郑州楼市之变:升级版"限购令"逆转房价

2013郑州楼市之变：升级版“限购令”逆转房价

2014-01-14 郑州日报

13年匆匆走过，从郑州到全国，房地产市场可谓是不平静的一年，一波未平，一波又起，看点、热点接踵而至，楼市的一举一动始终牵动着公众的心。

这一年，经历了2月“新国五条”颁布、3月底郑州版“新国五条”细则落地、9月初郑州升级版限购令先行全国，作为今年楼市调控中动作频频、率先亮剑的二线城市，郑州楼市在政策调控与市场发力中上演了“三月楼市开门红，银四红五淡季不淡；金九银十旺季失色、年末楼市意外翘尾”的精彩好戏。

这一年，中原经济区、郑州都市区建设一路高歌，省会楼市格局在城市建设的大潮中悄然改变，龙湖、航空港等新兴板块因城市规划的指挥棒而异军突起，郑上新区、高新区因地铁、三环快速路等立体交通网络的初成迎来区域价值突飞猛进。

这一年，万科、雅居乐、碧桂园等一线房企扎堆入豫且迅速遍地开花，不仅带来了先进的开发理念，也改变了郑州以本土房企为主角的传统格局，面对来势汹汹异域大鳄，建业、正商、永威等本土地产豪杰潜心提升、沉着应对，推动郑州楼市迅速进入精品时代。 历史，足以镜鉴未来；回望，只为更好前行。

本期开始，推出“回眸2013”系列报道，全面盘点过去一年楼市沉浮，首期以四个关键词为您解读2013年郑州楼市市场之变。

价格增幅收窄

销量全线飘红

全国范围内，2013年全年楼市持续“火爆”，一线城市房价上涨尤为显著。据搜房网发布的消息显示，从成交量来看，2013年全国主要的54城市合计住宅签约套数为305万套，同比2012年的276万套上涨幅度达到了10.3%，创造历史第二高点，仅次于2009年的322万套；从房价涨幅来看，不同城市分化明显，7个城市2013年累计涨幅在20%~30%，17个城市在10%~20%，涨幅在5%~10%和5%的城市分别有39个、29个，8个城市房价下跌。

就郑州而言，按照年初制定的房价控制目标，郑州的房价在上半年上涨幅度位居全国前列，但到了下半年放慢脚步，房价得到了有效遏制。不论房地产开发商，还是购房市民，会发现2013年郑州市房价在政策环境的影响下，房价增幅度收窄，总体来说量价齐升。

今年多数在售楼盘价格均保持稳步上升态势，其中几个主要楼盘的价格走势更能说明房价“涨势逼人”。以位于长江路嵩山路某项目为例，从去年年初约6800元/平方米的均价，上涨到9月份8000元/平方米，到2014年初直逼8700元/平方米，全年房价上涨将近2000元，增速迅猛，即便如此，该项目依旧因刚需定位、位置优越等因素而备受欢迎，2013年销量一路飘红。

而位于高新区远郊腹地的升龙又一城，乘着紧靠地铁1号线的利好，占尽先机，从去年年初5000元每平方米的均价，上涨到至今7500元/平方米，不禁让持续观望的购房者们大跌眼镜。

业内人士表示，“去年年初，部分购房者还抱着‘房价一定会降’的坚定信念，因此迟迟不肯出手的大有人在，现在看来，多数人都后悔应该早点出手。”

“一方面，在过去10年与将来5~10年间，郑州都在经历着城镇化建设的高潮，人口集聚膨胀催生了源源不断、与日俱增的购房需求，需求大于供给的市场状况还要维持相当一段时间，这是房价持续上涨的强劲动力。”

“其次，银行利息、劳动力、建材、土地价格等各种成本都在上涨，即使普通商品的物价都在上涨，因此郑州的商品房价格在几年内都不具备泡沫，都会稳步增长。”

“同时，从郑州房地产调控的一贯政策来看，显示政府调控房价的要求在变高，也表明调控是要让房地产市场健康有序发展，而不是打压，因此房价平稳上升仍然会是不变的主旋律。”该业内人士表示。

关键词：跌宕起伏

升级版“限购令”逆转房价

翻看2013年的楼市记事本，有两处鲜红的印记记忆犹新。其一是2013年年初的“新国五条”房地产调控新政。其二是9月2日郑州市房管局发布的“郑州升级版限购令”。

去年3月31日，“国五条”郑州版执行细则出台。由于未提及“20%个税”、“二套房利率”以及“限购扩大”等市民关心的焦点问题，“国五条”郑州版执行细则被不少消费者称为“温柔的毛毛细雨”。

事实上，就在细则执行后不久，业内人士、行业高层纷纷预言此次调控对郑州楼市的影响不会太大。“新政主要是对原来政策的强调和执行；郑州版‘国五条’内容可以说是按部就班、实事求是的，重申了调控政策执行的连续性。”

不少房地产销售人员分析，“郑州楼市中，刚需购房者为主力军，无论政策怎么变动，这部分购房者仍然会择机入市。因此，虽然新政对消费者购房心理会产生或多或少的影响，但市场并不会冷淡下来。而且除非出现价格暴涨现象，短期内在政策上不会有更严厉的措施出台，这使得在之后几个月内郑州楼市能够保持风和日丽、稳步攀升的状态。”

果不其然，从2013年全年楼市成交量来看，除了2月份的市场受到春节假期的影响成交量全年冰点，调控之后的4月到6月份间，郑州商品房成交量呈现连续井喷式增长，创下历史新高。

就在全城楼市都沉浸在一片涨声的热烈气氛之时，2013年8月底，一则“郑州升级版限购令将出台”的消息不胫而走，而在9月2日，这一消息得到郑州市房管局的证实。

限购令规定，自2013年9月1日起，郑州市规定持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房；年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房，这被视为2013年郑州楼市“杀手锏”政策。

在此背景下，本属传统销售旺季的“金九银十”却“大惊失色”，经历了上半年的量价齐升，郑州楼市以迅雷不及掩耳之势来了个“急刹车”。9月、10月两个月份的房地产市场数据显示，郑州商品住房成交量仅为6028套、5933套，10月份更是年内第二低；10月份销售均价7401元/平方米。虽然后来事实证明这只是不同层次住宅的销售结构变化造成的数据上的变化，但依然可以管窥“郑州升级版限购令”带来的震撼效应。

对此，郑州市房管局市场监管处负责人透露，“2013年年初以来，郑州市就开始着手从严调控房价，9月份之后更是采取了包括限购政策调整、增加市场供应、严格价格申报、加强市场监管等为主要内容的调控政策；对于申报价格过高且不接受房管部门指导的新建商品住房项目，暂停发放其预售许可证；对于批准预售的项目，利用商品住房限价信息管理系统进行价格管理，超出申报价格销售的，无法网签合同，这些措施使得房地产开发企业被迫调低了住房价格，也让郑州市商品住房价格停涨继而下降”。

“事实上，从今年5月份以来，几乎每个月都有企业因为房价被约谈。”该负责人表示，后半年价格逐渐回落，表明郑州市政府9月份以来采取的一系列楼市调控措施已经开始显现

效果，短暂性供求紧张的局面已有所缓解，部分消费者感到市场预期相对稳定，理性购房意识有所加强。

然而，2013年的郑州楼市注定是一部奇幻冒险大片。“金九银十”宣告“失守”后，在非热销季11月又出现住宅成交12941套创47个月新高、年末楼市翘尾的现象。不得不说，郑州2013年的楼市完全“不走寻常路”。

据官方解释，11月份以来各类远郊大盘等商品住房供应量加大，供购房者的选择余地多，观望转而出手，而当月高新区郑州万科城、二七新区泰宏建业国际城两个项目开盘热销，着实让郑州楼市在冬季“火”了一把。

去年11月9日，万科城在郑州全城瞩目之下开盘，近2000套房源在短短3个多小时内被抢购一空，创造了郑州楼市的一个开盘奇迹；11月23日，由建业集团和泰宏集团联合打造的泰宏建业国际城开盘，当天到访客户近万人，在短短3小时内，800余套房源被抢购一空，100%去化率、首次开盘即售罄，再次刷新郑州楼市新数据。

关键词：出乎意料

二手房销售经历冰火两重天

2013年3月，对于所有房产中介来说，是一个特殊的节点。一个月成交量达过去四个月总额，曾让不少中介“如梦如幻”。

3月1日，即“新国五条”出台后两天的时间里，受“二手房交易征收20%个税”政策的影响，位于郑东新区的郑州房管局人群拥挤，二手房业主和购房者、中介人员纷纷前来办理过户等手续。探访市场时目睹不少门店客户不断，仅有少量经纪人驻守门店，多数被告知“带客户去看房子了”。二手房市场出现罕见的繁荣。

然而，就在去年3月底郑州版“新国五条”出台后不久，二手房市场却意想不到地戛然而止，速度降温，郑州房管局交易大厅也出现连锁反应。记者在政策落地后第二天目睹了郑州房管局大厅现象：3月初五六百人排队的现象已消失，执勤保安称“一夜之间，过户人数减大半”。

就在新政发布后的第10天，记者在郑州西区房产交易大厅发现，各个窗口均未排起长队，契税窗口仅有两个人在排队办理业务。郑州东区房产交易大厅的情况基本相似。据统计，4月1日之后，来此办理二手房业务的市民，每天仅有50户左右，仅仅是三月份高峰期的十分之一。

买卖双方的“一时冲动”，使得这股二手房交易热潮来得快，去得也快。在“新国五条”出台、地方版细则未定的政策“窗口期”，二手房市场卖方、买方涌向房管局办理过户，意在规避未来20%个税。但当郑州版“新国五条”出台后，二手房市场迅速冷却下来，好像从沸点到冰点的过山车。

截止到今年11月底，郑州市市区二手房累计成交44560套(间)；二手房累计成交面积为406.79万平方米；二手房累计成交均价为6366元/平方米，成交面积较去年相比翻了一倍，价格同比上涨865元/平方米。市区住宅二手房累计成交43569套(间)；住宅二手房累计成交面积为395.37万平方米；住宅二手房累计成交均价为6272元/平方米，价格较去年同期上涨889元/平方米。

关键词：异军突起

新兴板块土地市场量价齐升

2013年，全国多个城市新地王不断，作为外界看好的郑州土地市场，表面看上去却风平浪静，主要原因是地王争霸少了，但细看2013年郑州土地市场，平湖微澜下实则暗潮涌动。

仔细观察全年土地成交量可以发现，随着郑州城市框架快速拉伸，高新区、二七运河新区、龙子湖区几个新区“异军突起”，不论从供应量，还是成交量都是表现最为抢眼。这几个区域的土地市场供需两旺，前提都是在政府规划利好、政策优惠，吸引开发商一拥而入，拿地开发相应的产品。

高新区在今年的土地市场表现突出，作为郑州发展高新技术产业的核心区域，目前有较多的土地供应，万科城、正弘·高新数码港等项目均位于该区域。同时，二七区运河新城也已吸引建业等大牌房企布局于此，在南水北调总干渠的带动下，该区域在宜商、宜业的基础上，又有了宜居的优势。

业内人士预测，受郑东新区整体发展规划影响，2014年拿地热点区域集中于龙湖板块、龙子湖板块。未来由于郑州市郑西组团、运河新区外围组团等开发力度不强，闲置土地较多区域将受到关注。