[商品房买卖合同]解释
《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解
概述:商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的,用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上,总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考,起到示范、引导作用,并非强制使用。但在实践中,示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此,认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章,结合实际工作中遇到的问题和总结的经验,对示范文本进行逐条解释,并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明(内容略)
「释义」该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中,有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读,并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足,最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草,没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉,导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策」认真阅读“说明”,严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人:(内容略)
「释义」该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写,出现地址不详甚至错误,给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。
「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地,户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形,导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置,对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条 项目建设依据。(内容略)
「常见问题」 实践中,有些项目的建设用地是以划拨方式取得的,根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,此类房产要出售的,应当取得土地主管部门的批准,并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴
清土地使用权出让金。上述情况,严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。”
「对策」 虽然在目前的司法实践中,法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产,较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产,买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明,以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条 商品房销售依据。(内容略)
「释义」 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
「常见问题」 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议),在业内是常见的。如果产生纠纷,一方以不符合预售条件为由主张合同无效,法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证,应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
「对策」 严格按照法律、法规规定的条件预售,避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
「释义」 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
「常见问题」 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈,也有现行法规不甚完备的原因。 「对策」 我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施,成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工,即“房产管理部门负责商品房面积管理工作,制定有关政策,查处商品房面积管理中的违法行为,对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作,查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”
第四条 计价方式与价款。
「释义」 本条与原示范文本相比最大的改进是:针对商品房面积问题争议较多的现状,在原来“按建筑面积计算”的基础上,增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
「常见问题」 虽然文本给出了多种计价方式,但由于习惯原因和营销策略的需要,大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。
「对策」 计价方式的多样性,是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时,严格遵循了现行规范,以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分
展示自己的信心并赢得更多客户。
第五条 面积确认及面积差异处理。
「释义」 当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时,合同约定的面积(通常称“暂测面积”)有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致,本条就是为解决该问题设计的 .本条设计了两种处理方式:一是双方约定,二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。
「常见问题」 选择处理方式2,无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定:按实测面积为准,实测面积超过暂测面积的部分,由买方按约定的单价补足房款;实测面积少于暂测面积的部分,由卖方按约定单价退还房款”。这种约定,在面积变更较大的情况下,对买方来讲是不公平的。 「对策」 负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
第六条 付款方式及期限买受人按下列第 种第 项方式按期付款:
「常见问题」 贷款方式付款(又称按揭付款)是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单,比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约,但没有约定违约责任。而且实践中,由于买方对按揭贷款的条件知之甚少,卖方售楼人员也没有给予必要的介绍,致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款,给双方造成麻烦甚至纠纷。
「对策」 开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明,必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款,可约定一定比例的逾期付款违约金,超过一定期限还不能办妥的,卖方有权解除合同,并要求买方支付确定比例或数额的违约金。
第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第 种方式处理:
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.「释义」 按时支付购房价款是买方最主要的合同义务,本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定,买方的违约责任分为两种,一是按逾期天数支付违约金,合同继续履行;一是按支付累计已付款的适当比例的违约金,合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件,即买方的逾期达到约定天数。
「常见的问题」 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间,以及违约金的比例。 「对策」 结合实践经验,认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素:(一)、卖方对资金的需求程度;(二)、标的房产价款的数额;(三)、买方的资信状况;(四)是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金,笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金,笔者认为不宜超过10%。
第八条 交付期限出卖人应当在 年 月 日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第 种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
「释义」 本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范
文本最大的区别是:规定了四种不同的交付使用条件。
「常见问题」 签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道,买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条:住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行,经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后,建设部门对工程竣工验收采取备案制度,由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作,使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门,特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工,开发商无法自主把握,制约了开发商交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”,因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾,甚至为此诉诸公堂。
「对策」 在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下,建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件,但要注意向客户将原因解释清楚。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
「释义」 本条提供的第1、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式,即违约时间在某天数内,卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金,合同继续履行;违约时间超过上述天数,则买方有权选择解除合同。
逾期时间超过确定的天数时,如果买方选择解除合同,卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金;如果买方选择合同继续履行,则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止,按统一的比例计算,而不分段计算。
「常见问题」 逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商品的本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强,因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。
「对策」 不管什么原因,只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房,应及时通知客户,确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的,说明理由争取客户谅解。实践证明,只要处
理得当,绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
1. 该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向;
2.「释义」 本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。
「常见问题」 根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度,出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则,产生纠纷后难以判定。
「对策」 为减少误解,应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
第十一条 交接商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:
「释义」 本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。
范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本(GF-95-0171)的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理,促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容:1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型,使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明;9、其他需说明的问题。
「常见问题」 由于目前商品房买卖多采用预售形式,买方在签订合同时和其后的很长一段时间内,对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段,这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的,更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”,这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议(包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议)、买方不及时验收入住等。
「对策」 交接纠纷虽然都发生在交接阶段,但其原因却不一而足,解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免,而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减
少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。
另外,针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况,建议在本条自由约定出约定:由于买受人原因,未能按期交付的,视为交付,标的房产损毁的风险由买受人承担,基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。
因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 「释义」 本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任,是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。
「常见问题」 实践中,出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。
「对策」本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务,应当“承担全部责任”,过于笼统。学理上讲,出卖人违法权利瑕疵担保责任时,买受人可以主张的权利有:违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理:
1. 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
「释义」 出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时,应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价,这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。
「常见问题」 本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准,但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等,容易导致纠纷。
「对策」 装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体,比如写清材料的等级、标准,设备的品牌、型号等。
从开发商的角度讲,由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻,建议自行约定为:“经双方选定的鉴定部门确认后,由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准,或赔偿差价。”
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑,按以下日期达到使用条件:
「释义」 本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺,以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑,一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等,具体项目以开发商的承诺为准。
「常见问题」 有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转,甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活,于是怨声载道,甚至采取过激的方式向开放商讨说法。出卖人的商誉自然大打折扣。
「对策」 基础设施中有很多项目是政府或者处于垄断地位的企业经营的。他们的服务意识、工作效率还远不能令人满意。对此,开发商要有清醒的认识。要想使基础设施能够按承诺的期限交付,出了自身合理的规划工期、严守进度以外,还要注意与有关部门的协调、沟通。
第十五条 关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第 项处理:
「释义」 出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。
向房产主管机关申办产权过户登记(俗称办产权)是买卖双方共同的义务,需要双方各自提供相应材料,协调配合。出卖人应提供的证件有:1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度投资计划5、投资许可证(1991年4月16日以后需提供)6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供的证件有:1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件、4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证(1991年4月16日起) 「常见问题」 需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时间,而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误认识。
「对策」 建设部《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定。
十六条 保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
「释义」 本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以《住宅质量保证书》〉的内容为准。《住宅质量保证书》规定:正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。
「常见问题」 商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡薄。
「对策」 目前,有些开发商本着对客户负责的态度,也为了树立良好的企业形象,非常重视商品房交付后的保修、维护工作,并且成立了专门负责该项工作的“售后服务”部门。这些都是非常有益的尝试。 第十七条 双方可以就下列事项约定:
「释义」 关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原《商品房销售合同范本》(GF-95-1701)中,没有这方面的内容。随着社会的发展,商品房除了满足买方居住使用的主要功能外,又被赋予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称密切相联,因而在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观原因。
「常见问题」 绝大多数购房者尤其是个人,不了解本条的确切含义。因此,开发商一般都毫不含糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。
「对策」 首先,作为一个负责任的开发商应将该条的确切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。
其次,该条款中“楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划,由开发商保留该权利比较合理。但是,标的房产的外墙面本身就是房屋的一部分,其所有权自然应当归于买方,开发商品情形规定为“归出卖人”有违公平原则。而“楼宇屋面”就是俗称的房顶,如果标的房产不在顶层,这条根本无需约定,如果在顶层,也应归买方所有(否则,买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话)。
当然,买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时,也应当以不损害所在建筑的整体利益为限,并要遵守政府规划管理。
第十八条 买受人的房屋仅作 使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
「释义」 本条规定包含两方面的内容,一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等,应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。
另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和承担的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍,义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。
「常见问题及对策」 本条第二方面的规定隐约体现了民法中关于建筑物区分所有权的理论。由于我国现行民事法律中没有关于建筑物区分所有权的规定,《物权法》草稿中虽然已经弥补了这一缺陷,但在物权法出台之前,现实生活中涉及建筑物区分所有权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分所有权的部分内容做出规定,虽然在理论上不甚合理,但有助于解决现实问题。
第十九条 争议解决方式:
「释义」:争议解决途径。对于法院起诉,绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼,有以下几个特点:1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员;2、仲裁实行一裁终局制;3、仲裁一般不公开进行。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构,当事人不自动履行裁决的,由法院强制执行。
「常见问题」当事人选择仲裁时,经常出现不规范的约定。
「对策」 选择仲裁处理,必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。
第二十条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议:
第二十一条 合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条 本合同连同附件共 页,双方各执 份。送 份,具有同等法律效力。
「释义」 第二条至第二十三条是关于合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同的内容,双方可根据标的房产的具体情况做出约定。
「常见问题」 补充合同内容与范本约定不一致,附件制作不规范。
「对策」 补充合同的内容与范本不一致的,如果补充合同违反了法律、行政法规强制性规定,该补充条款无效;如果补充合同有效,也应当将合同范本的二十一条删除,并注明以补充合同为准。
附件可以采取直接在范本的相应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式(平面图一般采取粘贴方式),无论采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。
第二十三条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
第二十四条 商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向 申请登记备案。
「释义」:合同的生效及备案。商品房买卖合同理论上属于诺成性合同。向主管部门备案不是合同生效的要件,只是行政管理的一种措施。
「常见问题」 经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前,将购买的房屋转让给他人。并要求开发商“改合同”,即把原合同销毁,改由新的买受人与开发商直接签订合同,房产证直接办到新买受人的名下。
「对策」 虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中,房产管理部门不允许所谓的“改合同”。因为这种做法将事实上的两次交易(开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人)伪装成一次交易(开发商卖给新买受人),规避了税费,是违法行为。因此,建议开发商拒绝客户“改合同”的要求
签订房屋买卖合同注意事项
签订房屋买卖合同注意事项
对于签订房屋买卖合同的注意事项,首先第一原则,是对开发商及开发项目的认可,如果不认可,或是不是合法的项目,则不存在签订合同的事。
所以一开始在认购前要对开发商和项目进行深入的考查,若前期工作进行的不够,只是认为对项目的地段和户型、规划等某一方面的认可而忽视对项目合法性的考查,那么在签订合同时,一定要注意以下事项: 第一部分:合法证件,是否符合预售条件:
1、检查开发商的“五证两书”原件是否齐全
即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,并要抄下证件的号码。
这是检查开发商及项目是否合乎相关法律规定的必要文件。
第二部分:面积约定问题:
建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰,将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。
1、房屋面积:
开发商应以套内面积签订购房合同,对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示,并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价;
开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。
对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值,确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息。
2、公摊面积:
不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人防的地下室,以及可以单独使用的空间。 还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。
为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。
在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。 第三部分:交房时间和预期交房条件:
交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间(若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金)。
若开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限也只能定30天,这两条应该对应,应该是平等的。
1、关于交房时间:
合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任,重点是要在合同中约定相关的违约责任。
2、关于小区规划:
房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
有关规划设计变更条款,这一方面,因为我们购买的是期房,在商品房施工的过程中,有可能某些方面,开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部门批准变更10个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房。
3、关于装修标准:
开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行,对于装修时所使用的所有材质(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号(指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等),必须进行明示;请开发商注明精装修的保修年限是多久。
4、关于物业管理费及违约责任:
物业收取的费用,服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行,入住后一年内,所有业主有权对物业公司进行评估,如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作,有权进行解聘和新物业公司的聘用。
5、入住条件:
入住条件必须达到八通,即通水、通电、通天然气、通暖、通邮,通电话、通有线电视、通宽带。
有些地方规定入住率达到多少才可以开通煤气,实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生活。
第四部分:付款方式与期限:
一次性付款可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。
第五部分:房产证的办理
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
按照现行商品房销售规定,在60天内,开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。
如果因为开发商的责任,没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,对于违约金,一般是合同金额的1%-5%之间,也是根据实际的情况来进行选择。
也可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。
第五部分:房子的保修期限和范围
依据国家规定的质量问题判断标准,确定是否出现质量问题,并对维修期限、条件做出约定。
第六部分:其它
比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标准合同应该有四份,其中二份是正本,二份是副本。现在房管局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该有一个合同的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款,一般情况下在合同签订30日之内,开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。