜,9月12日双方还共同到达现场,不能认定同峰公司怠于接收宗地,仪征国土局亦未提交同峰公司不正当促成合同解除条件成就的其他证据。仪征国土局关于同峰公司不正当促成合同解除的主张缺乏事实依据,最高院不予支持。
3、建设用地使用权转让合同纠纷常见问题裁判意见
(1)《土地使用权转让协议》中转让人行使约定解除权并另行转让给第三方,受让人主张继续履行合同却不能举证其实际占有案涉土地的,法院不予支持。【(2016)最高法民申1325号】
冀丰公司与金之源公司于2011年8月28日签订的《土地使用权转让协议》第十一条第1项约定:“协议签订后,若甲方单方面解除合同,应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款)的四倍赔偿乙方损失,退还乙方履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款);若乙方单方面解除合同,应按履行合同定金和已交付土地使用权转让金(借款)的四倍赔偿甲方的损失。”该条系对单方解除合同情形下所应承担违约责任的约定,即因一方行为导致合同解除时,解约方应承担相应的违约责任。(2014)石民二初字第00005号民事调解书已经确认涉案土地转让给承租人石家庄市金河石油化工有限公司(以下简称金河公司),在金之源公司单方解除合同且二审判决依据合同约定并结合本案查明的事实判令其支付相应违约金的情况下,冀丰公司再行主张继续履行《土地使用权转让协议》没有合同依据。冀丰公司主张其一审提交的《公证书》、发票、交接清单及收据等证据显示,其已实际占有涉案土地,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于占有优于交款的次序规定,其诉求理应得到支持。最高院认为,上述证据仅能证明冀丰公司在金之源公司仓库内存放有部分机器设备及材料,不足以充分证明其实际占有涉案土地。因此,二审判决综合考虑合同约定、冀丰公司另案诉请撤销(2014)石民二初字第00005号民事调解书被判决驳回诉讼请求、涉案土地上有金河公司财产、合同履行的可行性以及对土地资源的有效利用等因素,在判令金之源公司支付违约金的前提下,未予支持冀丰公司关于金之源公司应继续履行《土地使用权转让协议》的主张,并无不当。
(2)外资企业未经批准转让国有土地使用权,《国有土地使用权转让合同》的效力属于未生效状态而非无效状态,不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力【(2015)民提字第129号】
最高院认为,合同签订时有效的《中华人民共和国外资企业法实施细则》(2001年修订)第八十二条规定:'香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业,参照本实施细则办理。'本案中,东荣公司系港商独资企业,应参照该实施细则办理。《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条规定:'土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准,其土地使用权不得转让。'该条并未区分划拨土地和出让土地,因此,应当认为无论是通过划拨方式取得的土地使用权还是通过出让方式取得的土地使用权,其转让均应报经土地主管部门批准。参照该规定,本案所涉土地要实现转让,须报经土地主管部门批准。此外,《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条还规定,外资企业将其财产或者权益对外转让,须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。参照该条规定,东荣公司将其财产权益——土地使用权转让,应当报经外商投资企业审批机关批准。本案中,当事人并未履行该两项报批义务。《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款规定:'当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同,依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的,自批准之日起生效;未经批准的,人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的,人民法院不予支持。'第二十二条同时规定:'人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内地投资设立企业产生的相关纠纷案件,参照适用本规定。'本案所涉合同属于港商独资企业经营过程中的重大事项变更性质的合同,参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第一款的规定,因未报经外商投资企业审批机关批准,应当认定《转让协议书》未生效。广东省高级人民法院(2007)粤高法民一复字第9号《关于外商独资企业土地使用权转让合同效力问题的批复》并非司法解释,不能作为裁判依据。因此,二审判决根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定以及广东省高级人民法院的上述批复,认定《转让协议书》无效,适用法律错误。东荣公司关于合同无效的观点不能成立。百富才公司关于上述行政法规仅适用于划拨土地,对本案出让土地不适用的理由亦不能成立。
《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条第二款规定:'前款所述合同因未经批准而被认定未生效的,不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。'参照该规定,本案所涉《转让协议书》未生效,但其中关于履行报批义务的条款应为有效。东荣公司作为港商独资企业对外转让财产,其自身负有义务向外商投资企业审批机关办理报批手续。尽管《转让协议书》中约定'土地及建筑物的转让手续由百富才公司负责办理,税费、手续费等由百富才公司负担',但东荣公司仍负有协助义务,因为如果东荣公司不予协助,百富才公司将无法向外商投资企业审批机关办理报批手续。同时,东荣公司作为土地使用权人,若其不协助百富才公司向土地主管机关办理报批手续,单凭受让方百富才公司客观上亦无法完成《转让协议书》约定的转让手续。如果东荣公司通过恣意不协助办理报批手续可以阻止合同生效,不仅不利于维护交易安全,亦不符合公平原则和诚实信用原则。因此,东荣公司作为转让方,应当负有协助义务。
七、结语
本文以“中国裁判文书网”为数据来源,对2016年度最高院涉房地产纠纷案件的裁判观点进行整理、提炼,通过对247个案例的分析,可以看出最高院审理的案件中,主要集中在建设用地使用权合同类纠纷、租赁合同类纠纷、合作开发房地产类纠纷以及房屋买卖合同纠纷。由于房地产纠纷案件的复杂性,实践中发生的每个案件并非都能找到明确的法条依据,因此对最高院案例的分析研究,可以让我们了解最高院对该类案件的最新动态,更好的服务于司法实践。
对话框回复“001”,即刻下载《各级法院审理建设工程类纠纷规范性文件汇编》(2017版);
对话框回复“002”,即刻下载《最高人民法院民一庭关于房地产纠纷案件意见汇总(第二版)》;
对话框回复“003”,即刻下载《最高人民法院民一庭关于建设工程纠纷案件意见汇总(2017最新整理)》;
对话框回复“004”,即刻下载《最高人民法院《民事审判信箱》关于房屋买卖合同意见8则(2017最新整理)》;
对话框回复“005”,即刻下载《最高人民法院关于建设工程纠纷意见12则(2017最新修改)》;
对话框回复“006”,即刻下载《最高人民法院民一庭关于民事诉讼程序意见汇总(2017最新整理)》;
对话框回复“007”,即刻下载《最高院关于建设工程合同纠纷案件 裁判规则汇总 (2017最新整理)》;
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