浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法

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浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法

浙江工业大学

浙江交通职业技术学院

瞿丹

［摘要］文章首先分析了金融危机的形成及对全球经济的影响，同时分析了金融危机影响对中国房地产企业资金链及其断裂影响，最后提出了我国房地产公司资金链断裂问题的解决思路。［关键词］房地产公司资金链断裂解决方法

前言

20世纪90年代中后期以来，中国房地产业得到了迅猛的发展。房地产业在中国国民经济中的作用已日益明显和重要。统计表明，2001年以来，中国的房地产投资迅速增长，房地产业投资占全国固定资产总投资的比重从17%上升到25%以上，已经成为国民经济的支柱产业。所以保持房地产业持续稳定的发展，对促进国民经济持续快速发展十分重要。

21世纪初尤其是2004年以来，我国出现了经济过热的现象，固定资产投资幅度居高不下。在投资拉动下，钢铁水泥等基础行业高烧不退，煤电油运供求关系全面绷紧。部分地方政府片面追求政绩，脱离实际搞“政绩工程、形象工程”。房地产行业是其中最为典型、最敏感的行业，占用了大量的银行资金，导致金融风险急剧增加。

概括的说，中国房地产热是有着中国特色的，主要表现为：房地产价格高；房地产企业负债率高；房地产空置率高；地产企业扩张过度，圈地过多。而这些特点，又加剧了中国房地产业自身的风险，当购房人观望，房屋销售乏力，银根紧缩，地产贷款减少的时候，就会有不少的房地产企业因受不了冲击而倒闭。

而美国的金融危机成为最终导致这一切发生的导火线。美国金融危机，全称应该是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。

从2008年开始，中国房地产也开始进入自己的秋冬季节。无论是地震，还是雪灾；无论是国际金融海啸，还是中国宏观经济调控，房地产领域中的“狼来了”终于变成了现实，整个行业的投资者、消费者的心理

预期都受到很大的震荡和挫折。由于银行信贷紧缩，

购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，导致直观反映市场信心的土地拍卖遇冷，底价成交、流拍乃至“退地”的现象普遍出现，“面粉贵过面包”的豪赌式扩张走向终结。

目前，房地产市场在政府的强有力的政策引导下，已经经历了从危机到复苏再到目前的火爆现象，但是国际金融危机的阴影还没有完全消除，我们寄希望通过该论文，对火爆中的房地产市场和老总们一剂清醒剂。

１．金融危机对全球经济的影响分析

次贷危机严重打击全球股票市场，美国道琼斯指数在半个月内从最高14000点跌至12500点左右，最大跌幅达12％，随着危机的不断加深，美国股票市场经历了第二次重挫，道琼斯指数再次从最高14190点跌至11600点附近，最大跌幅超过20％。受美股拖累，欧洲及亚太股票市场也纷纷出现单边下跌的行情，很多国家股市已跌至2007年初水

平，而造成股市暴跌的原因是多方面的。

在美国有很多人将房屋抵押贷款投于股市和期市，随着股市和期市的下跌，以及还贷利率的提高，投资者不得不权衡利弊，将股市相关资金撤离以改善自身的财务状况。次贷危机使美国经济陷入衰退的概率大大提高，投资者信心严重受挫，资金大面积撤离造成了欧美股市的短期暴跌。特别是美元对日元贬值导致相当数量的套利资金回流日本，资金的撤离也导致股市大跌。据悉日本已将其注入金融系统的1万亿日元撤回，也在一定程度上回流的套利资金缓解了日本国内紧张的流动性。对冲基金资金链断裂在很大程度上减少市场的资金供给，造成了投资者被动抛售股票的“多杀多”局面。

金融危机严重影响了世界各国货币政策稳定。次贷危机使对冲基金和投资银行损失较大，促使银行紧缩信贷，套利头寸的撤离也造成了市场资金的紧张。因此西方各国央行不得不自2001年9月11日恐怖

袭击以来首次增加本国货币的流动性来稳定市场。

截至2007年8月31日，美国央行注资1452.5亿美元，欧洲各国注资约6441.55亿美元，日本注资规模也达到467.73亿美元，此外澳大利亚、加拿大也对本国金融市场大规模注入资金。

２．金融危机对中国房地产企业资金链的影响因素分析现状分析

2.1资金筹措状况分析一般来说，房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分，一个是自有资金，一个是外来的债务型或权益型投资资金。这其中自有资金仅占很小的一部分，绝大多数资本来源于外来的债务型或权益型投资。

目前，中国房地产开发企业常见的融资方式一般是股票、银行贷款

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和企业债券三种。

关于股票，就我国现状而言，如果房地产开发企业得以上市，扩股增资以筹集资金可能是最具有吸引力的融资方式。然而，我国政府对于房地产企业的上市问题一直持审慎的态度，因为房地产是国民经济的基础产业，其波动会左右经济发展的整体态势。在国内金融证券领域和

房地产市场发展尚未成熟的时候，这种影响可能会表现得尤为强烈。

为此，虽然目前政府已初步解除房地产企业上市的禁令，但是可以通过发行股票融资的房地产开发企业为数不多，这一融资渠道难以在房地产领域中得到广泛的推广和应用

银行贷款，从操作流程的角度而言，向银行借款是房地产开发企业最为简单易行的融资方式。但目前在国内，房地产开发企业的银行借款因利率和银行的风险控制等原因，多局限于短期借款。使企业忙于不断地向银行借款，一方面用于支持项目的开发建设，另一方面用于偿还到期的短期银行借款，这就使得资金运用受到很大的限制，很难准确根据实际工程的需要合理安排资金的流入与流出。

第三关于企业债券，房地产企业债券是指，房地产企业为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。根据债券所依托的物质基础，房地产企业债券又可细分为土地开发债券、房地产投资债券和房地产项目开发债券等。在我国，已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券。对比股票与银行借款，项目债券的优势在于：首先，任何符合《企业债券发行管理条例》、《公司法》和《证券法》相关规定的企业均有权申请发行企业债券，而不受到上市条件的制约，适用范围广；其次，债券不会分散股权，债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；再次，房地产项目债券一般是中长期的，在债券未到期的时间段里，企业只要按照发行债券时指明的用途使用资金，即可无需为

频繁的资金借贷操心，节约了机会成本和交易成本。因此，

发行房地产项目债券也是一种很好的融资渠道。

但是需要关注的是，发行项目债券在到期时存在限时支付巨额资金的问题，可能引起企业资金风险，公司需要根据自己的实力予以合理安排。

而房地产开发项目融资的资金占用量和投资回收期比普通商品项目长，但又比传统的项目融资类项目（如大型的能源、交通、基础设施等）短，因此，从投资结构、资金结构、融资结构和信用保证结构等方面具有一些特殊性。

2.2资金使用状况分析

房地产业与其他行业相比，具有投资总量大，使用周期长的特点，造成了与其他行业企业的非常大的区别，那就是房地产企业不可能完

全依靠企业的自有资金来运作。

在一般情况下，房地产企业在开发的每一个项目中，自有资本金与其他投资总量的比例非常少，大量资金来源要通过各种渠道筹措。所以负债经营是房地产业的一大特征，而中国房地产市场的负债率高达70％～80％，大多数房地产开发项目的自有资金所占比重只有20％～30％，大部分资金靠银行贷款和项目销售回款来周转。在资本组合中负债比重大，企业就会增加财务风险影响企业偿

债和应变能力，因此房地产投资属高风险投资。

房地产开发企业通过负债手段，降低综合加权资金成本和免税效应，提高企业自有资本金收益率，以实现企业收益最大化。

中国房地产企业资金使用主要是指项目工程实施中资金使用。就目前中国的房地产企业来看，资金的使用存在以下问题：

首先，成本控制的力度不够，许多工程项目最后的总成本都超出了原来的成本控制计划。其次，由于房地产存在较多的不可预见因素，在项目建设的过程中市场发生变更，从而造成了资金浪费、资金占用等不利影响，增加项目的总投资。最后，预算与合同管理制度不完善，如设计变更没有标准的程序，往往导致变更的反复，资金的重复浪费，工期的拖延，最终导致销售回款的速度，影响企业资金链的良好循环。

2.3资金回流状况分析目前，中国的房地产主要有两种资金回流形式：销售资金回流和租赁资金回流。

资金回流的具体实现一般分以下四步完成：第一步，先制定租售方案：租售物业的类型与数量，要结合房地产开发项目可提供的物业类型、数量来确定制定租售方案。

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第二步，制定租售价格：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。

第三步，核算租售收入：房地产的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。

第四步，确定收款方式：确定分期付款的期数及各期付款的比例、以及可能采取的销售折扣折让政策等等。一般说来，如果房地产开发商资金周转存在困难，都采用销售资金回流的形式。而中国资本市场发展还有待于进一步发展，资金问题日益成为房地产开发企业的瓶颈。因此，销售资金回流形式就成为了中国房地产企业资金回流的主要形式。

３．房地产公司资金链断裂问题影响因素分析

3.1来自于国家政策面因素的影响导致的资金链断裂

土地政策、金融货币政策和财税政策等调控手段对大多数现有的房地产开发企业是一个巨大的挑战。

首先是获取土地门槛提高，我国大部分的房地产企业面临着一个

开发断档的尴尬局面。

由于我国土地制度的特殊性，使得土地成为国家宏观调控房地产市场的一把利器。国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继

经营性土地全面实施

“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”

，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。2006年国务院各部委便连续出台六项土地方面的文件和通知，控制新增土地供应量，打击土地囤积行为，规范了土地市场的秩序，进一步紧缩“地根”。再加上禁止土地协议出让，完全实行招标、拍卖和挂牌方式，这些因素综合起来使得大多数的房地产开发企业尤其是中小型的房地产开发企业在未来获取土地的成本和难度加大。

其次是现在国家政策对于房地产企业融资门槛抬高，资金需求缺口紧张。2003年以“121文件”为核心，规定房地产开发企业申请银行贷

款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；

且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。2004年房地产开发贷款受到严格控制、项目自有资金提高到35%。2005-2006年，这两年国家出台了一系列调控组合拳，在金融政策上一方面是四次上调存款准备金率；另一方面在第八条和第十五条中都明确严格房地产开发信贷条件。2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%；同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”，央行要求各金融机构2008年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量。从2003年“121”号文件起，四年来从严格开发

信贷标准、

提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，增加开发企业融资难度和压力，带来了强大的政策冲击，一方面控制了银行的可贷资金，另一方面提高了贷款的成本。

第三，从2005年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，但对开发企业影响显著的还是2006年以来出台的系列税收政策。以国家税务总局发布“关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知”(国税

发[2006]31号) 为先锋，

以“修订企业所得税纳税申报表的通知”（国税发[2006]56号），“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发[2006]187号）为主力，以《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》：新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍和2007年3月《中华人民共和国企业所得税法》：对内外资企业所得税统一标准为后续补充，这一系列税收政策组合拳，关乎到每一个开发企业自身利益的问题，如果要严格实施的话，很大一批房地产开发企业面临出局的可能。

3.2来自于国际金融市场变化的影响导致的房地产企业资金链断裂

我们知道，居民收入水平是决定市场需求的主要因素，呈现出一种

正相关关系。

即居民收入水平高，市场需求扩张，反之，则相反。所以，房地产业的发展从根本上说，直接取决于居民收入水平所形成的市场需求量。而由于受金融危机的影响，我国居民收入大幅度下降。以今年第三季度广州人才和劳动力市场的招聘情况为例，去年年收入在四千以上的工种，今年在招聘会的现场，一般用人单位给出的薪资大概只有去年的一半左右，也就是大概工资在两千左右。尽管如此，应聘者涌跃。由此我们可以看出，国际金融危机影响了我国居民的收入状况，居民收入锐减，又造成了居民的实际购买力减弱，这直接引影响到了房地产市场的销售状况，试想，一个手头并不宽裕的人，怎么可能会产生购买房产的欲望。

这样，就最终造成了我国房地产市场下行速度加快，幅度加大，随之房地产价格也开始回落。

3.3来自于资本市场的影响导致的房地产企业资金链断裂我们都知道，中国房地产业的发展离不开资本市场的支持，只有健康持续发展的资本市场才能保障房地产资金链的良好运作与不断壮大。但是在目前，中国资本市场还处于一个起步阶段，受此影响，房地产融资市场也仍处在起步阶段，金融产品单一，渠道不通畅。这一切大大

限制了房地产业融资市场的发展。

就目前来看，房地产企业所涉及的资本市场主要存在以下一些问题：

首先，我们应该看到，中国的资本市场主要是以中小散户为主体的市场，资本市场资金渠道单一。主要依靠居民存款和居民收入中的一小

部分进入市场。

中国资本市场要发展必须不断拓宽资金渠道，实现资金多元化。

其实就是有关股权分裂问题。股权分裂是中国资本市场目前面临的根本性问题，几乎可以肯定的说，中国资本市场存在的种种问题，80％源自于股权分裂所决定的制度缺陷。唯有解决了这个根本问题，资本市场才会健康持续发展。

而资本市场的流通不畅最终导致的房地产企业获得资本市场资金支持的能力下降，这一切都大大增加了房地产企业资金链断裂的可能。

４．关于我国房地产公司资金链断裂问题的解决思路虽说房地产公司资金筹措首选应该是“银行贷款”，但是随着银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。为了寻求突破，实现突围。房地产企业绝不能固守着传统的融资模式，而应该找到自己的优势，制定自己的融资策略。

例如，作为房地产公司，可以利用受限股权的形式进行多渠道的融资；可以通过上市进行融资，可以以企业联盟的形式降低项目开发风险，获得较大的项目和发展机会；可以通过信托融资的方式解决融资问

题……另外，

我国房地产公司在筹措资金时还可以通过利用海外资金、私募等多种方式进行资金筹措。

以通过上市进行融资为例，我们知道，跟所有类型的企业一样，目前房地产企业上市也包括了三种路径：国内IPO 、境外IPO 和借壳上市。

我们以国内IPO 为例进行分析。目前沪深两市上市公司已超过1700家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO 上市的仅有40多家，且大多是在1994年以前上市的。在1994年国家进行了房地产宏观调控之后，建设部就不再鼓励房地产企业通过上市进行融资，中国证监会也决定自1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请。直到2001年，国内资本市场恢复房地产企业IPO ，仅天鸿宝业、金地集团、天房发

展、

栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO 。2005年开始股权分置改革和券商治理之后，股市焕发勃勃生机，但对于房地产企业的IPO 限制似乎并未解除，主要是因为中央进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象。

2007年广宇集团的成功上市之路，对计划通过内地的IPO 进行融资的房地产开发企业有着很好的借鉴作用：企业产品线和发展方向要与政策导向紧紧相扣。我们看到，现阶段中央倡导的方向是发展普通住宅，尤其是中小套型、中低价格的住宅，所以，作为房地产开发企业应该有意地储备和开发这类项目；另外，国家宏观调控的区域重点是一线城

市和其它房价增速过快的热点城市，所以，向中西部、

向二三线城市发展，应该成为房地产企业进行地域布局时的一个指导思想。

结束语

任何一个企业的发展都离不开资金的支持，如果说把企业比作是一个人，那么资金就象是血液，没有资金，其它什么都无法实在。房地产企业就尤为如此。因为，由于房地产企业投资的特殊性，它的发展离不开大量资金的有效支持，特别对于那些投资数十亿的大型商业地产项目来说，开发商如果得不到银行或政府相关部门的支持与协助，就不可能把资金事先安排妥当，当然，就更不可能进行这类项目的开发。我们可以这样说，任何一家房地产公司，即使它的规模再大，也不可能随时

都有几十亿的自有资金可随时调用。可以说，

现在，资金问题逐渐成为房地产市场的核心问题，它将成为中国房地产企业能否在激烈的竞争

中立于不败之地的关键，因此，如何解决资金问题、

实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得一天比一天更重要。

而在早已加入WTO 的今天，国际交流与合作日益频繁，国际间的金融危机等对中国的影响力会逐步加大，这对于中国房地产企业来说，可以说既是一种机遇也是一种挑战。面对这样的契机，我们应抓住各种机会迎头而上，才能勇立潮头。参考文献

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