保洁绿化管理制度

保洁、绿化

管

理

制

度

西安新保全物业管理有限责任公司

一、岗位职责

保洁队长工作职责

一、 接受并留意上级领导的提示及工作的要求。

二、 检查班组员工到岗情况，查看是否全勤工作，对缺勤情况及时采取补救

措施，合理安排下属人员工作。

三、 检查所管辖范围的清洁卫生状况，如室内、室外、公厕等。

四、 随时检查员工的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。

五、 编制公共卫生辖区内的人员安排计划，清洁用品供应计划。做到精打细

算，减少损耗，控制成本。

六、 关心员工生活，掌握员工的工作情绪，指导好员工的工作，增强班组的

凝聚力。

七、 定期做好各项维修的上报（包括公共区域内的水池、照明、清扫器具等），

以便公司做好预算，保证资金到位。

绿化员岗位职责

一、 遵守物业公司和项目部各项规章制度，工作时仪表整洁，着装带工牌上

岗，树立勤奋敬业精神。

二、 对花草树木要定期培土、施肥、除草和病虫害，发现花木的死株、病株

要适时清除，缺株要在季节补植。

三、 保证绿化场地不留杂物，配合环卫部门搞好绿化环境卫生工作，负责小

区门前盆花的养护摆放和重大节日绿化花卉的布置。

四、 爱护工具，工作完毕后清理工作现场，并将工具擦洗干净，妥善保管。

五、 认真钻研养花、植树的有关种植技术，使之所管理的区域花木生长茂盛，

常年达到良好的绿化效果。

六、 以人为本，优化环境，巧妙设计，合理搭配，做到春有花、夏有荫、秋

有果、冬有青，将绿化美化、实用经济、美观安全有机的结合在一起，精心营造人与自然和谐。

七、 坚持“四个一”和四不准的原则，提高服务质量，实行质量追究制。

八、 按时完成项目部交给的其他随即性任务。

保洁员岗位职责

一、 遵守物业公司和项目部各项规章制度，统一着装戴工牌上岗，树立勤奋、

敬业精神，积极自觉主动的完成任务。

二、 听从班长指挥，保质保量的完成本人所负责区域内的清扫工作，遵守劳

动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序搞好区域卫生。

三、 发扬相互协作精神，注意查看卫生责任区设施完好情况，发现问题及时

报有关部门处理，并注意观察治安及防火状况。

四、 每日清洁工作的内容：

1、 道路（含人行道、停车场）负责清扫两次，整天保洁。

2、 管辖区域内绿化带，如草地、花木灌木、建筑设施等清扫一次。

3、 各楼层电梯桥箱及电梯门拖洗两次，围身板清抹一次。

4、 各楼层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清擦一次。

5、 清倒垃圾桶内垃圾，并擦拭桶体。

五、 每周清扫工作：

1、 天花板灰尘和墙面蜘蛛网清除一次。

2、 各层走道、公用通风道、消防柜、报警器、楼梯窗、强弱电开关门抹擦

一次。

3、 对电梯间内外门天花板，开关和消防箱门清擦一次，保持干净卫生，杜

绝卫生死角。

六、 按时完成项目部和保洁绿化队安排的其他随即性任务。

二、管理制度

“五定”管理：

所谓“五定”，即“定员”、“定岗”、“定时”、“定标”、“定制”，这是保洁部基础，也是最有效的管理办法，具体如下：

（一）定员

1、根据清洁面积适当的取一定数量的清洁人员上岗。总建筑面积为5万平方米左右，住宅面积为2.7万平方米；根据国家规定每3000---5000平方米设保洁员1名，按每3000平方计算，应设9人。

2、在特定的区域里安排一定数量的保洁人员，即根据室内、室外卫生的不同分工，安排一定数量的人员。

（二）定岗

1、根据保洁的内容不同划分不同工作岗位，如室内、室外、办公室。

2、给人员设定固定的工作岗位，即责任区，做到责任到人。

（三）定时

1、根据保洁部位的范围及清洁程度，规定相应的工作时间。

2、保洁人员必须在规定时间内清洁完毕，如：上午工作时间是6：30—9：00，9：00—10：00休息，10：00—12：00下午是14：00—18：00。

3、本着方便业主的原则，规定全程的时间段，比如,保洁时间要避开人流的高峰期。

4、保洁人员必须在规定时间段内做好保洁清扫工作。

（四）定标

1、根据要求，规定保洁标准。

2、保洁人员的清洁工作必须达到清洁标准，使小区卫生达到一定的要求，如：室内楼道必须清洁无纸屑、无污渍、无积水，扶手必须无灰尘、污渍。

（五）定制

1、为了维护清洁卫生工作的有效进行，制定相应的制度，以此来约束保洁人员。如：《清洁标准》、《清洁细则》等。

2、保洁人员必须按照规章制度进行工作。

垃圾管理制度

为了使业主有由一个干净整洁的环境，特制定垃圾管理及清运管理制度。

1、 本区域垃圾分生活垃圾箱和建筑垃圾。

2、 生活垃圾和建筑垃圾严禁混装，要分开分别存放，生活垃圾日产日清，

建筑垃圾存满后清运。

3、 垃圾实行专人管理、专人清运、专人检查，严禁垃圾超高摆放和外溢。

4、 垃圾清运过程中不得洒落，如有洒落立即清扫。

5、 垃圾箱渗漏及时维修，不能维修的应及时更换。

6、 建筑垃圾要及时清运，不得长时间在外堆放，清运要有记录。

三、工作规程

保洁员工作规程

保洁员实行八小时全天保洁，保洁员着工装、戴工牌按时到岗，保质保量完成保洁包干区域内的任务，必须按以下规程进行工作：

一、 道路、人行道、散水坡、路沿散水清扫二次。

二、 楼内地面安全通道每天清扫一次。

三、 楼内墙面、顶面、扶手、电梯门、报警器、公共通风口、通道门、门把手、消防箱、消防管道阀门、吊箱等每天清扫、擦洗一次。

四、 楼内安全通道住户堆积物随时收缴。

五、 声控触摸开关、指示牌、层牌每周抹擦一次。

六、 管道井强弱电井门、窗、玻璃每天擦一次。

七、 花坛周边墙护栏每天清洗一次。

八、 庭院灯罩、楼道灯罩内外每月擦洗一次，由电工配合完成。

九、 小区内各处摆放的桌、椅、镜子等有灰尘随时进行清理。

十、 每天定时对住户垃圾收缴，运到小区垃圾堆放点，做到日产日清。 十一、 检查楼道灯、庭院灯完好情况，并告知管理员及时更换。

十二、 协助保安员询问身份不明人员，做好防火、防盗的预防工作，杜绝一切不安全因素及事故的发生。

设备间、自行车棚、车库清洁卫生可参照执行。

雨、雪天气服务作业规程

1 目的：规范雨、雪天气服务工作，确保各项服务质量。

2 适用范围：适用于金霖商住雨、雪天气的管理服务工作。

3 职责

3.1 保洁班长负责在雨雪环境下人员组织、现场实施和检查工作；

3.2 保洁班长负责协助班长人员调配、现场实施工作；

3.3 保洁员负责现场实施工作；

3.4 其它各班组做好配合工作。

4 工作程序

4.1 雨天的清洁

4.1.1 雨天保洁班长应现场指导，安排人员及时铺设防滑地毯，摆放警示牌，用干拖布、抹布等清洁用品，对大厅、电梯等增加清扫频次；

4.1.2 保洁人员及时清理小区路面积水，必要时增加室外清洁及巡检次数；

4.1.3 保洁人员应关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

4.2 雪天的清洁

4.2.1 雪天全体人员应提前1小时到岗，清理积雪，当班保洁人员、维修人员、 保安员负责区内和区外人行道的积雪清理工作；

4.2.2 保洁人员应及时铺设防滑地毯，摆放警示牌，用干拖布、抹布等清洁用品对大厅、电梯等增加清扫频次；

4.2.3 保洁人员应及时对责任区楼门栋、道路播撒工业石盐，防止路滑；

4.2.4保洁人员清理责任区内停放车辆前后挡风玻璃积雪，为小区住主提供方便；

4.2.5 将清扫的路面和草坪的积雪，用三轮车及时清理到污水井或雨水井中，以免影响环境美观。

雨、雪天注意事项 4.3

4.3.1 保洁班长应提前检查雨、雪天气工具用品的准备情况，主要包括：大扫把、 推雪板、铁锨、鸡毛掸、防滑地毯、告示牌、拖布、雨鞋、雨衣、石盐等；

4.3.2 雨雪天气清洁时应注意安全，禁止冒险作业；

4.3.3 雨天室外作业时应穿戴雨鞋、雨衣，雪天应注意防滑防冻；

4.3.4 打开的污水井、雨水井旁必须指定专人照看，积雪清理完毕后立即将井盖盖严，确认无危险后方可离开。

4.4. 如遇特殊天气各班长须加强检查，并将检查结果记录在“保洁服务质量日（周、月）检表”上。

建筑小品管理规程

1 目的：更好的对建筑小品进行管理，延长其使用寿命。

2 适用范围：适用于皇家园林的建筑小品，如：喷泉、健身器材等。 3 职责

3.1 保洁员负责建筑小品的卫生清洁和报修工作；

3.2 保安员负责建筑小品灯光的开关及报修工作；

3.3 维修中心负责建筑小品设备的维修、保养工作；

3.4 维修班长负责建筑小品的日常检查和监督。

4 工作程序

4.1 保洁员依据卫生清洁标准和程序对建筑小品进行卫生清洁和保洁工作保证其卫生符合要求；

4.2 保安员依据开放时间，按时开关建筑小品的设备设施，如有问题及时报维

修班进行维修，填写在“报修登记表”内；

4.3 维修中心对建筑小品进行检查和保养，保证其正常使用；

4.4 维修班长对检查的结果在维修检查记录中填写。

保洁工作管理总规程

1、目的：规范保洁服务工作，确保保洁工作质量达到服务要求。

2、适用范围：适用于保洁管理工作及卫生清洁、保洁、检查和管理工作。

3、职责

3.1保洁员负责区域内卫生清洁、保洁及公建设施的报修工作；

3.2保洁班长协助班长做好保洁管理工作及保洁日常工作的安排；

3.3保洁班长全面负责项目部保洁绿化工作及保洁人员的培训考核工作；

3.4项目部经理负责保洁的相关协调工作；

3.5综合部负责各项目部保洁服务的全面检查指导工作。

4、工作要点

4.1保洁服务基本要求：详见“保洁服务作业标准”、“保洁服务基本要求”。

4.2保洁员必须按照《人力资源管理控制程序》规定，参加培训且达到培训要求，经考核合格后方可上岗；

4.3保洁员进行公共区域的卫生清洁时，应达到《室内（外）公共区域清洁作业规程》中的各项工作之标准的要求；

4.4保洁员在使用清洁设备、清洁剂时，应符合《清洁用具、用剂使用说明》的各项要求；

4.5当所辖区域发生特殊情况时，保洁员必须依照《特殊环境清洁作业规程》进行工作；

4.6保洁员在工作时仪容仪表，言语举止应符合公司《综合管理作业规程》的各项要求；

4.7保洁员在消杀工作中应当依照《消杀、除四害工作作业规程》的要求进行操作；

4.8当有大面积清洁开荒工作，应依据《“开荒”清洁管理作业规程》的要求进行操作；

4.9保洁班长负责办理垃圾清运协议的签署，并按照此协议执行，填写“垃圾票发放登记表”；

4.10保洁班长依据公司人员定编方案，结合辖区实际情况，划分卫生区域、明确责任人，编制“保洁服务责任区分布表”，并随人员变动情况随时更新；

4.11综合部、各项目部经理、保洁班长、保洁班长应依照《服务质量检查控制程序》及《保洁工作标准及检查办法》的要求进行检查工作，依次填写保洁服务质量日、周检、服务质量月检报告，提高保洁员工作质量；

4.12参与保洁服务的人员除应严格按上述标准作业规程进行工作外，还需严格遵守公司其他相关的作业规程。

5、相关/支持文件

5.1《室内（外）公共区域清洁作业规程》

5.2《清洁用具、用剂使用说明》

5.3《特殊环境清洁作业规程》

5.4《综合管理作业规程》

5.5《消杀、除四害工作作业规程》

5.6《服务质量检查控制程序》

5.7《“开荒”清洁管理作业规程》

5.8《保洁工作标准及检查办法》

5.9垃圾清运协议

6、相关质量记录

6.1“保洁服务责任区域分布表”

6.2保洁服务质量日检（周、月）检表

保洁工作规程

一、保洁人员定额：

1)、梯梯清扫：14层/（小时/人）（一梯4户）

2)、地面清扫：300㎡/(小时/人)

3)、拖楼梯：13层/（小时/人）（一梯4户）

4)、擦楼梯扶手，地脚线：12层/小时/人

5)、刮玻璃：4㎡/分钟/人

6)、清洁电梯轿箱（抹钢油）：1个/10分钟

二、综合劳动定额：每8000-12000㎡配置一人。

三、平部配置：金霖商住配班长一人。（2万㎡）

四、保洁工作内容（见保洁流程步骤）

五、保洁工作的质量标准

（一）、室外公共区域的检查方法及质量标准

1、道路的清洁标准

1）、目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙。

2）、道路，人行道无污渍，每200㎡痰渍控制在一个以内。

3）、行人路面干净无浮尘，无杂物，垃圾和痰渍

4）、路面垃圾滞留时间不能超过1小时。

2、广场范围的保洁标准

1）、地面洁净无积尘，无污渍，无垃圾。

2）、花坛外表洁净无污渍。

3）、广场、花坛里的垃圾滞留时间不能超过1小时。

4、绿化带的清洁标准

1）、目视绿化带无明显垃圾，落叶。

2）、每100㎡烟头控制在一个小时以内。

3）、花坛外表洁净无污渍。

5、地下管井清洁标准

1）、目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物。

2）、水流畅通，井盖上无污渍，污物。

6、排水沟的清洁标准

应达到目视干净无污迹，无青苔，杂草，排水畅通不堵塞且无积水，臭味。

（二）室内公共区域清洁标准

1、大厅

1）、大厅内摆放的烟灰桶，盘内烟头存放量不能超过3个。

2）、垃圾桶内垃圾不能超过一半。

3）、保持大理石地板无污渍、无垃圾，每平方米地板的脚印不得超过2个。

4）、玻璃大厅无手印和灰尘，保持光亮，干净。

5）、大厅墙面、台、不锈钢品等保持光亮整洁，无灰尘。

6）、保持空气清新无异味。

2、楼梯通道

1）、地面、梯级洁净、无污渍、水渍、灰尘

2）、楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭100厘米后，纸巾没有明显脏污。

3）、梯间顶面无蜘蛛网、灰尘。

4）、地脚线干净无灰尘。

5）、大理石地面目视干净、无污渍。

3、电梯

1）、玻璃镜面光亮无手印、污迹。

2）、地毯干净无污迹。

3）、不锈钢表面无灰尘、污迹。

4）、灯具，天花板无灰尘、蜘蛛网。

5）、塑料胶条门轨无灰尘、沙土。

6）、轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50厘米无明显污渍。

4、规定：（各部门通用）

1）、玻璃门窗目视无明显污迹，手印。

2）、地面干净无污迹，无垃圾。

3）、灯具摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹。

4）、室内空气清新无异味。

5、垃圾中转站的卫生标准

1）、地面无散落垃圾、污水、污渍。

2）、梯面无粘附物，无明显污迹。

3）、垃圾做到日产日清。

4）、所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理，卫生，四周无散积垃圾。

5）、可作废品回收的垃圾应量行存放。

6）、垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害。

7）、按要求作好垃圾袋装化。

六、抓好保洁工作的要点

1）、业主共同参与是抓好清洁工作的根本保证。

2）、标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求。

3）、注意劳动方法的优化。

保洁人员培训作业规程

1、目的：规范保洁人员培训工作，使保洁培训系统化、规范化，确保保洁员具备满足工作需要的知识和技能。

2、适用范围：适用于辖区各部门保洁员的培训。

3、职责

3.1保洁班长负责保洁人员培训工作的组织实施及考核工作；

3.2保洁班长负责协助班长进行培训工作。

4、工作程序

4.1新员工入职培训

4.1.1入职员工第一天由保洁班长负责介绍公司及项目部的基本情况、规章制度、部门的工作性质，基本运作程序，并带领新员工熟悉工作环境；

4.1.2第二天由保洁班长负责组织对保洁服务标准、岗位职责等培训并由相关岗位的老员工带领熟悉辖区情况，进行实际操作；

4.1.3第三天由保洁班长组织进行相关内容的考核，根据新员工的实际工作情况进行评估、合格者转入试用期，不合格者试工结束。

4.2岗位技能培训

4.2.1室内公共区域清洁培训

a)室内保洁的注意事项；b)大厅、会所等保洁方法；c)室内公共区域清洁频率。

4.2.2室外公共区域清洁培训

a)不同天气情况保洁频率；b)重点路段的保洁频率；c)重点区域保洁工作措施。

4.2.3清洁剂培训

a)清洁剂分类、颜色气味；b)清洁剂的性能；c)清洁剂的使用方法；d)清洁剂的使用注意事项。

4.2.4地毯清洗方法培训

a)干洗操作；b)干泡清洁操作；c)抽洗操作。

4.2.5常用清洁用具的使用和日常保养培训

a)吸尘器的使用与日常保养；b)擦地机的使用与日常保养；c)吸水机的使用与日常保养；d)现场操作示范及其他相关知识。

4.2.6地面清洁保养培训

a)地面日常保养培训；b)地面清洁的频率。

4.2.7消杀服务培训

a)消杀灭虫频率；b)消杀区域。

4.2.8其他

a)保洁工作顺序；b)保洁工作技巧；c)保洁注意事项。

4.2.9清洁知识的培训由保洁班长、班长负责依据实际情况安排。

4.3安全培训

4.3.1清洁用具安全操作方法与注意事项，相关安全方面作业规程的培训；

4.3.2安全培训由保洁班长负责，必要时邀请相关人员共同进行；

4.3.3安全培训应每季进行1次。

4.4考核方式及培训记录

4.4.1考核方式

a)笔试；b)实际操作考试方法；c)口试。

4.4.2培训记录由保洁班长填写在“员工培训记录表”中。

5、相关质量记录

5.1“员工培训记录表”

三、工作方法及标准

保洁工作标准及检查办法

1、目的：规范保洁服务工作检查标准，确保辖区内环境清洁卫生服务，对保

洁服务做出客观评价。

2、适用范围：适用于各辖区内保洁服务工作检查。

3、职责

3.1综合部、各项目部经理、保洁班长、班长负责依照本规程对保洁工作进行

质量检查；

3.2保洁工负责依照本规程进行清洁卫生的自查。

4、工作程序

4.1项目部保洁工作实行“三查制度”

4.1.1保洁人员自查：保洁人员应对自己分管区域的保洁项目按要求进行巡查，发现问题，及时进行处理；

4.1.2保洁班长（班长）的抽查：要求保洁班长（班长）每日抽查不得少于2次（3次），指出检查中发现的，填写“保洁工作日（周、月）检表”。

4.1.3项目部经理每周对管理区域保洁工作情况进行拉网式覆盖检查，并填写

“保洁工作日（周、月）检表”。

4.2检查方法及检查标准：

4.2.1室外公共区域得检查办法与质量标准

4.2.2 室内公共区域检查方法和标准

清洁用具、用剂使用说明

1、目的：清洁用具、用剂使用，确保正确安全地使用各类清洁用具、用剂。

2、适用范围：适用于保洁服务所涉及得清洁用具、用剂得使用。

3、职责

3.1保洁班长负责依照本规程培训员工掌握有关清洁用具、用剂得正确使用方

法，统计“清洁用具清单”。

3.2保洁班长负责协助班长进行培训并指导保洁员正确使用各类清洁用具、用剂。

3.3保洁员负责依照本规程使用各类清洁用具、用剂，并负责清洁用具得保养维护工作。

4、工作程序

4.1清洁用具使用说明

4.2清洁用剂使用说明

5、相关质量记录

室内（外）公共区域清洁作业规程

1、目的：规范室内公共区域清洁作业程序，确保卫生清洁效果。 2、适用范围：适用于辖区室内公共区域卫生清洁、保洁工作。 3、职责

3.1保洁班长负责室内（外）清洁作用得组织实施和检查工作； 3.2保洁班长负责协助班长检查、组织实施保洁工作； 3.3保洁员负责依照本规程进行室内（外）保洁工作。 4、工作程序

4.1室内（外）公共区域清洁计划得制定

4.1.1保洁班长应根据客流量、气候等规律在部门周例会上安排工作。 4.1.2室内公共区域保洁工作安排包含以下内容： a)一般情况辖得清洁频率及人手配备； b)各类清洁用具、清洁剂的配发、使用等； c)节假日、雨雪天等清洁频率剂人员组织。 4.2室内（外）公共区域作业规程：

特殊环境清洁作业规程

1、目的：规范特殊环境环卫工作，确保环境卫生质量。 2、适用范围：适用于各辖区在特殊情况下的保洁清洁工作。 3、职责

3.1 保洁班长负责在特殊环境下环卫工作的组织，检查和安全管理工作；

3.2 保洁班长负责协助班长检查、组织实施特殊情况的环卫工作； 3.3 保洁员负责依照本规程进行特殊情况下的环卫工作。 4、工作程序

4.1 污、雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理；

4.1.1 发现有污、雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢时，第一时间通知保洁班长；

4.1.2 保洁员携带垃圾袋，扫把等工具迅速赶到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理；

4.1.3 将水池中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染； 4.1.4 疏通堵塞处后，保洁员应迅速打扫地面被污染处，用提桶水清洗地面，直到目视地面无污物。 4.2 雨、雪特殊天气的清洁 4.2.1 雨雪特殊天气情况处理：

a) 保洁班长检查好雨衣、雨靴、铁钩、竹片、手电筒等，巡查各岗位保洁员的工作及各设施的排水情况，若污、雨水井有垃圾杂物，应及时疏通清理； b) 雪天保洁班长应现场指导、合理调配人员加快工作速度，及时清理路面积雪，必要时联系人员增援；

c) 雨天各岗位保洁员应检查各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃，且增加室外清洁及巡检次数；

d) 大厅人员出入频繁时，保洁员负责摆放告示牌，铺设防滑地毯、 地垫、发放雨伞袋，用全干拖把、抹布等清洁物品增加大厅、电 梯等打扫次数。 4.3 装修施工情况处理

4.3.1 各类施工维修以及供水、供电、各类管道、通讯设施等项目施工中的时

侯，保洁员应配合做好场地周围的环卫工作； 4.3.2 及时清理；

4.3.3 新入住装修期的清洁，责任区的保洁员应加强保洁巡检、对装修垃圾 清运后的场地及时清扫。 4.4 注意事项

4.4.1 雨雪天气清洁时应注意安全，禁止冒险作业； 4.4.2 雨雪天室外作业时，应着配发防雨服。

“开荒”清洁管理作业规程

1、目的：规范“开荒”清洁工作程序，确保“开荒”清洁质量。 2、适用范围：适用于辖区内大面积”开荒”清洁工作的管理。 3、职责

3.1 保洁班长负责”开荒”清洁工作计划的制定，并组织实施和质量的监控； 3.2 保洁员依照本规程进行”开荒”清洁工作。 4、工作程序

4.1“开荒”清洁工作计划制定

4.1.1“开荒”清洁工作的计划制定应包括以下内容 a)清洁开荒的区域； b)清洁开荒的方式； c)清洁开荒的工作； d)清洁开荒的组织与实施； e)清洁开荒的费用预算。 4.1.2 清洁开荒的工作区域

a)辖区内外建筑垃圾的清理；b)公用部分（卫生间、设备层、电梯、消防通道等）清扫；c)办公室、建筑物内设施的清洁。 4.1.3 清洁开荒的准备工作

a)人员查看 b)物料准备；c)人员动员 4.1.4”开荒”清洁的组织与实施

a)外墙的“开荒”清洁；（外委）b)室内“开荒”清洁；c)洗手间的“开荒”清洁。

4.2“开荒”清洁时应注意

4.2.1 高空作业注意拿好作业工具，防止摔落，不准在高空传递工具或投掷物品；

4.2.2 高空作业时监控人员必须监控到位，严禁离开； 4.2.3 水磨石、大理石、木质地板，禁用强酸强碱的清洁剂； 4.2.4 在洗刮玻璃幕墙时，注意不要刮划玻璃幕墙； 4.2.5 保洁员在作业时必须戴口罩及乳胶手套。 4.3 作业完毕，应收拾好作业工具，清洁用品； 4.4“开荒”清洁的检查标准

4.4.1 检查玻璃、地面、墙身无污渍、油漆、无灰尘污垢、无粘附物； 4.4.2 检查办公室、公用部分无污渍、无灰尘污垢、无蜘蛛网；

4.4.3 检查洗手间无杂物、泥沙、污垢、设施完好、地面干净无异味、无积水。 4.5“开荒”清洁的管理检查

4.5.1“开荒”工作前，保洁班长必须详尽地告诉环卫员工作时应注意的安全 事项；

4.5.2 保洁班长应每天检查”开荒”清洁工作进行的情况，并将工作记录于日

检记录中。

消杀、除四害工作作业规程

1、目的：规范卫生消杀工作程序、净化环境。

2、适用范围：适用于各辖区卫生消杀及除四害工作的管理。 3、职责

3.1 环卫班长负责卫生消杀及除四害工作计划的制定、组织实施和质量监控； 3.2 环卫班长协助班长组织实施、检查卫生消杀及除四害工作； 3.3 环卫员负责依照本规程进行具体的消杀及除四害工作。 4、工作程序 4.1 工作计划制定

4.1.1 环卫班长应依据季节的变化制定出卫生消杀及除四害工作计划； 4.1.2 工作计划应包括以下内容：

a）消杀工作内容：消杀对象、消杀区域、消杀方式、选择与药物消杀 费用预算等；b) 除四害工作内容：设专（兼）职人员、责任落实、工作经费、检查项 目及方法、培训方式等。 4.2 消杀及除四害工作 4.2.1 消杀工作

a）消杀区域：各楼宇的楼梯及四周、会所及配套的娱乐设施、各办公 室、卫生间、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域、员工 宿舍和食堂。 b) 消杀药物一般用敌敌畏、灭害灵、敌百虫等；c) 消杀方式以喷药触杀为主；d) 喷杀操作要点：穿戴好防护衣帽、将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里、对上述区域进行喷杀；e) 喷杀时应注意：

—在楼梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或住户的门面上； —员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上； —食堂喷杀时不要将药液喷在食品或器具上； —不要在客户出入高峰期喷药；

—喷杀时应站在上风头、不要站在下风头。

—办公室、会所等配套设施应在下班或营业结束后进行，并注意： 关闭门窗,将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面上、食品 和器具上； f) 消杀完毕，应将器具、药具统一清洗保管。 g) 消杀工作标准:

—检查区域（地下室、办公室等），目视无明显蚊虫在飞；

—抽检公共区域无明显鼠迹，外围鼠洞每 2 万平方米不超过 10 个。 h) 消杀工作的管理与检查

—消杀工作前，环卫班长应详细告知环卫员注意事项；

—环卫班长应每次检查消杀工作进行的情况，并将结果记录在“消 杀灭工作记录表”中；

—环卫班长现场跟踪检查，确保操作正确。 4.2.2 除“四害”工作：

a) 详见西安高科集团公司《物业标准化管理手册》试行版的 “保洁服务 手册”P123-P131 中“第一章 保洁服务标准 二、总体要求 5、除四害 要求”；

b) 由环卫班长（班长）负责实施除“四害”工作；

c) 鼠饵投放：各项目部在实施鼠饵投放时，应提前在布告栏内张贴“鼠饵 投放告示”，明确注意事项，让鼠饵起到真正的效果； e）环卫班长负责填写“消

杀（除四害）工作记录表”。 5、相关质量记录

5.1“消杀（除四害）工作记录表” 5.2“鼠饵投放告示”

保洁员规范服务用语

为树立铁锋物业形象，打造企业品牌，体现保洁员的素质，现将工作中规范服务用语制定如下：

一、保洁员上岗时，一定按公司规定着装，精神饱满，斗志昂扬。见到业主和

宾客，首先要面带微笑，问候来人：“您好，需要帮助吗？”或说：“需要服务吗？”

二、遇到雨、雪天气时，在容易滑倒处要有 “此处小心”等警示牌，并用语

言温馨提示来往的人员，“您好，请注意脚下，地面滑，是否可以允许我扶您过去？”

三、在遇到业主和宾客的投诉和批评时，一定要以谦虚的态度接受和聆听，认

真对待。用语为“谢谢您的批评和建议，我们一定认真接受，立即改正，并向领导汇报，改善我们的工作。”

四、在清扫、保洁公共场所和公共卫生间时，一定树警示牌，如有人员在场，用语为“您好，我们要进行清扫保洁，请给与方便。”或“不好意思，给您添麻烦了。”

五、保洁员在接受领导指令时，用语为：“是”、“好”、“保证完成任务”。

保洁工作质量检查标准

为确保小区环境、室内等清洁卫生，规范清洁工作和质量检查标准，对保洁工作质量做出客观评价，使清洁工作有章可循，有规可查，特定此保洁工作质量检查标准。

卫生检查评比表

特殊环境清洁标准作业规程

为了确保小区环境卫生质量，规范特殊环境的清洁，根据不同情况，逐一处理。 一、

污、雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的清洁处理：

1、当接到保洁班长的指令后，清洁工应带着垃圾车、扫帚等工具迅速赶到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理。

2、从污、雨水井、管道、水池中捞起污垢、杂物，并将其直接装上垃圾车，避免造成二次污染。

3、疏通堵塞后，保洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用水桶提水清洁地面，直到目视地面无污物。 二、暴风雨天气的清洁： 1、暴风雨来临前：

（1）保洁队长每隔3天应巡查各岗位清洁员的工作及各处设施的排水情况。

（2）班长应派专人检查天台、群楼平台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如堵塞及时疏通。

（3）检查污、雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通处理。

（4）各岗位清洁员应配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

2、暴风雨过程中：

（1）保洁班长应派专人在下雨时巡查各种排水设施，看有无堵塞现象，并及时疏通。 （2）特殊情况应在地下车库进口处用沙袋封堵，并及时检查情况。 （3）工作人员注意自身安全，穿戴防雨器具。 3、暴风雨过后：

（1）清洁工作应及时清扫各责任区内地面上所有垃圾袋、纸屑、树叶、泥土、石子及其他杂物。

（2）发生塌陷或有大量泥土、沙石冲至路面绿地时，清洁工应协调绿化工及时清运、打扫。 （3）清洁工应查看各责任区内污、雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应及时报告班长处理。

三、梅雨季节大理石瓷砖地面、墙面很容易出现返潮现象，造成地面积水、墙皮脱落、电器感应开关自动导通等现象。发生上述现象时，应采取适当方式加以清洁。 1、在大堂等人员出入频繁的地方放置告示牌，提醒业主及路人“小心滑倒”。

2、保洁班长应现场指导，合理调配人员加快工作速度，及时清干地面、墙面水迹。

3、如返潮现象比较严重应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、地毯、门下的积水。

四、下雪天气的清洁：

1、下雪前清洁班长应派人巡查整个小区周边，及时发现无盖的污、雨水井，妥善处理或立起标示牌，以免下雪后被大雪掩盖，发生以外。

2、雪后应及时清扫主干道路，以保证行人畅通，若时间紧急，可先扫出一条窄小的道路做临时通道。

3、将雪积扫成堆，并及时铲除，或积于树下，以免融化后冰结地面，造成滑伤事件。 4、在大堂口应铺设防滑地毯，并及时清除积水，以免滑伤人员。 5、保证楼梯口无积雪、无积水。

6、在大厅两边过道，树立标识牌，提醒业主小心滑倒。

五、楼层内空调水管、给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时的清洁步骤： 1、迅速关闭水管阀门，并迅速通知保安和机电维修人员前来救助。

2、迅速用扫帚扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时应将电梯开往上一楼层，通知机电维修人员关掉电梯。

3、关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等。

4、用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将余水扫进地漏，接好电源，再用吸水器吸干地面水分。 5、打开门窗，用电风扇吹干地面。

六、户外施工影响环境卫生的清洁：

1、小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作。

2、及时清理用户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。 七、对于二次装修期间的清洁各责任区清洁员应加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或装修队将装修垃圾及时运到指定地点。 八、节假日的清洁：

1、提前做好人员分配，做好休假与值班的调换。

2、加大保洁力度，如元旦放鞭炮及时清理鞭炮残留物，并注意树立标识牌，提醒业主注意人生安全并防火患。

3、清洁部人员应配合作业，添设节日喜庆气氛。 4、维护小区正常卫生标准。 九、注意事项：

1、 暴风雨天气时清洁工应注意安全，非特殊情况最好待暴风雨停止后再出来作业，禁止冒险作业。

2、雨天作业时宜穿胶鞋，不宜穿着塑料底鞋，以防滑到。 3、处理水管爆裂事故注意防止触电。

4、本规程的执行情况，作为保洁队相关员工绩效考评的依据之一。

小区绿化标准要求

为给业主创造一个良好的居住环境，使绿化更加美化，现将金霖小区绿化标准要求制定如下： 一、住宅楼外围要求：

1、小区内所有的树木，要按树种、生长特性、产地、年轮进行登记造册，对每株树挂牌标识。

要求：树上无枯枝、枯叶。造型独特，地面四周无杂草和脏杂物。 2、绿化带要求：修剪整齐，高矮一致，种植稠密，无枯枝黄叶，无大面积虫斑，地面无杂物和杂草。

3、草坪要求：修剪整齐，高度在五厘米以下，种植稠密，无大面积枯死，草坪内无杂草和脏杂物。

4、树盆修剪及时，高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和脏杂物，摆放整齐。

5、花坛修剪整齐，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪整齐，高度在五厘米以下，种植稠密，无大面积枯死。 6、花盆堆放整齐，造型新颖别致，层次分明，叶面无黄叶，盆内无杂草和脏杂物，盆内不允许有土无苗或死株。

7、树木要求无枯枝、无枯叶，枝叶茂盛，无断枝；花草内要求无杂草和脏杂物，人行道路上无杂草和脏杂物。 二、住宅楼宇内及办公室要求：

1、花盆堆放整齐，造型别致，层次分明，叶面无黄叶，盆内无杂草和脏杂物，盆内不允许有土无苗或死株。

2、树盆堆放整齐，叶面无黄叶，盆内无杂草和脏杂物，盆内不允许有土

无苗或死株。 三、花圃要求：

1、前的花圃要求：无杂草、无脏杂物，茂盛茁壮，密集度达到每平方米不少于30株，成活率达到99%。

2、“红樱花”树要求：树上无枯枝、枯叶，地面周边无杂草和脏杂物，枝叶茂盛。

3、花盆要求：在小区内公共场所和主干道及节假日摆放的花盆，要求统一品种花卉、树木堆放集中整齐，造型美观大方。阳性植物和阴性植物分别堆放，盆内无杂草和脏杂物，叶面无黄叶和大面积的虫斑。空花盆按大小集中堆放，盆内不允许有土无苗或死株。

4、农药、材料、工具集中摆放。对每边施工完毕后，把现场清扫干净。

绿化日常养护要求

一、同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。

二、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日暴晒，而阴性植物只能在

早晨、傍晚接受阳光的照射。

三、根据盆栽花卉的植株大小，高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施

进行管理。

四、不同的花木用不同的淋水工具淋水，刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，种

苗用细孔壶淋，大的木质化的用管套水龙头淋，淋水时要注意保护花木，避免冲倒斜植株，冲走盆泥。

五、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋水，晴天多淋，阴天

少淋，雨天不淋，干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋，抗旱性强的品种

少淋，喜湿性的品种多淋。

小区内阳性植物每星期必须供水两次，小区外阴性植物除雨天、阴天外，每天早晨须浇水一次（含绿化带、草坪、树木）。如遇暴晒天气，每天下午须再浇水一次。

六、除草要及时，做到“除早、除小、除了”，不要让杂草挤出花卉，同花卉

争光、争水、争肥。树丛下，绿化带里，草坪上的杂草每半个月除一次，花盆内的杂草每三天除一次，并且要清除干净。

七、结合除草进行松土和施肥，施肥要遵循“勤施、薄施”的原则，避免肥料

过高造成肥窖。花木每季度松土和施肥一次，施肥视植株的大小，每株的大小，每株穴施复合肥四百至八百克，施后覆土淋水。

八、草坪要经常扎剪，每日须扎剪一次，草的高度控制在五厘米以下，每季度

施肥一次，每亩撒施复合肥五至十千克，施肥后淋水或雨后施用。 九、绿化带和两米以下的花木，每半个月修枝整形一次。 十、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期揩拭叶上灰尘一次。

十一、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在

没有掌握适度的药剂浓度之前，要进行小量喷施试验后，才可大量施用，既做到除病灭虫，又保证花卉生长不受害。喷药时要按规定规程进行，保证人和花的安全。

十二、绿化带每三天杀虫一次，花盆、花坛每半月杀虫一次，树木、草坪每月

杀虫一次。

绿化员工作程序

一、 浇水

1、 根据植物生长特性、天气、气候状况来浇水。 2、 用水龙头、喷灌浇水。

3、 浇水标准是均匀、浇透、不遗漏。保证渗入地下10厘米以上。 4、 夏季浇水应在11：00以前和16：00以后进行。

5、 草坪春、秋、冬季一个月浇水2----3次，夏季一周浇水2----3次，其它

植物视具体情况而定。

二、 修剪 1、 草坪

（1） 用草坪修剪机和打边机进行修剪。

（2） 草坪修剪标准是整齐、无遗漏现象，基本无杂草。 （3） 草坪高度保持4---8厘米。

（4） 生长旺季一个月修剪1---2次，其它季节根据具体情况而定。 2、 绿篱

（1） 用大平剪和绿篱修剪机修剪。

（2） 绿篱修剪标准是平面要平整，侧面整齐。

（3） 每年在四月下旬到五月上旬和十月下旬到十一月上旬修剪。生长旺盛

季节绿篱每月修剪一次，造型每十天休整一次。

3、 树木

（1） 树木修剪标准是无内生枝、死枝、徒生枝、平行枝。 （2） 冬季修剪一次。 三、 施肥

1、根据植物生长特性和生长状况而定。

2、标准是洒得均匀、适量、无遗漏。

3、春、秋季各施肥一次，氮肥、磷肥、钾肥的比例为2：1：1，每周用量10公斤，其他季节根据实际情况而定。 4、施肥后应适量喷水。 四、病虫害防治

1、根据观察植物本身染病害的规律及气候状况，制定用药状况。 2、春季用药防治一次，特殊情况可增加用药次数。

3、草坪5月份开始，重点防治地下害虫（夜蛾），其他植物视具体情况制定

防治措施。 五、除杂草

1、采用人工手拔、铲除的方式进行清除。 2、根据杂草的生长情况制定杂草的防治计划。 3、标准是连根拔掉，并清理出现场。 六、补缺

1、对因人为因素或其他原因造成的草坪等死亡现象，应及时采取补救措施，

恢复原样，使绿化覆盖率保持在99%以上。其他乔灌木应在春季进行。 2、每月检查一次，发现情况及时采取措施，对于死亡干枯的树木必须在十五

天内进行清除。 七、工程改造

1、由于某些原因，绿地、小区环境需要进行改造，呈报上级班长部门批准，

在春秋季进行改造。

2、根据草坪的生长情况，每二至三年进行更新复壮一次，采用重新栽植或用

打孔的方法进行。