养老地产项目计划书

某老年康复疗养中心

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商业计划书 二零一四年十二月

第一章 商业模式及项目概述

一、 创新的商业模式

某老年健康服务有限公司创新地推出会员制养老模式，并整合管理物业、餐饮、医疗等第三方服务商，为会员提供高品质的持续照料服务，通过精细化的会员管理，了解并挖掘客户需求，有效整合最适合的第三方服务商资源，权责明晰，便于管理监督，分散风险，易于实现标准化扩张。

二、项目简介

根据目前我国特别是某省地区养老服务供应不足，需养人员和养老机构不成比例，养老市场发育不健全，老龄化趋势加速的需求状况，在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等有关文件精神指导下，以探索高端智能化社会养老新模式为目标，通过市场化运作方式，在某省中南部建设多个集“文化交流、医疗康复、温泉疗养、旅游度假、休闲娱乐、观光购物、生态宜居、业资融合”等多种功能于一处的养老养生智慧新型综合体。

本项目面向社会群体公务员、事业单位、央企、国企群体及中高收入阶层人员需要，坚持健康养生、渡假旅游养老宗旨，按照智慧城镇的定位，设立八大基本功能区。

（1）医疗康复功能区：

1-1医疗功能区

——体检中心，凡进入本基地的人员一律进行身体健康检查。根据检查结果进行有针对性

康复医疗或养生保健；

——联办远程医疗平台，与中国医科大学等有关机构联办，实行空中网络会诊和指挥治疗； ——康复治疗中心，与中国医科大学等有关医院联办；

——矿物水疗中心，利用当地药泉资源结合中西医药物，进行养老保健性理疗；

——心理辅导中心；进行老年心理咨询辅导治疗；

1-2康复养生功能区

——集中护理疗养中心：设5000张床位；按医院康复疗养需求标准配备医护设施及医护人员；

——家庭式疗养居住区：设4000张床位，按疗养院需求标准配备医护设施。并设立护理站，按着50:1的比例，配备护理人员；

——温泉别墅疗养居住区：设200张床位。按疗养院要求标准配备医护设施，并设立护理站，按每栋别墅配备一名人员的标准配备陪护人员；

——体验式养生公寓（温泉度假村）：设500张床位。按一般疗养要求标准配备医护设施，并设立护理站，配备护理人员；

——康复训练中心

——疗养保障服务中心：负责疗养渡假人员衣、食、住、行等方面的（有偿）保障性服务。

（2）休闲养生功能区

——国酒科学：建立酒庄，养生人员可参与实践白酒（红酒）的烧制、酿造、贮存、勾兑、品评、销售；

——观光农业：养生人员参与实践大棚作物耕耘、管理、采摘，可认养、辅助参与；

——园田种植：养生人员参与实践对田园农作物及花卉种植、管理，可认养、辅助参与； ——果园养植：养生人员参与实践对果木的种植、管理，可认养、辅助参与；

——休闲垂钓：

（3）文化修养功能区

——国学院：儒、释、道、法讲堂；中医、饮食、茶道、养生讲堂；园艺、花卉讲堂； ——书画院：书法、绘画、篆刻讲堂及沈延毅先生纪念馆

——琴棋院（中国棋院，某省分院）；

——艺术家(写作、美术、摄影设计)创作沙龙；

——图书馆；

——东北民俗展览馆

——金秋佳缘俱乐部；

（4）文化娱乐功能区：

——文化艺术演播剧院：表演地方特色曲艺节目；

——3D温泉影院；

——棋牌馆；

——电子游戏厅；

——室外主题公园；

——室内滑冰场；

（5）运动养生功能区

——高尔夫（18+1洞）球场；

——室内温泉游泳馆；

——篮、羽、网、排、门球场；

——环山自行车运动；

——登山步道健身；

——室外健身广场；

——室内健身中心；

——冬季滑雪运动；

——卡丁车练习场；

——射击场；

——游船、划船（设4-5个码头）；

（6）综合服务功能区

6-1商饮服务

——购物中心：含港台商品区、欧美商品区、国内知名品牌区，旅游用品、日用品、礼品专营区

——美食广场：含粤、潮、川、浙、苏、鲁等各系菜馆；东北历史老字号餐饮店，酒吧、咖啡吧，烧烤广场

——东北土特产品经营中心

——综合服务中心：物流代办、区内快递、图文打印、火车、飞机、轮船票务代买代办、金融机构网点、保险代理

6-2交通服务

——智能停车场（含房车宿营地、停机坪）

——环保（电动）区内免费公交、区外点对点免费班车

——自取自存脚踏车

——加油站

——汽车修理

6-3旅游渡假接待服务

——五星级温泉宾馆

——体验式温泉渡假村（见养生公寓）

——室外婚礼场地

——观景台

（7）银发经济（沙龙俱乐部）

——经济技术开发公司：投资理财、承接和代理发包、转让、开发经济技术信息，专利设计产品，工业知识产权，文物藏品；

——关心下一代基金会：接受捐赠、管理、资产、定向扶持。

——太阳恋沙龙俱乐部

针对老年人黄昏恋问题进行探讨、交流提供服务。

（8）智能管理与配套设施

8-1经营管理机构

——园区资产管理公司：投资管理，物业服务管理，园区运营资产管理，设施、设备建设管理，土地、不动产资源管理、人力管理等。负责总协调。

——医疗养生管理公司：体检中心、医疗网络平台、医疗中心、疗养中心、医务财务、资产、物业、人员管理。

——疗养项目经营公司：文化、体育、农业、娱乐等养生项目运营管理。

——商业服务经营公司：购物中心、美食广场、东北土特产品经营中心、综合服务中心（包括交通服务、旅游渡假接待服务）。

8-2设施建设标准

——设施建设标准：区域道路、交通通讯、亮化、体育、网络、水力、电力、供暖、水系、植被养护、观光农业、居室等设施建设水平达到智能化。

——医疗养生现代化：体检中心、医疗中心、远程医疗平台、疗养中心等医疗设施达到现代化、智能化。

8-3园区主要设施：

——医疗功能区设施群

——文化修养功能区设施群

——康复养生功能区（集中护理疗养中心、家庭式疗养居住区、温泉别墅疗养居住区、体验式养生公寓）建筑群

——文化娱乐功能区设施群

——综合服务功能区设施群

——区域内亮化工程

——环保公交车及站点

——内河游船及码头

——智能停车场（含房车宿营地）

——环山汽车道路及步行道路

——主题公园

——高尔夫球场

——网球、蓝球场

——卡丁车练习场

——观光农业设施

——金融机构网点

——保险机构网点

——网络与通讯中心

——物流代理站

——安全、消防机构及设施

——能源（水、电）系统

三、项目可行性简要分析

1、本项目建设优势

一是自然条件优越。华盛健康旅游养老“一卡通”示范基地项目位于中国某省省中南部地区，东经 122°--123°′北纬41°35′---41°48′，属于温带半湿润大陆性气候，全年气温在-26℃--35℃之间，受季风影响，全年降水集中，四季分明。靠山面海风水环抱，富矿温泉

资源丰富，生态宜居功能现代，是一个不可多得的“旅游养老天堂”。

二是历史文化厚重。某省省也是名胜古迹众多的城旅游大省。红山文化、中华龙鸟世界瞩目；一宫三陵等一批世界文化遗产；郎朗、赵本山等大批文化名人为华人熟知；中国足球从这里走出国门，全国十二运在这里举办，彰显体育大省风范。某省也是中国著名装备制造业基地，曾在中国工业史上经创造出无数个第一。

三是城市群聚集度高。中国东北重镇，其经济、交通、人口均位于中国长江以北地区省份前列。已经形成城铁、高铁、高速公路、国家公路综合交通网，为区域性经济、交通发展，文化、生活提升，新兴产业聚集创造了前所未有的历史机遇。为高端养老产业快速发展起到重要的推动作用。

四是项目位于经济发展叠加区。现任国务院总理李克强在某省工作时，提出了以某某为龙头的七点一线“某省沿海经济带”和以某市为核心，由7个大、中型工业城市构成的“大某市经济区”等两大发展战略。2010年，两大经济区先后被国家批准。本项目选择的地点就位于某省省中部的鞍山市，恰逢两大经济区发展交汇点。

2、项目建设劣势

一是目前国内养老服务市场严重滞后，本项目按照建设智慧城镇的理念来建设养老基地，没有现成的经验可以借鉴，难度非常大。

二是本项目在国内目前同质项目中，可以算作规模宏大，投资巨大。特别是大胆引入医疗康复等内容，在资金、时间方面的风险压力较大。

三是养老服务的体制机制问题还没有完全理顺，建设过程中在审批备案、土地使用、资源开发等诸多方面，如果得不到政策支持，难度将会随时加大。

3、对项目前景的基本判断

养老产业，包括健康产业是我国扩大内需、发展服务业的支柱产业。30年内我国老龄化市场规模将会超过万亿元人民币。更不要说在发展老龄产业当中可以创造上百万、上千万的就业岗位。所以，养老产业、健康产业是我国产业调整当中出现的一个朝阳产业，是一个未开垦的处女地。就目前我国养老服务市场严重滞后的状况和各级政府对养老事业空前重视的程度看，养老服务业已显现出一个必须抓住的巨大的发展商机。

“华盛健康旅游养老一卡通示范基地项目”，就是某省华盛养老服务有限公司根据消费需求与产业发展需要，在国家发展规划和政策导向下，在地方政府支持下，抓住机遇，开拓创新，勇担风险，造福社会的国家级重大养老项目。本项目的实施与建成，必将为进一步提高全国养老服务业水平，推动全国养老产业市场化进程。

本项目以探索高端智能化社会养老新模式为目标，通过市场化运作方式，坚持以下方向进行建设，其项目前景必将可期。

（一）坚持养老事业产业化的方向。从经济规律角度讲，任何只花钱不赚钱的项目是不会长命的。“养老服务业”在国家层面讲是事业，在企业层面讲是产业。只要养老服务业实现产业化，按照“政策引导、政府扶持、自主经营，自负盈亏，自我完善”的原则发展，项目就会生生不息。

(二）坚持养老产品差异化的方向。本项目推出的养老产品不是普及型的，而是以满足中、高层次老年人消费群体的消费需求为目标，为那些在物质生活，文化修养，健康养生等方面有较高追求的老年人提供服务。

（三）坚持养老内涵高级化的方向。消费对象的需求决定了项目服务的层级。本项目开发“异地养老＋ 医疗康复＋温泉养生＋生态养生＋国学修心＋家庭保健＋休闲健身＋投资养老＋旅游度假等系列高级服务产品，开创养老高端服务领域。

（四）坚持养老服务现代化方向。

目前鉴于本建设项目的开发，以科学发展观为指导，坚持以人为本，社会兴办、市场推动的宗旨，

结合全省乃至东三省的特点，幅射全国与国际经验接轨的社会化、市场化道路急待开辟。 兴建的本项目将是设施齐全，环境优美，服务优质的现代化养老服务基地，并设有老人饮食服务中心、医疗和心理咨询服务中心，文体休闲服务中心等具备多功能的养老服务基地。

（五）坚持养老产业标准化方向。

根据国家文件和市场需求，创建养老产业的标准和规范，打造专业队伍。保证具有养老服务专业知识的人员持证上岗，保证养老服务专业化的一流水平。努力打造投资主体多元化， 服务队伍专业化，功能手段智能化，运行机制科学化，服务品质优良化，服务内容标准化的全国示范性养老基地。

第二章、市场前景分析

1、养老社会服务的需求迅速膨胀

随着我国人均GDP达到4000美元，居民消费能量逐渐释放，到2010年，我国养老市场规模已超过1万亿元。已经给医疗、保健、护理、保险、文化、社交、学习、娱乐、休闲、旅游等产业注入新的活力。然而市场上对此的供给却远远不足。由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养老机构和床位数为例，目前，共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。全国老龄办城市养老服务调查显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足。

2、养老观念正在发生变化

随着第一代独生子女父母进入老年期，社会的养老观念也在悄然变化，养儿防老观念转向了自我经济积累养老、社会化养老的新观念；同时这一批老年人都是在建国以后出生，他们有着更好的成长背景，这一代老年人更加能够接受新的观念、也更有能力追求品质化的养老生活方式。

3、老年住宅需求量巨大

老年住宅，成为功能性住宅的主流。形成有自身特点和发展规律的居住产品。老年住宅的开发和老年住房消费，对于扩大需求、拉动经济增长、繁荣住房市场有重要作用。据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4 000亿元，即使仅3%的老年人能在社会设施中养老，按目前全国仅有800多所老年公寓、社区计算，远未能满足社会养老需求，发展空间十分广阔。仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900亿到1 000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。

4、社会资本在关注养老产业

养老服务业已经引起市场与其他社会资本的高度关注，许多企业都开始把养老服务纳入自己的发展战略，其中有规模较大的集团公司、有影响力的社会团体，有海外背景的大型基金等

参与到发展养老服务业的行动中来。截至到目前，各地都出现了许多养老项目。从能够获得的资料来看，这些养老项目呈现了以下几方面的特点：

4.1 养老项目规模越来越大。

已经运营与在建的大型项目，不仅仅出现在北京、上海这样的大城市，一线和二线城市都出现了大型养老项目。天津、武汉、广州、青岛等城市都有大型项目立项和在建，甚至一些三线城市如湖州、扬州也有大型养老项目的出现。而且，项目的规模越来越大，从一开始的占地50亩、100亩已经发展到500亩甚至1000亩。

4.2 项目的运营模式形态各异。

从运营模式来看，尽管都定位于养老项目，但具体操作模式上也千差万别。有的是通过划拨的方式获得建设用地，采用月租的方式接纳养老；有的通过土地出让的方式获得用地，采用出售产权的经营方式；有的采用会员制的模式，一次性回收投资，有的则通过所谓一次性设备投资的方式回收建设资金。

4.3 大型养老项目的投资主体多元化。

目前，不仅是企业在开发建设大型的养老项目，有许多社会团体甚至是地方政府也参与了大型养老项目的开发建设。如中国红十字基金会、中华慈善总会、上海慈善基金会等。同时许多地方政府也在关注养老服务业的发展，积极参与一些养老项目的规划建设。

5、养老服务业发展严重滞后

由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，养老 服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。全国老龄办城市养老服务调查显示，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足。

6、老年人潜在市场购买力

人均GDP达到4000美元，居民消费能量逐渐释放，预计到2010年，我国养老市场规模将超过1万亿元。到2025年和2050年，老年人的潜在市场购买力将分别达到1.4万亿和5万亿元。这将给医疗、保健、护理、保险、文化、社交、学习、娱乐、休闲、旅游等产业注入新的活力，然而市场上对此的供给却远远不足。

7、养老社区是功能性住宅重要细分市场

据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4 000亿元，即使仅3%的老年人能在社会设施中养老，也需要社会投资2 000亿元。目前全

国仅有800多所老年公寓、社区，远未满足社会养老需求，发展空间十分广阔。仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900亿到1 000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1 200亿元。

8、老龄化的社会结构必然要求与之相适应的经济结构、文化结构甚至政治结构。

经济结构的转型是老龄社会的必然发展趋势。社会从成年型社会转向了老龄社会。养老服务、老年用品、养老产业将成为未来经济社会发展过程中的重要乃至主导性的因素。十二五规划中，养老产业可能会上升为一种国家战略。

据中国社会科学院最近发布的2010年《社会蓝皮书》预测2010年年底，中国人均GDP将接近4000美元。人均GDP不断增长要求养老产业发展，养老服务不再是解决孤寡三无老人的单纯社会福利。养老服务将面向普通老年人、面向社会、面向市场，养老服务的水平、养老产业的发展要与经济社会发展的水平相一致，在人均GDP4000美元的情况下，养老服务应该是品质化的、专业化的、标准化的、产业化的，养老服务不再是为使老年人维持生命生存的基本手段与保障，而是为了让老年人更好地生活、更好地享受经济社会发展成果的现实载体！

9、中高端养老市场规模将从2010年的约200亿人民币快速增长至2025年的约1,600亿人民币。

2010年我国65岁以上老年人口已达1.8亿，占总人口13%，预计2025年老年人口数量将达到3亿人，占比为21%；城市老人空巢家庭的比例由2000年的42%增加至2008年的49.7%；从2015年开始，计划生育时代的父母基本进入65岁年龄段，将进一步提高空巢家庭的比例，随着人口年龄结构、家庭结构、生活方式的变化，以及人均收入的不断提高，对机构养老的需求将逐步提高；以65岁以上老年人群中财富水平排名前15% 的人为目标客户，并且假设这15%的老年人中有1%将对机构养老有需求，则养老居所、养老服务及护理服务的市场总规模在2010年约200亿人民币，至2025年将达到约1,600亿人民币。

第三章 行业背景介绍

一、国外养老产业的发展现状及趋势

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。国外养老社区

世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。

生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。完善的配套设施与功能区划分。

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。

欧洲,国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。

新加坡,一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。

在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。 企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。

老有所养”是人类社会追求的目标之一，在美国也不例外。与中国传统的“养儿防老”观念不同，美国的养老责任由政府、社会和个人等多方面共同承担。

美国的社会保障制度始于20世纪30年代美国经济大萧条时期的一种社会养老保险制度，主要目的是使就业者退休后能够“老有所养”。其资金来源主要是在职人员把工资所得的一部分作为“社会保障税”（社保税）上交给政府，用于发放给已退休者、残疾人以及他们的家属，在职者退休之后便可以从社会保障制度中享有相应的福利。

据美国社会保障署提供的资料，美国目前约有1．63亿在职人员参加了社会保障体系，占全国所有在职人员的96％。

在职人员退休后获得社会保障福利（社保福利）的多少视其工作时间长短、缴纳社保税数额以及退休年龄而定。按照规定，任何人只要累计工作满10年、缴纳了总共40个“季点”（每工作3个月算一个“季点”）的社保税，退休时就有资格享受社保福利，但提前退休者的福利额将适当扣减。大多数残疾人只需在10年内缴纳20个“季点”的社保税，即有资格享受社保福利，但年轻时就为残疾人士者需缴纳社保税的“季点”可少于20个。

除了社会保障制度，美国政府和一些公司还建立有自己的退休金制度。美国政府目前制定了“联邦雇员退休制度”。政府工作人员除参加社会保障制度、缴纳社保税之外，还必须每月上缴工资收入的1．3％，政府工作人员退休后可根据其退休时的薪水、工龄长短等领取相应的退休金。此外，联邦政府雇员还可参加一项“节俭储蓄计划”，每月将工资的5％存入这一账户，作为退休投资基金。

经过70多年的发展，美国的社会保障体系逐渐完善，覆盖了美国社会的各个阶层，为他们提供最基本的生活保障，同时也为促进美国社会的稳定发挥了不可忽视的作用，但这一制度也面临着美国人口老龄化和社会保障资金不足等问题。

■ 英国养老改革强化社会关怀

养老金”、“老龄化”、“对老年人的关怀”，这些字眼已经成为英国媒体频频出现的词汇，这些话题也成了英国政坛和全社会关注的问题。

据英国2006年人口普查显示，全国人口有6000多万，其老龄人口中仅85岁以上的长寿者就达到117万，而首都伦敦85岁以上的老人就有10万，可见人口老龄化已成为当今一个迫在眉睫的问题。

近年来，英国政府推行了养老金领取者的最低收入保障，将其从1997年的每周68．80英镑提高到如今的每周114英镑。此外，养老金领取者的收入也持续增长。2002年英国还推出国家二级养老金，为没有纳入国家养老金体系的低收入者等提供养老计划。

养老金改革一直处于英国政府的政策议程之上。目前的一项养老金改革草案通过将个人收入与养老金挂钩，以及改进国家二级养老金体制，确保今后有更多的钱用在养老金领取者身上。

养老金改革的一个重要方面是确保公众得到足够的相关信息和建议。英国政府于今年1月公布了一项长期战略，宣布进行一项设立全国服务系统的可行性研究，该服务系统将针对个人的具体情况提供银行、保险公司和财经顾问之外的理财咨询。

为了让公众更广泛地了解养老金情况，为自己的退休做准备，政府设立了养老金教育基金，提供给工会、行业协会等非盈利机构、慈善组织和志愿者机构，由这些机构通过自己的创新形式针对目标人群开展教育活动。

老龄人中的贫困人口是英国政府关注的主要目标人群之一。政府通过提供与个人经济状况挂钩的福利，通过为有60岁以上老人的家庭提供冬季取暖费以及为有75岁以上老人的家庭提供免费电视收视执照等方式帮助贫困人群。60岁以上老人可以享受的与经济状况挂钩的主要福利是养老金信用、市政福利和住房福利。此外，需要照顾的残疾老人还可以享受补贴。

■ 德国鼓励发展“补充养老保险”

德国的养老保险制度包括法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险三部分，后两者又被称为“补充养老保险”。

在德国，法定养老保险的覆盖面较广，既包括一般的养老金，也包括职业康复待遇、职业能力或就业能力丧失养老金等。原则上，所有雇员都是法定养老保险的义务参保人，自由职业者如医生、律师、艺术工作者等一般参加私人养老保险。

法定养老保险资金主要来源于雇主和雇员缴费，费率根据实际需要随时调整，目前的缴费比例为工资的19．5％，由雇主和雇员各负担一半，当雇员月收入低于某一限额时，则由雇主单独支付。此外，法定养老保险每年还获得国家补贴，总额约占当年养老保险总支出的五分之

一。养老金根据退休者退休时的工资和工龄长短计算，但最高不超过退休前最后一个月工资的75％。

法定养老保险采取“代际协调原则”，即由当前的工作者缴纳养老保险金以支付已经退休人员的养老金。由于人口老龄化使德国法定养老保险体系的负担越来越大，因此政府在提高法定养老保险缴纳比例的同时也在降低养老金的领取比例。德国政府计划，到2030年法定养老保险的缴费比例将由目前的19．5％提高至22％。

此外，德国还大力鼓励企业养老保险和私人养老保险。与法定养老保险不同的是，企业养老保险采取“直接支付原则”，即职工在工作期间积攒了多少企业养老保险，退休后他就能得到相应数额的养老金。职工缴纳的企业养老保险占工资的比例每年由行业劳资部门和政府协商决定，且这部分养老保险可以享受税收优惠。企业养老保险最初是作为福利向职工发放的。

从2002年起，德国颁布新法律，规定企业职工有权利要求雇主将一部分工资或者节假日奖金变成企业养老保险，企业养老保险的筹资方式、组织形式及受保人等均可自由选择。

私人养老保险也是自愿的，并且也能得到国家补贴。目前，德国法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险所支付养老金的比例大约分别为70％、20％和10％。

美国理论界对养老保险研究得比较多，其中一个著名代表是哈佛大学经济系马丁·菲尔德斯坦教授，他从上世纪七十年代起就一直对养老保险进行跟踪研究。美国目前实施的养老保险体制是现收现付制为主，附加个人基金制的体制，菲尔德斯坦认为这种体制要逐步过渡到以个人基金制为主的体制，理由是美国战后四十年以来资本市场的平均报酬率为8.5%左右，现收现付制只有3%多一点，存在约5%左右的缺口。在老龄化问题越来越突出的情况下，养老负担也越来越重，现收现付制面临着巨大的清偿风险，难以维持平衡。如果养老保险继续保持现收现付制，不至于产生清偿风险，有三种途径，第一是就业人口养老金交纳比例上升，第二是养老金替代率下降，第三是推迟退休年龄。就业人口养老金交纳比例上升与退休年龄推迟可以增加养老基金的数额，替代率下降可以降低养老金支付负担。如果现收现付制转为个人基金制，可以在相当程度上减缓养老金的赤字。与美国相比较，欧洲实施养老保险的个人基金制同样重要。这主要是因为随着欧盟经济一体化的进程，劳动力自由流动加快，劳动力到其他国家就业，如果个人养老基金不能随着走，将大大阻碍劳动力的流动。 现收现付制向个人基金制转轨的关键在于寻找一个最佳时机，使转轨的成本最好在较长的时间内分摊解决。具体可以考虑中国在两元经济向一元经济的转变时，可以通过养老金征交面的扩大来减小转轨过程中的成本与风险。如果能解决农村剩余劳动力向城镇的转移，实现城市化和工业化，就可以通过制造业的兴旺发达来实现征交面的扩大。目前中国可以利用劳动力成本低廉的比较优势，争取成为“世界工厂”。只有实现剩余劳动力的转移，把这些人吸引到城市里，就可以通过征交比例的扩大来解决养老保险体制转轨中的问题。

二、国内养老产业发展现状及趋势

1、中国社会老龄化的最新状况

按联合国和是世界银行的标准，一个国家或地区60岁以上人口占总人口比重超过10%，或65岁及以上人口占总人口的比重超过7%，就进入老龄化社会；65岁以上人口占总人口比重超过10%，就进入老年型社会；超过22%则进入超老龄社会。根据国家统计局第六次全国人口普查主要数据显示，全国65岁及以上人口占全国总人口的8.87％，60岁及以上占全国总人口的13.26％。

2、国内养老服务业现状

随着人口老龄化社会的到来，不仅给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大的老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。而与此相对应的是，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，国内养老服务业的发展却严重滞后，难以满足庞大老年人群的需要，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。

通常来讲，养老服务是指针对老年人的一种长期照护，而养老服务业则是由这种针对老年人的长期照护所形成的特定行业。长期照护在理论上又分为居家式、机构式、社区式三种，在养老服务业中即为居家式养老、机构式养老和社区式养老。所谓居家式养老，是指老年人生活在自己或其子女家中，并由子女或雇佣看护人员对其进行长期照护；所谓机构式养老，是指老年人在专门为长期需要照护的老年人、残疾人设立的，能提供全天候的综合性（包括住宿、护

理等）照护的建筑空间内，享受专门的长期照护；而所谓社区式养老，则是机构式养老的升级。当专门为长期需要照护的老年人、残疾人设立的，能提供全天候的综合性（包括住宿、护理等）照护的建筑空间不断扩大规模，乃至最终形成一个功能完善的居住社区，就形成了社区式养老模式。

受经济发展水平的制约和儒家传统思想的影响，在我国居家式养老的比例最高，约达85%以上，尤其是老龄人口众多的广大农村地区，人均收入偏低和社保制度的不完善，造成绝大多数的老人只能通过与子女生活在一起度过晚年。然而，尽管机构式照护能为需要密集照护的老年人提供完整且高密度的专业照护的业态，而且还能减轻家属在精神和体力上的负担，特别是具备成本效益上的优势，但在我国机构式养老的比例却不到5%，远远低于发达国家30%的平均水平，其主要原因是我国的养老机构严重不足，

以国内的养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构及老人院3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。这样的养老机构和设施现状根本无法满足老年人群日益增长的需求，而机构式养老的升级品社区式养老，在国内更是鲜见。

由此可见，国内养老服务业的现状可以概括为：85%以上的老年人仍旧以最简单的居家式照护养老，且通常是与子女一起生活；现有的养老机构和床位数比例，远远低于机构式养老的实际需求量；社区式养老仍未起步。

同时，中国政府于2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，简称9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。

3、国内养老地产的现状

我国老龄人口数量庞大且日益倍增，与之相对应的养老服务需求也不断增长，作为养老服务中的空间载体，家庭和养老机构扮演了重要角色。而随着改革开放以来部分先富人群的年龄增长和财富积累，这部分经济实力较强和生活质量要求较高的老年人，对养老服务中的养老建筑及其环境的要求也日益提高。按照9073分类的原则，90%的老年人生活在家里养老，3%的老年人将入驻养老机构集中养老，其余7%的老年人将以社区养老的方式享受长期照护。其中，居家式养老和社区式养老都强调老年人的生活场所在自己家里，不同之处在于前者只享受家人的照护，而后者则享受社区的照护。

为此，针对这97%的老年人，建造一些适老化（适合老年人）的养老建筑类型，就形成了养老地产的概念。所谓养老地产，是指养老服务业与地产开发业结合的部分，即养老服务中涉

及的养老场所、养老建筑的地产开发环节。一直以来，中国的老年人到了晚年之后，都希望与子女生活在一起，享受天伦之乐，因而多数居家式养老的建筑载体，其实就是普通的住宅，对应的也只是普遍意义上的地产业务和开发，而养老地产则强调了地产与养老的结合，即地产开发环节中要特别关注养老功能的配套，例如户型设计、小区配套、社区活动等环节都要针对老年人的生活所需进行考虑。在这样的背景下，近几年，以老年人为目标客户的地产类型——养老地产，逐渐开始吸引人们的关注，养老地产的市场前景也得到了房地产行业的广泛认可，一些地产开发商也开始研究并尝试进入养老地产领域。

目前，包括万科、保利、远洋、中信、合景泰富、万银投资、北京金典等知名企业在内的中国房地产开发商，都对这个“收益不高但较稳定”的新需求市场寄予了强烈的兴趣，甚至像合景泰富这样的企业，已经在北京、上海、广州的各区域公司先后成立了专门研究中国人口老龄化问题集市场空间的研究投资部，以推进养老地产事业。然后，受制于政策、运营模式等问题，投资养老地产仍旧存在着较高的风险，致使这些地产企业都还没有实质性动作，尚停留在研究阶段。这些问题主要包括以下几个方面：

1、政策优惠无保障

由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对老年公寓的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是老年地产投资者首要面临的风险。

2、新兴市场不稳定

老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。

3、投资额高

老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。老年地产的建造一般要考虑以下要求：1、要有功能性。充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，是老年人能够自由地在住宅内活动。家具、器具和设备要配置在便于老年人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法；2、要有安全性。地面材料尽量采用防滑处理。要排除高差和门槛，在厕所和浴室或协助老人用力的地方，要安装扶手，门窗的开启方式最好采用推拉式。有鲜明的色彩和照明，提醒老年人注意；3、要有健康性。保持

老年的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光；便于老人室外活动。使老人能够方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时要考虑加温设施；4、要有私密性。老年人害怕孤独，社区在加强社会交往之外，同时注意老年人的生活隐私。老年人与儿女同住时，就要创造出未被疏远的氛围，同时又要注意生活隐私。老人与老人同住时，最好通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，使隐私得到保证。 便于改造老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多10～20年的时间，老年人生理将由健壮到衰老，住宅设计应当注意到老年人的需求，考虑隐蔽设计，便于增添设备、设施等改建工程，及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。总之，只有充分考虑到老年人的切身需要，具有充分人性化设计的老年公寓，才能在市场上站稳脚跟，而作为这样标准的新一代房地产投资产品，其投资额必然高于普通房地产项目。

较高的投资额一方面给投资者的初始投资带来风险，也使其在销售时面临着风险。同时，高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，以北京太阳城老年地产为例，太阳城的平均房价自2004年到2007年要明显高于其周边普通住宅项目（如绿荫泉城、善缘小区）的平均价格，这就增加了投资者的销售风险。

4、回收期长

由于老年地产的特殊性，使其客户可采取独特的入住形式，除普通的按揭贷款外，老年地产一般还采取房屋置换和倒按揭两种形式。

目前可以采取"以租换租"的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；另外还可以采取"以旧换新"的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些"差价养老"的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。

在发达国家中，"倒按揭"是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种"倒按揭"的做法实际上还含有人寿保险的意义，虽然在我国还没有真正实施，但必将成为老年地产的发展方向。另外，由于老年人的寿命限制，更多的老年人会更亲徕于以租赁的方式入住老年地产。

上述几种形式都需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。

5、后期物业管理要求高

老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。

第四章

一、公司概述 公司介绍

某老年健康服务有限公司成立于**年*月*日，注册资本**万，法人为某某。公司类型为有限责任公司。主要经营范围老年人健康养生咨询。公司为独立自然法人。

二、行业的领先地位

某老年健康服务有限公司现与某省某某、某市某某房地产开发.某项目联手合作，共同开发养老产业，并致力于成为符合时代精神、满足社会需求的养老模式的创造者；老年服务标准的制订者；老年产业市场领域的开拓者；探索以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体的全新的养老模式，致力成为中国老年产业的第一品牌企业。

某老年健康服务有限公司为现有国内第一家通过国家民政部认可并将挂牌的带康复性质的民营老年健康康复中心，已与某省医科大学附属医院签订健康康复中心合作意向书。现有自主开发项目某某温泉度假村老年健康康复中心项目。

某市某某房地产开发.某项目拥有土地面积180亩，现已完成地上部分建筑面积5万余方。于上月与某老年健康服务有限公司签订合作协议，某老年健康服务有限公司认购某项目51%股权，某项目改立项为某老年康复中心。

某省某某投资有限公司某某.某某乐龄怡养社区项目占地面积600亩，已完成地上建筑5万方，并已投入运营5万方。现某省某某投资有限公司与某老年健康服务有限公司签订了该项目的共同开发和经营的合作协议。某某自2005年起介入养老产业，是国内最早从事养老产业的民营企业之一，以其持续创新的经营模式与日臻成熟的标准化管理体系，推动了行业标准的出台与该行业的发展。公司发起成立的中国养老产业联盟，吸引上百家企业加入连续举办5届“中国养老产业高峰论坛”，是业内最重要活动之一，与国家民政部、住建部、老年办，地方政府和主要协会保持良好合作关系，协助开展课题研究，与行业领先的房地产企业、保险公司建立良好的合作关系；已为十余家客户提供了养老咨询服务，被《中国企业家》评选为2010年度最具成长性的新兴企业第13位。

二、项目情况

三、 发展战略

某老年健康服务有限公司作为中国养老产业的推动者，也将以连锁化、规模化的形式成为养老产业的做中国老年产业的第一品牌；成为符合时代精神、满足社会需求的养老模式的创造者；老年服务标准的制订者；老年产业市场领域的开拓者，并在此平台上将养老产业更好地延伸。主要发展战略：

1、 战略方向：“投资”加“服务”

战略定位：公司定位为中国领先的现代养老服务社区建设的投资和运营服务商。当前主要为投资商功能，未来主要定位为品牌服务商；公司以专业化的养老服务社区的建设和集成服务创造老人安全、可靠、舒适、温情、私密的生活环境。

2、公司主要的营收模式是“投资”加“服务”。

“投资”以自主投资逐步丰富为战略联盟和共同投资；“服务”以整合专业运营商基础上提供集成服务，打造品牌并连锁扩张为主要模式。“投资”以重资产模式为主，通过定制会员卡、资产增值获取营收，“服务”以品牌管理模式为主，通过管理服务费、养老社区增值获取营收。

3、战略优势：差异化竞争优势

对老人社会消费结构、产业服务、政策法规、市场需求的深入理解和分析；对现代养老社区的规划、建设、定位、成本控制的领先实践经验；积累和整合了一批行业领先的提供专业化养老服务的品牌服务商，并形成稳定可持续的合作模式；对现代养老社区运营中的差异化服务

形成业内领先的专业化服务体系，包括团队、流程、运营经验等；良好的品牌形象和政府认可度。

4、养老行业第一品牌

通过“圈层营销” 稳步扩大知名度，成为第一家具有全国影响力的品牌2008年 – 2012年，举办了近百次的团队体验式活动，接待了2万多次来电，上万名客户来访，市场费用占收入约3%，通过各种论坛和活动，成为业内领袖，发起成立的中国养老产业联盟，吸引上百家企业加入，连续举办5届“中国养老产业高峰论坛”，是业内最重要活动之一，与国家民政部、住建部、老年办，地方政府和主要协会保持良好合作关系，协助开展课题研究

与行业领先的房地产企业、保险公司建立良好的合作关系。

5、加强资本运作，拓宽融资渠道

进入资本市场是某老年健康服务有限公司发展的必经之路，也是中国养老市场进入产业化的毕竟之路，某老年健康服务有限公司的发展需有足够的融资平台给予支持。

6、竞争优势

某老年健康服务有限公司在养老领域创新地推出会员制养老模式，目前国内采用这种模式很少，因此竞争对手较少。作为新生事物，谁先进入，谁先占有市场谁就具有竞争优势。某老年健康服务有限公司作为先进入者，已形成了自身独特的竞争优势。与各级公办养老机构互为补充、走差异化发展路线，以获得长足的发展。

6.1 团队优势

公司文化渗透力强，管理团队稳定高效

某老年健康服务有限公司高管层注重公司内部的文化建设，借助某某网络，建立与员工、会员的互动平台，公司内部倡导人文管理与团队协作精神，建立了党支部与工会，鼓励青年员工自已管理自已，价值观中明确让某老年健康服务有限公司成为员工实现自身价值的舞台。

营销团队的战斗力强

最高管理者有较强的市场敏锐度，致力于养老市场开拓并也培养了一支锐意进取、战斗力极强的专业养老行业的营销队伍。团结、稳定、丰富的营销经验，使某老年健康服务有限公司在涉入新市场时，能准确的把握住市场的动态，在最短时间内找到市场的切入点。

良好的校企合作关系、建立了丰富的人才储备

某老年健康服务有限公司通过设立亲和奖学金等方式，与国内开设相关专业的学校共同培养行业人才，在某某职业技术学院（中国最早开设老年服务专业的学校）开设某老年健康服务有限公司班，定向培养某老年健康服务有限公司人才，在某某职业技术学院、某某学院等学校选拔优秀学生在某老年健康服务有限公司实习，并择优录用。

6.2营销策略优势

产品/服务的营销体系:圈层式营销+体验式营销

某老年健康服务有限公司产品/服务的营销模式是一个变化的过程。经过摸索，探讨和试验，目前的营销模式是以圈层营销、体验式营销以及会员口碑相传为主。圈层营销是指通过一些社会团体、机构、组织的方式，集团式地推广与营销。在某老年健康服务有限公司销售过程中采用的一系列手段，如：免费试住，老年夏令营，活动，抽奖等，无一不是围绕着实际参观、体验某老年健康服务有限公司社区为过程的。基本上，所有的媒体计划也是围绕着首先招募体验者为主，再将体验者发展为意向客户的目的展开的。某老年健康服务有限公司的竞争优势，一

部分来自于规模运营后的成本领先，特别是当某老年健康服务有限公司模式成功复制后，成本领先的优势将更为凸显；某老年健康服务有限公司的竞争优势，更大部分来自于技术领先，高科技与现代化管理所营造的安全、私密、尊贵和快乐的社区生活，片刻离不开科技的支撑。某老年健康服务有限公司ERP系统在日常业务管理流程中举足轻重。而在价值链的重构中，某老年健康服务有限公司模式所代表的新型社会化养老模式是一种新兴的生活方式，在一定期间，它将代表一种超前的，领先的产品而占据市场。要保持成本领先，则应该快速销售某老年健康服务有限公司产品，让某老年健康服务有限公司的运营成本摊薄，从而保持价格优势；技术领先则需要某老年健康服务有限公司团队时刻保持职业的敏感性，时刻注重某老年健康服务有限公司内各项服务领域内技术应用的更新，时刻关注国际上养老产业的新兴技术，让某老年健康服务有限公司养老生活保证高科技支持。某老年健康服务有限公司代表着一种新兴养老模式，现正处于成长期。这需要产品的设计和打造者长期保持对产品的更新，让产品长期带有先进性，能代表时代当时的潮流和高端。从客观上来说，某老年健康服务有限公司还没有真正意义上的同行。在某省，大多数机构养老都是政府开办、或者政府资金支持的。如果是民营的养老机构，则定位不及某老年健康服务有限公司的高端。目前，某老年健康服务有限公司正处于蓝海，但是这是暂时的；某老年健康服务有限公司会员招募中心，经常有很多房地产行业的人员前来市调。相信在不久的将来，肯定会有很多有力的竞争对手出现。

公司目前的市场开拓或推广渠道

媒体广告：老年报，新闻晚报，新闻晨报，新民晚报，每周广播电视报，搜房网，侨报，老年电视栏目等；

软文报道：老年报，劳动报，侨报，解放日报，东方早报，时代报等；

其他媒体：商业短信，DM直邮，户外广告，GOOGLE、百度竞价排名，广播，电视报导等；其他方式：圈层营销渠道，例如，高校退管会分发资料，老年大学分发资料，房展会等。

现阶段市场开发战略或计划

目前市场开发计划中，最主要的要点还是体验式营销及会员口碑宣传，给市场客户提供一个比较便利、直接、宽松的体验渠道和环境。

6.4理论研究优势

某老年健康服务有限公司借助“某某老年生活形态研究中心”，注重于从宏观与微观两个层面对市场、产品及服务的研究。基于养老服务行业的特殊性，将研究工作、品牌工作乃至市场的推广都融合在一起，所以最大程度地降低了技术开发的成本，同时给企业带来了最大的收益；同时还承接了民政部关于老年产业的课题研究，理论研究已经走在其他同行的前列。主要

成果：国家社会化养老服务体系十二五规划；民营养老机构发展研究；老年餐饮消费研究；老年文化娱乐活动参与研究；养老社区发展规模研究养老产业发展政策研究。

6.5管理优势

科学、系统化的调研获取会员的需求，通过ERP系统及定位系统实现社区数字化管理，建立了一套以会员生活模型为核心的研究体系，自动记录会员各项生活信息，通过定期的会员满意度调查，沟通、获取会员需求；已积累了1000多位会员的3大类、上百个子项目信息；细致、全方位的第三方选择标准和监督体系；遴选逾数十家服务机构，选出最优的第三方服务商；对服务进行日常数据统计及月度会员满意度调查；分月度、季度与第三方服务商沟通协调并根据服务质量进行服务费奖励或扣除自主研发的ERP管理平台使服务流程精细化、标准化；采用模块化配置式的设计，可为连锁老年公寓的经营管理快速定制输

出信息管理平台；会员通过平台查询公寓信息和自己的健康报告。宜老化设计：采取“无障碍设计”，整个社区尽量采取无台阶、无竖立的隔断结构，电梯可容纳担架，最大程度保证老年人的安全、健康，丰富的文体活动，满足老年人精神层面的需求，持续照料式服务，根据老年人年龄和身体状况提供相应的服务内容。拥有一套完备的风险控制体系，已通过ISO9000质量管理体系认证，各种活动场所均配备紧急呼叫、立体定位和报警系统，而且配备国际领先的感应系统，如出现意外状况，系统马上发出警报，拥有一个完善的老年公寓应急启动方案，所有流程严格严格执行，接到报警后，ERP系统自动会记录并协调解决，每季度的会员满意度调查，结果及时反馈某老年健康服务有限公司管理层，并根据意见及时改进。

6.6 成本优势

1、建筑成本及装修成本节约化。作为项目开发公司将聘请专业的代建团队代为监督和管理项目建设，使建设成本降低成为可能；

2、老年社区运营成本节约化。某某在上海地区已经建成并运营的老年社区，这个老年社区可作为某老年健康服务有限公司系统的旗舰店同时也是运营实验基地，为某老年健康服务有限公司老年社区运营提供宝贵的经验数据，同时给予技术和服务管理支持。

3、成本控制能力强。内部采用精细化管理，有较强的成本意识，不断地采用标准化流程实施领先的策略。

第六章 融资说明

一、融资方案

根据公司实际发展情况，在利用公司内部经营积累同时，公司拟通过银行贷款形式或其他投资形式，进行分阶段、多渠道融资，成为促进企业快速发展的助推器，并有效控制财务风险。

二、融资需求与投向

 2014年三个项目的全部启动，计划在2015年完成某项目及某某.某某乐龄怡养社区的装修、改造工程；计划2015年年底将某项目及某某.某某乐龄怡养社区投入运营；某某温泉度假村休闲疗养中心项目完成土建工程。

 融资总额计划80亿人民币，投向主要用于某项目及某某.某某乐龄怡养社区的装修、改造工程、某某温泉度假村休闲疗养中心（老年健康旅游温泉度假中医养生基地）项目土地及建安工程；首期某项目计划融资21亿人民币。

 贷款期限：6年。

 贷款利率：10%以下

 还款计划：前两年还利息，之后每年还本息。

 还款来源：政府补贴、会员卡营收、租金收入、康复治疗费、管理费及其他收入。

三、项目经济效益指标和分析

1、经济指标概况：

康复中心总建设规模100万㎡，占地1500亩。

其中：老年健康旅游温泉度假中医养生基地（某某温泉度假村休闲疗养中心项目，规划10000个床位）1000亩，地上建筑面积80万㎡。

中国医大康复中心（某项目规划3000个床位）500亩，医院建筑面积20万㎡。

2、首期：中国医大康复中心（某项目）按照3000张床位的建设规模，配套建筑20万㎡，建筑投资规模12亿元人民币，医疗设备及基础配套设施约9亿元人民币；合计约21亿元人民币。

3、按照13000张床的规模计算，经济指标按照公式：（床位×周转率×70%床位利用率×（床位费+诊疗费+其他费用）/月×12月+会员卡等消费）×30%经营利益；床位费3000元/月/人，人均入院诊疗费用4000元/月，其他费用3000元/月/人，按照上述公式计算，（13000×2×70%×（3000+4000+3000）+1000万）×12=23.04亿×30%=6.912亿，每年可实现6.912亿元的年

商业计划书

净收益。

开工时间进程安排：

*年*月*日开始正式施工，初步方案采用钢构结构，工程建设期八个月，预计*年底或*年初投入使用。

综上所述，公司所处行业未来发展前景广阔，具有很好的成长性，市场占有率、投资回报率都将进一步提高。通过规范治理结构、管理提升、技术创新等手段，完全有能力在中国养老市场占有一席之地，也完全能够实现企业战略及愿景。

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