浅议住宅小区地下停车位的归属
浅议住宅小区地下停车位的归属
作者:张萍
来源:《法制与经济·上旬刊》2012年第04期
[摘 要]如今多层建筑的公寓大厦组成的住宅小区成为城市居民最为普遍的居住形态。作为汽车存放地点的停车位的辅助功能越来越重要。本文通过对于地下车库或地下停车位归属的三种模式分析提出自己的一点见解。通过深化对该问题的认识以及对住宅小区地下停车位的归属作出科学、严谨的法律界定,对于澄清理论误解,引导司法实践;对于建筑物区分所有权制度,甚至对于民法典制定过程中关于该问题的立法完善,都具重要意义。
[关键词]地下车库; 权属; 业主 ; 三种模式
一、地下停车位及地下停车位归属
所谓地下车位,是指房地产开发商利用地下空间而建造的停车位。地下车库本身就是建筑物,具有建筑物的一般特点——四至的封闭空间。从建筑物构造上看,地下车库与地表上的房屋相对隔开、四周范围也是明确的、且有独立的入口、已经成为与住房相区别,独立的特定物
[1]。
《物权法》第74条是用来解决地上停车位的归属问题,相对于较复杂的地下停车位的归属问题,则不能一概而论。如今对于地下车库或地下停车位归属的认识大致有三种模式:第一种模式是属于人防工程范畴的地下车库属于国家所有;第二种模式是将地下停车位作为共有部分由业主共同所有;第三种模式是把地下停车位作为专有权的客体,开发商能够单独出售或者出租停车位。
二、对地下停车位的归属三种模式认识及分析
(一)第一种模式:属于人防工程范畴的地下车库由国家所有
在人防工程建设时,存在两个出资主体:一是国家、二是开发商。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》指出:人防工程及其设备是国家的财产[2]。
1.国家出资建设并且未出售的地下人防工程。这种情况下所有权人很明确,作为出资主体的国家理应拥有所有权。开发商建成地下人防工程后,应将所有权移交人防办统一管理。所有权属于国家。
2.兼有人防和停车双重功效的地下车库是目前最常见的形态。这也是所有权归属较复杂的一种。一贯的传统观点认为:按照《人民防空法》第37条“国防资产归国家所有”的规定,住宅小区的人防地下车库所有权应该归国家所有。因为小区的人防地下车库是为防空而产生的
(其建筑面积、层高、通风、采光、排水等都是按防空需求而规划建设的)。人防地下室是一种特殊的公用建筑,是国家从战略角度设立的,战争时供公众临时避难的场所。因此人防地下车库属于公共财产,产权应归国家所有。
这种观点实际上是值得商榷的。理由有三:第一、《人民防空法》第5条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给优惠。但该法并未明确所有权是否也属于投资者。第二、对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不具有在法律上主张所有权的基础。第三、如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。因此,作为工程建造者的开发商在出售之前就应当享有所有权。业主在购买车位后,所有权发生转移。但鉴于其特殊的人防功效应当是被禁止买卖交易的,业主不用有转让处分权。人民防空办公室对此拥有一定的监督职责,并且只有在战争时期或者反恐等特殊事件的需求,国家才可以暂时征收予以统一使用。
(二)第二种模式:将车位作为共有部分由业主共同所有
1.作为小区公共设施的配套车库。我们在购买商品房的同时,开发商必须一并将水、电、气、小区道路绿化景观等相应的附属公共配套设施予以建造并交付使用,这是实现正常居住功能的基本要求。而对于停车设施,建设部颁布了《城市居住区规划设计规范》第605条、第806条。根据该强制性规范,建设车库是房地产开发商的法定义务。因此,在居民小区建设过程中,开发商为了履行法定义务,会相应的建设一些地下车库作为公共配套设施,以此来满足小区内业主生活需要。这部分地下车库的性质显然属于小区公共配套设备,我们可以称之为公共地下车库,所有权应该属于小区全体业主。[3]
2.开发商在出售房屋时承诺无偿提供地下车库的。在进行房地产销售过程中,为了提高商品房档次、加快销售速度,很多开发商在出售房屋时,会承诺无偿提供地下车库供业主使用。最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此作出此类承诺后,房产开发商应在交付房屋时一并将地下车库交付使用,产权也应属全体业主共有。[4]
在车位归业主共有的模式下,业主自治组织享有车位的所有权,该社团代表全体业主的利益行使对停车位的管理、处分和收益权。但由于单元房的专有权和车位的按份共有权被绑定在一起,导致每位业主购买单元房是必然要分摊车位的成本[5]。此外,由于业主大会和业主委员会组织机制上的限制,地下停车位所有权属于全体业主,可能会对单个业主造成等多的经济负担和生活不便。在小区的地下停车库属于全体业主的情况下,每一业主都为此支付了购买费用,该费用必须通过向使用者收取租金或车位购买费的形式予以收回。然而地下车库投资巨大,如果将车位所有权硬性规定为全体业主所有,开发商为了节约成本,很可能放弃建造地下停车位之类的设施。即使地下停车位的成本由业主承担,也会把房价提得很高。
由此可见,地下停车位属于全体业主的制度安排,并不能一般地增加业主的利益。相反,由于在小区车位的使用过程中,要不断地在业主之间进行利益博弈,这会使住宅小区的业主关系更加复杂化。所以我们认为这种模式也存在着一定的缺陷,不利于小区业主之间的和谐与稳定。
(三)第三种模式:把地下停车位作为专有权的客体,开发商能够单独出售或者出租地下停车位
有的房产开发商在商品房地下建造专门的停车库,每个地下停车库相互间有墙壁隔开,四周范围明确,且有独立的入口,已成为与住房相区别的独立的特定物。如果没有计入公摊面积,其权属又可以登记的 ,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权。如果开发商和业主之间没有形成特别约定,其所有权应当归建造者——开发商所有,只有业主在支付了相应的对价后才能归其业主个人所有。[6]
根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第11条和第25条规定可见,与地表以上建筑物连为一体的地下车库属于该《规定》中的地下工程,故此类地下车库可以看做是与土地和构筑物相配套而形成具有独立价值的物。因为地下车库可以通过登记四周范围确定大小,进而成为被支配的对象,完全可以作为建筑物的专有所有权客体。这种情况下其所有权归属于开发商。[7]
在车位属于独立单元的情况下,其所有权属于开发商。开发商以业主的需求分别出售地下停车位。相应地,业主在购房时也可获得购买地下停车位的选择权。业主购买地下停车位后,将依法获得停车位的产权证书。这是一个法律上有根据,经济上较合理的制度安排。建筑物出售之前可以由开发商申请登记地下车库的产权。然后再通过合同的方式,开发商将地下车位销售后,由购买到车位的业主申请登记新的产权信息。同时这个过程也符合不动产销售登记的流程。
三、完善地下停车位归属的法律思考
(一)鼓励开发原则
法律在确定其归属时,应当本着有利于增加而不是减少的原则。将地下停车库看作为独立的交易客体,这利于激励开发商建造地下停车位的热情。当然,如果开发商单独保留地下车位时,应当赋予业主对地下停车位使用的物权效力,无论出售或者租赁小区全体业主都应当优先于小区以外的人员。也应保留一定车位供公众使用,避免位少车多,无处停放。同时,小区地下停车位是为了方便居民停车的非营利的民用设施,为防止开发商持位待售,谋求暴利,地下停车位租赁费应当合理,低于盈利性停车场。这样才会更大限度地满足业主对地下停车位的需求。
(二)国家强制力适当干预原则
确定地下车库归属应当遵守市场自由原则,但是为了防止开发商利用其强势地位来压制业主,不能奉行绝对的市场自由原则,而是需要国家强制力的适当干预。包括在地下停车库价格的干预,以及对地下停车库出售或出租施加必要的限制,如明确规定开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区地下停车位给业主。
(三)向弱者倾斜原则
当双方当事人就小区地下停车位没有约定或约定不明时,应当要求开发商承担举证责任,列出其确实拥有地下停车库所有权的相关证据。如果没有相关证据则应推定地下停车位为归业主共有。理由在于:第一,开发商在经济上具有优势地位,完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本,可以证明地下停车库的归属。如果没有在合同中规定地下停车库的归属,就可以推定,开发商已经放弃主张地下停车库权利。第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的,甚至在实践中,开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议,按照合同解释规则,应当作出不利于开发商的解释[8]。
(四)完善建筑成本信息披露制度
由于在房产开发,建造和买卖的过程中,开发商处于绝对的强势地位,并且是掌握了开发过程中一切成本核算,面积分摊等信息。因此如何来维护处于弱势的业主权利,建立政府监管是必不可少的。必须完善建筑成本信息披露制度,特别对可能涉及共用部分的建筑成本,应当由政府建设部门对开发商进行监管,对地下车库的价格进行核算并作出专门公示,或者在对开发商颁发销售许可证之前,政府将这一方面的情况如实地公布出来,这样可以在很大程度上杜绝开发商在格式合同中单方面对车库做出不合理条款的现象。
综上所述,由于城市私家车的快速增长使住宅小区的地下停车位成为了稀缺资源,从而导致了地下车库的所有权的争议纠纷日益突出。《物权法》的颁布,虽然确立了确定归属原则,在一定程度上解决了地下车库所有权的归属问题。但是在约定不明或没有约定的情形下,地下车库的归属问题应采纳何种标准来解决,在法律上至今仍处于缺失状态。解决地下停车位的问题除了私法手段外,还需要有公法手段的参与。我们应该根据我们的实际情况,加以借鉴国外关于地下停车位的好的立法,通过加快对立法的研究,进一步完善地下车库的制度。 参考文献
[1]王利明.民法疑难案例研究[M].北京:中国法制出版社.2002.
[2]方岩.商品房地下人防工程权属相关法律问题[A].见王利明编.法律评论.
[3]王梦瑶.城市住宅小区停车位法律问题研究[D].大连海事大学.2008.
[4]刑颖,李瑞强.中华人民共和国合同法精解[M].北京中国法制出版社.1999.
[5]陈甦.小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定物权法实施研究论坛
[6]王轶.物权法将车库判给了开发商.[J].
[7]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M]北京:法律出版社2007. 第120页.
[8]闫婷.浅论《物权法》中关于车位车库的归属[OL],中国律师网.