万达发展史

多位人士称万达根本无法慢下来 王健林已看到模式风险 2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。或许有感于此，2012年2月15日，万达集团董事长王健林为万达学院开学讲的第一堂课便是万达的企业文化，冀望文化成为助力万达新一轮航程的加油站。

此前，万达创造的“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式为大批中国地产企业所仿效，同时深受资本青睐，但也正是这种创新型商业模式，让万达和王健林遭遇来自各方的质疑与猜度。

毕竟，当市场环境和政策风向有所改变时，万达这艘靠快速扩张打造的“巨舰”不仅没有减速打算，仍准备“以快制快”。而王健林不断抛出新计划，是在“掩盖”旧时疏漏，还是有计划地边追求规模边独善其身？万达给我们提出的是一系列面向未来的问号。

万达“不能慢下来”

2012年3月，王健林仍然面带标志性微笑游走在各种争议中。

争议的焦点之一来自于万达航母面对专业化和多元化时的方向选择。与哈佛游学归国的万科董事长王石强调专业化的坚持不同，王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。

“房地产本身就是一个半世纪的产业，当房地产市场饱和后，想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产已经发展了20年，20年后想让它如现在这般繁荣是不可能的，万达要追求长期稳定发展，只能坚定走相关多元化道路。”看起来，王健林并未因为万达的“大”就忽略思考万达基业长青的方向。

而争议焦点之二，则是在国务院严抓房地产宏观调控的大背景下，一则被万达视为“谣言”的传闻称：万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，公司已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。同时，万达将裁员35%、降薪20%以应对危机。

仅凭两则争议，当然无法透视清楚千亿万达的真实现状，但争议间接透露出的疑问却也表明万达快速扩张发展中遭遇“强气流”冲击的严重性。作为非上市公司，王健林会带领万达走向何方？

速度暗影

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”

2012年2月底的长沙寒气逼人，橘子洲头、湘江一畔的长沙开福万达广场依然笼罩在一片薄雾之中。繁忙的施工现场和售楼员信心十足的开业宣言，让前来咨询的购房者丝毫感受不到这里曾遭遇停工近4个月的气息。

2011年11月，长沙开福万达广场工地发现有千年历史的南宋古城墙遗迹，王健林当即宣称要将古城墙保护放在首位，指示项目立即停工，积极配合文物部门开展考古工作。期间，湖南文物部门先后五次组织召开专家评审会，最终确定了古城墙保护方案：原址保留20米城墙遗迹，其余异地迁移保护。

在此过程中，长沙开福万达广场工地停工近4个月，作为一个总投资上百亿元的项目，每天的停工损失都在50万元以上，近4个月总损失约5000万元。万达集团还为此调整了原建设方案——将古城墙进行部分原址保护，由此造成施工难度和施工成本大幅增加。

但停工4个月看起来并未影响万达速度。

“这期间耽误的时间，我们要用更快的施工速度追赶回来。”长沙开福万达广场一位销售负责人表示，万达广场将如期开业：按原定计划，长沙开福万达广场2010年8月18日开工，先进行旧城改造拆迁，再进行勘测挖地基，2012年11月开业。

据了解，作为长沙当地规模最大的城市综合体，长沙开福万达广场写字楼、商铺及附近万达公馆的销售均已近尾声，售价高达1.5万元/平方米的万达公馆被平均房价仅约7000元/平方米的长沙人视为江景豪宅。

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”长沙地产界人士葛玉成对此有所疑虑。

速度光环的背后，类似的暗影万达并非没有先例。早在2010年沈阳万达大火致死12人事故之后，就有人对万达的激进扩张提出质疑，更有人指出，“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。

2010年8月28日，沈阳万达商业广场售楼处一楼沙盘模型电器线路接触不良引起火灾，由于售楼处大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品，致使火灾迅速蔓延，短时间将建筑两侧敞开式楼梯间封死，火势沿建筑幕墙与楼板之间的缝隙涌入二层南侧室内，二楼人员无法下到一楼逃生，最终造成12人遇难、23人受伤。

2011年12月11日，人民网沈阳电称，沈阳铁西区法院一审作出判决：该售楼处是由七家独立门市打通改建的，在改建过程中，万达设计部负责人王某及工程部负责人夏某为赶工期，授意设计单位对已经形成的设计蓝图进行变更，取消了喷淋和烟感设计，并在未报公安消防部门备案的情况下，即将设计图纸交付施工单位作为施工的依据。售楼处的改建工程违反国家相关规定，降低了工程质量标准，存在严重隐患。

被告人王某、夏某因此分别被判处有期徒刑5年，并处罚金人民币5万元。

实际上，自2007年底万达启动扩张计划以来，类似的事故多有发生。2011年4月上海宝山万达广场遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，郑州中原万达广场2号裙楼亦发生坍塌。

在全国地产一片降价声中，2011年，万达在全国新增18个万达广场，如此速度，地产界无出其右——几乎与万达同规模的华润万象城，8年不过才建成13座。万达内部人士称，万达过去曾存在边设计、 边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

但万达集团的回应称，2011年出现的工程问题与万达的高速扩张没有必然联系，目前“三边政策”已经基本不存在了。

“万达每年做300万~400万平方米的物业，项目遍布全国70余个城市，通讯指挥系统难免有不到位的地方。”一位接近万达的人士表示。

事实上，万达也已经注意到摊子铺得太大指挥不畅的问题。王健林在2011年万达集团年会上提及，万达正在加紧发展电子信息管理系统，希望指挥更到位。

一方面，高速扩张可能为万达埋下发展中的质量隐患；更严重的另一面则是，在“风雨交加”的房地产深度调整时期，万达的高速扩张能否持续？

资金隐忧

在转行商业地产之初，王健林的“快买、快干、快竣工”模式可谓独辟蹊径。 不过这一为其迎来无数美誉的发展模式，随着资金、市场、政策和外部环境的变化也为万达埋下了巨大的隐患。

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上依然表态坚决。

即使当前房地产市场深度调整，全国其他房地产企业拿地极少，但仅2012年头两个月，万达集团就耗资约40亿元摘得上海松江、辽宁丹东、山东潍坊等万达广场项目地块，2012年，万达集团计划开业18座万达广场和12个高级酒店。

万达大张旗鼓跑马圈地的步伐并未因外界的争议有所停滞。王健林在2011年年会上高调宣布：2012年，万达商业地产公司将新增持有物业面积达380万平方米。到2012年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四；2013年持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。“在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”王健林豪情万丈。

万达集团发布的2011年最新数据显示，集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。其中，万达商业地产公司收入953亿元，同比增长36.5%。

截至2011年底，进入国内近70个城市的万达集团，体量上已经成为亚洲商业地产老大，而这距离万达开始转型为商业地产公司不过11年时间。

2000年至今，万达与万科选择了截然不同的发展道路在中国房地产市场狂奔：前10年，万科靠住宅市场的春天“快速拿地、快速开发、快速销售”成为全球最大不动产公司；2008年开始，万达则迎来了商业地产的“黄金十年”，通过“快买、快干、快竣工”赢得商业地产领域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。

然而，就是这一个“快”字，也曾让万达吃了不少苦头，这苦头主要体现在资金需求和市场变化上。

“万达2004年憋得够戗，差点没挺过去。”王健林曾在2008年接受《中国经营报》记者采访时表露心迹，而那也成为万达开始“处心积虑”考虑融资的肇端。

2005年初，万达计划在境外IPO ，无奈REITs(房地产投资信托基金) 计划搁浅，王健林只得通过麦格理银行发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券) 为万达在海外市场募集了

1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。

对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，这笔资金虽属杯水车薪，却点燃了万达高速扩张的欲望，并让王健林充分意识到了能在国内寻求A 股上市融资的重要性。

2008年底，中国楼市处于深度调整之际，大部分城市地价几乎都以底价成交，万达开始上演“圈地运动”，并将圈来的土地作为上市筹码，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度便投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，万达进一步在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市投下巨资。

大肆的圈地带来的是万达对资金的更大规模渴求。

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。当年8月，万达商业地产完成了第二轮私募 ，建银国际、华控产业基金等三家投资机构等入股万达。两轮私募合计募集资金超过40亿元。

完成私募后，万达的发展更加突飞猛进。仅2010年上半年，万达合同销售面积就达到278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，同比增长超过200%；现金回款金额271.1亿元，同比增长285%。

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO 闸门也基本被关上，至此房企已有28个月未能通过A 股IPO 实现融资，不少一线房企不得不寻求成本超过10%的高息融资。

2012年初，在整体申报IPO 形势严峻的情况下，万达商业地产和文化院线申报IPO 则双双通过证监会初审，无疑，这让王健林十分开心，万达如逢甘霖。

“速度和模式是把双刃剑，顺驰当年也捧着这柄双刃剑，信心满满攻城略地，但最终折戟而归，可以说万达能否上市，不仅关系到其能否延续高速扩张，也关系其生死存亡。”在怡居地产顾问公司总经理吴炜看来，高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手——除了它自己：在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它需要完成另一次转型，平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。

万达模式往往被业内称为“商业地产的全产业链模式”。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势[2118.35 0.04%]，或出租，或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。

不愿具名的建银国际人士认为，全产业链升级后的万达已经跳出商业地产倚重持续运营能力的传统模式，对资本市场也更具吸引力。

转型之战

同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节就会成为万达的负担，“万达需要来一次转型”。

但曾经引以为傲的万达速度，正被层出不穷的“故事”所累，万达集团的风险也日益显现：资金压力、管理问题和人才流失、多领域产品的组合效益等逐渐暴露。

“万达快得有点让人称奇，与商业地产发展所需的持续、稳定有所偏离。”在一家老牌港资地产中国区策略副总监看来，部分外资地产商之所以在商业地产收获颇丰，主要缘自十余年仅精心耕耘几个项目，而万达的问题在于5年拓展了70余个项目，一旦出现问题便可能导致一溃千里。

退一步讲，即便万达缺钱的资本“故事”可以被不断的融资、冲刺上市所掩盖，但高达

4.6万多名的员工团队如何管理，亦是万达难以回避的话题。其管理层涉嫌舞弊、职务侵占等事件近来时有发生。

据记者了解，仅2011年，万达就下发了174份整改通知书，对违规员工进行了处罚。在万达内部，作为唯一一个直接归王健林领导的部门——审计部，其人员编制也由过去的20人，增加到30人。审计重点除直指项目建设投资、招投标、设备材料采购、工程结算等外，还增加了商管系统，欲清除各个环节的“潜规则”。

在管理污点逐渐暴露的同时，万达的人员流动也开始加剧。被称为商业地产龙头的万达集团，逐渐成为商业地产人才被挖的“黄埔军校”。2011年，一名在万达年薪10万元的普通员工被其他商业地产公司以年薪70万元挖走的故事一度传为地产圈的热谈。

这也引起了王健林的高度重视。2011年万达历史上第一次实行全员涨薪，高管平均涨薪16.7%，不包括工龄工资，普通员工平均涨薪12%。同时，实行工龄工资翻倍。“基层员工只要在万达干满一年，工龄工资就多拿1200元；干满五年，每年可多拿6000元工龄工资，相当于年年涨工资。”

王健林2月初在万达学院开学典礼上亲自讲授第一堂课，希望用“国际万达、百年企业”作为员工精神的“大一统”。

万达是否需要一次转型来完成对其自身的修缮：让脚步等等灵魂的追赶？各界对此亦争论不一。

从发展商业地产至今，万达在拿地策略方面有明显的变化，从最初只拿CBD(中央商务区) 区域、旧城改造，到如今专攻新区、政务中心，这也是业界普遍认为是地方政府的支持成就了万达速度。

“他们的拿地成本极低，容易通过抵押土地融资开发资金，而全产业链之下的快速复制能力，也让速度发挥到极致。”国内知名地产公司商业地产负责人告诉记者。

但军营出身的王健林并不认可上述说法。在他看来，“万达高速成长的秘诀在于执行力强，算到拿到。”

万达做项目往往是先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否拿地。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。2011年万达结算的30多个项目，成本全部低于目标值、净利润全部高于目标值。

“算得准、拿得到，这就是功夫。”王健林表示。

但“同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节，就会成为万达的负担。规模大和圈地快，并非商业地产的主流模式。万达一招打遍天下的大一统模式，很快会遇到增长乏力的瓶颈。”成都同恒地产顾问有限公司总经理文化勇认为，万达有可能做到商用物业全球老大，但到了那个点之后，便会面临急剧下滑的风险，“万达需要来一次转型”。

聪明如王健林，当然不会完全看不到万达现有模式的风险。

进入2011年后，万达一直在为发掘新的盈利模式做着转型努力——向产业化地产发展，通过其他产业来扶植商用项目发展，比如投资旅游产业、分拆影院上市等，实现由商用地产向产业地产的转变。

但不同声音认为，万达影院分拆上市，实则是帮助万达商业地产“变相”融资，而王健林用巨额投资转向回应外界认为其缺钱争议的做法，只会让万达的资金链更为紧绷：万达目前正在投资的4个旅游度假区，每个项目占地都接近10平方公里，投资额都超过200亿元。加上万达对商业地产和文化产业的上百亿元投资，万达怎会不缺钱？

或许，万达的转型只能依靠资本，而不是慢下来。

日前，中国进出口银行成为万达集团最新合作伙伴，进出口银行将为万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

通过更大规模的扩张，将更多力量绑上战车，万达究竟要走向何方，除了王健林之外没有人能说得清楚。

“或许没有什么能让万达慢下来，也许它根本不能慢下来。”多位地产界人士说。 万达的三次转型

第一次

2001年

为专注做商业地产，王健林将原来的万达一分为二，成立住宅、商业两个公司，重点发展商业。

第二次

2005年

因上述两公司业务交叉太多，又将其重新合并，成立商业地产公司。

第三次

2010年7月

是万达集团历史上最大一次调整。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离；其次是商管和院线机构调整；再次是项目管理分成南、北二区。前两者是为上市做准备，是“不得已为之”，后者正是为了细化分王健林：唯快不破

1954年10月，生于四川苍溪县的王健林，在其16岁时就奔赴东北入伍，28岁时成为一名正团级干部。1988年，王健林在退役一年后，从负债上百万的“烂摊子”——大连西岗区住宅开发公司开始了这场房地产的勇敢者游戏。

万达内部人把万达的成功归结于敢闯敢试、敢想敢干，这也是王健林跳进商海走进房地产开发的创新基因。

“我们最开始做地产时是为了拿指标，只能接受测算开发成本高达1200元/平方米的旧城改造项目，而当时大连最贵的房子只能卖1100元/平方米。”王健林回忆第一次做地产时的情形：铝合金窗、防盗门、每户一个洗手间等创新成了当时万达的“核武器”，最终项目还没拆迁完，800多套房子已经以均价1580元/平方米售罄，万达由此赚了几百万元。

2000年，万达进军商业地产，万科坚守住宅开发，同为军营出身的王健林和王石走出了两条截然不同的路——这也有了今天在商业和住宅开发两条路上走向房地产世界第一的两个“中国身影”。

对于军旅生涯对万达的影响，王健林有一句话总结，“或许受益于军人不怕困难、百折不挠的心理因素，对万达创新当中的一些困难也能够咬牙坚持下去。”

军人出身的王健林对万达的管理也如军队一样严格。万达的员工时刻处于紧张状态，精神压力非常大。一种说法是，离开万达的人一个月就会长好几斤肉。

王健林和王石都奉行“唯快不破”，但与王石喜欢爬山不同，王健林多种场合均不掩饰自己“球迷”的身份，也在中国足球圈上演了一场跌宕起伏的“归去来兮”。

1993年开始，每年利润不过几千万元的万达，在足球上的投入每年就高达5000多万元。“王健林的疯狂投入对足球而言是泡沫，对他的生意却是最精明的投资。”与王健林同期身入足球圈后又转战商场的一位老总表示，王健林曾经是体育界第一个拎着密码箱到球员休息室的老板，密码箱里装满上百万元现金：“打赢了，这些钱都是你们的！”

“他赌赢了，万达55场不败让其声名升至顶峰。”上述人士认为，“王健林疯狂投入足球契合了当时大连市政府以足球打造城市名片的意图，万达集团借此拿到了大连市区很多中心地，足球为王健林日后的发家埋下了深厚的根基。”

“从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。”王健林表示，这些逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到又是一个完全不同的万达，“一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。”

“万达要做世界级企业就要维持一年开业20个广场的速度，如果只做中国一流企业，一年开业5个广场就够了。”这是王健林在2012年万达学院的首节课上的表态。

私下里，王健林对他的高管说，他对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地都在大肆进入中国——卧榻之侧岂容他人酣睡。“西蒙募

资成本只有1.8%～2%，他赚5%就有的赚。我们呢? 我们募资成本是7%～8%，怎么跟他比? 所以我们必须利用这几年，干到近百个项目，不能让他们超过我。”

为了这个目标，万达通常在取得地块之后的18个月完工，部分项目甚至要在1年之内完工。

然而，万达的快速并未阻止中国房地产的再一次深度调控和大量资金进入商业地产领域，商业地产领域似乎有出现比当年足球泡沫更大危机的可能。

2011年，王健林曾经在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持5.7万亿元销售额的规模、不增长，这是最理想的一种状况；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿元，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿元以下，“这就接近崩盘了”。

“据我分析，中国的房地产系统性风险可能会在这5年左右爆发。”对于市场可能出现的危机，王健林并不乐观，“我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1300万平方米，租金收入大概能有六七十亿元。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们吃饭、还息了。”

级管理万达跳越陷阱：希望用发展掩盖解决公司一切问题

“毫无疑问，万达是一家优秀的商业地产公司，其最突出的贡献就是万达广场提升了周边区域的城市价值。万达商业综合体直接成为区域楼盘的高端商业配套，因此使得周边的住宅房地产开发商及购房者都十分受益。万达在商业地产开发和运营方面也积累了丰富的经验，是房地产行业发展过程中的财富。所以，很多城市都喜欢引入万达参与开发。同时，因为王健林发展万达的雄心，这两种因素催生了万达高速发展的局面。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇这样形容自己对万达的理解。

然而在商业地产圈，万达并非一本标准的百科辞典。对万达而言，其凭借高速扩张和城市整体运营模式低价获取开发项目土地，才是业界学习的根本。但住宅市场多轮调控后推升商业地产市场已呈现局部过剩的局面，国内商业地产老大万达面临的风险更让业界忧心。

“尤其是商业综合体项目，一个只有几十万人口的城市出现了10多个综合商业体的规划；而在香港这样一个消费非常高的国际大都市，超过10万平方米的购物中心只有7家，还远远赶不上国内的很多一线城市。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，“商业地产已由之前的野蛮生长时代，步入有限监控时代。如果万达仍然维持单纯的猛冲猛打，很可能会遭遇系统性风险。”

从开发商的角度来说，系统性风险意味着商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，而在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，更是推升了行业整体风险。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业(地产) 有恐惧感，商业(地产) 要是出现泡沫，比住宅厉害”。

同时，王健林需要面对的挑战还不止于此。从万达集团的核心业务单元来说，万达影院同样日渐面临重压。

数据显示，2011年我国票房收入实现丰收，达130亿元，但同时，2011年全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。影院增速远远高于票房增速。一些院线公司已开始停止新建影院项目，有的甚至开始出售旗下影院。

从商业地产到文化地产、旅游地产跨越，万达是否能用在一个新产业的布局来抵御一个旧布局的风险？

在文化勇看来，万达是典型用发展掩盖一切的中国式公司，他们希望用发展掩盖或者解决公司面临的一切问题，但“一旦商业地产也像住宅一样进入严控，银行不敢贷款，考验万达的时刻才会真正到来。”

“当然，万达在未来几年仍然具有比较优势。”知名房地产CRM 管理专家田同生说，万达在商业地产的优势来源于我国的城市化进程依然在继续加快，内需的扩大仍有巨大空间，“万达仍可以通过公寓、商铺的快速销售实现对商业的孕育。万达的商业地产模式仍然是高利润模式。而万达目前的优势还是行业的比较优势，要想转化为持续优势，万达还需在管理上推行基于客户价值的学习能力和变革能力。”

但王健林在2012年绿公司年会上并不认可万达的模式仍然建立在传统的商业地产高利润模式下，他表示，万达除了地产外，也做了很多低利润的实业。

“万达也做酒店，酒店是一个低利润的行业，投资回报率世界平均只有5%~6%，中国平均是7%~8%。万达做零售，零售在中国的利润像刀片一样薄，全行业平均利润只有2%左右。万达做文化，文化产业在中国不是利润的问题，是绝大多数企业都在亏损。”王健林表示，“做实业，不管利润厚还是薄，都应该坚守，也许过两年就会看到一个不同的万达。” 。万达资本局：被“捆绑”的战车

2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

万达资本局：被“捆绑”的战车

“这轮房地产调控只有银行是赢家。”2012年两会期间，万达集团董事长王健林公开表态称。

然而，在万达这艘高速前进的航船上，银行的身影却处处闪现。

最新出现在万达战车上的银行是中国进出口银行。2月16日，中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议，双方正式建立总部对总部的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行合作之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

虽然双方都未公布授信金额，王健林也仅用“巨额”来形容，但随着万达集团在中国商业地产、高级酒店、文化产业以及旅游产业等领域的大手笔布局，2012年注定将成为资金密集的需求年。

那么，面对市场调整，无所畏惧顶风前行的万达如何邀得银行入伙？其“缺钱”窘境又如何破解？

寒酸租金

万达集团最新公布的数据显示，2011年，其总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。

此外，数据还披露，截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年租金收入仅有34.6亿元。

不难发现，万达盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。

据万达内部人士透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠) 为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。而按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。

“这样的租金水平在商业地产中算不上顶级。”一位国内商业地产开发商负责人表示，万达广场很多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低，“按照万达官方数据，2011年已开业49座万达广场，以34.6

亿元总收入计算，平均每个广场年租金收入仅约5000万元左右，这相对龙湖北城天街等年租金超过2亿元的综合体来说颇显寒酸。”

“一旦销售物业带来的资金攫取完毕，万达将经历一个漫长的资本回收期，他只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。

但在万达内部人士看来，万达广场正处于产品和业态的升级换代中，正在推行的第四代产品以及随着商业口岸的成熟将提升租金收入。

万达商业经营难言顶级，万达却依此成为最大地产公司之一。明修栈道，暗度陈仓，万达如何让有限的资本在5年内撬动70余个项目？

信贷融资

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。

据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“前期销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由合作商户自己投资。”

一位接近万达的人士表示，在万达快速滚动开发模式下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，实现以售养租。

而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。

以泰州万达广场为例，当地万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求，为及时帮助万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助万达顺利融资6亿元。

然而，点对点的融资显然不能满足王健林快速扩张、“打大战役”的资金渴求。

万达需要更广泛的多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道等。

2005年，香港REITs(房地产投资信托基金) 上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式初露端倪，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者，麦格理银行以5000万美元和3800

万美元优先债出价持有万达9家商业广场28%的股权，而这9家商业广场，正是当时万达REITs 拟上市的主要资产。

万达和麦格理希望将这9家商业广场打包到境外发行REITs ，募集目标在10亿美元以上。

2005年底，万达REITs 招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs 极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs 。

但这一计划在2006年7月搁浅：国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”。

王健林只能另谋出路。2006年9月，麦格理银行通过发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券) 为万达在海外募集了1.45亿美元资金，但这笔资金对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，仅是杯水车薪。2008年底楼市处于深度调整之际，万达开始上演圈地运动其资金饥渴也更为凸显。

2009年万达开始在国内尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，远高于万达此前7%~8%的融资成本。但急需资金的王健林并未放缓步伐，2011年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在2011年成立的，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

不过，信托融资大多需要股权作为代价，而其融资规模与万达广场及旅游地产动辄上百亿元的投资来说仍显不足。万达需要更强力的资金合作伙伴，这个伙伴无疑由银行和私募担当更为合适。

银行入伙

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。

尽管万达和建银都未透露此次资金募集的情况，但一位接近此次募集的人士表示，首轮私募，融资额度不超过15亿元。而到第二轮融资时，万达的私募价格高达每股17元，“建银短短半年回报丰厚，第二轮私募再度积极参与，增持1%的股权。”

公开报道显示，2009年8月，万达商业地产便完成了第二轮私募 ，建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和大中电器掌门人张大中以自然人身份最终获配入股万达商业地产。两轮私募完成后，万达集团将10%~13%的股权出让给了私募投资者。

据报道，万达第二轮私募时，有400亿元资金参与认购，争抢激烈，万达为让更多战略投资者进入，仅给予每家获配的投资者大约1%股权。两轮私募合计募集资金超过40亿元，“而今万达每股的价格应在20元左右。”

“当时建银国际的退出设置有三种：上市退出、溢价转让、万达溢价回购。”上述知情人士表示，首度私募时，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，“但随着万达维持高增长及更多的投资者加入，建银显然不会计较短时间IPO 的成败，而立足于长期捆绑。”

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO 闸门也基本被关上。种种信息表明，万达要在2012年成功上市可能性极小，那么这艘高速行驶的航船，谁将是下一个保驾护航者？

来自万达的信息显示，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，同时万达已经分别与中行、建行和农业银行[2.64 -0.38% 股吧 研报][2.64 -0.38% 股吧 研报]等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

有消息显示，3月中旬，南京万达广场正在寻求18亿元人民币四年期贷款(按半年分期偿还) ，该笔贷款利率为中国人民银行利率的105%，全部费用较指标利率高20%，此前的2011年12月底，无锡惠山万达广场取得9亿元人民币三年期贷款，2012年1月镇江万达广场取得5.5亿元人民币八年期贷款„„

“在资金的追逐下，万达必须也只能通过维持其快速扩张来达到吸引各方资金的目的，一旦慢下来，这条战船上的人将集体受伤。”一位不愿具名的知名地产公司商业地产负责人表示。